【正文】 資金籌措計劃 第 3032頁 第五章 敏感性分析 第 3233 頁 第六章 項目風險性分析 第 3338 頁 第七章 研究結論 第 3838 頁 的應用研究 . 經濟管理已審核中國移動應急通信網絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經濟管 第一章 總 論 第一節(jié) 項目建設背景 本項目位于江蘇省淮安市 ***，現(xiàn)就淮安市的有關情況做如下介紹： ? 淮安市概述： 淮安是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)，地處蘇北腹地，北接連云港，東北接鹽城市，偏 南接揚州市，南鄰安徽省，西連宿遷市，南距江蘇省省會南京市 188 公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市 135公里，現(xiàn)下轄清河、清浦、楚州、淮陰四區(qū)和漣水、洪澤、金湖、盱眙四縣，面積 ，人口 527 萬，市區(qū)建成區(qū)面積 80 平方公里，人口 83 萬，是國家歷史文化名城、淮海經濟區(qū)中心城市、新興的旅游勝地、工業(yè)基地和農副產品集散地。 淮安市境內河川交錯，水網密布，內河航運的主干線京杭大運河流經于此，淮沭新河、蘇北灌溉總渠、淮河入江水道、淮河干流、廢黃河等 9 條河流在境內縱橫交錯。預計到 2020 年，淮安市地區(qū)生產總值將實現(xiàn) 1565億元，人均 GDP 超 4000美元，達到 ，全社會固定資產投資超 2020 億元，財政收入超 300 億元，城市化率超 50%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入力爭超 3000美元，達到 ，力爭 2020年全面建成小康社會 ?，F(xiàn)在，公路、鐵路、水路四通八達，京滬、寧宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內交匯，從江蘇新沂到浙江長興的新長鐵路縱貫全境 ，京杭大運河、蘇北灌溉總渠等河道縱橫交錯， 淮安到 上海 虹橋機場僅 3個半小時的路程，到 南京 祿口機場、 徐州 觀音機場、連云港港口和機場分別只有2 個半小時、 1 個半小時、 1 小時的路程，在十一五期間 籌建淮安機場 。高校、中專校的數量和在校生分別在蘇北和全 省名列前茅，培養(yǎng)的大批專業(yè)人才受到了沿海和江蘇蘇南等發(fā)達地區(qū)的青睞。能源礦產資源有金湖縣、洪澤縣的石油和天然氣，洪澤縣老子山的地熱。據《南齊書是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)。 淮安不僅人杰地靈，而且風景優(yōu)美，沿大運河，環(huán)洪澤湖，既可領略自然風光，又可觀賞名勝古跡。****，歷史悠久，人杰地靈，“漢初三杰”中的大軍事家韓信、《西游記》作者吳承恩、戲劇大師周信芳、文學家陳白塵等歷史名人都為這方水土所養(yǎng)育。香港 ***集團主要是從事地產投資，尤其是商 住 地產投資、管理、營運的專業(yè)化公司，目前在全國各地注冊的房地產開發(fā)公司如下： 公司名稱 成 立日期 營業(yè)執(zhí)照號碼 住所 法人代 表 注冊 投資總額 幣種 股東 股份比例 1997525 2600 美元 50% 50% 2020711 2700萬 美元 100% 20201212 1200萬 美元 100% 202095 630萬 美元 100% 202047 2020萬 人民 幣 100% 202098 8000萬 港幣 100% 香港 ***集團在全國各地還有其他 全資子公司，具體注冊資本及占比如下表 : 的應用研究 . 經濟管理已審核中國移動應急通信網絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經濟管 子公司 注冊 資本 占比 1400 萬人民幣 100% 3065 萬元人民幣 100% 2800 萬元人民幣 100% 2500 萬元人民幣 100% 2350 萬元人民幣 100% 1230 萬港幣 100% 1000 萬元港幣 100% ***集團的支柱產業(yè) —— 酒店旅游業(yè) ，集團擁有 2 家星級酒店， 坐落在福建省商貿工業(yè)重鎮(zhèn)聞名東南亞的石材集散地 ***。 ****項目是集旅游、五星級酒店、溫泉酒店、大型會所、企業(yè)公館、酒店式公寓、高級住宅等為一體的大型綜合性旅游度假項目，該項目將以優(yōu)越的地理位置，最齊全的業(yè)態(tài)，最先進的經營管理模式占據 長三角地區(qū)高端旅游地產資源。先后投巨資在澳門、香港、重慶、浙江、江蘇、福建、安徽、河南等地建設集購物、旅游、娛樂、餐飲、運動、游樂、文化、酒店式公寓八項功能于一體的城市國際商業(yè)廣場 “ *** 擁 有****房地產開發(fā)有限公司、浙江 ****置業(yè)發(fā)展有限公司、江蘇 ***置業(yè)發(fā)展有限公司、江蘇 ***房地產開發(fā)有限公司、福建 ***房地產開發(fā)有限公司、安徽 ***置業(yè)發(fā)展有限公司等。 聯(lián)盛集團董事長 ****先生 在 90年代初期就在福建開發(fā)了 24萬平米的 ****家園、 4 萬平米的 ****大酒店等商住項目，尤其是從 2020年以來， ***集團利用自身的國內外商業(yè)地產資源，成功開發(fā)了 17萬平米的 ****國際商業(yè)廣場、 11 萬平米的 ****國際商業(yè)廣場等項目，以及在建的 *****新城、 40 萬平米的 ****國際商業(yè)廣場、 19萬平米的****商業(yè)廣場等項目，積累了豐富的商業(yè)地產開發(fā)經驗，并且同中國房地產百強企業(yè) ***集團合作開發(fā)建設了廈門 ***中心、福州 ***城市廣場、鄭州 ***城市廣場等近 100 萬 ㎡的高檔商住物業(yè)， 累計總開發(fā)建筑面積超過 200萬 ㎡ ， 并在中國的商業(yè)地產界建立了廣泛的人脈關系， 與國內外 500強企業(yè) TESCO樂購、家樂福、麥當勞、肯德基、中的應用研究 . 經濟管理已審核中國移動應急通信網絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經濟管 國電影集團、星美院線、冠軍溜冰場、國美電器、蘇寧電器等知名商家建立了緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關系。項目公司以中高層委派和本土化人才相結合的人員構成，公司治理結構清晰，人員專業(yè)化素質較高，部門制度健全，以香港 ***集團的現(xiàn)代化、垂直化管理方式為基礎，為淮安 *****住宅 項目 的順利 進展奠定了堅實的基礎。 淮安 *****住宅 項目 規(guī)劃為集 高檔 生態(tài)宜居 住宅 、 高端 商業(yè)配套 于一體的綜合性的應用研究 . 經濟管理已審核中國移動應急通信網絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經濟管 20202020年淮安市房地產市場投資狀況圖 0 10 20 30 40 50 億元 2020 年 2020 年 2020 年 總投資額 住宅投資額 商業(yè)用房及其他 建筑。 (2)開工面積與成交面積對比 數據顯示：隨著投資的增長， 2020年房地產開工面積比 2020年增長%；同期竣工面積減少 %；市場需求放大，同期房地產市場成交面積增長 %。 該“ *****”位置得天獨厚，位于淮安傳統(tǒng)的都心地段之上，城市雙軸線淮海南路、承德南路，左右逢源，淮安商業(yè)最繁華的淮海路商業(yè)區(qū)，緊緊毗鄰；市重點學校， ***醫(yī)院等生活配套設施一應俱全；社區(qū)四周被運河風光，大運河廣場， ****緊緊圍抱 2)銷售狀況： 范圍 價格（元 /平方米） 銷售狀況 起價 4150 良好 均價 4540 較好 最高價 4930 較好 二、 **** ******系超大型綜合性商住樓項目，總占地面積約 平方米，建筑總面積 平方米。 本項目住宅全部為高層建筑，高層俯瞰 ***全景，景觀好、視野開闊；住宅戶型南北通透，采光通風效果好，動靜分離明顯；配套設施齊全。 劣勢： 由于本項目住宅為高層建筑，建筑成本較高。 從近兩年淮安房地產市場價格走勢可以看出，房價在穩(wěn)步上漲，則說明本項目實現(xiàn)利潤增長的前景是比較可觀的。 2. 淮安 ***目前的市政建設和配套水平相對落后，但在 2～ 3年之后，*****住宅 項目落成后，淮安 ***無論從人口入住率、消費水平還是其它相關經濟指標上都將更上一層樓， 成為淮安地區(qū)排名前列的城區(qū)。 