【正文】 在沒有重大情勢變更的情況下，該項(xiàng)目可行。***項(xiàng)目的開發(fā)將增強(qiáng)淮安***的商業(yè)活力，提升***的地域價(jià)值，完善淮安***中央商務(wù)區(qū)的配套，吸引更多投資；給淮安經(jīng)濟(jì)帶來新的增長點(diǎn)；“淮安*****住宅”項(xiàng)目將會以“居住、購物、休閑、娛樂、旅游、餐飲”為一體的、獨(dú)特的建筑風(fēng)格和功能魅力成為淮安的一個(gè)城市標(biāo)志性建筑群；此外，***項(xiàng)目的開發(fā)也會給淮安帶來8300萬元的稅收收入、提供5000人以上的就業(yè)機(jī)會。其他風(fēng)險(xiǎn)防范對策影響本案開發(fā)順利進(jìn)展的還有如氣候、水利等一些目前不可預(yù)測的因素，我司將采取設(shè)立備用金等這些措施，以保證項(xiàng)目進(jìn)程的順利。配套條件風(fēng)險(xiǎn)防范對策項(xiàng)目在開發(fā)過程中，需要用到外部的設(shè)施配套，如道路的暢通，供水供電等，我司將在工程前期及時(shí)與有關(guān)部門保持溝通，盡快落實(shí)各項(xiàng)配套條件，在出現(xiàn)這些問題時(shí)應(yīng)盡量盡快解決，以保證項(xiàng)目開展的及時(shí)進(jìn)行。本項(xiàng)目在開發(fā)融資過程中在確保融資資金來源的可靠性、及時(shí)性和充足性的前提下，可考慮多渠道進(jìn)行融資，以避免在工程進(jìn)行中出現(xiàn)的資金不足或短缺的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)防范對策 項(xiàng)目在開發(fā)過程中，往往會因工程預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料價(jià)格上升導(dǎo)致投資增加等，我司將充分發(fā)揮自身的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)人才隊(duì)伍及當(dāng)?shù)厝瞬抨?duì)伍，對此類相關(guān)的計(jì)量進(jìn)行相對精確的預(yù)測，并發(fā)揮集團(tuán)化開發(fā)和統(tǒng)一采購的優(yōu)勢，以在最大程度內(nèi)降低投資中各方面相關(guān)因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。資源風(fēng)險(xiǎn)防范對策我司將盡快對項(xiàng)目在地塊進(jìn)行勘測，對地質(zhì)和地層構(gòu)造做詳盡、精確的分析，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)對周圍存在的，能使本項(xiàng)目取得競爭優(yōu)勢的資源加以保護(hù)。同時(shí)利用聯(lián)盛集團(tuán)在酒店、娛樂業(yè)上豐富的經(jīng)驗(yàn)，為各類消費(fèi)者提供滿意的服務(wù)。此外，由上述分析可知，本項(xiàng)目的長期投資占了較大比重，經(jīng)營上將面臨著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范對策市場風(fēng)險(xiǎn)防范對策我司將對市場進(jìn)行動態(tài)跟蹤研究，并對其客戶群消費(fèi)心理，需求行為進(jìn)行研判斷，以最大程度減低這一方面的風(fēng)險(xiǎn)程度。資金來源的可靠性、充足性和及時(shí)性，也是應(yīng)予以考慮的因素。這其中有人為因素也有客觀因素，應(yīng)予仔細(xì)識別。因此，投資方面的風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目至關(guān)重要。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富,設(shè)計(jì)變更較大,對整體工程存在風(fēng)險(xiǎn)。資源風(fēng)險(xiǎn) 在投資項(xiàng)目決策分析與評價(jià)階段，對地下的資源和地質(zhì)結(jié)構(gòu)情況盡管有所依據(jù)擔(dān)限于技術(shù)能力的局限性，對地下情況有可能認(rèn)識不足，成為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)源。 產(chǎn)品市場競爭力風(fēng)險(xiǎn)因素，又可細(xì)分為品種質(zhì)量、生產(chǎn)成本及競爭對手因素等。