【正文】 第 20頁 共 56頁 ? 項目定位：中檔高尚生態(tài)樓盤 ? 規(guī)劃形式：蝶形塔式建筑 住宅（商 務(wù)公寓） ? A、 B 座均為 33 層。 三、競爭樓盤情況 五紅路（五里店 — 紅旗河溝）周邊樓盤價格一覽表（元 /平方米） 項目名稱 開發(fā)商 地理位置 售價 （起價） 洋河花園三期 （高層住宅小區(qū)） 和記黃浦 紅黃路 1900 海怡花園 （高層酒店式公寓 ~ 新原興實業(yè) 洋河大道 5000 萬科興城（高層） 萬科興物業(yè) 洋河大道 1680 好家園（安居多層） 洋河房地產(chǎn) 洋河大道 1600 萬豐花園（多層、高層） 鵬程公司 建新東路 1500 大帝花園（多層、高層） 大帝集團 洋河體育大道 2050 邦興花園、渝珠花園（多層住宅小區(qū)） 渝珠房產(chǎn) 洋河體育大道 1850 天驕俊園（小高層住宅小區(qū)） 協(xié)信集團 紅黃路 2100 皇冠 XX 花園（小高層住宅小區(qū)） 利達物業(yè) 紅黃路 1850 金科花園（多層、小高層） 金科達集團 五黃路 1800 商業(yè) 6000 嶺秀錦園（小高層） 海龍物業(yè) 紅旗河溝 1680 蔚藍世紀（高層） 遠鵬物業(yè) 洋河大道 1676 滿堂紅家苑（高層） 大華實業(yè) 紅黃路 1780 金島 EHOUSE（高 層小戶型） 金島房產(chǎn) 龍溪鎮(zhèn) 2100 龍湖花園西苑（小高層小戶 中建科置業(yè) 新牌坊、 2400 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 19頁 共 56頁 型） 從上述品質(zhì)較高的樓盤銷售情況來分析，多層住宅小區(qū)每平方米的平均售價在 1900 元左右，小高層、高層住宅每平方米的平均售價在 2200 元左右，且大多數(shù)樓盤銷售形勢良好。 本項目東臨建川建筑公司及四建攪拌站，西接龍頭寺公園東門道路，南連 XX 巴蜀城 A 區(qū)，北瞰魯能另外，采取綜合布線系統(tǒng)寬帶上網(wǎng)，目前這種概念的產(chǎn)品在重慶房地產(chǎn)市場上還未出現(xiàn)，與之類似的金島 EHOUSE（網(wǎng)絡(luò)住宅）銷售勢頭火爆，均價達每平方米 2400 元。我們認為即便是龍湖這樣的品牌企業(yè)亦感覺到市場壓力，為了避重就輕，轉(zhuǎn)而降低門檻，針對最需要住房的年輕人，開發(fā)小戶型住宅，實際上已經(jīng)給那些盲目開發(fā)大戶豪華型的開發(fā)商提了一個醒。 綠色食品資源：黔江具有良好的自然生態(tài)環(huán)境和優(yōu)越的氣候條件，綠色食 品資源豐富，地牯牛、珍珠蘭茶、武陵山珍等享譽全國。 五、特色資源 旅游資源：黔江旅游資源豐富，擁有國家級地震遺址保護區(qū) 1 個，全國防震減災(zāi)科普宣傳教育基地 1 處，國家級森林公園 1 個，國家 AA 級旅游區(qū) 1 個，市級風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、自然保護區(qū)各 1 個。 醫(yī)療：城區(qū)現(xiàn)有醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 8 所，其中醫(yī)院 3 所，醫(yī)療床位 800 個，建立國（境）外人員固定診療室和醫(yī)療專家組。 供電：全區(qū)電力裝機容量 11 萬 Kw，與華東電網(wǎng)并網(wǎng)運行，電力調(diào)度自動化，電力網(wǎng)絡(luò)完善，現(xiàn)有 110KV 變電站 1 座， 35KV 變電站 8 座， 220KV 變電站正在規(guī)劃建設(shè)中。 通信： 2021 年全區(qū)程 控電話交換機總?cè)萘?5 萬門，電話普及率為每百人 7 部，并已開通小靈通。 三、面積人口、行政區(qū)劃 面積 2397 平方公里，人口 萬人，以土家族、苗族為主體的少數(shù)民族占總?cè)丝诘?%。4?29176。 投資環(huán)境 一、地理位置 黔江區(qū)地處武陵山腹地，東臨咸豐，西界 彭水，南連酉陽，北接利川。 ⑶ 建立完善房地產(chǎn)交易有形市場，實行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場內(nèi)一次完成。 拓寬空置商品住宅的消化渠道。允許房改房上市交易，鼓勵差價換購，以舊換新，以小換大。 總之，在這樣的投資環(huán)境下，開發(fā) ，有一定的規(guī)避風(fēng)險御景銘洲項目 可行性研究報告 第 15頁 共 56頁 的能力；投資的安全性和價值的增值性會得到保證。 ? 加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗收工作。 ? 清理收費項目，降低住宅開發(fā)成本。 2021 年 12 月城市居民可支配收入達 元，較同期增長 個百分點，人均消費支出 元同比增長 %。 、經(jīng)濟環(huán)境： 2021 年，重慶全市完成 GDP1751 億元，增幅為 9%，高于全國 個百分點，較上年增加 162 億元，經(jīng)濟增長速度位居全國 14 位，西部第 3 位。 城市家庭人均年居住支出由 90 年的 %，增加到 98 年的 元。即到 2021 年人均增加居住面積 m178。據(jù) 2021 年重慶市國土房管局在房交會期間一次調(diào)查， 1999 年末，重慶市人均居住面積為 178。 消費增長。同年 110 月，全市累計完成土地開發(fā)面積 萬平方米，同比下降 %累計發(fā)生土地購置費 億元，同比下降 %；商品房竣工 萬平方米，同比下降 %； 110 月商品房銷售面積 萬平方米，同 比增長 %。隨著重慶經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒適性、享受性已經(jīng)成為一部分高收入人群購房的主 要動機。 建國以來重慶的綜合經(jīng)濟實力迅速增強， 1949 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值不足14 億元， 1998 年上升到 1429 億元，按可比價格 計算，國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長速度為 %，其中 1980— 1998 年高達 %，高于全國同期水平。 