基于實物期權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)投資決策研究(編輯修改稿)
2025-06-12 19:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 則項目每單位建筑面積當(dāng)前實現(xiàn)的利潤為 :E[max(SWC,0] 假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價格遵循 :dS=asSdt+σ sSdz (2) 其中 as表示租賃價格的瞬時漂移率 ,σ s表示單位時間內(nèi)租賃價格的波動率 ,dz為維納過程增量 ,對式 (2)進行積分 ,得到 540)=540” space=“ 0” 540)=540” space=“ 0” 式 (13)就是計算商業(yè)地產(chǎn)項目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項目價值。其中 S0 表示初始凈租賃價格 ,V 表示商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的價值 ,C表示商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本 (不包DOC 格式 論文 ，方便 您的 復(fù)制修改刪減 括土地費用和可行性研究費用 )。為了便于模型的計算 ,本文 考慮在計算 C 時先將所得稅排除在外 ,則得到的包含期權(quán)價值在內(nèi)的項目價值為稅前的價值 ,屬于開發(fā)企業(yè)利潤。因此 ,對求得的項目價值乘以 (1所得稅稅率 ),得出完稅之后的項目價值。設(shè)項目的開發(fā)面積為 M,所得稅稅率為 h,土地費用為 A,可行性研究費用為 J,V1表示項目推遲期權(quán)的價值 ,k表示項目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率 ,則商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的項目價值為 : 540)=540” space=“ 0” 則推遲期權(quán)的價值為 :V1=NPVTNPV(15) 以上偏微分方程模型是基于 價格遵循幾何布朗運動 ,且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。 三、 模型的相關(guān)參數(shù)確定 本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運營模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益 ,是通過將項目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無風(fēng)險利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值 ,即 SW。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅后得到的。 C 表示商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)投資 :具體包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套 設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費、管理費、財務(wù)費、銷售費、開發(fā)期稅費、其他費用和不可預(yù)見費 ,不DOC 格式 論文 ，方便 您的 復(fù)制修改刪減 包括土地費用和項目可行性研究費用。 S0 表示初始租賃價格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價格可以采用項目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場同類物業(yè)的市場均價。 r 表示無風(fēng)險利率 ,取 5 年期國債利率作為標準 ,土地的負的紅利分配δ取無風(fēng)險利率作為標準。 q的取值 ,可以根據(jù)市場調(diào)查 ,結(jié)合項目的實際情況來進行確定。 最后是關(guān)于波動率參數(shù)的估計。由資產(chǎn)價格理論得知 ,房地產(chǎn)價格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定 ,房地產(chǎn)價格波動與房地產(chǎn)租金的波動幅度應(yīng)該基本相似 ,兩者呈正相關(guān)關(guān)系 ,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價格的波動幅度大于房地產(chǎn)租金的波動幅度 ,就表明房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了異常。因此 ,可以通過中房指數(shù)來求出項目價值的波動率。設(shè)項目波動率和項目產(chǎn)出物價格的波動率相等 ,即σ =σ s,由此 ,商業(yè)地產(chǎn)租賃價格的波動率σ可以根據(jù)目前已有的價格指數(shù) ,用數(shù)值方法求出 ,具體公式為 : 540)=540” space=“ 0” 其中 n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù) ,Si表示在第 i個時間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價格指數(shù) ,ui=1n(Si/Si1),u是 ui 的平均值 ,t 為時間跨度。 四、實證研究 DOC 格式 論文 ，方便 您的 復(fù)制修改刪減 某市商業(yè)中心的步行街占地 129畝 ,總建筑面積 ,共計 718個商業(yè)鋪面 ,全長 840米 ,預(yù)計總投資 ,項目分二期建設(shè) ,其中第一期工程全長 560米 ,宗地面積 ,宗地價值 ,土地使用期限為 2021年 10月 30日至 2052年 9月 9日。該項目于 2021 年 12 月動工興建 ,
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