【正文】 鎖超市 ； 主題商業(yè)區(qū)： 大型餐飲機(jī)構(gòu)（洋快餐） ； 金融證券區(qū)： 證券、銀行、電信快遞、郵政、商務(wù)中心 項(xiàng)目進(jìn)程 ： 現(xiàn)開發(fā)商自己投入 3000萬元，經(jīng)營(yíng)近萬平方米的大型超市，并與投資客簽訂 10年租賃合同； 二期商鋪價(jià)格在 8500元 /㎡左右。 （三）周邊樓盤分析 目前，項(xiàng)目周邊樓盤主要有如下特點(diǎn) 小區(qū)房?jī)r(jià)：多層均價(jià) 1500～ 1700元 /㎡左右； 小高層均價(jià)： 1800～ 2200元 /㎡ 購房客源：以本地購房群體為主，外來購房者比重較小 主力房型：以 3房 2廳為主，面積在 110㎡左右 主力總價(jià)： 25萬元 /套 暢銷戶型：總價(jià)低的中檔房型較受追捧。 樟樹樓盤均價(jià)總體水平正常，目前從 1500元 /㎡至 2020元 /㎡不等。據(jù)悉，其將在現(xiàn)今老城區(qū)的西南面，規(guī)劃建設(shè)新城中心區(qū)。南宋宰相范成大曾賦詩 芳林不斷清江曲，倒影入江江水綠 ，描繪樟樹柑桔生產(chǎn)之盛況。 1989年，四特酒廠被批準(zhǔn)為 國(guó)家二級(jí)企業(yè) ，隨后榮獲國(guó)家 大二型企業(yè) 稱號(hào)， 近年來，四特酒廠根據(jù)市場(chǎng)行情，在保留 清香醇純 特香型的基礎(chǔ)上，開發(fā)出十五年陳釀、四特春、五年陳釀、麒麟四特等高、中檔四特酒，一上市便供不應(yīng)求，被列入全省首批 36個(gè)名牌產(chǎn)品之一。橫向比較，樟樹市近年生產(chǎn)總值，財(cái)稅收入等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都在全省前列。樟樹以“一山兩城（閣皂山、吳城、筑衛(wèi)城）”為重點(diǎn)，建設(shè)藥文化、古文化特色；高安以大城為重點(diǎn)，著力建成南昌的休閑娛樂區(qū)；豐城以楊柳湖和工業(yè)城為重點(diǎn)，構(gòu)建大工業(yè)旅游特色。最為重要的是目前福城路地段在建的項(xiàng)目都以高檔住宅項(xiàng)目為主，該地 段 今后將定位為樟樹市的高檔住宅區(qū)，這就意味著人文居住環(huán)境與居住檔次的優(yōu)越性與高檔次。公司經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)以及物業(yè)管理等。土地規(guī)劃用途為商業(yè)與住宅用地，土地使用年限為商業(yè)用地 40年，住宅用地 70年。這里的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。城區(qū)位于贛江與袁河交匯處 ,有浙贛鐵路 /京九線 /105國(guó)道 ,以及贛粵高速公路和 320國(guó)道等主要干線穿越 ,交通十分便利 . 樟樹經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增大。目前，全 市已開發(fā)形成了枳殼、黃梔子、崐杜仲、 銀杏等一批中藥材種植基地，面積 7萬余畝，產(chǎn)品暢銷東南亞諸國(guó)。 全市建筑材料及非金屬礦制品企業(yè)共有 26家，主要生產(chǎn)油氈、水泥、建材玻纖布、玻璃鋼制品、耐火材料等，其中贛江牌 350油氈連續(xù)三屆獲省優(yōu)稱號(hào)。 樟 樹養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)。到目前今年樟樹市只有數(shù)個(gè)住宅項(xiàng)目在開發(fā)，這對(duì)于當(dāng)前城鎮(zhèn)人口規(guī)模 14萬左右的樟樹市而言，供給量基本偏小。 （二）住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 當(dāng)?shù)貥潜P開發(fā)已趨向規(guī)?；?、專業(yè)化、精品化方向發(fā)展。 宣傳賣點(diǎn) ： 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 規(guī)?；图s化是現(xiàn)代商業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的保 證。 第三 部分 項(xiàng)目定位 一、 規(guī)劃定位 本方案以人為本，自然、文化、經(jīng)濟(jì)、融合科技安全中心為原則，以整體社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，著意刻畫優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，旨在營(yíng)造景觀、景象結(jié)合、步移景異的四度空間生態(tài)社區(qū)，為居民設(shè)計(jì)自然優(yōu)美，舒適便捷，衛(wèi)生安全的怡然棲息之地。 （二） 分項(xiàng)產(chǎn)品定位： 商業(yè) 部分 ： 臨街商鋪。 三 、 目標(biāo)客戶定位 本案為高檔商住一體項(xiàng)目，其客戶分為兩類： （一） 、 住宅買家： 行政事業(yè)單位干部（國(guó)家公務(wù)員、教師、醫(yī)生等）； 個(gè)體工商戶、企業(yè)中高層經(jīng)營(yíng)管理人員； 首次置業(yè)人士（中青年）； 有其他收入的人士； （二） 、 商鋪買家（出售經(jīng)營(yíng)） 本地經(jīng)營(yíng)戶； 外地經(jīng)營(yíng)戶（周邊城市為主）； 連鎖發(fā)展機(jī)構(gòu)； 四 、價(jià)格定位 關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)，一般采取成本定價(jià)結(jié)合市場(chǎng)行情價(jià)格（特別是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）；通常采取低開高走的價(jià)格策略；前期有一個(gè)刺探市場(chǎng)的價(jià)格，然后根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則： ※ 人本 —— 充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然、自然和諧、經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。 