【正文】 整個城市商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。 主要商圈格局： （ 1）城市中心商圈 東勝區(qū)核心商圈主要以達拉特路（伊金霍洛街至鄂爾多斯大街段）為中心，向周圍輻射，中心城區(qū)形成了“五橫四縱”九條主要商業(yè)街道構(gòu)成的商業(yè)中心，囊括鄂爾多斯商業(yè)的精華，形成了整體的商業(yè)格局與架構(gòu)，實現(xiàn)以點帶面的商業(yè)模式。本項目位于核心商圈，未來城市中心位置。 ★ “五橫四縱”九條主要商業(yè)街道 五橫： 伊金霍洛街、鄂爾多斯大街、烏審街、寶日陶核街、鄂托克街 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 8 四縱： 準格爾路、達拉特路、杭錦路、伊化路 ★ 核心商圈內(nèi)主要商業(yè)體 百貨商場： 每天百貨都市、民生商場 購物中心： 鄂爾多斯購物中心、大興國際購物公園 步 行 街： 民生廣場步行街、大興國際購物公園（步行街） 綜合市場： 再就業(yè)市場、新欣市場、時達商城、寶如意商城、興隆鞋城綠洲鞋城、伊運市場、鑫通綜合市場 專業(yè)市場： 福海家電、和木家園、雙劍家私廣場、福格家居、民生家具城 其 他：肯德基（鄂爾多斯購物中心臨街） （ 2）新規(guī)劃 商圈 康巴什 —— 阿鎮(zhèn)和鐵西開發(fā)區(qū)是目前正在建設(shè)中的新城區(qū)，將是未來的行政中心和文化中心，兩個區(qū)域的商業(yè)必然得到很快的發(fā)展，并逐漸形成核心商圈效應(yīng)，與東勝區(qū)一起構(gòu)成新的商圈格局。 （二）主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 大型綜合百貨業(yè)態(tài)及分析 百貨商場主要分布在城市的核心商圈，為城市核心商圈的重要組成部分，鄂爾多斯市上規(guī)模上檔次的百貨商場主要有：鄂爾多斯購物中心、每天百貨都市、民生商場等均為中高檔定位，就目前的市場情況來看，經(jīng)營情況基本較好。 鄂爾多斯百貨業(yè)目前處在快速發(fā)展和市場培養(yǎng)期，整體商業(yè)供應(yīng)量比 較大，但是依然只是本土商業(yè)的近親繁殖，發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿^大。 大型綜合超市業(yè)態(tài)及分析 超市主要以經(jīng)營食品和日常生活消耗品為主的商場，目前超市在商品結(jié)構(gòu)上發(fā)生了變化，經(jīng)營業(yè)種逐漸豐富。在目前東勝區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，暫時沒有出現(xiàn)專營的獨立超市，現(xiàn)有的超市都是集中在百貨商場，購物中心，屬于商場自營，作為大型百貨商場的補充業(yè)態(tài)，以完善百貨商場的功能。超市賣場布置較為凌亂，經(jīng)營品種較為單一，經(jīng)營能力較弱。 主題商業(yè)步行街業(yè)態(tài)及分析 當(dāng)前東勝區(qū)的商業(yè)步行街主要有民生廣場商業(yè)步行街和大興國際購物中心內(nèi)街步行街區(qū)。估 計面積達到 5 萬平方米左右?，F(xiàn)有步行街為室外，當(dāng)?shù)睾涞臍夂驐l網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 9 件影響消費者的購物欲望，經(jīng)營情況較差。 主題專業(yè)市場業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況分析 主題專業(yè)市場從經(jīng)營性質(zhì)的不同可以分為批發(fā)性質(zhì)和零售性質(zhì)兩種，從經(jīng)營業(yè)種的不同也可以將其細分。目前鄂爾多斯的專業(yè)市場主要有，電器專業(yè)市場（福海家電等），家居專業(yè)市場（和木家園、福格家居、雙劍家私廣場、建材市場等）等 專業(yè)市場是商品銷售細化、專業(yè)化的產(chǎn)物，標志著商業(yè)的文明和繁榮，目前鄂爾多斯主題專業(yè)市場數(shù)量較少，專業(yè) 化程度不高，尚沒有外來的連鎖專業(yè)市場進駐鄂爾多斯市場，專業(yè)市場具較大的發(fā)展空間。 （三）鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展前景預(yù)測 通過對鄂爾多斯商業(yè)現(xiàn)狀的分析并參照周邊城市（包頭）的商業(yè)發(fā)展，對鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展的前景預(yù)測如下： 主題商業(yè)業(yè)態(tài)繼續(xù)發(fā)展壯大，傳統(tǒng)的百貨商場依然是市場的主流， 外地百貨商家也將會逐步的進駐本地市場 ，本土商家與外地商家的同臺競技，將會促進本地商業(yè)的快速發(fā)展； 新型的、先進的商業(yè)形態(tài)逐步 介 入本地市場， 結(jié)合本地特殊的氣候條件、人口特征、消費習(xí)慣，使產(chǎn)品本地化， 成為商貿(mào)零售市場的一支生力軍； 專業(yè)市場將得到很好的發(fā)展， 外地連鎖商家將會逐步登陸本地市場 ，沖擊本地尚不太成熟的市場，重新洗牌，并加快各自的戰(zhàn)略布局，搶占市場與客戶群； 消費者的消費水平進一步提高，同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及商業(yè)發(fā)展的不斷成熟，消費者的消費理念、消費習(xí)慣將會逐步改變 ，適合消費者的商業(yè)形態(tài)將會獲得更多的發(fā)展機會； 城市框架拉大，核心商圈擴張。 隨著外地商家的進駐，市場競爭的加劇， 本土商家將會受到激烈的沖擊，同時也會得到很大的發(fā)展與提高，商服市場也將逐漸的規(guī)范化、專業(yè)化 。 四、市場分析結(jié)論 ? 