細(xì)分起來市場方面涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，可分層次予以識別，通常市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：一、是市場供求總量的實(shí)際情況與預(yù)測值有偏差；二是項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏市場競爭能力；三是實(shí)際價(jià)格與預(yù)測價(jià)格的偏差， 對于市場供求總量的偏差，首先將其分為供方市場和需方市場。第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）風(fēng)險(xiǎn)因素的識別項(xiàng)目開發(fā)過程中主要存在如下風(fēng)險(xiǎn)：市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)。上述銷售收入不包括出租的商業(yè)面積，該部分物業(yè)的市場價(jià)值可理解為本項(xiàng)目純利潤。第五章 敏感性分析：盈虧平衡點(diǎn)=（總投資/銷售收入）*100%=（不含自營部分）＝％ ％時(shí)，項(xiàng)目即可盈利6670多萬元。本項(xiàng)目主體工程總造價(jià)約為20551萬，在建工程抵押貸款約為8220萬元。即凈現(xiàn)金凈流量為22573萬元,故本項(xiàng)目有充裕的還貸資金及較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2009年3—4月份可以全面預(yù)售，在本項(xiàng)目封頂之前預(yù)售計(jì)劃銷售面積的50%，足額解決本工程的資金需求還綽綽有余。建設(shè)資金計(jì)劃說明完成地下建筑需投入的資金約為8781萬元，此部分資金通過自有資金15800萬元來解決。取得銷售許可證條件說明根據(jù)淮安市房管局發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》條件規(guī)定：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)工程總投資的25%以上且建筑形象進(jìn)度達(dá)到+，并已經(jīng)確定工程進(jìn)度竣工日期方可發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。銀行貸款融資——6000萬元約占建設(shè)期投資的19%。突出的表達(dá)了這種彌散商業(yè)氣氛的建筑風(fēng)格。狹長的商業(yè)街空間為整齊明快的柱列所擁圍，大方的綠化小品釋緩著城市的壓力；不時(shí)有些大度夸張的、造型新穎的建筑構(gòu)件打破了商業(yè)街可能造成的平板氣氛。因此，我們在此突顯了現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)?，F(xiàn)代式的風(fēng)格成了淮安***國際商業(yè)廣場的造型主題。通道上空條形挑空，視覺上購物街變得更加寬敞明亮，這樣它不只單純扮演通道角色而已，也可以提供足夠的空間讓消費(fèi)者駐足櫥窗前欣賞櫥窗內(nèi)部的擺設(shè)，也可以輕松的倚在欄桿一面聊天，一面感受樓層間的空間變化。在mall street上空及內(nèi)部廣場廣場挑空，陽光可以直接照射，整個(gè)商業(yè)購物環(huán)境通透明亮。同時(shí)透過挑空的設(shè)計(jì)，在視覺上會較為寬敞，各樓層關(guān)系會變得更加密切。與其他地下商業(yè)空間不同，低樓層與室外多處的挑空設(shè)計(jì)，讓自然光線直接照射進(jìn)來，使得地下空間，地上室內(nèi)外空間得到最好的流動性，而這種流動性正好提供了商業(yè)建筑全盤活動的人流，帶來了滾滾財(cái)源。構(gòu)成了立體的交通，使得地下商城的商業(yè)價(jià)值得到最大化的開發(fā)。內(nèi)部的mall street、天橋、消防疏散車道縱橫交錯，構(gòu)成了完善均勻的分級交通體系。4. 風(fēng)格多元化，運(yùn)用夸張的造型與色彩文脈。由地下、地面、空中構(gòu)造立體的交通體系，提高土地開發(fā)的價(jià)值。第二章 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃思路●總體構(gòu)思：1. 為城市提供廣闊的活動空間，構(gòu)筑廣場與綠化休閑景觀軸。大型停車場現(xiàn)代購物中心一個(gè)顯著特征是停車位非常充足。精品街兩邊有可租可售的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，更方便了投資者和經(jīng)營商家的選擇。