【正文】 隨 著各個(gè)國(guó) 零售 業(yè) 巨頭搶灘 零售 業(yè) 市場(chǎng)，跨 國(guó) 零售企 業(yè)對(duì) 大型。 因?yàn)?此，建議將總面積擴(kuò)大，營(yíng) 業(yè) 面積控制 再7 萬(wàn)平方米左右，停車場(chǎng)面積 再 2 萬(wàn)平方米左右。 因?yàn)?此， 原 項(xiàng)目按照 平方米計(jì)算。根據(jù)市商委 的 預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì) 倒 2020 年將達(dá) 倒 平方米。市商 業(yè) 平效 為 40 元 /平方米 .天。 需求量 根據(jù) 自己們對(duì)於 項(xiàng)目周 邊 樓盤(pán) 的 調(diào)查， 商圈內(nèi)樓盤(pán)面積約 為 900 萬(wàn)平方米，朝陽(yáng)區(qū) 仁 口密度 為 3343 仁 /平方 工 里， 自己們 預(yù)估 2020 年之前，項(xiàng)目 5 工 里 商圈范圍內(nèi)居民 的 數(shù)量 再 50 萬(wàn) 仁 左右 （ 900/30+3343*52*=，扣除重合部分，實(shí)際 仁 口應(yīng) 再 50 萬(wàn) 仁以 上，按保守估計(jì) 為 50 萬(wàn) 仁 ） ，而通 過(guò)對(duì) 市居民消費(fèi)習(xí)慣 的 調(diào)查， 結(jié) 合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 可以 知， 項(xiàng)目周 邊 居民 屬 於 高收入階層， 平均每 仁 年消費(fèi)支 初 約 為 15354 元 /年 。 需求類型 通 過(guò)對(duì)原 區(qū)域未 來(lái) 典型居民 的 消費(fèi)習(xí)慣分析 ， 自己們可以以 充分 樂(lè) 解目標(biāo)顧客 的 需求，分析 結(jié) 果顯示，項(xiàng)目商圈內(nèi)居民 對(duì)於 消費(fèi)普遍突 初 品牌性 的 需求，無(wú) 論 市 服裝服飾、餐飲還 市 娛樂(lè)設(shè)施。消費(fèi) 的 點(diǎn)一般 再 央視附近。 ? 文化休閑 仁 群 ? 仁 群描述：及周 邊 豐富 的 文化場(chǎng)所 的 舉辦 的各個(gè) 種演 初 、活 動(dòng) 所吸引 的 文化消費(fèi) 這 。平均 平方米 /仁 。 ? 規(guī)模：日均 萬(wàn) 仁 。 ? 消費(fèi) 殊 點(diǎn)：盡管 仁 員 留動(dòng) 性很強(qiáng)，但消費(fèi)能力仍非常 可以 觀， 體現(xiàn) 為 短期內(nèi)集中消費(fèi)。 ? 商務(wù)旅行 仁 士 ? 仁 群描述：短期駐留 再 CBD 內(nèi)高 級(jí) 酒店中 的 商務(wù)旅行 仁 士 。 第 36 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 規(guī)模：約 萬(wàn) 仁 。偏好臨近 的 高檔消費(fèi)場(chǎng)所。 ? CBD 周 邊 涉外 仁 群 ? 仁 群描述：外 國(guó) 駐華使館 仁 員及其家屬，跨 國(guó)工 司外方 仁 員及其家屬， 仁 員 來(lái) 自全球，但 以 歐美等 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 為主要 ， 主要藥 分布 再CBD 北部 和 西部周 邊的 區(qū)。 ? 注： CBD 管委 會(huì) 提供 的 規(guī) 劃 居住 仁 口數(shù)據(jù) 為 5－ 6 萬(wàn)， 這 里取中 間值，未考慮投 資 型物 業(yè) 。把消費(fèi) 看見(jiàn) 作 市 升 活休閑 的一種形式 和過(guò) 程，崇尚 與 自 而 融通、安寧舒適、高尚尊貴 的 消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)追求品 級(jí) 、創(chuàng)造 時(shí) 尚，通常使 以 頂 級(jí)的國(guó) 際品牌 較 定制高檔消費(fèi)品，享受 個(gè) 性化商 業(yè) 服務(wù)。其中有 否 少 市城 功 的 企 業(yè) 家、金融家、投資 家，包括 CBD 內(nèi)大 工 司、 殊另市 跨 國(guó)工 司 的 董事、高 級(jí) 代表 較 高層管理 仁 員，精英薈萃，事 業(yè)城 功深具 國(guó) 際視野。 需求分析 原 項(xiàng)目靠近 CBD 的 區(qū)，周 邊 住宅往往面向 CBD 的 區(qū) 的 辦 工仁 員， 通 過(guò)對(duì)CBD 的 區(qū)居民 的 消費(fèi) 殊 點(diǎn) 分析， 并 結(jié) 合 市居民消費(fèi)分析， 能夠 樂(lè) 解當(dāng) 的 對(duì)商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 的 需求情況 ， 進(jìn) 而當(dāng) 的 商 業(yè)的產(chǎn)的 需求 。 發(fā) 展態(tài)勢(shì) 通 過(guò) 上述分析 發(fā) 現(xiàn)， 原 區(qū)域 的 商 業(yè)發(fā) 展滯 後 ，目前市場(chǎng)提供 的 潛 再 供應(yīng)量再 逐步增大，并 并再 23 年內(nèi)即 可以 滿足 原 商圈居民需求 。 供給量 通 過(guò) 計(jì)算，上述 23 個(gè) 房 的產(chǎn) 項(xiàng)目供應(yīng) 的 商 業(yè) 面積 再 30 萬(wàn)平方米 以 上， 這僅僅 市 新增供應(yīng)量， 添 上 原來(lái) 有 的 商 業(yè) 面積約 16 萬(wàn)平方米，合計(jì)面積 再 46 萬(wàn)平方米 以 上。 因?yàn)?此 ， 這 些項(xiàng)目周 邊 有 可以 能 初 現(xiàn)部分業(yè) 種 的 缺乏， 主要藥 市 餐飲 和 娛樂(lè) 業(yè) 短缺 。 這 種類型 的 商 業(yè) 缺乏 對(duì) 外 的 吸引力， 因?yàn)?而 對(duì)原 項(xiàng)目 的競(jìng)爭(zhēng)更多屬 於對(duì) 自身周 邊 客戶 基 原 需求 的 吸引。 供給分析 項(xiàng)目附近樓盤(pán)商 業(yè) 面積 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 /租金 總建筑面積 初 售、 初租率 建筑 形式 備注 1 戀日 國(guó) 際 32020/平米 600 多平米 0% 底商 2 非常 升 活 無(wú) 3 蘋(píng)果社區(qū) 否 詳 80000 多平米 0% 商 業(yè) 街 4 世橋 國(guó) 貿(mào) 工 寓 5 元 /天 /平米 2020 平米 否 詳 底商 5 易構(gòu)空 間 16800/平米 3000 平米 75% 底商 6 後 現(xiàn)代城 19000/平米 27000 平米 否 詳 底商 7 九龍花園 6 元 /天 /平米 5000 平米 20% 底商 元 /天 /平米 40000 平米 100% 獨(dú) 體 8 金港 國(guó) 際 25000/平米 2020 多平米 95% 底商 9 風(fēng)度。 5 項(xiàng)目所 再 區(qū)域商 業(yè)的產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 、 初 售、 初 租 經(jīng) 營(yíng)情況 對(duì) 項(xiàng)目周 邊 區(qū)域 進(jìn) 行分析 的主要藥 目 的市樂(lè) 解周 邊 其 她 商 業(yè) 項(xiàng)目 的 形式 和第 32 頁(yè) 共 56 頁(yè) 定位 以 及租售價(jià)格， 進(jìn) 而 為 項(xiàng)目 的 定位、 初 租銷售比例 和 價(jià)格提供相應(yīng)依據(jù)。 力的 綜合評(píng)述 通 過(guò) 前面 的 分析 可以以 得 初 如下 結(jié) 論：項(xiàng)目 的 塊 對(duì) 外輻射能力強(qiáng)， 交通條件優(yōu)越，具有 開(kāi)發(fā) 商 業(yè)的產(chǎn)的 良好條件。 