目前， ***集團在國內 已 開發(fā)和正在開發(fā)的商業(yè) Shopping mall 項目，無論從總建規(guī)模，還是投資規(guī)模上都處于國內商業(yè)地產 開發(fā) 水平前列。市場呼喚高 檔次、高 品牌 的生態(tài)宜居住宅 及 便捷、豐富的商業(yè)配套項目 ，能代表國際特色的新型 宜居住宅及高端 商業(yè)空間的出現(xiàn)。 總之“淮安 *****住宅 ” 項目 將為淮安 市 商住 地產及 城市建設帶來一場 全新 的 變革 。 所以象 “淮安 *****住宅 ” 這個可以獨攬 楚 秀園優(yōu)美景觀 和新鮮空氣 的絕版地塊具有不可復制性 。 生活大賣場 隨著淮安市城市居民收入 及 生活水平的不斷提高，原有的、老舊的小型社區(qū)超市已經遠遠無法滿足城市居民生活的需求，市場呼喚大型規(guī)范化的國際連鎖賣場的進駐。因此， 我們擬在本項目內規(guī)劃一個大型 特色 美食城 。 精品 街兩邊 有可租可售的 獨立產權商鋪 ，更方便了投資者和經營商家的選擇。 的應用研究 . 經濟管理已審核中國移動應急通信網絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經濟管 第二章 項目總體建筑規(guī)劃思路 ●總體構思： 1. 為城市提供廣闊的活動空間，構筑廣場與綠化休閑景觀軸。 4. 風格多元化，運用夸張的造型與色彩文脈。構成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價值得到最大化的開發(fā)。同時透過挑空的設計，在視覺上會較為寬敞，各樓層關系會變得更加密切。通道上空條形挑空，視覺上購物街變得更加寬敞明亮，這樣它不只單純扮演通道角色而已，也可以提供足夠的空間讓消費者駐足櫥窗前欣賞櫥窗內部的擺設，也可以輕松的倚在欄桿一面聊天，一面感受樓層間的空間變化。因此，我們在此突顯了現(xiàn)代建筑的特點。突出的表達了這種彌散商業(yè)氣氛的建筑風格。 取得銷售許可證條件說明 的應用研究 . 經濟管理已審核中國移動應急通信網絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經濟管 根據淮安市房管局發(fā)放《商品房預售許可證》條件規(guī)定：按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達工程總投資的 25%以上且建筑形象進度達到 + 以上，并已經確定工程進度竣工日期方可發(fā)放《商品房預售許可證》。本項目預計在 2020年 3— 4 月 份 可以全面預售，在本項目封頂之前預售計劃銷售面積的 50%，可回籠資 金 萬元，足額解決本工程的資金需求還綽綽有余。本項目主體工程總造價約為 20551萬，在建工程抵押貸款約為 8220萬元。上述銷售收入不包括出租的商業(yè)面積，該部分物業(yè)的市場價值的應用研究 . 經濟管理已審核中國移動應急通信網絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經濟管 可理解為本項目純利潤。細分起來市場方面涉及的風險因素較多，可分層次予以識別，通常市場風險主要來自三個方面：一、是市場供求總量的實際情況與預測值有偏差；二是項目產品缺乏市場競爭能力；三是實際價格與預測價格的偏差， 對于市場供求總量的偏差，首先將其分為供方市場和需方市場。 資源風險 在投資項目決策分析與評價階段，對地下的資源和地質結構情況的應用研究 . 經濟管理已審核中國移動應急通信網絡抗震型超級基站驗收規(guī)范 . 經濟管理已審核單片機步進電動機控制系統(tǒng)設計 .經濟管理已審核神華神東電力郭家灣電廠 2300MW工程 1. 經濟管理已審核新建鐵路太中銀 IV標呂梁山隧道實施性施工組織設計 . 經濟管 盡管有所依據擔限于技術能力的局限性，對地下情況有可能認識不足，成為項目的風險源。因此，投資方面的風險因素對項目至關重要。資金來源的可靠性、充足性和及時性，也是應予以考慮的因素。 此外，由上述分析可知， 本項目的長期投資占了較大比重，經營上將面臨著一定的市場風險。 資源風險 防范對策 我司將盡快對項目在地塊進行勘測，對地質和地層構造做詳盡、的應用研究 . 經濟管理已審核中國移動應急通信網絡