商業(yè)精品街及獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，人們對物質(zhì)的欲望也在增大，但遺憾的是，在淮安卻沒有一個(gè)真正的商業(yè)大量聚集的精品街。因此，我們擬在本項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃一個(gè)大型特色美食城。大型美食城“民以食為天”是自古以來經(jīng)久不變的道理，而且淮安市人民熱情好客，以及具有淮安特色的“酒”文化，都是支撐淮安餐飲行業(yè)如火如荼的重要原因。生活大賣場隨著淮安市城市居民收入及生活水平的不斷提高，原有的、老舊的小型社區(qū)超市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足城市居民生活的需求，市場呼喚大型規(guī)范化的國際連鎖賣場的進(jìn)駐。在高層享受城市生活，更能放眼全城，獨(dú)領(lǐng)新一代貴族生活。所以象“淮安*****住宅”這個(gè)可以獨(dú)攬楚秀園優(yōu)美景觀和新鮮空氣的絕版地塊具有不可復(fù)制性。商業(yè)業(yè)態(tài)以生活大賣場、大型美食城、商業(yè)步行街及獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪為主要經(jīng)營內(nèi)容，具體建設(shè)內(nèi)容包括：高尚住宅區(qū)人們的居住需求不斷升級，高層作為高檔次的住宅，受到高收入階層的青睞。總之“淮安*****住宅”項(xiàng)目將為淮安市商住地產(chǎn)及城市建設(shè)帶來一場全新的變革?！盎窗?**國際商業(yè)廣場***住宅”項(xiàng)目位于淮安市中心。市場呼喚高檔次、高品牌的生態(tài)宜居住宅及便捷、豐富的商業(yè)配套項(xiàng)目，能代表國際特色的新型宜居住宅及高端商業(yè)空間的出現(xiàn)。5. 由于*****住宅項(xiàng)目從各方面具有鮮明的唯一性和排他性，必將從淮安地區(qū)商業(yè)類項(xiàng)目中脫穎而出，占據(jù)商住地產(chǎn)市場的高端位置。目前，***集團(tuán)在國內(nèi)已開發(fā)和正在開發(fā)的商業(yè)Shopping mall項(xiàng)目，無論從總建規(guī)模，還是投資規(guī)模上都處于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平前列。在淮安地區(qū)乃至附近地區(qū)，都具有鮮明的唯一性。2. 淮安***目前的市政建設(shè)和配套水平相對落后，但在2～3年之后，*****住宅項(xiàng)目落成后，淮安***無論從人口入住率、消費(fèi)水平還是其它相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上都將更上一層樓，成為淮安地區(qū)排名前列的城區(qū)?；窗彩蟹康禺a(chǎn)市場目前發(fā)展態(tài)勢較好威脅：金馬廣場、中央新亞國際廣場、淮海第一城、運(yùn)河明珠、天龍御城、上城、新世紀(jì)豪園等眾多項(xiàng)目的大規(guī)模開發(fā)，使當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者有了更多的選擇空間，與我們形成一定的競爭，會相對影響銷售階段的去化速度。從近兩年淮安房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢可以看出，房價(jià)在穩(wěn)步上漲，則說明本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤增長的前景是比較可觀的。機(jī)會：淮安市人口較多，2006年全市人口達(dá)到527萬，其中市區(qū)人口達(dá)到83萬，已接近100萬人的中等城市水平。劣勢：由于本項(xiàng)目住宅為高層建筑，建筑成本較高。項(xiàng)目高檔次高層住宅與綜合大型商業(yè)形成互補(bǔ)優(yōu)勢。本項(xiàng)目住宅全部為高層建筑，高層俯瞰***全景，景觀好、視野開闊；住宅戶型南北通透，采光通風(fēng)效果好，動靜分離明顯；配套設(shè)施齊全。第三節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：項(xiàng)目位于淮安市中心，地段優(yōu)勢較大；尤其是本項(xiàng)目西邊的淮海南路作為淮安市最為重要的商業(yè)街，*****緊鄰本項(xiàng)目，地理位置得天獨(dú)厚，前景極好。******系超大型綜合性商住樓項(xiàng)目。項(xiàng)目微觀市場分析房地產(chǎn)項(xiàng)目微觀市場分析是建立