重慶市房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度和價格水平與沿海城市相比存在較大的差距，但發(fā)展速度較快，特別是 97 年 3 月設(shè)立直轄市以來，持續(xù)增長的需求成為重慶市房地產(chǎn)發(fā)展的巨大動力。 五、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 XX 重慶市規(guī)劃局提供的“建設(shè)用地紅線地形圖”。 三、可行性研究報告的編制依據(jù) 重慶市規(guī)劃局渝規(guī)設(shè)證（ 2021）北龍 字第（ 0041）號文。重慶市目前的城鎮(zhèn)人口住房面積為 平方米，低于全國的標準水平。從市場潛力來看，目前我國城鎮(zhèn)人均住房僅 14 平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達國家和中等國家相比，還相差幾倍，市場潛力十分巨大，且我國目前的人均收入、房價比為五倍左右，正處于世界公認的三至八倍的中等水平，住房消費正符合目前中國大多數(shù)人的消費水平和消費需求，成為當前乃至今后相當長的一段時間內(nèi)的消費熱點，市場將會保持相當長時間的旺盛期 ?，F(xiàn)進入工程首尾階段，將于 2021 年 6 月正式交房。公司始終堅持 “ 務(wù)實、誠信、卓越、創(chuàng)新 ” 的企業(yè)理念，理性開發(fā)，穩(wěn)步發(fā)展，先后 成功開發(fā) ： 1)、投資修建五黃路：我司通過“以地換路”中標后修建的五黃路，積極組織資金，排除了大量拆遷等干擾因素的影響，組織施工、監(jiān)理單位保質(zhì)保量進行了五黃路建設(shè)，于 1999 年 12 月 26 日順利通車，工程質(zhì)量優(yōu)良。迅速填補市場需求的空白，釋放江北區(qū)居民的居住壓力，對政府和民眾都是一件功德無量的好事。 XX 置業(yè)秉承“自強不息、厚德載物”的企業(yè)精神，堅持“尊重資本、善待人才”的經(jīng)營理念，凝聚了一批既具專業(yè)水平又富有實踐經(jīng)驗的博士、碩士群體，共同打造人才高地，創(chuàng)造企業(yè)品牌。 尤其是即將推出的“ XX﹒御景豪庭”，無論從市場定位，戶型設(shè)計， 還是到環(huán)境配套，他都更富于人性化特征，是專為熱愛生活、渴求完美的置業(yè)者精心雕琢、量身定做。在 2021 年，公司被重慶市工商局渝北區(qū)分局認定為“重合同，守信用”企業(yè)。（政府補償用地）。 本報告財務(wù)預(yù)測期內(nèi)有關(guān)信貸利率、稅率、匯率在正常范圍內(nèi)波動。御景銘洲項目組嚴密的市場調(diào)查工作，我們獲得了該項目所處區(qū)域內(nèi)的人流、車流、競爭樓盤、行業(yè)分布、居民狀況以及目標客戶的第一手資料，整理分析后總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過對比，從財務(wù)和營銷角 度分析了 XX 46 第十一章 綜合評介及結(jié)論 37 第八章 經(jīng)營管理 30 第六章 環(huán)境保護 25 第五章 設(shè)計、工程方案 4 第二章 市場分析豐業(yè) .御景銘洲項目 可行性研究報告 第 1頁 共 56頁 御景銘洲 項目可行性研究報告 建設(shè)單位：重慶 XX 置業(yè)有限公司 重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位：重慶 XX 企業(yè)管理咨詢有限公司 二 00 四年四月 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 2頁 共 56頁 編制人員名單 目 錄 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 3頁 共 56頁 第一章 總 論 56 第一章 總 論 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 4頁 共 56頁 通過 XX 項目所在地 —— 重慶市的社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。 御景銘洲 二、建設(shè)單位 重慶 XX 置業(yè)有限公司 重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三、項目負責(zé)人 重慶 XX 置業(yè)有限公司 王曉燕 重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張力丹 四、建設(shè)地點 重慶江北區(qū)五里店立交橋 — 五桂路 五、建設(shè)性質(zhì) 新建。 十、容積率 十一、綠地率 30％ 第二節(jié) 項目背景 一、建設(shè)單位基本情況 重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1999 年，位于重慶市渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)松石大道，在重慶地產(chǎn)業(yè)矗立已逾 5 年，成功開發(fā)了“龍脊小區(qū)”，“白鶴林小區(qū)”，“龍渝大廈”，“ XX 小區(qū)”等近 15 萬平方米的項目，而即將推出的“ XX﹒御景豪庭 ”，更是 XX 人嘔心瀝雪后的又一佳作。公司立足于市場致力于專業(yè)化服務(wù)，誠信為首，本著“服務(wù)生活每一天”的宗旨，以安居、小康為出發(fā)點，為置業(yè)者量身打造出充分融入現(xiàn)代生態(tài)概念的居家時代。 XX（企業(yè)）集團實力雄厚、人才資源豐富，投資領(lǐng)域橫跨基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)開發(fā)，投資地域包括北京、深圳、大連、昆明、重慶等地。 御景銘洲項目