【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)，實(shí) 行“一站式”服務(wù)。 ? 強(qiáng)化企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購(gòu)房。 ? 各級(jí)政府都加大了對(duì)新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居住者的生活。 總之，在這樣的投資環(huán)境下，開發(fā) ，有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 15頁(yè) 共 56頁(yè) 的能力；投資的安全性和價(jià)值的增值性會(huì)得到保證。 重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施 重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施是： 加大住房制度改革，進(jìn)一步完善住房公積金制度。 主要 是：堅(jiān)決停止福利性建房和分房，實(shí)行貨幣化分房。擴(kuò)大公積金制度實(shí)施面，提高公積金歸集率，提高公積金貸款的最高限額，延長(zhǎng)公積金貸款的貸款期限。允許房改房上市交易，鼓勵(lì)差價(jià)換購(gòu)，以舊換新，以小換大。 調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。 加大信貸支持力度，提高住房購(gòu)買能力。 清理收費(fèi)項(xiàng)目，降低住宅開發(fā)成本。 拓寬空置商品住宅的消化渠道。 加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。 ⑴ 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。 ⑵ 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收工作，凡綜合驗(yàn)收不合格者一律不得交付使用。 ⑶ 建立完善房地產(chǎn)交易有形市場(chǎng)，實(shí)行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場(chǎng)內(nèi)一次完成。 ⑷ 強(qiáng)化開放企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購(gòu)房。 ⑸ 各級(jí)政府都加大了對(duì)新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居民的生活。 ； 御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 16頁(yè) 共 56頁(yè) 。 投資環(huán)境 一、地理位置 黔江區(qū)地處武陵山腹地，東臨咸豐，西界 彭水，南連酉陽，北接利川。東經(jīng) 108176。28?108176。56?，北緯 29176。4?29176。52?，是渝鄂湘黔四?。ㄊ校┻呝Q(mào)重鎮(zhèn)，素有 渝鄂咽喉 之稱。 二、氣候條件： 黔江氣候溫和，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，屬典型亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，局部具有垂直氣候的特點(diǎn)。年平均氣溫 ℃ ，無霜期 290 天左右，年平均日照 小時(shí)，平均降雨量 。 三、面積人口、行政區(qū)劃 面積 2397 平方公里，人口 萬人，以土家族、苗族為主體的少數(shù)民族占總?cè)丝诘?%。下轄 30 個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道辦事處， 517 個(gè)行政村， 8 個(gè)居委會(huì)，區(qū)政府駐地城西辦事處。 四、基礎(chǔ)設(shè)施 交通：國(guó)道 319 線三級(jí)公路穿境而過（二級(jí)公路正在建設(shè)中），重慶至長(zhǎng)沙高等級(jí)公路走線方案經(jīng)過黔江；國(guó)家一級(jí)電氣化鐵路 渝（重慶）懷（懷化）鐵路正在建設(shè)中，并將于 2021 年建成通車；黔江機(jī)場(chǎng)已列入國(guó)家 十五 期西部首批十個(gè)支線機(jī)場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃，將于 2021 年開工建設(shè)。 十五 期末，黔江將建成武陵山片區(qū)集公路、鐵路、航空運(yùn)輸為一體的立體交通樞紐，使黔江成為重慶南達(dá)廣州的大通道，成為重慶向東南沿海全方位開放的前沿。 通信： 2021 年全區(qū)程 控電話交換機(jī)總?cè)萘?5 萬門，電話普及率為每百人 7 部，并已開通小靈通。移動(dòng)電話、無線尋呼、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)和多媒體寬帶網(wǎng)等現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。 供水：城區(qū)供水總量 2 萬立方米，日供水能力 8 萬噸，水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。日處理 4 萬噸污水處理廠正在建設(shè)中。 供電：全區(qū)電力裝機(jī)容量 11 萬 Kw，與華東電網(wǎng)并網(wǎng)運(yùn)行，電力調(diào)度自動(dòng)化，電力網(wǎng)絡(luò)完善，現(xiàn)有 110KV 變電站 1 座， 35KV 變電站 8 座， 220KV 變電站正在規(guī)劃建設(shè)中。 生態(tài)環(huán)境：黔江區(qū)是全國(guó)著名的優(yōu)質(zhì)煙葉基地和重慶市主要中藥材生產(chǎn)基地；全區(qū)森林覆蓋 率 %，木材積蓄310 萬立方米；境內(nèi)有銀杏、紅豆杉、鐵尖杉、黃杉、鵝掌秋等珍稀樹種，野生動(dòng)物 147 種；牧山草坡 80 萬畝，是理想的畜牧產(chǎn)業(yè)基地。 金融保險(xiǎn)：設(shè)有中國(guó)人民銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、城市信用社、農(nóng)村信用聯(lián)社等金融機(jī)構(gòu)和中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn)公司等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。是渝東南金融中心。 醫(yī)療：城區(qū)現(xiàn)有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 8 所，其中醫(yī)院 3 所，醫(yī)療床位 800 個(gè)，建立國(guó)（境）外人員固定診療室和醫(yī)療專家組。 教育：現(xiàn)有中等師范學(xué)校 1 所 ，中等專業(yè)學(xué)校 1 所，完中、完小各 6 所，其中黔江實(shí)驗(yàn)中學(xué)和黔江實(shí)驗(yàn)小學(xué)列入重慶市重點(diǎn)中小學(xué)，師資雄厚，環(huán)境優(yōu)美。 居?。航ㄓ序v龍?jiān)贰⑾辇堅(jiān)?、公?wù)員住宅小區(qū)等具有良好物業(yè)管理、完備生活設(shè)施的住宅群?，F(xiàn)有涉外旅游賓館酒店 12 家，其中涉外四星級(jí)和三星級(jí)酒店各 1 家，二星級(jí)賓館 2 家，其它規(guī)模較大的賓館 8 家。 五、特色資源 旅游資源：黔江旅游資源豐富，擁有國(guó)家級(jí)地震遺址保護(hù)區(qū) 1 個(gè)，全國(guó)防震減災(zāi)科普宣傳教育基地 1 處，國(guó)家級(jí)森林公園 1 個(gè)，國(guó)家 AA 級(jí)旅游區(qū) 1 個(gè)，市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、自然保護(hù)區(qū)各 1 個(gè)。中國(guó) 僅有、世界罕見的 深山明珠 小南海地震遺址，曾與梵凈山、峨嵋山齊名的武陵山佛道教文化，獨(dú)具魅力的阿蓬江峽谷風(fēng)光，良好的生態(tài)環(huán)境以及純厚古樸的民風(fēng)民俗和豐富多彩的民族文化，形成了自然風(fēng)光與人文景觀交相輝映，具有豐富文化內(nèi)涵。 礦產(chǎn)資源：主要礦產(chǎn)資源有：煤、鋁土礦、鉛鋅礦、硫鐵礦、螢石重晶石、石英砂、石灰石等。其中煤可開采儲(chǔ)量 7840 萬噸，鋁土礦 C+D+E 級(jí)儲(chǔ)量 1250 萬噸，石英砂 D+E 級(jí)儲(chǔ)量 1063 萬噸，石灰石儲(chǔ)量 1 億噸以上。 綠色食品資源：黔江具有良好的自然生態(tài)環(huán)境和優(yōu)越的氣候條件，綠色食 品資源豐富，地牯牛、珍珠蘭茶、武陵山珍等享譽(yù)全國(guó)。 中藥材資源：黔江是重慶市主要中藥材基地，境內(nèi)常用大宗野生中藥材 100 多種，儲(chǔ)量在 8000 噸以上，主要品種有：天麻、紅豆杉、半夏、山茱萸、銀花、白合等。 二、本項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)北部新城開的項(xiàng)目絕大多數(shù)是針對(duì)二次置業(yè)者（主流戶型為 130 平方米左右的大面積住宅），市場(chǎng)已出現(xiàn)供過于求的狀況，龍湖花園最近推出的御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 17頁(yè) 共 56頁(yè) 二期住西苑二室二廳面積僅 76 平方米，銷售勢(shì)頭火爆，開盤推出的 600 套僅兩天即售出了 476 套，銷售金額 億元。其市場(chǎng)定位于新人類（ 70 年代前后出生）和銀發(fā)族。我們認(rèn)為即便是龍湖這樣的品牌企業(yè)亦感覺到市場(chǎng)壓力，為了避重就輕，轉(zhuǎn)而降低門檻，針對(duì)最需要住房的年輕人，開發(fā)小戶型住宅，實(shí)際上已經(jīng)給那些盲目開發(fā)大戶豪華型的開發(fā)商提了一個(gè)醒。新生代有自己的特點(diǎn)，他們受過良好的教育，消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)品位超前，崇尚個(gè)性，追求與眾不同，他們多為一次置業(yè)者，雖然目前的購(gòu)買能力有限，但未來的收入預(yù)期較高，通過銀行按揭貸款具備一定的購(gòu)買力，關(guān)鍵是控制每套房的總價(jià)，降低門檻。這個(gè)階層的人數(shù)眾多，市場(chǎng)面廣，只要做出有個(gè)性，有特色的產(chǎn)品，就一定能夠得到他們的追捧。