【正文】 第 8頁(yè) 共 56頁(yè) 三、項(xiàng)目提出的必要性 房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過(guò)程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。 四、可行性研究報(bào)告之內(nèi)容及主導(dǎo)理念 可行性報(bào)告的主要內(nèi)容：項(xiàng)目的市場(chǎng)分析及項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析；項(xiàng)目的選址與建設(shè)條件；項(xiàng)目的規(guī)劃方案；項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排；投資估算；資金籌措；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)分析；并提出結(jié)論性的意見(jiàn)。自 2021 年初重慶掀起開(kāi)發(fā)生態(tài)住宅的熱潮以來(lái)，生態(tài)房大受青睞，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的生態(tài)房如御景江山、華庭嘉園、江都怡園、江山多嬌 等項(xiàng)目都取得了成功，證明生態(tài)住宅具有廣闊的市場(chǎng)空間。 2021年末主城區(qū)人口為 萬(wàn)人，到 2021 年主城區(qū)因人均面積而增加的住宅需求量應(yīng)為 萬(wàn) m178。 ? 拓寬空置商品住宅的消化渠道。 加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。下轄 30 個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道辦事處， 517 個(gè)行政村， 8 個(gè)居委會(huì)，區(qū)政府駐地城西辦事處。中國(guó) 僅有、世界罕見(jiàn)的 深山明珠 小南海地震遺址，曾與梵凈山、峨嵋山齊名的武陵山佛道教文化，獨(dú)具魅力的阿蓬江峽谷風(fēng)光，良好的生態(tài)環(huán)境以及純厚古樸的民風(fēng)民俗和豐富多彩的民族文化，形成了自然風(fēng)光與人文景觀交相輝映，具有豐富文化內(nèi)涵。星城，較五里店非常近，是江北區(qū)和觀音橋商業(yè)圈的輻射范圍，商氣較濃。在開(kāi)發(fā)建設(shè)此項(xiàng)目過(guò)程中，以重慶 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為主。 “巴蜀城”項(xiàng)目組團(tuán)座落在距江北區(qū)五里店立交橋“五桂路”起點(diǎn)附近，項(xiàng)目用地分布在“五桂路”兩側(cè)，分為 A、 B 兩區(qū)，土地四至界限狀況： A 區(qū)：東臨“五桂路”，西接“五童路”及龍頭寺公園，南連“五桂路”、“五黃路”立交橋，北靠龍塔十六、十八社。 電氣 本項(xiàng)目由項(xiàng)目西側(cè)開(kāi)閉所引入 10KV 專用電源，由此接入本項(xiàng)目變電所。 地下一層主要用于車庫(kù)，使小區(qū)形成人車分流。 F 為車庫(kù)、設(shè)備房等。 A、 B 座塔樓檐口和機(jī)房、樓梯頂部都采用飛板與空架的處理方法，豐富了建筑的第五立面。 系統(tǒng)功能 A、可視對(duì)講 B、報(bào)警求助 C、通訊聯(lián)網(wǎng) D、一卡通智能 管理系統(tǒng) E、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)等。 電氣系統(tǒng) A、負(fù)荷級(jí)別： 該建筑架空層（一層）以上 30 層、架空層以下 5 層的綜合樓，屬一類防火高層民用建筑，為一級(jí)用電戶。 B、一至五層（包括夾層） 均設(shè)有一定量的可開(kāi)啟外窗，以滿足自然排煙和通風(fēng)換氣的要求。室內(nèi)裝修采用難燃材料。疏散梯除直接通向架空層室外，并能通往屋頂。 住宅部分每戶設(shè)計(jì) 2 個(gè)電視接受插座，商場(chǎng)及其它公共場(chǎng)所設(shè)置數(shù)量根據(jù)實(shí)際需要定，該有線電視系統(tǒng)與市區(qū)有線廣播電視聯(lián)網(wǎng)。大樓內(nèi)生活污水及廢水經(jīng)排水管接納后排至污水處理設(shè)備，經(jīng)生化處理達(dá)《污水綜合處理標(biāo)準(zhǔn)》后排入五黃路。 五黃路與基地直 接相接，社區(qū)人流從五黃路直接上至 A 座商業(yè)區(qū)，再由商業(yè)區(qū)到 A 座電梯廳；商業(yè)人流也從五黃路上經(jīng)過(guò)上或下的階梯入第四層的商場(chǎng)；車流從五黃路東端經(jīng)過(guò)螺旋形車道進(jìn)入車庫(kù)，螺旋形車道可一直下至車庫(kù)，為下部人車流提供便利。 建筑風(fēng)格 。建筑物 1 層右邊有一個(gè)車道，通往－ 1 層。 B 區(qū)為純住宅區(qū)。 三、水電氣 給排水系統(tǒng) 給水 水源： 本項(xiàng)目有一條 DN200 的給水管圍繞項(xiàng)目的南側(cè)和東側(cè)，接入市政給水管網(wǎng)；另有一條 DN150 的給水管從 DN200 的給水管中接出圍繞著項(xiàng)目的西側(cè)和北側(cè)，提供給水服務(wù)。 御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 23頁(yè) 共 56頁(yè) 社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。 