【導(dǎo)讀】六、勞動安全衛(wèi)生與消防······························································

　　

【正文】 司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。 2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲 ， 職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。 3. 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。 5. 培訓(xùn)種類主要有以下四種：① 公司內(nèi)部課程：課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。 ② 公司外部課程：職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。 ③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院校或?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管 理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。 6. 培訓(xùn)積分制度。 職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在 公司 參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的職員積分要求有所不同。 7. 培訓(xùn)信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到****可行性研究報告 28 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 八、項目實施進度 （一）、工程建設(shè) 實施計劃 為了 確保項目 的順利實施 ，為住戶 營造一個溫馨、舒適、便捷、現(xiàn)代的居住社區(qū) ，前期工作特別是規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境設(shè)計方面將投入極大的精力 ， 在 保質(zhì)保量完成工程 的前提下，盡量爭取時間，縮短工期，開發(fā)過程中將 采取平行施工方式 。 本項目工程計劃自 2020年 9月 開始實施 ，至 2020年 8月竣工 交付使用 ，總工期 3年?？紤]到周邊配套設(shè)施的缺乏，如政府未能完善周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和項目“七通一平”的建設(shè)，開發(fā)建設(shè)期應(yīng)相應(yīng)順延。同時 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。以 公司 多年的房地產(chǎn)項目開發(fā) 和集團公司長期從事建筑施工的 經(jīng)驗，科 學(xué)先進的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。 按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目 工程 開發(fā)建設(shè)進度計劃安排 ， 見附表所示。 （二）、銷售計劃及營銷策略 銷售計劃 根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及 濱州 房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為 三 年： 2020年 8月開始 銷售收入 8380萬元； 2020年銷售收入 19552萬元。年度銷售測算（見附表 3）。 營銷策略 秉承企業(yè) 一貫 的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分 發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。 （ 1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。 （ 2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用 “ 報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌 ” 等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所房地產(chǎn)項目開發(fā)產(chǎn)品的認識度。 （ 3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷 、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)****可行性研究報告 29 代理等多元化銷售方式。 （ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。 （ 5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用 ****在濱州 的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。 （ 6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋 銷售 。在 濱州房地產(chǎn)剛處于上升階段 的 有力 形勢下，項目開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合 “ 低開高走 ” 的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以 “ 增值、保值 ” 的信息，堅定購房客戶的信心。 