【正文】 報告根據(jù)市場調(diào)研，依據(jù)項目設(shè)計進行施工計劃編擬，通過嚴(yán)謹(jǐn)、慎重的財務(wù)評價以及客觀的社會、環(huán)境效益評價 ,得出結(jié)論如下： 項目經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益良好，項目所在地理位置、交通、配套設(shè)施完善。 三 、 目標(biāo)客戶定位 本案為高檔商住一體項目，其客戶分為兩類： （一） 、 住宅買家： 行政事業(yè)單位干部（國家公務(wù)員、教師、醫(yī)生等）； 個體工商戶、企業(yè)中高層經(jīng)營管理人員； 首次置業(yè)人士（中青年）； 有其他收入的人士； （二） 、 商鋪買家（出售經(jīng)營） 本地經(jīng)營戶； 外地經(jīng)營戶（周邊城市為主）； 連鎖發(fā)展機構(gòu)； 四 、價格定位 關(guān)于房地產(chǎn)定價，一般采取成本定價結(jié)合市場行情價格（特別是競爭對手）；通常采取低開高走的價格策略；前期有一個刺探市場的價格，然后根據(jù)市場反應(yīng)進行適當(dāng)調(diào)整。 地域文化的利用與提升 利用樟樹的市樹、市花、藥都、酒都等若干特色地域元素，注入到項目規(guī)劃中的隱喻式規(guī)劃、建筑立面、景觀鋪地、社區(qū)主題中央景觀帶等的創(chuàng)新意念中，力爭將項目設(shè)計打造成為樟樹乃至江西省極具個性魅力與創(chuàng)造力、傳播力的標(biāo)志性現(xiàn)代 復(fù)合社區(qū)。在合理兌現(xiàn)土地商業(yè)價值的同時，也確保大部分居住物業(yè)的高檔價值，共同締造出項目高檔次、高品位特色市場形象 。如利用硬質(zhì)鋪地材料的差異化組織搭配、利用綠化植栽的季相、色彩、尺寸、高低等合理區(qū)隔與調(diào)配； 如合理開發(fā)地下停車庫，有效控制用地和成本 。 （一）規(guī)劃設(shè)計原則： ※ 人本 —— 充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然、自然和諧、經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。 3)江南華城 占地面積 ：約 300畝 開發(fā)商 ：江西宏際實業(yè)有限公司 項目地址 ：樟樹市府橋路 咨詢熱線 ： 07957336888 規(guī)劃布局 ：以多層建筑為主，穿插板式小高層、高層（ 4棟小高層、 2棟高層） 項目進程 ：主體建設(shè)基本完工，配套設(shè)施尚未竣工。商鋪開發(fā)無具體政策（不確定），至 6月 3日現(xiàn)房 3套一樓復(fù)式住宅，其余現(xiàn)房已售完，物管費 /㎡（多層），小高層 /㎡。 樟樹首例產(chǎn)權(quán)式商鋪 ， 70％遞增年回報率，三年返租，年 回報率 80％ 。 特色優(yōu)勢： 商鋪物業(yè)承租戶的個性表現(xiàn)有助于形成特色，避免當(dāng)前商鋪大同小異、千店一面、經(jīng)營定位雷同的問題，從而提高了競爭力。 地王商圈 宣傳推廣：觀念落后、手法簡單、效果不甚理想 （四）商住 /住宅項目樓盤個案調(diào)研分析 1）香樟外灘 位 置： 項目位于樟樹市贛江邊沿江路與昌樟高速交匯處， 60畝，為商住兩用項目。 隨著市場競爭加劇、消費理念的成熟及投資的多元取向等，此類因素將有力地促進房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高；為實現(xiàn)項 目整體利益，開發(fā)商必將合理設(shè)計出多元化復(fù)合產(chǎn)品，以迎合市場需求的多元化，且在宣傳推廣等方面有較為明顯的改觀。 舊城改造明顯加速，地塊價值日趨提高。 90— 130平方米的三居室成為目前市民需求的主流。 ※ 產(chǎn)品單體類型： 目前樟樹樓市的住宅產(chǎn)品以多層占絕對主流，少量分布有小高層和高層建筑；產(chǎn)品類型相對單調(diào)，差異化創(chuàng)新產(chǎn)品較少 ，例如半架 空層、小戶型、入戶花園設(shè)計、兩代居等設(shè)計。 房價穩(wěn)中有升。 單一板塊開發(fā)格局，未形成多區(qū)域競爭情況。 （一）樟樹商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀及特征 商品房及土地集中供應(yīng)量增長緩慢，市場供小于求。相 對而言，沿街商鋪旺銷，只是專業(yè)市場化有些困難。 三、房地產(chǎn)整體市場分析 樟樹市在發(fā)展經(jīng)濟的同時，也在迅速拉大城市框架，加快城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)。肉用畜飼養(yǎng)以生豬為主，是全國肉類生產(chǎn)百強縣市之一?