【正文】 ，擬通過以下方式解決：說明：由于拍賣總價很可能高于 4000元 /平米，因此，項目在 07年 3月份也存在較大資金缺口，具體數(shù)額須待最終投標結果而定。年度 2023年 2023年 2023年2023年2023年2023年2023年合計現(xiàn)金流入 34586 14432817910619758811370 566978現(xiàn)金流出 42837 161873 52167 76196 64942 33600 2411 434028項目凈現(xiàn)金流 4283712728792161 102910132646222302411 132951項目累計凈流量 4283717012477963 24947 157593135362132951五 .項目開發(fā)計劃 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 、首期項目開發(fā)計劃序號 工作內容時間開始 完成1 項目啟動時間 8月 1日啟 動2 規(guī)劃方案設計 8月 1日 10月 1日3 單體方案設計 10月 1日 12月 1日4 施工圖設計 12月 1日 07年 2月 1日5 簽署土地協(xié)議或合同 9月 11日 — 20日6 取得 《 建設用地批準書 》 11月 4日7 取得土地證 07年 9月 4日前8 基礎開工 07年 2月 1日9 開盤 07年 10月 1日10 竣工驗收 08年 2月 1日11 入住 08年 6月 1日12 本項目開發(fā)建設完畢 09年 11月 4日注：此開發(fā)計劃可以確保我司在獲得本項目后 2個月內完成總規(guī)方案的報建工作。 、項目銷售計劃 五 .項目開發(fā)計劃注：此銷售面積中不含車位；銷售單價不含車位部分。07年 08年 09年 10年 合 計開 發(fā)計 劃（ m2） 134278 187989 214844 537111銷 售面 積 （ m2） 40459 123061129480 137882 430881銷 售 額 （萬） 45378 154440172239 194921 566978銷 售 單 價（元 / m2） 11216 12030 12746 13673 12694XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 6. 1 項目主要經濟指標六 .經濟效益分析（備注：本部分經濟效益指標均按 4000元 /平米測算，實際成交地價將可能高于此地價。）經濟指標 項目總金額（萬元）銷售收入 566,978開發(fā)成本 342,849資金峰值 186,957項目總投資 371,198凈利潤 107,506內部投資收益率 %銷售凈利率 %XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 6. 2 合作項目 經濟指標 六 .經濟效益分析 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 項目 數(shù)值總投資 185,599凈利潤 53,753投資回報率 %內部收益率 % 項目開發(fā)各年的利潤體現(xiàn) 六 .經濟效益分析 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 經濟指標 08年 09年 10年 合計結算面積（ m2） 107720 150808 172352 430881結算金額 (萬元 ) 130,138195,129241,711 566,978單位凈利潤 (元 /m2) 1818 2357 3039 2495凈利潤（萬元） 19,585 35,546 52,376 107,506銷售凈利率 % % % %（ 2）在此基礎上，經過不斷調整和完善，初步形成 《 沙沙項目產品建議要點 》 ，為規(guī)劃設計工作提供參考；七 .前置與加速措施回顧與補充 產品類別 √ 成熟標準化產品 □ 創(chuàng)新產品（注明理由） 前置工作進展情況 客戶定位和產品定位前置工作進展情況（ 1）通過對項目屬性、客戶細分結果和片區(qū)房地產市場的調研，經過不斷深入的討論后得出 《 金沙州 D地塊市場和客戶的簡要分析 》 初步結論；（ 3）針對周邊代表性樓盤和 XX市珠江沿岸樓盤的分析，得出本地塊的 《 售價分析 》 初步結論；（ 4）組織各專業(yè)部門針對本項目運用 “ 七對眼睛 ” 的工具進行分析，得出《 “ 七對眼睛 ” 報告 》 。XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 七 .前置與加速措施回顧與補充XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 前置工作進展情況（續(xù)） 設計前置工作進展情況（ 1）區(qū)域立項階段形成總體方案、戶型平面圖等設計成果初稿；（ 2）根據(jù)區(qū)域立項會建議，并結合營銷產品建議對上述規(guī)劃方案初稿進行調整，目前形成兩個公司內部審核方案，并以此制作模型圖；（ 3）為保證投標方案完全滿足政府的相關設計要求，形成了上報政府的規(guī)劃設計方案，并已經初步完成設計成果的制作。