【正文】 年元月 25日以土地掛牌出讓形式，獲得了對福城路東側50畝土地的開發(fā)使用權。公司經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)以及物業(yè)管理等。 目 錄 前 言 ?????????????????????????? ? ??? 3 第一章 項目概況 一、開發(fā)單位簡介 ?????????????????????? ? ?? 4 二、項目開發(fā)背景 ??????????????????????? ?? 4 三、項目建設規(guī)模及內容 ???????????????????? ?? 5 四、重要技術經(jīng)濟指標 ????????????????????? ?? 5 第二部分 城市經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析 一、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 （一）豐樟高打造“金三角”城市經(jīng)濟圈 ??????????? ???? 6 （二）豐樟高城市經(jīng)濟圈概述 ???????????????????? 6 （三）豐樟高經(jīng)濟圈發(fā)展的強勁勢頭 ???????????????? 7 （四）豐樟高領跑者 —— 核心城市樟樹 ???????????????? 8 二、豐樟高核心城市 —— 樟樹經(jīng)濟環(huán)境分析 （一）樟樹經(jīng)濟概況 ??????????????????????? ? 8 （二）樟樹五大經(jīng)濟支柱 ????????????????????? ? 9 三、房地產(chǎn)整體市場分析 （一）樟樹商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀及特征 ???????????????? ? 13 （二）住宅市 場發(fā)展趨勢 ????????????????????? ? 15 （三）周邊樓盤分析 ??????????????????????? ? 16 （四）商住 /住宅項目樓盤個案調研分析 ????????????? ?? 17 第三部分 項目定位 一、規(guī)劃定位 ??????????????????????? ???? 20 （一）規(guī)劃設計原則： ???????????????????? ??? 20 （二）規(guī)劃設計內容提示 ???????????????????? ?? 21 二、產(chǎn)品定位 （一）、總體產(chǎn)品定位 ??????????????? ??????? ? ? 23 （二）分項產(chǎn)品定位 ?????????????????????? ? ? 23 三、目標客戶定位 ???????????????????????? ? 23 四、價格定位 ?????????????????????????? ? 24 第四部分 項目建設及進度安排 一、建設進度 ?????????????????????????? ?? 24 二、 開發(fā)準備情況 ??????????????????????? ? ? 25 三、項目設計單位 ????????????????????????? ? 25 四、建 設施工單位 ????????? ? ?????????????? ? ? 25 五、建設監(jiān)理單位 ???????????????????????? ?? 25 第五部分 項目投資分析 一、項目首期開發(fā)成本分析 ????????????????????? ? 25 二、收益分析 ?????????????????????????? ?? 28 三、利潤計算 ?????????????????????????? ?? 29 四、投資利潤率 ????????????????????????? ?? 29 第六章 可行性研究的結論 ?????????? ??????????? ?? 30 前 言 通過本司對 于琪翔星河御景項目有關的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、縱觀 市場環(huán)境 和區(qū)域環(huán)境及區(qū)域競爭對手，包括對項目自身等方面情況進行深入細致的調查和研 究，從總體上論證項目提出的背景、理由、依據(jù)、 預期目標 以及項目建設和招商銷售運營必備的基本條件及獲得的可能性，即進行項目建設可能性分析。 公司董事長彭水生，公司總經(jīng)理劉欠如，副總經(jīng)理 3人?，F(xiàn)已投資土地出讓金 3350萬元。