九、投資估算 (一 )．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定開發(fā)項目的工程數(shù)量 ****項目規(guī)劃總用地 平方米，建筑面積 64000 平方米， 其中住宅 45400平方米， 別墅聯(lián)排別墅 16000 平方米，商業(yè)配套 2020 平方米，公建 600 平方米。總居住戶數(shù) 480 戶，規(guī)劃總居住人口 1536 人，容積率 ，綠地率 35%。小區(qū)由住宅、別墅聯(lián)排別墅 、商業(yè)配套三部分組成，小區(qū)內(nèi)設(shè)會所、文化中心、居委會等設(shè)施。 該土地的地塊開發(fā)成本為： （ 1） 土地出讓金 ： 880 萬元，相關(guān)稅費： 26萬元 （ 2） 城建配套費 ： 2560 萬人民幣 ，包含人防工程異地建設(shè)費 。 項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置按 濱州市 中高檔樓盤配置。 由此可得項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)如下 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo) 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 ****可行性研究報告 30 總建筑面積 平方米 64000 多層住宅建筑面積 平方米 45400 別墅建筑面積 平方米 8000 聯(lián)排別墅建筑面積 平方米 8000 配套商業(yè)建筑面積 平方米 2020 公共建筑面積 平方米 600 居住居數(shù) 戶 480 平均每戶建筑面積 平方米 128 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠地率 % 35 底層儲藏室面積 平方米 3500 底層汽車庫面積 平方米 4000 (二 )．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價 1． 建安工程費：該項目建安工程費按 建筑形態(tài)分別 計算， 多層住宅 每平方米為 1400 元， 別墅每平方米 1600 元，公建和商業(yè)配套每平方米 1800 元， 地下室建安費用按每平方米 2020 元計算 （按當(dāng)?shù)厝朔酪?guī)定決定是否建） ， 則建安工程費總計 9384 萬元。 2． 前期工程費：工程前期辦理各種許可證，進行招標(biāo)投標(biāo)，進行可行性研究、勘探設(shè)計，同時，建臨工地需要水電、建筑，而在開工進行建設(shè)時會制造噪音，干擾周圍居民，這些均需要在項目開工之前進行處理、補償。前期工程費為 798 萬元。 3． 基礎(chǔ)設(shè)施 配套費：基礎(chǔ)設(shè)施配套包括供電、供水、燃氣、兩污水排水、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，總共為 2466 萬元。 4． 不可預(yù)見費：按工程費用的 5%提取，共計劃 806 萬元。 5． 開發(fā)費用：開發(fā)費用包含有管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。其中，管理費用以工程建設(shè)費的 3%，銷售費用分廣告及市場推廣費，銷售代理費和銷售手續(xù)費三部分 ，取 %，財務(wù)費用主要為利息 ，假設(shè)在建設(shè)期中平均 。開發(fā)費用總計 3426 萬元。 (三 )、 投資 成本分析小結(jié) 總成本：總開發(fā)建設(shè)投資為以上 6 項和 ，共計 20346 萬元，平均每建筑平方米的成本為 元。 （詳見附表二 : 項目投資成本估算表） ****可行性研究報告 31 上述各項 投資 成本占總成本的比重分別為：土地成本： %；建安工程費：%；開發(fā)費用： %；其它配套費： %。（見圖） 土地成本%建安工程費%開發(fā)費用%其它配套費%土地成本建安工程費開發(fā)費用其它配套費 十、融資方案 ****的建設(shè)項目 中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。 （ 一 ） ．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程 開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金： 1. 籌措和利用自有資金 6000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 2．用銀行貸款 5000 萬元：本公司將采取抵押貸款，以 在建工程 作抵押 ， 從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款 ，解決工程進度款問題 。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險 。 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，由于 ****處 在濱州經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ， 周邊配套設(shè)施缺乏，預(yù)計銷售情況在工程開始階段不會很理想，****可行性研究報告 32 房屋預(yù)售回收資金預(yù)計在工程進入收尾階段會大幅增加。 （ 二 ） ．編制資金流動計劃，確定資金的需求額 投資計劃及資金籌措表 單位：萬元 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 說明 1 2 3 投資分年計劃 100% 30% 35% 35% 20346 6, 7, 7, 建設(shè)投資 18020 5, 6, 6, 貸款利息 2326 20346 6, 7, 7, 自有資金 5, 1, 貸款 1, 3, 銷售收入回款 2, 7, （ 三 ） ．