七 .前置與加速措施回顧與補充XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 加速措施 專業(yè)責 任人客 戶 定位和 產 品定位工作前置 營銷 管理部，莊小珊 產 品 設計 工作前置，確保 項 目摘牌后一個月內 進 行 詳規(guī)報建設計 管理部， 謝 振 輝應 用集 團 、深圳區(qū)域和 XX公司已有的成熟 產 品 營銷和設計：莊小珊、謝振輝 充分利用 XX公司在 藍 山 項 目、 東 平 項 目上已有的管理 資 源和 積 累的政府關系 項目部：鄧若宇 加速措施及專業(yè)負責人名單 SWOT 分析與結論優(yōu)勢216。 法律手續(xù)簡單： 本項目為政府公開招標項目，在政府移交用地后可以快速開工建設，有助于項目資金的回籠；216。 規(guī)模優(yōu)勢： 本項目為最近 XX市出讓的最大規(guī)模項目，可以更好的發(fā)揮 大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃、開發(fā)和管理的優(yōu)勢；216。 景觀優(yōu)勢： 本 項 目具 備 得天獨厚的江景 資 源，有助于更好 發(fā)揮 的 產 品 設計優(yōu)勢 ； 216。 區(qū)位優(yōu)勢： 本項目可方便聯(lián)系 XX市的各主要市區(qū)，具有很廣泛的客戶覆蓋面；216。 影響力優(yōu)勢： 本項目所在區(qū)域是 XX市規(guī)劃的重點居住區(qū)，目前有 、中海、凱德置地、恒大等眾多知名品牌發(fā)展商的進駐，在消費者心目中具備很強的影響力，有利于項目銷售；216。 共享資源優(yōu)勢： 本項目與 正在銷售的 **項目相距 4公里，可以共用營銷、管理、配套等資源。216。 配套優(yōu)勢： 本項目所在片區(qū)項目公共市政配套由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設，除少量小區(qū)配套外，不需承擔片區(qū)公共配套建設投資，有利于降低項目成本。 八 .總結與建議 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 SWOT 分析與結論劣勢216。 項目周邊現(xiàn)狀缺乏大型的醫(yī)療、娛樂和商業(yè)設施，現(xiàn)狀的城市景觀較差；216。 項目規(guī)劃有 90平米戶型占 80%，對項目塑造高檔社區(qū)的形象，以及項目后期的營銷會有一定的不利影響。216。 項目周邊未來幾年面臨大量的市政開發(fā)建設，短時間內嘈雜的周邊施工環(huán)境會影響項目居住品質，對項目銷售產生一定的威脅。 機會216。 隨著金沙洲居住區(qū)規(guī)劃的逐步落實，項目周邊的城市形象和市政配套會逐步完善；216。 規(guī)劃的地鐵六號線的建成會進一步方便項目居民的出行，為項目帶來重大利好；216。 XX市場土地供應趨緊，土地升值為本項目帶來良好市場機會。 威脅216。 項目周邊未來住宅供應量很大，項目銷售面臨比較直接的競爭；216。 政府在該片區(qū)內規(guī)劃了 5000套小戶型廉租住宅，對片區(qū)市場、形象帶來一定負面影響。 八 .總結與建議 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告根據(jù)目前加速前置的進展情況，本項目可以保證在獲取后 2個月內完成總規(guī)方案的報建工作按照 4000元 /平米地價水平預測，本項目仍可獲得超過 10個億的凈利潤，而且 2023年 2月份首期結算，可保證 2023年結算 ，為上市公司貢獻約 1個億的凈利潤。根據(jù)公司的需要也可以力爭在 2023年底實現(xiàn)部分資源的結算本項目是 XX政府近期推出的地價支付期限最長的一個，因此按照 4000元 /平米地價水平預測，相對于巨大的地價總額，本項目競標成功后在 2個月（今年 11月 4日）只需要支付四億元（ 權益部分為 2億元）， 6個月（明年 3月 4日）支付約 ， 12個月（明年 9月 4日）支付約 ，約% 的地價款在 12個月后支付，地價款支付節(jié)奏較為有利XX公司的核心項目或者說大項目 ―― **項目，包括今年新增的城南地塊總計 60萬平米將在明年完成竣工結算，其他項目均為 15萬平米左右的中型項目或 4到 6萬平米的小型項目，在土地儲備結構上存在嚴重缺陷XX政府今年的土地出讓計劃中類似大項目：金沙洲 F區(qū)項目被分成了五塊地、科學城交委項目已確定為 “9090”的 “雙競 ”項目、大學城項目將被推遲出讓、取而代之的水泥廠項目已經確定為 50％商業(yè)和 50％ “90100”小戶型住宅，本次出讓項目可以說是補充 XX公司大項目的首選 投資建議XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告綜上所述，本項目可行，申請決策審批！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAI