【文章內(nèi)容簡介】 鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期，近兩年投入使用的 商服物業(yè)面積達(dá)10 多萬平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長 ◆ 近期一些項(xiàng)目的經(jīng)營失利，給投資者和經(jīng)營戶留下陰影 大興購物公園的持續(xù)低迷，民生廣場步行街的精神不振，使開發(fā)商遭遇了誠信危機(jī)，投資者和經(jīng)營戶對于再開發(fā)的商服物業(yè)，存在一些抵觸心理。 ◆ 城市規(guī)劃向南、向西方向發(fā)展，分流了意向投資者的目光 鐵西開發(fā)區(qū)和新政府區(qū)域作為市政規(guī)劃的重點(diǎn)，使很多投資者看好了新區(qū)物業(yè)的發(fā)展和升值的空間，導(dǎo)致部分投資客分流。 ◆常年嚴(yán)寒的氣溫，施工期較短，對項(xiàng)目規(guī)劃及工期進(jìn)程要求嚴(yán)格 一年五個(gè)月的寒冷氣溫，真正的施工期較 短，同時(shí)對項(xiàng)目在規(guī)劃上的合理性及工期進(jìn)程要求更加嚴(yán)格。 ◆項(xiàng)目拆遷問題懸而未解，影響項(xiàng)目開發(fā)工程進(jìn)度 [威脅規(guī)避 ] 選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法 打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場 先發(fā)制人搶市場，標(biāo)新立異占市場 三、項(xiàng)目市場定位 （一）項(xiàng)目屬性定位 集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體 的一站式體驗(yàn)休閑購物中心 （二）項(xiàng)目品質(zhì)定位 新 商 機(jī)： 新購物方式，新生活理念，新商業(yè)機(jī)會(huì) 新消費(fèi)觀念： 買質(zhì)量，買品牌，買服務(wù)，買環(huán)境，買快樂 新物業(yè)管理： 管理 全新體驗(yàn)空間，服務(wù)成就心理慣性 體驗(yàn)式商業(yè)： 滿足多層面、 立體的購物需求 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 15 （一） 物業(yè)形態(tài)定位 一個(gè)集室內(nèi)步行街與綜合賣場為一體的大型室內(nèi)購物綜合體。 （二） 產(chǎn)品功能定位 鄂爾多斯首席集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體的一站式體驗(yàn)休閑購物中心 （三） 產(chǎn)品形態(tài)定位 產(chǎn)品功能 產(chǎn)品形態(tài) 產(chǎn)品特征 備 注 購物、娛樂、餐飲 室內(nèi)步行街 鋪位開間大、通道寬、明亮 層高 米 獨(dú)立商鋪、敞開式展銷區(qū) 大型餐飲、娛樂廣場 四層 家電、家居、數(shù)碼專業(yè)市場 二、三層（綜合百貨） 綜合百貨 一層 大型超市 負(fù)一層 項(xiàng)目配套 休閑廣場、 主題廣場、景觀綠化、休閑椅、兒童娛樂城、景觀街等 （四） 產(chǎn)品經(jīng)營定位 ? 經(jīng)營定位： 一個(gè)集大型品牌超市、品牌主題賣場、中高檔 服裝鞋帽綜合百貨、特色餐飲、大型休閑娛樂等為一體的綜合型經(jīng)營場所。 ? 消費(fèi)定位： 以經(jīng)營中高檔及品牌商品為主。 ? 投資定位： 東勝區(qū)本地投資客和周邊旗縣投資客以及部分異地投資客。 五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 樓層區(qū)域 業(yè)態(tài)功能 經(jīng)營業(yè)態(tài) 負(fù)一層 大型零售超市 食品及日常消耗品 一層 外鋪精品街 品牌名店 品牌專賣店 A區(qū) 服飾精品區(qū) 國際一線品牌服飾、珠寶首飾、鐘表 眼鏡精品區(qū) B區(qū) 美容天地 美容護(hù)膚品、工藝禮品皮具箱包 C區(qū) 男女鞋區(qū) 皮鞋、休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋 二層 A區(qū) 淑女名媛館 精品女裝、女士晚裝 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 16 B區(qū) 紳士名流館 精品男裝、 C區(qū) 家居生活館 女士內(nèi)衣、飾品床上用品、家居用品 三層 A區(qū) 流行時(shí)尚館 時(shí)尚女裝、休閑裝 B區(qū) 兒童、運(yùn)動(dòng)天地 童裝、兒童玩具、運(yùn)動(dòng)器械、運(yùn)動(dòng)裝 敞開式展銷區(qū) 品牌家電商場 數(shù)碼廣場 家用電器城、手機(jī)數(shù)碼城 四層 A區(qū) 美食城 美食餐飲、酒樓 B區(qū) 娛樂城 咖啡、酒吧、 KTV C區(qū) 休閑城 網(wǎng)吧、溜冰場、臺(tái)球、電玩、健身廳、 桑拿、 洗浴 注：以上業(yè)態(tài)為項(xiàng)目初步業(yè)態(tài)定位，具體業(yè)態(tài)劃分詳見業(yè)態(tài)分布圖。 六、項(xiàng)目形象定位 [項(xiàng)目核心形象提煉 ] —— 新天地休閑購物中心 —— 商業(yè)新名片魅力新天地 [項(xiàng)目整合推廣提煉 ] —— 新天地休閑購物中心 —— 購物升級版休閑新天地 ? 現(xiàn)代時(shí)尚體驗(yàn)樂園商業(yè)王國 —— 現(xiàn)代時(shí)尚的體驗(yàn)式購物中心 ? 現(xiàn)代購物中心建設(shè)理念北國風(fēng)光商業(yè)風(fēng)情 —— 現(xiàn)代化、民族化、精品化的新天地休閑購物中心 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 17 ? 鄂爾多斯商業(yè) 1 號 —— 東勝區(qū)城市形象的“商業(yè)名片” ? 鄂爾多斯習(xí)慣心理前驅(qū)消費(fèi)場所 —— 倡導(dǎo)人性化、體驗(yàn)化創(chuàng)新消費(fèi) ,驅(qū) 動(dòng)習(xí)慣購物心理 ? 駐內(nèi)蒙乾坤 ,推八旗商潮 —— 揮動(dòng)民間投資利器 ,打造商業(yè)財(cái)富 “ 管道 ” ? 鄂爾多斯 商業(yè)中心區(qū)標(biāo)志性商業(yè)廣場典范 —— 首創(chuàng)室內(nèi)步行街經(jīng)典 ,獨(dú)一無二的立體商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 鄂爾多斯 商業(yè)中心區(qū)最具投資價(jià)值的 —— 商業(yè)旺區(qū)升值黃金鋪王 七、項(xiàng)目客戶定位 以 鄂爾多斯 目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和形勢，其消費(fèi)市場表現(xiàn)出來的為區(qū)域性特點(diǎn)，結(jié)合前期市場調(diào)查（及本次市場補(bǔ)充調(diào)研）、客戶深度訪談及我司操作類似商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)判斷，本項(xiàng)目未來目標(biāo)客戶（投資客、經(jīng)營客、消費(fèi)者）將呈現(xiàn)以鄂爾多斯東勝區(qū)為主，輻射周邊區(qū)域?yàn)檩o的區(qū)域特征。 （一）鄂市主要社會(huì)階層目標(biāo)客戶職業(yè)特征分析 鄂爾多斯目標(biāo)客戶主要 行業(yè)從業(yè)人員收入分析 職 業(yè) 年平均人數(shù) 年勞動(dòng)報(bào)酬范圍 平均每月勞動(dòng)報(bào)酬 ` 教育 3959人 22438 元 1869 元 制造業(yè) 20xx2 人 13003 元 1350 元 銀行證券保險(xiǎn) 1603人 23774 元 2800 元 交通運(yùn)輸、電信 1841人 15679 元 1800 元 政府機(jī)構(gòu) 6684人 23484 元 2300 元 建筑房地產(chǎn) 1685/236 人 14237/24000 元 2800 元 工礦企業(yè) 2056人 12337 元 3500 元 商業(yè)經(jīng)營服務(wù)業(yè) 1869人 18724 2350 元 ? 私營企業(yè)主 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 18 20xx中國最發(fā)達(dá)縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng) 、 縣 (市 )發(fā)展活力 100強(qiáng) ,快速發(fā)展的非公有制經(jīng)濟(jì)為東勝經(jīng)濟(jì)發(fā)展唱起了主角，私營企業(yè)主 “ 挑起大梁 ” ,實(shí)力可見一斑。 ? 公務(wù)員及銀行證券、醫(yī)院學(xué)校群體 此類群體數(shù)量較大，此類人士在 鄂爾多斯 工作時(shí)間較長，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，特別看好東勝區(qū)商業(yè)中心發(fā)展前景，市場意識強(qiáng)，敢于投資。 ? 企業(yè)管理層 鄂爾多斯 周邊各類企業(yè)眾多， 內(nèi)蒙古伊泰煤炭股份有限公司 、 億利科技實(shí)業(yè)股份有限公司 、內(nèi)蒙古神華股份有限 公司、 內(nèi)蒙古遠(yuǎn)興天然堿股份有限公司 等俱為 鄂爾多斯市上市企業(yè) ,實(shí)力雄厚 .企業(yè)內(nèi)部中高級管理層 ,待遇極為豐厚 ,資金實(shí)力強(qiáng)。 ? 經(jīng)商者 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各類大小商販紛紛涌入，其中以服裝、餐飲娛樂、服務(wù)業(yè)等行業(yè)為主。從現(xiàn)售的一些樓盤來看，外來商販也是這一區(qū)域的一大購房群體，此類群體的消費(fèi)特點(diǎn)為：文化素質(zhì)不高，在東勝居住多年，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展很有信心 ,也確實(shí)在近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中積累了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) . （二）目標(biāo)客戶群定位 投資者分析 第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士 客戶類型 ? 大型企業(yè)的企業(yè)主； ? 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕， 具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值、增值的專業(yè)投資人； ? 中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模的個(gè)體商戶； ? 私營礦主 投資心理分析 ? 此類富裕人士在鄂爾多斯為數(shù)不少。近年鄂市中高檔轎車數(shù)量直線增多，也證明了隨著鄂市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而完成自身財(cái)富實(shí)現(xiàn)的成功人士較多。 ? 以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購首層街鋪或底鋪，購鋪預(yù)算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等； ? 首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問題。對返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。本項(xiàng)目的 沿街商鋪，吸引的就是此類客戶。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 19 第二類：具有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚 客戶類型 ? 在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入 10萬以上的高層管理人士； ? 中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個(gè)體商戶； ? 在鄂爾多斯掘到頭金，并看好東勝發(fā)展的外地人士； ? 擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)中高層干部； 投資心理分析 ? 以上人士主要是從事專業(yè)性較強(qiáng)的工作，擁有穩(wěn)定的收入來源，該類人士對投資回報(bào)的金融意識較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對返租回報(bào)有迫切需求。 ? 該類人士購鋪多選擇首、二層或負(fù)一層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓 層。 第三類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地居民 客戶類型 ? 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； ? 各旗政府干部，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)； ? 東勝當(dāng)?shù)鼐用?，?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。 投資心理分析 ? 當(dāng)?shù)鼐用耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐； ? 并且享有政府的福利補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定， ? 多具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。 第四類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入一定積蓄工薪階層或中小型個(gè)體戶 客戶類型 ? 在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年主力軍； ? 在外地 謀求發(fā)展的鄂爾多斯本地人； ? 擁有一定積蓄，從各企事業(yè)單位要職退居二線人士； ? 由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。 購買心理分析 ? 以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購較高樓層、小面積、投資總額小的商鋪； 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 20 ? 該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素，其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購鋪預(yù)算大多在 20 萬左右，對回報(bào)率較為敏感。 經(jīng)營類目標(biāo)客戶分析 客戶類型： ? 因城市改造或道路整改，原街鋪被拆的商戶； ? 在附近大型商服（如大興購物公園）整體經(jīng)營情況不善而轉(zhuǎn)移陣地的商戶； ? 有定向需要購鋪 經(jīng)營的大中型商戶。 ? 有開設(shè)門市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)。 購買心理： ? 該類客戶對欲購商鋪的位置、價(jià)格、付款方式等非常注重。 ? 因?yàn)槭煜ぴ搮^(qū)域，且投資意識較濃是消化本項(xiàng)目的重心所在，營銷策略應(yīng)該根據(jù)這類人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、文化水平、消費(fèi)能力制定銷售策略、廣告推廣計(jì)劃以及活動(dòng)的安排。 （二）目標(biāo)客戶群預(yù)測 區(qū)域識別 ? 鄂爾多斯 東勝區(qū)城區(qū)投資客 ? 鄂爾多斯 旗縣投資客 ? 鄂爾多斯 周邊縣（市）投資客 ? 在外經(jīng)商務(wù)工的東勝人 ? 在 鄂爾多斯 東勝經(jīng)商的外地人 ? 看好鄂市發(fā)展前景有意進(jìn)入鄂市發(fā)展的外地人 投資態(tài)度 ? 追求商業(yè)升值空間 ? 自我創(chuàng)業(yè)，追求成功的自我滿足感 ? 以政府政策及行為導(dǎo)向 ? 本物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的綜合素質(zhì)（硬件）及服務(wù) ? 消費(fèi)有浮夸跟風(fēng)之氣，但對投資持理性態(tài)度 ? 一次性付款的輕松付款方式 目標(biāo)客戶預(yù)測 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 21 ? 鄂爾多斯東勝區(qū)城區(qū)投資客??????????約 55%— 60% ? 鄂爾多斯下屬旗縣投資客???????????約 15%— 20% ? 鄂爾多斯周邊縣（市）投資客 ???????? 約 10% ? 在外經(jīng)商務(wù)工的鄂爾多斯人??????????約 5% ? 在鄂爾多斯東勝經(jīng)商的外地人?????????約 10% ? 看好鄂市發(fā)展前景有意進(jìn)入鄂市 發(fā)展 的外地人 ? 約 5% 八、項(xiàng)目價(jià)格定位 （一）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位的相關(guān)因素 價(jià)格與項(xiàng)目自身品質(zhì)、目標(biāo)客戶群、市場環(huán)境等有著密切的關(guān)系，在價(jià)格的制定中以下幾方面是首要考慮因素： ? 項(xiàng)目自身的綜合定位 ? 項(xiàng)目地理位置、區(qū)位特征 ? 區(qū)域市場的供求狀況 ? 區(qū)域市場租售價(jià)格水平 ? 區(qū)域租賃市場狀況 ? 客戶群的定位及客戶的心理接受程度 ? 項(xiàng)目自身的客觀條件及品質(zhì)特征 ? 項(xiàng)目的包裝 ? 宣傳推廣廣度 （二）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位策略 影響人們投資商服物業(yè)的主要因素有地段、價(jià)格及后期經(jīng)營管理保障。超過投資者預(yù)期的價(jià)格往往是阻礙或延緩人們投資購 鋪的重要原因，因此，為了迅速贏得市場，發(fā)展商在價(jià)格定位上要保持良好的心態(tài)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格入市，后期視市場狀況