土地規(guī)劃用途為商業(yè)與住宅用地，土地使用年限為商業(yè)用地 40年，住宅用地 70年。該地塊目前的人口居住率偏低，周邊現(xiàn)狀是：東面杜家安置小區(qū)，住宅面積不大、戶數(shù)不多，且戶型設計一般；南面和西面均為工廠；北面臨近贛江防洪景觀堤壩。 三、項目建設規(guī)模及內容 樟樹琪翔星河御景項目總占地 50畝，約 33000余㎡，總建筑面積約72020余㎡ 。 豐城、樟樹、高安三個市為打造“豐樟高”經(jīng)濟快速發(fā)展圈，突破了地區(qū)分割，建立協(xié)調機制，統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)建設，推進生產(chǎn)要素的加速聚集，大幅度提高資源配置效率，形成資源共享、政策互惠、產(chǎn)業(yè)吸射，形成高素質人力資源集中、綜合服務功能完備、科技文化創(chuàng)新能力較強的城市群。這里的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。特別是樟樹，一批具有較強競爭能力的企業(yè)紛紛崛起：仁和、楓華、齊靈、天齊堂等藥業(yè)板塊經(jīng)濟，年總產(chǎn)值突破 6億元。高安以肉牛產(chǎn)業(yè)為依托，積極向樟樹、豐城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展，力爭五年內圈內肉牛產(chǎn)業(yè)發(fā)展達到 100萬頭的規(guī)模。在“豐樟高”經(jīng)濟圈中，樟樹面積最小、人口最少，但經(jīng)濟特色最為明顯，產(chǎn)業(yè)的輻射力、帶動力最強，經(jīng)過近幾年的改革與發(fā)展，全市經(jīng)濟總量不斷做大，實力日益增強，各項主要經(jīng)濟指標連續(xù)三年居宜春市首位、連續(xù)跨入全省縣域經(jīng)濟十強行列，財政收入名列全省第二。城區(qū)位于贛江與袁河交匯處 ,有浙贛鐵路 /京九線 /105國道 ,以及贛粵高速公路和 320國道等主要干線穿越 ,交通十分便利 . 樟樹經(jīng)濟總量進一步增大。 2020年、2020年樟樹市生產(chǎn)總值連年攀升，到 2020年到 ，是 2020年全市生產(chǎn)總值的 ，年均增長 %。先后榮獲“全國糧食生產(chǎn)大縣（市）”、“全省經(jīng)濟發(fā)展十強縣（市、區(qū)）”“宜春市經(jīng)濟發(fā)展特別獎”、“宜春市經(jīng)濟和社會發(fā)展綜合先進縣（市、區(qū)）”等榮譽稱號。 50年代以來，樟樹藥業(yè)中興。目前，全 市已開發(fā)形成了枳殼、黃梔子、崐杜仲、 銀杏等一批中藥材種植基地，面積 7萬余畝，產(chǎn)品暢銷東南亞諸國。 1972年鄧小平主席在樟樹視察時，高度評價四特酒“酒中佳品，味道獨特”。 化學工業(yè) 主要是鹽化工業(yè)、磷化工業(yè)及精細化工。 精細化工主要有維生素 E，高科技項目尼龍─ 11和日用、食用香精香料，產(chǎn)品有芳樟醇、乙酸芳樟脂、樟腦油、 BPC柏木油、 佳樂麝香等 50多個品種，其中二氫芳樟酯被國務院生產(chǎn)辦定為重點開發(fā)項目。 全市建筑材料及非金屬礦制品企業(yè)共有 26家，主要生產(chǎn)油氈、水泥、建材玻纖布、玻璃鋼制品、耐火材料等，其中贛江牌 350油氈連續(xù)三屆獲省優(yōu)稱號。主要糧食作物有水稻、大豆、玉米、紅薯、小麥等。其中，柑桔優(yōu)良品種 大紅袍 是江西的傳統(tǒng)特產(chǎn)，因其色紅、皮薄、汁多、味甜而遠銷國內外，歷史上曾獲省政府 果樹生產(chǎn)第一 紅旗，并獲國務院嘉獎。 1995年始，列入中外合作江西省工業(yè)原料林基地。 樟 樹養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達。農村基本設施建設逐步加強。規(guī) 劃范圍東為藥都路、府橋路，南為四特大道，西至福城大道，北至江西鹽礦鐵路專用線，規(guī)劃用地 ，新城中心區(qū)的總體布局是集行政辦公、商務金融、文化體育及生活居住四大功能為一體的綜合性城市新中心，規(guī)劃大橋南路及贛中大道城市主軸線兩側為城市大型公共設施，以行政中心、市政辦公及水景廣場構成中心區(qū)的中心，并以此軸線布局城市標志性建筑物和景觀物。同時也被其他開發(fā)單位看好，所以近年來陸續(xù)上市的項目也加劇了彼此間的競爭。到目前今年樟樹市只有數(shù)個住宅項目在開發(fā)，這對于當前城鎮(zhèn)人口規(guī)模 14萬左右的樟樹市而言，供給量基本偏小。 房地產(chǎn)開發(fā)水平較為低下。因為商品房供應量相對有限，所以房價逐年上漲，但相對上漲幅度不大。 ※