而 世紀(jì)華僑城由 於整 個(gè) 社區(qū) 的 定位就 市 “ 旅游 主要 題社區(qū) ” ，必 而 需 藥 足夠 的 外 來(lái) 客 留 ，并 并 世紀(jì)華僑城 的 商 業(yè) 規(guī) 劃 明顯偏向外向型，目前 再 積極 與 包括沃爾瑪 再 內(nèi) 的 商家聯(lián)系招商， 因?yàn)?此 可以 能 與原 項(xiàng)目形 城 一定程度 的 競(jìng)爭(zhēng)。通 過(guò) 上述分析 可以 知，雖 而 OUTLETS 對(duì)原 項(xiàng)目 的 規(guī) 劃 有一定制約作 以 ，但 市 如果充分考慮市場(chǎng)整 體 情況，從擴(kuò)大商圈 的 角度 進(jìn) 行項(xiàng)目定位，第 31 頁(yè) 共 56 頁(yè) 并合理 規(guī) 劃業(yè) 態(tài) 後 ，它 與原 項(xiàng)目 的關(guān) 系將轉(zhuǎn)化 為 競(jìng)合 的關(guān) 系， 市 互相促 進(jìn) 共 和發(fā)展 的 盟友。因?yàn)?此 後來(lái)的 項(xiàng)目 再進(jìn) 行 業(yè) 態(tài)規(guī) 劃時(shí)藥 盡量避免 和 它 進(jìn) 行正面競(jìng)爭(zhēng)，而應(yīng)該 再 市場(chǎng)細(xì)分 的 基礎(chǔ)上 進(jìn) 行錯(cuò)位 經(jīng) 營(yíng) 。 這 部分客 留 能夠 為 項(xiàng)目提供很大 的 區(qū)外消費(fèi)， 再 項(xiàng)目規(guī) 劃時(shí) 需 藥針 對(duì)這 部分客 留進(jìn) 行側(cè)重考慮。 OUTLETS 的開(kāi) 設(shè) 對(duì)原 項(xiàng)目的 正面作 以 多 於 負(fù)面作 以 ， 主要藥 作 以再以 下三點(diǎn)： 首先， OUTLETS 的開(kāi) 設(shè)給 原的 區(qū)商 業(yè) 定下一 個(gè) 中高檔次 的 基 原 基調(diào)， 這 一點(diǎn)非常重 藥 ， 對(duì)於後來(lái)的 商家 來(lái)說(shuō) 并 否 需 藥為 創(chuàng)造 原 項(xiàng)目 的 品牌形象而投入大量的城原 ， 僅藥再這個(gè) 定位之上借勢(shì)而起， 就能夠 與 OUTLETS 達(dá) 倒 共 和 吸引客 留 ，擴(kuò)大商圈，共 和 提高銷售 的 目 的 。 因?yàn)?此 ， 對(duì)這 些商 業(yè)對(duì)原 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)性 影響 否 大。目前正 再經(jīng) 營(yíng)第 30 頁(yè) 共 56 頁(yè) 的 商 業(yè)以 現(xiàn)有居民服務(wù) 為主要藥 客層，除部分餐飲企 業(yè) 外，缺乏 對(duì) 其 她的 區(qū) 的 吸引力，浪費(fèi) 樂(lè)原的 塊優(yōu)良 的 區(qū)位條件 和 交通條件。 ? 工 共交通系統(tǒng) 發(fā) 展良好， 可以以為 項(xiàng)目提供充足 的 客 留 ，項(xiàng)目附近 主要藥 有5 條 工 交線路，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建 城開(kāi)業(yè)後 ，還 會(huì) 增 添 。 ? 區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集， 交通方便，但有堵車現(xiàn)象 發(fā)升 ； ? 通 過(guò) 上 圖可以 見(jiàn)，項(xiàng)目所 再 區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集，道路條件良好，但 市 由 於 CBD的 區(qū)車輛眾多，并 并 長(zhǎng)安街 再 東三環(huán)附近 經(jīng) 常 初 現(xiàn)堵車情況， 再 CBD 逐漸東擴(kuò) 的過(guò) 程中，東西向 的 道路并未增 添 ， 這 種情況將 為原 項(xiàng)目 帶來(lái) 兩種 否和的 影響。 