【正文】 ，擬通過以下方式解決：說明：由于拍賣總價(jià)很可能高于 4000元 /平米，因此，項(xiàng)目在 07年 3月份也存在較大資金缺口，具體數(shù)額須待最終投標(biāo)結(jié)果而定。年度 2023年 2023年 2023年2023年2023年2023年2023年合計(jì)現(xiàn)金流入 34586 14432817910619758811370 566978現(xiàn)金流出 42837 161873 52167 76196 64942 33600 2411 434028項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流 4283712728792161 102910132646222302411 132951項(xiàng)目累計(jì)凈流量 4283717012477963 24947 157593135362132951五 .項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃序號(hào) 工作內(nèi)容時(shí)間開始 完成1 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間 8月 1日啟 動(dòng)2 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 8月 1日 10月 1日3 單體方案設(shè)計(jì) 10月 1日 12月 1日4 施工圖設(shè)計(jì) 12月 1日 07年 2月 1日5 簽署土地協(xié)議或合同 9月 11日 — 20日6 取得 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 11月 4日7 取得土地證 07年 9月 4日前8 基礎(chǔ)開工 07年 2月 1日9 開盤 07年 10月 1日10 竣工驗(yàn)收 08年 2月 1日11 入住 08年 6月 1日12 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完畢 09年 11月 4日注：此開發(fā)計(jì)劃可以確保我司在獲得本項(xiàng)目后 2個(gè)月內(nèi)完成總規(guī)方案的報(bào)建工作。 、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 五 .項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃注：此銷售面積中不含車位；銷售單價(jià)不含車位部分。07年 08年 09年 10年 合 計(jì)開 發(fā)計(jì) 劃（ m2） 134278 187989 214844 537111銷 售面 積 （ m2） 40459 123061129480 137882 430881銷 售 額 （萬） 45378 154440172239 194921 566978銷 售 單 價(jià)（元 / m2） 11216 12030 12746 13673 12694XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6. 1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)六 .經(jīng)濟(jì)效益分析（備注：本部分經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)均按 4000元 /平米測(cè)算，實(shí)際成交地價(jià)將可能高于此地價(jià)。）經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入 566,978開發(fā)成本 342,849資金峰值 186,957項(xiàng)目總投資 371,198凈利潤(rùn) 107,506內(nèi)部投資收益率 %銷售凈利率 %XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6. 2 合作項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 六 .經(jīng)濟(jì)效益分析 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目 數(shù)值總投資 185,599凈利潤(rùn) 53,753投資回報(bào)率 %內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目開發(fā)各年的利潤(rùn)體現(xiàn) 六 .經(jīng)濟(jì)效益分析 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 08年 09年 10年 合計(jì)結(jié)算面積（ m2） 107720 150808 172352 430881結(jié)算金額 (萬元 ) 130,138195,129241,711 566,978單位凈利潤(rùn) (元 /m2) 1818 2357 3039 2495凈利潤(rùn)（萬元） 19,585 35,546 52,376 107,506銷售凈利率 % % % %（ 2）在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過不斷調(diào)整和完善，初步形成 《 沙沙項(xiàng)目產(chǎn)品建議要點(diǎn) 》 ，為規(guī)劃設(shè)計(jì)工作提供參考；七 .前置與加速措施回顧與補(bǔ)充 產(chǎn)品類別 √ 成熟標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 □ 創(chuàng)新產(chǎn)品（注明理由） 前置工作進(jìn)展情況 客戶定位和產(chǎn)品定位前置工作進(jìn)展情況（ 1）通過對(duì)項(xiàng)目屬性、客戶細(xì)分結(jié)果和片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，經(jīng)過不斷深入的討論后得出 《 金沙州 D地塊市場(chǎng)和客戶的簡(jiǎn)要分析 》 初步結(jié)論；（ 3）針對(duì)周邊代表性樓盤和 XX市珠江沿岸樓盤的分析，得出本地塊的 《 售價(jià)分析 》 初步結(jié)論；（ 4）組織各專業(yè)部門針對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)用 “ 七對(duì)眼睛 ” 的工具進(jìn)行分析，得出《 “ 七對(duì)眼睛 ” 報(bào)告 》 。XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 七 .前置與加速措施回顧與補(bǔ)充XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 前置工作進(jìn)展情況（續(xù)） 設(shè)計(jì)前置工作進(jìn)展情況（ 1）區(qū)域立項(xiàng)階段形成總體方案、戶型平面圖等設(shè)計(jì)成果初稿；（ 2）根據(jù)區(qū)域立項(xiàng)會(huì)建議，并結(jié)合營(yíng)銷產(chǎn)品建議對(duì)上述規(guī)劃方案初稿進(jìn)行調(diào)整，目前形成兩個(gè)公司內(nèi)部審核方案，并以此制作模型圖；（ 3）為保證投標(biāo)方案完全滿足政府的相關(guān)設(shè)計(jì)要求，形成了上報(bào)政府的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并已經(jīng)初步完成設(shè)計(jì)成果的制作。七 .