針對(duì)這一階層的 消費(fèi)者追求個(gè)性前衛(wèi)的心態(tài)，建議公司采用深圳“雕塑家園”的板式復(fù)式框架結(jié)構(gòu)，同時(shí)，引入 SOHO（ SMALL OFFICE， HOME OFFICE，小辦公室，在家的辦公室）概念，既可居家又可辦公，小戶型（ 70 平方米左右，兩室兩廳為主打戶型）設(shè)計(jì)，這也符合家庭小型化的發(fā)展趨勢(shì)。另外，采取綜合布線系統(tǒng)寬帶上網(wǎng)，目前這種概念的產(chǎn)品在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)上還未出現(xiàn)，與之類似的金島 EHOUSE（網(wǎng)絡(luò)住宅）銷售勢(shì)頭火爆，均價(jià)達(dá)每平方米 2400 元。小戶型的電子商務(wù)住宅絕對(duì)是今房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。由于該項(xiàng)目選址地位于重慶北部新城 的中心地帶，通過黃花園大橋到解放碑只有 3 公里的距離，且公交車輛 121（五里店～解放碑～上清寺環(huán)線運(yùn)行）穿梭往來，交通極為便利，且地勢(shì)居高臨下，地段位置顯赫，北靠規(guī)劃的 1000 畝地龍頭寺公園，環(huán)境十分優(yōu)美。極適合嫁接這類型的項(xiàng)目。 本項(xiàng)目東臨建川建筑公司及四建攪拌站，西接龍頭寺公園東門道路，南連 XX 巴蜀城 A 區(qū)，北瞰魯能星城，較五里店非常近，是江北區(qū)和觀音橋商業(yè)圈的輻射范圍，商氣較濃。且本項(xiàng)目周邊分布了大量的重慶高中檔小區(qū)，御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 18頁(yè) 共 56頁(yè) 再加上交通便利，是重要的交通樞紐，有著巨大的人流量和車流量，這樣孕育了本地段的巨大的商 業(yè)潛力。目前項(xiàng)目周邊少有大型商鋪，相對(duì)商鋪供應(yīng)量不足，不能滿足本地區(qū)的需求，從而本項(xiàng)目商業(yè)有著很大的需求。 三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況 五紅路（五里店 — 紅旗河溝）周邊樓盤價(jià)格一覽表（元 /平方米） 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 地理位置 售價(jià) （起價(jià)） 洋河花園三期 （高層住宅小區(qū)） 和記黃浦 紅黃路 1900 海怡花園 （高層酒店式公寓 ~ 新原興實(shí)業(yè) 洋河大道 5000 萬科興城（高層） 萬科興物業(yè) 洋河大道 1680 好家園（安居多層） 洋河房地產(chǎn) 洋河大道 1600 萬豐花園（多層、高層） 鵬程公司 建新東路 1500 大帝花園（多層、高層） 大帝集團(tuán) 洋河體育大道 2050 邦興花園、渝珠花園（多層住宅小區(qū)） 渝珠房產(chǎn) 洋河體育大道 1850 天驕俊園（小高層住宅小區(qū)） 協(xié)信集團(tuán) 紅黃路 2100 皇冠 XX 花園（小高層住宅小區(qū)） 利達(dá)物業(yè) 紅黃路 1850 金科花園（多層、小高層） 金科達(dá)集團(tuán) 五黃路 1800 商業(yè) 6000 嶺秀錦園（小高層） 海龍物業(yè) 紅旗河溝 1680 蔚藍(lán)世紀(jì)（高層） 遠(yuǎn)鵬物業(yè) 洋河大道 1676 滿堂紅家苑（高層） 大華實(shí)業(yè) 紅黃路 1780 金島 EHOUSE（高 層小戶型） 金島房產(chǎn) 龍溪鎮(zhèn) 2100 龍湖花園西苑（小高層小戶 中建科置業(yè) 新牌坊、 2400 御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 19頁(yè) 共 56頁(yè) 型） 從上述品質(zhì)較高的樓盤銷售情況來分析，多層住宅小區(qū)每平方米的平均售價(jià)在 1900 元左右，小高層、高層住宅每平方米的平均售價(jià)在 2200 元左右，且大多數(shù)樓盤銷售形勢(shì)良好。但同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的市場(chǎng)定位基本上是針對(duì)收入較高的二次置業(yè)者，戶型面積較大，總房?jī)r(jià)較高，由于市場(chǎng)容量有限，同類型的樓盤銷售已出現(xiàn)疲態(tài)，而針對(duì)這一階層的新盤還在不停的推出（近期規(guī)模較大的樓盤有海洋之星、佳華小區(qū)、渝豐花園、茶園小區(qū)等新盤）， 銷售風(fēng)險(xiǎn)越來越大。因此，必須改變市定位，針對(duì)“新人類”推出新概念住宅，才能取得市場(chǎng)份額。 四、市場(chǎng)定位 客戶定位 主力客戶群：江北區(qū)的富裕階層和重慶市的中高級(jí)白領(lǐng)階層、商人。 ? 主力客戶群特點(diǎn)： 1. 1 收入較高、有一定的財(cái)富積累 1. 2 因舊城改造有“江北情結(jié)”的家庭 1. 3 高收入的機(jī)關(guān)工作人員 1. 4 在江北區(qū)的經(jīng)商者、創(chuàng)業(yè)公司等 中小企業(yè)主（商人） 機(jī)關(guān)公務(wù)員 白領(lǐng)人士 投資群體 來渝投資者 戶型、價(jià)格定位 御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 20頁(yè) 共 56頁(yè) ? 項(xiàng)目定位：中檔高尚生態(tài)樓盤 ? 規(guī)劃形式：蝶形塔式建筑 住宅（商 務(wù)公寓） ? A、