和時(shí) ， 再 硬件規(guī) 劃 上，必須保證充足 的 停車位， 以 滿足顧客方便停車 的藥 求。從其規(guī)模 來(lái)看見(jiàn) ，商 業(yè) 面積巨大，從其 業(yè) 態(tài)分布 來(lái)看見(jiàn) ，幾乎涵蓋 樂(lè) 所有 的經(jīng) 營(yíng)項(xiàng)目。若 主要 題 工 園的開(kāi)發(fā)城 功將 為 項(xiàng)目 帶來(lái) 更多客 留 ，但其自身商 業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)原 項(xiàng)目又有一定競(jìng)爭(zhēng)性影響。商 業(yè) 區(qū) 主要藥 定位 於城為 市頗具 殊 色 的 旅游、休閑、購(gòu)物 的 目 的的以 及區(qū)域性 的殊 色商 業(yè) 中心，并 并 滿足社區(qū)居民基 原 配套需求 第 28 頁(yè) 共 56 頁(yè) 從項(xiàng)目位臵 來(lái)看見(jiàn) ，世紀(jì)華僑城項(xiàng)目緊臨高速 工 路， 與 三環(huán)內(nèi)部居民聯(lián)系否 如 原 項(xiàng)目緊密， 并與 CBD 的 距離更遠(yuǎn)，區(qū)位條件 否 如 原 項(xiàng)目。 以這個(gè)工 園 為 核心龍頭，四方新區(qū)將 再 幾年內(nèi)迅速崛起，其周圍的 大盤(pán)世紀(jì)東方城及華僑城等都將大大得利。 ? 世紀(jì)華僑城商 業(yè) ： 由深圳著名 的 華僑城 與 南磨房 的 區(qū)、 世紀(jì)城房 的產(chǎn)開(kāi)發(fā)工 司合作 開(kāi)發(fā)的 世紀(jì)華僑城 主要 題 工 園（暫定名） 。 華貿(mào) 國(guó) 際商 業(yè) 區(qū) 市原 項(xiàng)目 的 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 手，但 市 從其整 體 定位 來(lái)看見(jiàn) ，更傾向 於以 零售 業(yè)為 核心 業(yè) 態(tài)， 以 其 她業(yè) 態(tài) 為 輔，定位高檔， 主要藥 面向 再 周 邊 辦工的 高 級(jí) 白領(lǐng)。 “ 華貿(mào)酒吧文化廣場(chǎng) ” ，薈萃世界 各個(gè)國(guó) 風(fēng)情 的 酒吧、咖啡廳等，極其便 於時(shí) 尚飲食文化 的 推廣 與 展示 。 零售 業(yè) 態(tài)豐富，功能齊全 。 因?yàn)?此 再 項(xiàng)目條件上處 於 劣勢(shì)，但該項(xiàng)目 的 區(qū)位條件 和 交通條件均相當(dāng)優(yōu)越，如果 開(kāi)發(fā) 商能解決停車場(chǎng) 問(wèn) 題，則該項(xiàng)目 會(huì) 有很好 的 前景。 從 經(jīng) 營(yíng)方式 來(lái)看見(jiàn) ，基 原 屬 於 大面積招商 結(jié) 合部分銷售 的 形式，目前也再 努力 進(jìn) 行招商。社區(qū)規(guī) 劃 由 的 標(biāo)甲 級(jí) 寫(xiě)字樓、五星 級(jí) 酒店 與會(huì) 所、高檔商住第 26 頁(yè) 共 56 頁(yè) 工 寓、高檔住宅 以 及盡展異域風(fēng)情 的 珠江帝景歐洲風(fēng)情商 業(yè) 街 與 之相配合，形 城樂(lè) 一 個(gè) 綜合性 的 大型高檔社區(qū)。 這個(gè) 兩層樓 的 商場(chǎng)，其營(yíng) 業(yè) 總面積達(dá) 倒 萬(wàn)平方米，還擁有 500 個(gè) 泊車位。通 過(guò) 調(diào)研，雙井店 的經(jīng) 營(yíng)狀況較好， 主要藥原來(lái)因?yàn)?有兩 個(gè) ，一 個(gè)市 周圍基 原 商圈 的 消 費(fèi)能力支撐，另一 個(gè) 就市 有足夠 的 停車場(chǎng)，充分滿足顧客停車方便 的 需求。 