，F(xiàn)有食品工業(yè)企業(yè) 68個，糧油加工企業(yè) 20個，形成了以釀酒、糧油、肉類、禽蛋加工為主的食品工業(yè)體系。 樟樹的林業(yè)總面積 畝，占土地總面積 %。 作為柑桔基地，樟樹的水果生產(chǎn)在全省占有重要地位，尤以柑桔聞名。2020年全市糧食播種面積 ，糧食總產(chǎn)達 ,享有 贛中糧倉 的美譽。江西活塞環(huán)廠是全省唯一的活塞環(huán)專業(yè)生產(chǎn)廠，主要產(chǎn)品有鑿巖機環(huán)、柴油機環(huán)、輕微型汽車環(huán)、摩托車環(huán)等活塞環(huán)系列產(chǎn)品。 同時積極爭取國家支持，興建年產(chǎn) 5萬噸綠堿工程，形 成年產(chǎn)燒堿 5萬噸、液氯 44000噸、鹽憘鹵 ，成為全省制鹽和鹽化工基地。 1989年，四特酒獲國家銀獎，產(chǎn)品覆蓋全國 30個省市區(qū)及港 、澳、臺地區(qū)。清代樟樹婁源隆酒店釀出好酒，以四個 特 字相標(biāo)，遠(yuǎn)銷鄰省，故名 四特酒 。到 1998年已成功舉辦了 29屆，每年到會代表達 2萬余人，最多時與會代表突破 3萬人，交易藥材 2500余種，成交額達 18億元以上，各項指標(biāo)均列全國各大藥市之首。 藥業(yè) 樟樹素有 南國藥都 之稱，歷史上有 南樟北祈 之說，與河北安國齊名，自古為中 國藥材集散地，享有 藥不到樟樹不齊，藥不過樟樹 不靈 的美譽。近幾年樟樹市三級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整幅度變大，工業(yè)主導(dǎo)地位更加突出 ，三級產(chǎn)業(yè)比例達到 ：： ，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破 50%。樟樹經(jīng)濟發(fā)展進一步 穩(wěn)健。總?cè)丝?60萬 ,其中市區(qū)人口 18萬。豐樟高攜手共建經(jīng)濟圈實現(xiàn)了三贏。 另一方面，豐樟高三市整合資源，建設(shè)服務(wù)于省會南昌的后花園、 近基地。 “豐樟高”三地的支柱產(chǎn)業(yè)各具特色，豐城市的電力、煤炭等能源工業(yè)優(yōu)勢明顯；高安市是江西知名的陶瓷城，市內(nèi)擁有貨運車輛８０００多輛，是全國汽運四強縣市之一；作為千年藥都，樟樹市的支柱產(chǎn)業(yè)有“藥、酒、鹽”，藥、酒、鹽三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的六成以上，是“豐樟高”經(jīng)濟圈中 業(yè)已形成的具有較強市場競爭力的特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 （二）豐樟高城市經(jīng)濟圈概述 豐城、樟樹、高安是江西省宜春市下轄的三個縣級市，人口約 300余萬（含 新干縣），三地間約需半小時車程。 四、重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總用地面積：約 33000㎡（ 50畝） ； 建筑面積：約 72020萬㎡； 住宅建筑面積：約 ㎡； 商業(yè)建筑面積：約 4900㎡； 容積率＜ ； 建筑密度＜ 30％ ； 綠地率＞ 35％。同時，籌劃中的樟樹市八一希望小學(xué)也最 終落址距離本小區(qū) 350米的范圍內(nèi)，這將為城西的教育氛圍添上濃重的一筆。 該地塊尚未開發(fā) ，影響城市周邊環(huán)境，居民居住率又低，商業(yè)氣氛不濃厚，這種狀況已嚴(yán)重制約了樟樹城市發(fā)展，在城區(qū)土地嚴(yán)重不足的樟樹造成了極大的浪費。 二、項目開發(fā)背景 該項目位于樟樹市城區(qū)西側(cè)，贛江南岸福城路地段，規(guī)劃用地總面積 50畝，實際使用面積 50畝。公司現(xiàn)有員工 40人，其中有專業(yè)技術(shù)職稱 管理人員 25人。 琪翔置業(yè)星河御景項目可行性報告 第一章 項目概況 一、開發(fā)單位簡介 江西琪翔置業(yè)有限公司 成立于 2020年 3月 15日，由彭水生先生及股東投資組成，注冊資金 1000萬元，性質(zhì)為民營股份制有限責(zé)任企業(yè)。通過對項目的經(jīng)濟、社會效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價，綜合研究建設(shè)項目的經(jīng)濟合理性、建設(shè)的可能性和可行性，由此來確定該項目是 否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。公司下設(shè)辦公室、工程部、綜合部、銷售部、物業(yè)部、財務(wù)部等。本項目開發(fā)建設(shè)時間計劃從 2020年 8月至 2020年 8月。土地利用