基于實物期權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)投資決策研究-在線瀏覽
2025-07-10 19:14本頁面
【正文】 項目投資決策新方法 ,他們通過構(gòu)造期權(quán) 的動態(tài)復(fù)制組合來DOC 格式 論文 ，方便 您的 復(fù)制修改刪減 對沖期權(quán)風險 ,并獲得無風險收益 ,在無套利機會和無交易費用等假設(shè)下 ,經(jīng)過嚴密的數(shù)學(xué)推導(dǎo) ,得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價格必須滿足的微分方程 ,并運用該方程 ,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價公式 ,即著名的 BlackScholes 模型。最先把期權(quán)定價理論引入項目投資領(lǐng)域的是 Stewart Myers教授 ,他于 1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價理論與方法可用于 項目投資的評估與決策 ,并稱之為實物期權(quán)。并且 ,實物期權(quán)方法不是簡單地對傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進行否定 ,而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎(chǔ)上對其局限性進行突破 ,兩種方法相互補充。但是 ,將實物期權(quán)方法引入項目投資決策中 ,有著比較嚴格的條件限制 ,主要是指投資項目首先必須具有實物期權(quán)特性 ,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場信息。 一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特性分析 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資 ,可以分為兩大階段 ,即項目的開發(fā) 建設(shè)階段和項目的運營管理階段。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎(chǔ)上 ,對項目進行整體經(jīng)營和管理 ,將開發(fā)產(chǎn)品市場化 ,獲得企業(yè)利潤的階段。因此 ,投資中蘊涵推遲期權(quán)的價值。由于項目的經(jīng)營期限較長 ,在整個收益過程中存在高度的不確定性 ,包括經(jīng)營管理層面的不確定性、經(jīng)濟的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等 ,因而很難準確對項目價值進行評估。因此 ,在項目建設(shè)階段 ,蘊涵擴張和收縮期權(quán)。而當項目運營不佳時 ,決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項目的方式 ,以減少風險。 根據(jù)上面的分析可以知道 ,商業(yè)地產(chǎn)的實物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán) ,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為期權(quán)的持有者 ,可以根據(jù)其在進行投資決策時所擁有的信息來決定是否進行開發(fā)建設(shè) ,以及決定開發(fā)建設(shè)的時間和開發(fā)建設(shè)規(guī)模 。因此 ,要進行商業(yè)地產(chǎn)投資項目價值的計算 ,首先必須進行項目凈現(xiàn)值的計算 ,在得到項目凈現(xiàn)值數(shù)值之后 ,再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權(quán)價值進行計算 ,最后計算項目的總價值。而一旦出現(xiàn)負值 ,則不應(yīng)進行項目投資。超過出讓合同約定的動工DOC 格式 論文 ，方便 您的 復(fù)制修改刪減 開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的 ,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費 ?？梢?,開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后 ,擁有到期日為 2年的推遲期權(quán) ,開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán) ,進行投資 ,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。為了使模型更接近實際和更具有適用性 ,本文在進行模型推導(dǎo)之前 ,做出的主要假設(shè)條件有 : 。 ,除價格變動而形成資本損益外 ,還包括因為土地閑置所產(chǎn)生的機會成本 ,即存在負的紅利分配。 、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無風險利率 r不受限制地進行貸款。假設(shè)租賃價格以一固定百分比 q逐年遞增 ,其中 q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長率 ,t表示推遲期權(quán)的時間 ,T 表示項目的壽命期 ,則 : 540)=540” space=“ 0” DOC 格式 論文 ，方便 您的 復(fù)制修改刪減 。 下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項目在推遲期權(quán)階段的定價模型 。然后 ,將這一結(jié)果乘以項目的開發(fā)建設(shè)面積 ,即得到項目的總價值。其中 S0 表示初始凈租賃價格 ,V 表示商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的價值 ,C表示商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本 (不包DOC 格式 論文 ，方便 您的 復(fù)制修改刪減 括土地費用和可行性研究費用 )。因此 ,對求得的項目價值乘以 (1所得稅稅率 ),得出完稅之后的項目價值。 三、 模型的相關(guān)參數(shù)確定 本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運營模式是出租模式。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅后得到的。 S0 表示初始租賃價格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位
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