結(jié)論一 ： 鄂爾多斯投資前景樂觀 隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟將得到快速發(fā)展，城市綜合實力不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持高速增長，各產(chǎn)業(yè)投資機會和潛力較大。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 10 ? 結(jié)論二 ： 城市發(fā)展?jié)摿薮螅磥戆l(fā)展前景較好 鄂爾多斯社會經(jīng)濟發(fā)展處于快速發(fā)展階段，城市規(guī)劃建設(shè)日新月異，城市地位日益提高，城市綜合發(fā)展?jié)摿^大。 ? 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段 鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設(shè)步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開發(fā)與改造，將促進了房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，住宅房價走勢直線上升，競爭激烈。 ? 結(jié)論四：商服物業(yè)發(fā)展迅速 房地產(chǎn)市場的 快速發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度加大，板塊式發(fā)展模式明顯，商圈概念日趨明顯，小區(qū)域市場競爭加劇，使得城市商業(yè)氛圍日益濃厚。 ? 結(jié)論五：零售業(yè)市場快速發(fā)展，市場空白點多 隨著宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展以及突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策，將促進零售業(yè)進入快速發(fā)展的新時期，同時由于鄂爾多斯零售商貿(mào)業(yè)的發(fā)展時間較短，市場空白點相對較多，目前主要以本土商業(yè)發(fā)展為主，暫時沒有外來商業(yè)的沖擊，競爭較緩和。 ? 結(jié)論六：零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，業(yè)態(tài)有待規(guī)范，發(fā)展空間巨大 鄂爾多斯目前的零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展極不平衡，依然是滿足人們衣 食方面的零售業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，呈現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展相對較緩慢，以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為依托的家居裝飾建材行業(yè)同樣如此。專業(yè)市場、專題市場未得到有效的發(fā)展，目前處于散戶經(jīng)營為主，尚未形成規(guī)模。 ? 結(jié)論七：居民收入水平和消費水平較高，消費者投資意識比較強 鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民收入增長較快，消費水平居全區(qū)前列，投資意識比較強，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資者選擇自己經(jīng)營，投資意識有待進一步加強。 ? 結(jié)論八：房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣房子”的階段 鄂爾多斯 房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開發(fā)商基本上都是一條龍，整個房網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 11 地產(chǎn)開發(fā)的過程都有開發(fā)商自己負責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專業(yè)化的道路。 ? 結(jié)論九 ： 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺乏專業(yè)性，市場定位不明確，營銷意識和手段落后單一 由于房地產(chǎn)開發(fā)處于快速發(fā)展時期，目前房地產(chǎn)整體市場屬于供不應(yīng)求的階段，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，缺乏專業(yè)性，同時存在市場定位不準確、規(guī)劃設(shè)計不合理等現(xiàn)象。目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對項目開發(fā)造成一定影響。 ? 結(jié)論十 ： 項目區(qū)域未來發(fā)展前景看好 項目 地塊處于鄂爾多斯核心商圈內(nèi)，周圍商業(yè)發(fā)展比較快，商業(yè)氛圍比較好，區(qū)域輻射力較大，可以共享成熟商圈的良好人氣和客戶資源。隨著老城區(qū)不斷強化的經(jīng)濟中心職能，人口增加以及收入水平、消費水平的提高，商圈效應(yīng)擴大，區(qū)域輻射力加大，項目區(qū)域處于未來核心商圈的中心位置，享用得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。 第二部分 項目綜合定位 一、項目基本情況 （ 一）項目區(qū)位 項目位于東勝區(qū)中心商圈地帶， 鄂爾多斯街與達拉特路交叉處東北角， 地理位置優(yōu)越。周邊城市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認可度較高，交通方便，區(qū)域發(fā)展空間及土地升值潛力較大。 建設(shè)項目 名稱 新天地休閑購物中心 建設(shè)單位名稱 鄂爾多斯市遠弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)項目依據(jù) 城市總體規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模 占地面積約 22305 平米、總建筑面積約 58400 平米 建設(shè)位置 鄂爾多斯街與達拉特路交叉處東北角 （二）市政配套及相關(guān)商業(yè) 項目處于交通干道鄂爾多斯東街與達拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 12 位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購物廣場、步行街等商服物業(yè)。 周邊市政配套齊全，商業(yè)綜合環(huán)境良好。 目前項目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院 有待搬遷。 項目 內(nèi) 容 交通 7路公交車通過 購物 鄂爾多斯購物中心、民生廣場、新欣市場、再就業(yè)市場 教育 師范附小、第三幼兒園 政府 機構(gòu) 市財政局、市經(jīng)貿(mào)局、市就業(yè)服務(wù)局、市法院、市文化局、市計生辦、區(qū)法院、市農(nóng)機局 金融 中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西園信用社 郵政 中國郵政、移動通信公司 娛樂 東勝影劇院 （三）項目四至景觀 項目北臨再就業(yè)市場與新欣市場，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場，西臨民生 廣場。 二、項目 SWOT分析 項目優(yōu)勢分析（ STRENGTH） ◆項目地塊雙面臨街，地塊位置優(yōu)勢較為明顯 位于鄂爾多斯東街與達拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 ◆入駐東勝區(qū)中心商圈， 固定 40萬旺盛消費人群 成熟穩(wěn)定的中心商圈，可以輻射整個鄂爾多斯市區(qū)。包括流動人口在內(nèi)，四十多萬消費人群為本項目打造巨大的消費潛力。 ◆項目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯 項目占地面積就有 22305平方米， 規(guī)劃未來的商業(yè)面積近 6萬平米， 可以充分滿足各業(yè)態(tài)市場、大賣場空間的需求。 ◆ 位于兩條主干道交匯處，交通便利 位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費者前行。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 13 ◆周邊市政配套齊全，商業(yè)氛圍綜合環(huán)境良好。 周邊中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。 ◆發(fā)展商實力雄厚、品牌強勢 ◆項目規(guī)劃起點高、獨創(chuàng)鄂市室內(nèi)步行街，搶占鄂市商業(yè)龍頭 [優(yōu)勢利用 ] 整合項目優(yōu)勢，打造鄂市“商業(yè)一號”形象 項目劣勢分析（ WEAKNESS） ◆處于 東勝區(qū)現(xiàn)有中心商圈的邊緣 與競爭商服物業(yè)相比，本項目處于 現(xiàn)有 中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來居上。 ◆ 東勝區(qū)人口基數(shù)有限，消費力有限 東勝區(qū)人均消費水平較高，但人口基數(shù)有限，城區(qū)消費力有限。 [劣勢規(guī)避 ] 實施項目與企業(yè)品牌聯(lián)動、企業(yè)與政府互動、商業(yè)與公益交融，主題定位、錯位經(jīng)營，樹立項目品牌及知名度，分流購物中心消費群體，并吸引旗下消費群。 項目機會點分析（ OPPORTUNITY） ◆項目周邊臨街商鋪價值連年呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃 周邊鄂爾多斯東街和達拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃。 ◆ 東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平階段 市場空白點多，市場有待細分，業(yè)態(tài)定位空間巨大。 ◆ 東勝區(qū)規(guī)劃局對于本項目地塊的容積率沒有限定 本項目規(guī)劃與開發(fā)的空間較大。 ◆ 現(xiàn)有的競爭商服物業(yè)經(jīng)營狀況較差 競爭態(tài)勢給本項目提供了有利的市場機會。 ◆ 一些失敗的商服物業(yè)，成為本項目的前車之鑒 他們的 經(jīng)驗教訓(xùn)可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避。 ◆ 東勝區(qū)開發(fā)經(jīng)營單位缺少專業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營管理意識 本項目開發(fā)團隊的綜合運營推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識將起到事半功倍的效果。 ◆項目屬于鄂市重點招商引資項目，政府較為重視，支持力強 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 14 [機會利用 ] 堅持采用先進營銷手段及統(tǒng)一經(jīng)營管理模式 項目威脅分析（ THREAT） ◆ 鄂爾多斯商服物業(yè)競爭激烈