資金的 使 用和管理 結(jié)合資金在工程過程中的 變化，應(yīng)注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。 d．銀行借款的成本率。 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 序 號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng) 險 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險 ▲ 2 資源 ▲ ****可行性研究報告 33 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。 ，可以緩和資金矛盾。 c. 向承包商轉(zhuǎn)移資金壓力。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 十一、財務(wù)評價 （一）收益預(yù)測評價 1．銷售單價的確定：根據(jù)成本估算及其對市場研究分析的結(jié)果進行初步定位，確定本項目對外銷售住宅套房單位平均售價 3300 元 / m2， 別墅用房平均 售價 7000 元 / m2， 聯(lián)排別墅 平均售價 5500 元 / m2， 商業(yè)配套 平均售價 8000 元 / m2， 地下停車庫平均售價 1000 元 / m2。 2．銷售收入分期比例的確定：本項目的 正式 建設(shè)周期為 三 年，而項目的預(yù)售許可證 預(yù)計 要在 工程 完成到一定程度 后才能辦理。因此， 假設(shè) 在建設(shè)周期的第一年沒有銷售， 第二年銷售 30%，第三年全部銷售完畢 。 本項目采用滾動發(fā)展、分期銷售、滾動運轉(zhuǎn)，以銷售回款資金補充建設(shè)資金的不足，爭取資金盡快回籠。銷售比例（詳見附表三 : 銷售分期比例計劃表）。 1． 銷售收入小結(jié)：本項目采用滾動運轉(zhuǎn)，分期銷售辦法，能夠?qū)崿F(xiàn)較好的銷售目標(biāo)。在完成銷售之后，項目的住宅部 分銷售額為 14982 萬元， 別墅 部分銷售額為5600 萬元； 聯(lián)排別墅 部分銷售額為 4400 萬元； 商業(yè)配套 部分銷售額為 1600 萬元； 儲藏室 銷售額為 350 萬元 ；汽車庫銷售額為 1000 萬元 。銷售收入總計 27932 萬元。銷售周期為 3 年，其效益比較可觀。 2． 資金投入及使用計劃 :本項目采用滾動式開發(fā)，資金滾動運轉(zhuǎn)，用銷售資金回投于開發(fā)之中，可以減少資金量，填充資金缺口，解決資金不足的問題，在項目實現(xiàn)銷售后，不僅可以收回投資，償還貸款，還可以盈利。 (詳見附表四 : 投資計劃及資金籌措表 ) ****可行性研究報告 34 3． 利潤計算 : 在稅后利潤估算中，各項稅率取值 如下：營業(yè)稅及附加稅率為銷售額的 6 %；印花稅為 %；所得稅率為 25%。土地增值稅計算（詳見附表五：土地增值稅計算表）。 根據(jù)《土地增值稅條例實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加扣 20%，在表中第 6 項“其他扣除項目”為總成本費用 20346 萬元20%= 萬元。 土地增值稅實行的是超率累進稅率 :增值額未超過扣除項目金額 50%的，稅率為30%，項目增值比例為 %，所以，在繳納土地增值稅時適用稅率為 30%，計算的土地增值稅為 萬元，稅后利潤的其他詳細計算 見 (附表六 : 稅后利潤計算表 ), 項目繳納所得稅后，稅后凈利潤為 萬元。 (二 )、 財務(wù)效益分析 (1) 財務(wù)凈現(xiàn)值。根據(jù)現(xiàn)金流量計算（詳見附表七：現(xiàn)金流量計算表），在《現(xiàn)金流量計算表》中，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率主要取決于銀行存貸款利率的高低、項目經(jīng)營的風(fēng)險程度、經(jīng)營的目標(biāo)和要求。本項目基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取 8%，在基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 8%時，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 (2) 財務(wù)內(nèi)部收益率 .根據(jù)《現(xiàn)金流量計算表》可得出本項目總投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，在本項目中內(nèi)部投資收益率較高，因而風(fēng)險較低。 (3) 投資利潤率 .本項目 總投資的投資利潤率 %。 （三）、項目不確定性分析 影響本項目的不確定因素主要有以下幾方面 : 建造成本、售價、貸款利息等。這些因素受當(dāng)?shù)卣谓?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟效益。 (1) 影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是建筑工程投資，商品房銷售價格，商品房銷售率等。盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡時的臨界點 (詳見附表八 : 盈虧平衡表 )。 (2) 綜上所述，當(dāng)建筑工程投資總成本增加 %，或商品房銷售價格下降%，或商品房銷售率下降 %時，達到盈虧平衡點。根據(jù)市場預(yù)測， 本項目投資成本按保守數(shù)據(jù)測算，投資成本基本取高值，所以 該項目的投資總成本增加不會超過 20%，平均銷售價格不會低于 2800 元 / m2，商品房銷售率不會低于 85%. 根據(jù)調(diào)查，濱州新交付小區(qū)銷售率基本上在 90%左右， 所以，該項目有盈無虧。 ****可行性研究報告