商業(yè)（略） 第三章 建設(shè)規(guī)模與選址 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總占地面積約 23037 ㎡，總建筑面積約 98000 ㎡。小戶型的電子商務(wù)住宅絕對(duì)是今房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。 教育：現(xiàn)有中等師范學(xué)校 1 所 ，中等專業(yè)學(xué)校 1 所，完中、完小各 6 所，其中黔江實(shí)驗(yàn)中學(xué)和黔江實(shí)驗(yàn)小學(xué)列入重慶市重點(diǎn)中小學(xué)，師資雄厚，環(huán)境優(yōu)美。52?，是渝鄂湘黔四省（市）邊貿(mào)重鎮(zhèn)，素有 渝鄂咽喉 之稱。 調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。 、城市自然環(huán)境（略） 、社會(huì)政治環(huán)境（略） 、政策環(huán)境 重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要政策措施 ? 加大住房制度改革，進(jìn)一步完善住房公積金制度。 1999 年末本市人口 萬(wàn)人， 2021 年住宅銷售面積 萬(wàn) m178。 重慶市近幾年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直呈持續(xù)走強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是 1997年 6 月重慶市成為我國(guó)的四個(gè)直轄市后，表現(xiàn)得更為明顯。 重慶市規(guī)劃局渝規(guī)選證（ 2021）北龍 字第（ 0031）號(hào)文。五黃路總投資超過(guò) 億元。 公司實(shí)力雄厚，集開(kāi)發(fā)、策劃、營(yíng)銷、物業(yè)管理于一體，實(shí)行專業(yè)化流水線服務(wù)，公司主要成員畢業(yè)于重慶大學(xué)等名牌大學(xué)，能力出眾、結(jié)構(gòu)年輕、御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 6頁(yè) 共 56頁(yè) 充滿活力。 報(bào)告編制過(guò)程中所遵循的有關(guān)法律、法規(guī)及政策無(wú)重大變化。 重慶 XX 置業(yè)有限公司系 XX（企業(yè)）集團(tuán)的全資子公司。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。 該項(xiàng)目按照精心組織、配合建設(shè)的原則，通過(guò)有效的營(yíng)運(yùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，從而達(dá)到業(yè)主對(duì)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)、保值增值的目的。 投資增加。 從以上數(shù)據(jù)分析，可以看出，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上來(lái)說(shuō)，是呈漸進(jìn)式向前發(fā)展的趨勢(shì)。 ? 加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。 ⑴ 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。 四、基礎(chǔ)設(shè)施 交通：國(guó)道 319 線三級(jí)公路穿境而過(guò)（二級(jí)公路正在建設(shè)中），重慶至長(zhǎng)沙高等級(jí)公路走線方案經(jīng)過(guò)黔江；國(guó)家一級(jí)電氣化鐵路 渝（重慶）懷（懷化）鐵路正在建設(shè)中，并將于 2021 年建成通車；黔江機(jī)場(chǎng)已列入國(guó)家 十五 期西部首批十個(gè)支線機(jī)場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃，將于 2021 年開(kāi)工建設(shè)。 礦產(chǎn)資源：主要礦產(chǎn)資源有：煤、鋁土礦、鉛鋅礦、硫鐵礦、螢石重晶石、石英砂、石灰石等。且本項(xiàng)目周邊分布了大量的重慶高中檔小區(qū)，御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 18頁(yè) 共 56頁(yè) 再加上交通便利，是重要的交通樞紐，有著巨大的人流量和車流量，這樣孕育了本地段的巨大的商 業(yè)潛力。 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目位置：緊鄰江北區(qū)五黃路（五里店 — 黃泥磅，雙向車道， 54 米寬城市快速干道），背靠龍頭寺公園，項(xiàng)目對(duì)面為暢銷樓盤(pán)金科花園。 A 區(qū)占地 畝（其中五黃路項(xiàng)目補(bǔ)償用地 畝，擬整合周邊土地 畝），占地面 積 ㎡。 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目的電信電纜線 HYA800 2 從項(xiàng)目西側(cè)接市電信管網(wǎng)。 人防設(shè)計(jì)按重慶市人防規(guī)定設(shè)計(jì)。從城市環(huán)境景觀上來(lái)看，雖然本方案有四層裙房，但因其處在城市主干道以下人眼較少觸及，大大減弱了裙樓對(duì)生態(tài)的影響。 