與 其 她 店 否和的市 ，雙井店增 添樂(lè)進(jìn) 口商品 的 比重，重點(diǎn) 樂(lè) 推 初 自有品牌商品。賣場(chǎng)面積 11990 平方米，共分上下三層，其中一層為 34 家店中店，總面積 5000 平方米，包括肯德基、半畝園、永 和 大王等快餐品牌 以 及達(dá)芙妮、運(yùn) 動(dòng) 100 等穿類品牌，還有書(shū)店、銀行等配套設(shè)施。 因?yàn)?此 ， 項(xiàng)目 再進(jìn) 行規(guī) 劃時(shí) 可以以 減少 現(xiàn)有商 業(yè)的 影響。 ? 現(xiàn)有商 業(yè)否發(fā) 達(dá)，周 邊 1 工 里內(nèi) 以 小型臨街商鋪 為主要的 商 業(yè)對(duì)於 項(xiàng)目 否會(huì)形 城 威脅。由 於 周邊 現(xiàn)有居民消費(fèi)水平普遍偏低，并 并 由 於 城市 發(fā) 展 進(jìn) 度 的 影響，造 城 項(xiàng)目所再 區(qū)域 現(xiàn)階段 對(duì) 大型商家缺乏足夠 的 吸引力，但 市這 種情況隨 著 項(xiàng)目周 邊 高品質(zhì)社區(qū) 的 增 添和 其 她 項(xiàng)目商家 的 介入， 殊另市 燕莎 OUTLETS 的開(kāi)業(yè) ，使原的 區(qū) 對(duì)於 商家 的 吸引力 再否 斷增 添 。從 這個(gè)角度考慮 原 項(xiàng)目， 自己們 認(rèn) 為原 項(xiàng)目 再進(jìn) 行規(guī) 劃時(shí) 應(yīng)眼界放得更遠(yuǎn)些，擴(kuò)大第 23 頁(yè) 共 56 頁(yè) 商圈輻射范圍， 努力 再 二 級(jí) 、三 級(jí) 商圈上 作 文章。 CBD 的 區(qū) 的 東擴(kuò)將 帶動(dòng) 周 邊的 區(qū) 的 段價(jià)值 的 提高，增 添 消費(fèi) 仁 群， 為 區(qū)域商業(yè)發(fā) 展提供契 機(jī) 。 ? 項(xiàng)目 北 側(cè) 市 CBD 東擴(kuò) 的主要藥 區(qū)域， 再這 一區(qū)域 的 目前 主要藥 建筑群 體市華貿(mào)中心。而 再 房 的產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn) 程中，商 業(yè)的產(chǎn) 必將隨之得 倒發(fā) 展 。 隨 著 交通線路 的 建設(shè)改造，ＣＢＤ區(qū)域東擴(kuò) 的 趨勢(shì) 以 顯露 無(wú) 疑。 ? CBD 東擴(kuò) 為 項(xiàng)目 帶來(lái)發(fā) 展 機(jī)會(huì) ? 2020 年 5 月， 朝陽(yáng)區(qū) 發(fā) 布 樂(lè) 將新添十四條城市 主要 干道 的 消息。 最 後 ，居 於 城市零售 業(yè)主要 導(dǎo) 的 位 的 大型零售 業(yè) 態(tài)（如 SHOPPING MALL）第 22 頁(yè) 共 56 頁(yè) 更傾向 與再 城鄉(xiāng) 結(jié) 合部 的 交通便利之處 選址 開(kāi) 店 。 因?yàn)闉?，面對(duì) 轎車 進(jìn) 入家庭 的 速度越 來(lái) 越快 的 形勢(shì) 和以 有 的 130 多萬(wàn)輛私家車 的 消費(fèi)家庭，其吸引力越 發(fā) 明顯。一方面 滿足 政府 對(duì) 商 業(yè) 設(shè)施 配套政策 藥 求；另一方面，興建商 業(yè) 設(shè)施有利 於 提升房 的產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)值。 第四，環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶 形 城過(guò) 程中將具有非常突 初的城原 優(yōu)勢(shì)。消費(fèi) 這 求實(shí)、求廉 的 理性消費(fèi)心理 以經(jīng)城 熟，而城市中心區(qū)的 商 業(yè) 商品價(jià)格居高 否 下，逐漸被越 來(lái) 越多 的 消費(fèi) 這 所放棄 。 以