特色優(yōu)勢(shì)： 商鋪物業(yè)承租戶的個(gè)性表現(xiàn)有助于形成特色，避免當(dāng)前商鋪大同小異、千店一面、經(jīng)營(yíng)定位雷同的問題，從而提高了競(jìng)爭(zhēng)力。 舊城改造明顯加速，地塊價(jià)值日趨提高。 單一板塊開發(fā)格局，未形成多區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況。肉用畜飼養(yǎng)以生豬為主，是全國(guó)肉類生產(chǎn)百強(qiáng)縣市之一。2020年全市糧食播種面積 ，糧食總產(chǎn)達(dá) ,享有 贛中糧倉 的美譽(yù)。清代樟樹婁源隆酒店釀出好酒，以四個(gè) 特 字相標(biāo)，遠(yuǎn)銷鄰省，故名 四特酒 。樟樹經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步 穩(wěn)健。 “豐樟高”三地的支柱產(chǎn)業(yè)各具特色，豐城市的電力、煤炭等能源工業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯；高安市是江西知名的陶瓷城，市內(nèi)擁有貨運(yùn)車輛８０００多輛，是全國(guó)汽運(yùn)四強(qiáng)縣市之一；作為千年藥都，樟樹市的支柱產(chǎn)業(yè)有“藥、酒、鹽”，藥、酒、鹽三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的六成以上，是“豐樟高”經(jīng)濟(jì)圈中 業(yè)已形成的具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 該地塊尚未開發(fā) ，影響城市周邊環(huán)境，居民居住率又低，商業(yè)氣氛不濃厚，這種狀況已嚴(yán)重制約了樟樹城市發(fā)展，在城區(qū)土地嚴(yán)重不足的樟樹造成了極大的浪費(fèi)。通過對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、建設(shè)的可能性和可行性，由此來確定該項(xiàng)目是 否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。 從整體上分析，按照樟樹市人民政府規(guī)劃，贛江防洪景觀堤壩將建成一條延江縱深百余米的綠化景觀帶，因此景觀綠化將大為改善。江西四特集團(tuán)年利稅突破 1億多元，一舉登上了全省白酒業(yè)冠軍的寶座；江西清麗化工有限公司主導(dǎo)產(chǎn)品以及活塞環(huán)、保險(xiǎn)柜等10多個(gè)小產(chǎn)品銷售量獲得了全省的“單打冠軍”。 2020年樟樹市全社會(huì)固定投資總額達(dá) ，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) ，金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá) 68億元和 。 1988年，著名白酒專家周恒剛等八人又給四特酒定出 特香型 新酒種。經(jīng)濟(jì)作物主要有花生、芝麻、棉花、茶葉等。深入開展“五同五幫五入戶”和“百企百單位千位黨員支 持新農(nóng)村建設(shè)”活動(dòng)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳推廣理念較落后，且受當(dāng)?shù)孛襟w影響力較弱限制，營(yíng)銷推廣模式單一，對(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷不夠重視；目前市場(chǎng)上高檔次樓盤屈指可數(shù)，大部分樓盤的配套不夠完善，物業(yè)管理總體水平低，開發(fā)過程中輕視營(yíng)造住宅園林綠化。 新理念、新手法的引入，加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 政府支持優(yōu)勢(shì) ：市政府重點(diǎn)工程、政府引資項(xiàng)目。 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容提示 合理的交通組織與道路序列 注重在多功能業(yè)態(tài)組合的前提下，合理安排交通組織關(guān)系，創(chuàng)造 出合理的道路序列與層次。通過大量的市場(chǎng)調(diào)查，以及從區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析， 我們以市場(chǎng)比較法并結(jié)合本項(xiàng)目特征，初步預(yù)計(jì)項(xiàng)目各類型產(chǎn)品單價(jià)如下： 多層銷售均價(jià)： 25000㎡ 1700元 /㎡ =4250萬元 小高層銷售均價(jià)： 10000㎡ 2020元 /㎡ =2020萬元 高層銷售均價(jià)： 32020㎡ 2020元 /㎡ =6400萬元 商業(yè)部分均價(jià)： 4900㎡ 3500元 /㎡ =1715萬元 雜物間 35萬元 合計(jì)銷售收入： 14400萬元 三、 利潤(rùn)計(jì)算 項(xiàng)目利潤(rùn)計(jì)算表 指標(biāo) 金額（萬元） 備注 銷售收入 14400 項(xiàng)目總投資額 利潤(rùn)總額 四、 投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目投資利潤(rùn)與項(xiàng)目投資的比值，為靜態(tài)指標(biāo)，反映的是本 項(xiàng)目的盈利能力。 注重天際輪廓線及規(guī)劃布局的層次、韻律與節(jié)奏設(shè)計(jì) 利用線性空間的建筑物的高低變化及規(guī)劃布局中節(jié)點(diǎn)的開合、大小