前置與加速措施回顧與補(bǔ)充XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 加速措施 專業(yè)責(zé) 任人客 戶 定位和 產(chǎn) 品定位工作前置 營(yíng)銷 管理部，莊小珊 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì) 工作前置，確保 項(xiàng) 目摘牌后一個(gè)月內(nèi) 進(jìn) 行 詳規(guī)報(bào)建設(shè)計(jì) 管理部， 謝 振 輝應(yīng) 用集 團(tuán) 、深圳區(qū)域和 XX公司已有的成熟 產(chǎn) 品 營(yíng)銷和設(shè)計(jì)：莊小珊、謝振輝 充分利用 XX公司在 藍(lán) 山 項(xiàng) 目、 東 平 項(xiàng) 目上已有的管理 資 源和 積 累的政府關(guān)系 項(xiàng)目部：鄧若宇 加速措施及專業(yè)負(fù)責(zé)人名單 SWOT 分析與結(jié)論優(yōu)勢(shì)216。 法律手續(xù)簡(jiǎn)單： 本項(xiàng)目為政府公開招標(biāo)項(xiàng)目，在政府移交用地后可以快速開工建設(shè)，有助于項(xiàng)目資金的回籠；216。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目為最近 XX市出讓的最大規(guī)模項(xiàng)目，可以更好的發(fā)揮 大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃、開發(fā)和管理的優(yōu)勢(shì)；216。 景觀優(yōu)勢(shì)： 本 項(xiàng) 目具 備 得天獨(dú)厚的江景 資 源，有助于更好 發(fā)揮 的 產(chǎn) 品 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) ； 216。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目可方便聯(lián)系 XX市的各主要市區(qū)，具有很廣泛的客戶覆蓋面；216。 影響力優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目所在區(qū)域是 XX市規(guī)劃的重點(diǎn)居住區(qū)，目前有 、中海、凱德置地、恒大等眾多知名品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，在消費(fèi)者心目中具備很強(qiáng)的影響力，有利于項(xiàng)目銷售；216。 共享資源優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目與 正在銷售的 **項(xiàng)目相距 4公里，可以共用營(yíng)銷、管理、配套等資源。216。 配套優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目所在片區(qū)項(xiàng)目公共市政配套由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，除少量小區(qū)配套外，不需承擔(dān)片區(qū)公共配套建設(shè)投資，有利于降低項(xiàng)目成本。 八 .總結(jié)與建議 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 SWOT 分析與結(jié)論劣勢(shì)216。 項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀缺乏大型的醫(yī)療、娛樂和商業(yè)設(shè)施，現(xiàn)狀的城市景觀較差；216。 項(xiàng)目規(guī)劃有 90平米戶型占 80%，對(duì)項(xiàng)目塑造高檔社區(qū)的形象，以及項(xiàng)目后期的營(yíng)銷會(huì)有一定的不利影響。216。 項(xiàng)目周邊未來幾年面臨大量的市政開發(fā)建設(shè)，短時(shí)間內(nèi)嘈雜的周邊施工環(huán)境會(huì)影響項(xiàng)目居住品質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定的威脅。 機(jī)會(huì)216。 隨著金沙洲居住區(qū)規(guī)劃的逐步落實(shí)，項(xiàng)目周邊的城市形象和市政配套會(huì)逐步完善；216。 規(guī)劃的地鐵六號(hào)線的建成會(huì)進(jìn)一步方便項(xiàng)目居民的出行，為項(xiàng)目帶來重大利好；216。 XX市場(chǎng)土地供應(yīng)趨緊，土地升值為本項(xiàng)目帶來良好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 威脅216。 項(xiàng)目周邊未來住宅供應(yīng)量很大，項(xiàng)目銷售面臨比較直接的競(jìng)爭(zhēng)；216。 政府在該片區(qū)內(nèi)規(guī)劃了 5000套小戶型廉租住宅，對(duì)片區(qū)市場(chǎng)、形象帶來一定負(fù)面影響。 八 .總結(jié)與建議 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告根據(jù)目前加速前置的進(jìn)展情況，本項(xiàng)目可以保證在獲取后 2個(gè)月內(nèi)完成總規(guī)方案的報(bào)建工作按照 4000元 /平米地價(jià)水平預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目仍可獲得超過 10個(gè)億的凈利潤(rùn)，而且 2023年 2月份首期結(jié)算，可保證 2023年結(jié)算 ，為上市公司貢獻(xiàn)約 1個(gè)億的凈利潤(rùn)。根據(jù)公司的需要也可以力爭(zhēng)在 2023年底實(shí)現(xiàn)部分資源的結(jié)算本項(xiàng)目是 XX政府近期推出的地價(jià)支付期限最長(zhǎng)的一個(gè)，因此按照 4000元 /平米地價(jià)水平預(yù)測(cè)，相對(duì)于巨大的地價(jià)總額，本項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)成功后在 2個(gè)月（今年 11月 4日）只需要支付四億元（ 權(quán)益部分為 2億元）， 6個(gè)月（明年 3月 4日）支付約 ， 12個(gè)月（明年 9月 4日）支付約 ，約% 的地價(jià)款在 12個(gè)月后支付，地價(jià)款支付節(jié)奏較為有利XX公司的核心項(xiàng)目或者說大項(xiàng)目 ―― **項(xiàng)目，包括今年新增的城南地塊總計(jì) 60萬平米將在明年完成竣工結(jié)算，其他項(xiàng)目均為 15萬平米左右的中型項(xiàng)目或 4到 6萬平米的小型項(xiàng)目，在土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)上存在嚴(yán)重缺陷XX政府今年的土地出讓計(jì)劃中類似大項(xiàng)目：金沙洲 F區(qū)項(xiàng)目被分成了五塊地、科學(xué)城交委項(xiàng)目已確定為 “9090”的 “雙競(jìng) ”項(xiàng)目、大學(xué)城項(xiàng)目將被推遲出讓、取而代之的水泥廠項(xiàng)目已經(jīng)確定為 50％商業(yè)和 50％ “90100”小戶型住宅，本次出讓項(xiàng)目可以說是補(bǔ)充 XX公司大項(xiàng)目的首選 投資建議XX區(qū)金沙洲 D地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告綜上所述，本項(xiàng)目可行，申請(qǐng)決策審批！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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