環(huán)境設(shè)計(jì) . 中庭綠化 中庭除游泳池外均處理為綠化用地，種植大片草坪，本花灌木。 四、功能設(shè)計(jì) A 區(qū)：商務(wù)公寓區(qū)（略） B 區(qū)：高尚生態(tài)住宅區(qū)（略） 五、戶型配比 御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 31頁(yè) 共 56頁(yè) 基地提供了良好的商務(wù)與生態(tài)房條件，商務(wù)公寓建筑呈蝶形向五黃路暢開(kāi)，除后部?jī)墒覂蓮d戶型不能看到生態(tài)外，其余各戶型均為生態(tài)房。用電負(fù)荷中，所有消防設(shè)施的用電負(fù)荷均為一級(jí)，包括消防電梯，消火栓泵、噴淋水泵、消防控制室、前室和防煙樓御景銘洲項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第 33頁(yè) 共 56頁(yè) 梯間的加壓送風(fēng)機(jī)等；樓梯走道照明、變配電房、柴油發(fā)電機(jī)房的照明、商場(chǎng)及客梯、生活水泵電力等為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。 C、不能自然排煙的防煙樓梯間及其前室，消防電梯前室均設(shè)有機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 D、消防給水 a 消防水源 根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，建筑正面五黃路下有一根市政供水干管，管徑 DN500 供水標(biāo)高 270 米，大樓供水接口兩個(gè)，接口管徑 DN200 分別設(shè)在大樓兩端。 b 塔樓每幢設(shè)有一臺(tái)消防電梯和兩道疏散梯間，其前部分別設(shè)有前室。 B、廣播電視 有線電視由有線電視部門(mén)設(shè)計(jì)。 B、排水系統(tǒng) a、 污水系統(tǒng)： 大樓內(nèi)污水主要為生活污水，污水量為 606 立方米 /日，建設(shè)方未提供市政排水管管徑及標(biāo)高，本次排水管設(shè)計(jì)安排至道路最低點(diǎn)為準(zhǔn)?；啬线叺奈妩S路因此成為人、車流進(jìn)入小區(qū)的主要道路。 詳細(xì)資料見(jiàn)《 》。 A 區(qū)裙樓共為四層，－ 1F 為車庫(kù)和設(shè)備用房 1F— 4F 夾層為商鋪。采用地下層 1 層，臨街裙樓部分 4 層，上有 2座高 28 層（包括轉(zhuǎn)換層）塔樓的建筑結(jié)構(gòu)，建筑物整體高度不超過(guò) 100米。五里店地區(qū) 市政設(shè)施、水、電、氣、閉路電視、電訊等綜合管網(wǎng)布局合理，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套設(shè)施齊全，并正在得到進(jìn)一步的完善，十分適合興建商住小區(qū)。 自然地質(zhì)情況較好，地勢(shì)較為平坦，區(qū)域內(nèi)高差較小。 — 270 ㎡ /戶； ? 每套價(jià)格： 15— 50 萬(wàn)元 ? 均價(jià)： 1850 元 / m178。另外，采取綜合布線系統(tǒng)寬帶上網(wǎng)，目前這種概念的產(chǎn)品在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)上還未出現(xiàn)，與之類似的金島 EHOUSE（網(wǎng)絡(luò)住宅）銷售勢(shì)頭火爆，均價(jià)達(dá)每平方米 2400 元。 醫(yī)療：城區(qū)現(xiàn)有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 8 所，其中醫(yī)院 3 所，醫(yī)療床位 800 個(gè)，建立國(guó)（境）外人員固定診療室和醫(yī)療專家組。4?29176。允許房改房上市交易，鼓勵(lì)差價(jià)換購(gòu)，以舊換新，以小換大。 2021 年 12 月城市居民可支配收入達(dá) 元，較同期增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，人均消費(fèi)支出 元同比增長(zhǎng) %。據(jù) 2021 年重慶市國(guó)土房管局在房交會(huì)期間一次調(diào)查， 1999 年末，重慶市人均居住面積為 178。 建國(guó)以來(lái)重慶的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)， 1949 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不足14 億元， 1998 年上升到 1429 億元，按可比價(jià)格 計(jì)算，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長(zhǎng)速度為 %，其中 1980— 1998 年高達(dá) %，高于全國(guó)同期水平。 三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 重慶市規(guī)劃局渝規(guī)設(shè)證（ 2021）北龍 字第（ 0041）號(hào)文。公司始終堅(jiān)持 “ 務(wù)實(shí)、誠(chéng)信、卓越、創(chuàng)新 ” 的企業(yè)理念，理性開(kāi)發(fā)，穩(wěn)步發(fā)展，先后 成功開(kāi)發(fā) ： 1)、投資修建五黃路：我司通過(guò)“以地?fù)Q路”中標(biāo)后修建的五黃路，積極組織資金，