【正文】 者預(yù)期的價(jià)格往往是阻礙或延緩人們投資購(gòu) 鋪的重要原因，因此，為了迅速贏得市場(chǎng)，發(fā)展商在價(jià)格定位上要保持良好的心態(tài)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格入市，后期視市場(chǎng)狀況適時(shí)調(diào)整。 ? 有開設(shè)門市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)。 投資心理分析 ? 當(dāng)?shù)鼐用耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐； ? 并且享有政府的福利補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定， ? 多具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。本項(xiàng)目的 沿街商鋪，吸引的就是此類客戶。近年鄂市中高檔轎車數(shù)量直線增多，也證明了隨著鄂市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而完成自身財(cái)富實(shí)現(xiàn)的成功人士較多。 ? 公務(wù)員及銀行證券、醫(yī)院學(xué)校群體 此類群體數(shù)量較大，此類人士在 鄂爾多斯 工作時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，特別看好東勝區(qū)商業(yè)中心發(fā)展前景，市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)，敢于投資。體驗(yàn)樂園 五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 樓層區(qū)域 業(yè)態(tài)功能 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 負(fù)一層 大型零售超市 食品及日常消耗品 一層 外鋪精品街 品牌名店 品牌專賣店 A區(qū) 服飾精品區(qū) 國(guó)際一線品牌服飾、珠寶首飾、鐘表 眼鏡精品區(qū) B區(qū) 美容天地 美容護(hù)膚品、工藝禮品皮具箱包 C區(qū) 男女鞋區(qū) 皮鞋、休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋 二層 A區(qū) 淑女名媛館 精品女裝、女士晚裝 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 16 B區(qū) 紳士名流館 精品男裝、 C區(qū) 家居生活館 女士?jī)?nèi)衣、飾品床上用品、家居用品 三層 A區(qū) 流行時(shí)尚館 時(shí)尚女裝、休閑裝 B區(qū) 兒童、運(yùn)動(dòng)天地 童裝、兒童玩具、運(yùn)動(dòng)器械、運(yùn)動(dòng)裝 敞開式展銷區(qū) 品牌家電商場(chǎng) 數(shù)碼廣場(chǎng) 家用電器城、手機(jī)數(shù)碼城 四層 A區(qū) 美食城 美食餐飲、酒樓 B區(qū) 娛樂城 咖啡、酒吧、 KTV C區(qū) 休閑城 網(wǎng)吧、溜冰場(chǎng)、臺(tái)球、電玩、健身廳、 桑拿、 洗浴 注：以上業(yè)態(tài)為項(xiàng)目初步業(yè)態(tài)定位，具體業(yè)態(tài)劃分詳見業(yè)態(tài)分布圖。 ◆項(xiàng)目拆遷問(wèn)題懸而未解，影響項(xiàng)目開發(fā)工程進(jìn)度 [威脅規(guī)避 ] 選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法 打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場(chǎng) 先發(fā)制人搶市場(chǎng)，標(biāo)新立異占市場(chǎng) 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 （一）項(xiàng)目屬性定位 集購(gòu)物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體 的一站式體驗(yàn)休閑購(gòu)物中心 （二）項(xiàng)目品質(zhì)定位 新 商 機(jī)： 新購(gòu)物方式，新生活理念，新商業(yè)機(jī)會(huì) 新消費(fèi)觀念： 買質(zhì)量，買品牌，買服務(wù)，買環(huán)境，買快樂 新物業(yè)管理： 管理 全新體驗(yàn)空間，服務(wù)成就心理慣性 體驗(yàn)式商業(yè)： 滿足多層面、 立體的購(gòu)物需求 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 15 （一） 物業(yè)形態(tài)定位 一個(gè)集室內(nèi)步行街與綜合賣場(chǎng)為一體的大型室內(nèi)購(gòu)物綜合體。 ◆ 東勝區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位缺少專業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營(yíng)管理意識(shí) 本項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的綜合運(yùn)營(yíng)推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識(shí)將起到事半功倍的效果。 ◆ 東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平階段 市場(chǎng)空白點(diǎn)多，市場(chǎng)有待細(xì)分，業(yè)態(tài)定位空間巨大。 ◆發(fā)展商實(shí)力雄厚、品牌強(qiáng)勢(shì) ◆項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高、獨(dú)創(chuàng)鄂市室內(nèi)步行街，搶占鄂市商業(yè)龍頭 [優(yōu)勢(shì)利用 ] 整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造鄂市“商業(yè)一號(hào)”形象 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ WEAKNESS） ◆處于 東勝區(qū)現(xiàn)有中心商圈的邊緣 與競(jìng)爭(zhēng)商服物業(yè)相比，本項(xiàng)目處于 現(xiàn)有 中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來(lái)居上。 ◆項(xiàng)目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯 項(xiàng)目占地面積就有 22305平方米， 規(guī)劃未來(lái)的商業(yè)面積近 6萬(wàn)平米， 可以充分滿足各業(yè)態(tài)市場(chǎng)、大賣場(chǎng)空間的需求。 項(xiàng)目 內(nèi) 容 交通 7路公交車通過(guò) 購(gòu)物 鄂爾多斯購(gòu)物中心、民生廣場(chǎng)、新欣市場(chǎng)、再就業(yè)市場(chǎng) 教育 師范附小、第三幼兒園 政府 機(jī)構(gòu) 市財(cái)政局、市經(jīng)貿(mào)局、市就業(yè)服務(wù)局、市法院、市文化局、市計(jì)生辦、區(qū)法院、市農(nóng)機(jī)局 金融 中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西園信用社 郵政 中國(guó)郵政、移動(dòng)通信公司 娛樂 東勝影劇院 （三）項(xiàng)目四至景觀 項(xiàng)目北臨再就業(yè)市場(chǎng)與新欣市場(chǎng)，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場(chǎng)，西臨民生 廣場(chǎng)。 建設(shè)項(xiàng)目 名稱 新天地休閑購(gòu)物中心 建設(shè)單位名稱 鄂爾多斯市遠(yuǎn)弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)項(xiàng)目依據(jù) 城市總體規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模 占地面積約 22305 平米、總建筑面積約 58400 平米 建設(shè)位置 鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角 （二）市政配套及相關(guān)商業(yè) 項(xiàng)目處于交通干道鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 ? 結(jié)論十 ： 項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好 項(xiàng)目 地塊處于鄂爾多斯核心商圈內(nèi)，周圍商業(yè)發(fā)展比較快，商業(yè)氛圍比較好，區(qū)域輻射力較大，可以共享成熟商圈的良好人氣和客戶資源。 ? 結(jié)論七：居民收入水平和消費(fèi)水平較高，消費(fèi)者投資意識(shí)比較強(qiáng) 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)水平居全區(qū)前列，投資意識(shí)比較強(qiáng)，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資者選擇自己經(jīng)營(yíng)，投資意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 ? 結(jié)論四：商服物業(yè)發(fā)展迅速 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 快速發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度加大，板塊式發(fā)展模式明顯，商圈概念日趨明顯，小區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得城市商業(yè)氛圍日益濃厚。 隨著外地商家的進(jìn)駐，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇， 本土商家將會(huì)受到激烈的沖擊，同時(shí)也會(huì)得到很大的發(fā)展與提高，商服市場(chǎng)也將逐漸的規(guī)范化、專業(yè)化 ?，F(xiàn)有步行街為室外，當(dāng)?shù)睾涞臍夂驐l網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 9 件影響消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，經(jīng)營(yíng)情況較差。在目前東勝區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，暫時(shí)沒有出現(xiàn)專營(yíng)的獨(dú)立超市，現(xiàn)有的超市都是集中在百貨商場(chǎng)，購(gòu)物中心，屬于商場(chǎng)自營(yíng)，作為大型百貨商場(chǎng)的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，以完善百貨商場(chǎng)的功能。 ★ “五橫四縱”九條主要商業(yè)街道 五橫： 伊金霍洛街、鄂爾多斯大街、烏審街、寶日陶核街、鄂托克街 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 8 四縱： 準(zhǔn)格爾路、達(dá)拉特路、杭錦路、伊化路 ★ 核心商圈內(nèi)主要商業(yè)體 百貨商場(chǎng)： 每天百貨都市、民生商場(chǎng) 購(gòu)物中心： 鄂爾多斯購(gòu)物中心、大興國(guó)際購(gòu)物公園 步 行 街： 民生廣場(chǎng)步行街、大興國(guó)際購(gòu)物公園（步行街） 綜合市場(chǎng)： 再就業(yè)市場(chǎng)、新欣市場(chǎng)、時(shí)達(dá)商城、寶如意商城、興隆鞋城綠洲鞋城、伊運(yùn)市場(chǎng)、鑫通綜合市場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng)： 福海家電、和木家園、雙劍家私廣場(chǎng)、福格家居、民生家具城 其 他：肯德基（鄂爾多斯購(gòu)物中心臨街） （ 2）新規(guī)劃 商圈 康巴什 —— 阿鎮(zhèn)和鐵西開發(fā)區(qū)是目前正在建設(shè)中的新城區(qū)，將是未來(lái)的行政中心和文化中心，兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)必然得到很快的發(fā)展，并逐漸形成核心商圈效應(yīng)，與東勝區(qū)一起構(gòu)成新的商圈格局。東勝區(qū)核心商圈現(xiàn)有的商服物業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商以及商家主要以本地為主，暫時(shí)沒有外地大型品牌商家（如品牌超市、品牌百貨、品牌專業(yè)市場(chǎng)等）進(jìn)入鄂爾多斯，而且核心商圈主要以大型商業(yè)綜合體為主，尋求大而全的發(fā)展模式，近幾年引入的商業(yè)步行街、 ShoppingMall 等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)和模式，更加劇了城區(qū)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，但是同樣由于沒有外力的沖擊，本土商服物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化相對(duì)比 較嚴(yán)重。 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，更加市場(chǎng)化，分工更加細(xì)致，操作更加專業(yè)。 （二）鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng) 趨勢(shì)預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì)鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況分析，我們針對(duì)鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)做如下預(yù)測(cè) : 發(fā)展商將更加理性、更加成熟，營(yíng)銷意識(shí)增強(qiáng)，外來(lái)與本地發(fā)展商的同臺(tái)競(jìng)技，將共同促進(jìn)市場(chǎng)繁榮。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，市場(chǎng)快速發(fā)展 由于鄂爾多斯居民收入水平比較高，而房地產(chǎn)行業(yè)在近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，入市 商品房 依然較少， 市場(chǎng)供不應(yīng)求 。 開發(fā)商操作有待規(guī)范，營(yíng)銷意 識(shí)有待加強(qiáng) 目前鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)仍以本土企業(yè)為主，也有外地開發(fā)商介入，整體的房地產(chǎn)開發(fā)依然處于 “建房子、賣房子” 的初級(jí)階段，本地開發(fā)商基本上都是自行建造、自行策劃、自行銷售、自行承擔(dān)物業(yè)管理或經(jīng)理管理的“一條龍”傳統(tǒng)作法。 （ 2）新的城市規(guī)劃出臺(tái)，規(guī)劃更加合理，具有前瞻性 鄂爾多斯市已經(jīng)提出明確的城市發(fā)展規(guī)劃，為鄂爾多斯未來(lái) 20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有效的發(fā)展空間，更好的服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展這個(gè)大的主題，合理的城市規(guī)劃將更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。 舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)同步進(jìn)行，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)； 挖掘、利用資源優(yōu)勢(shì)，扶植大型企業(yè)集團(tuán)，為各行業(yè)的龍頭企業(yè)保駕護(hù)航，打造城市名片，提高城市知名度與競(jìng)爭(zhēng)力； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展 不能單純依靠資源，有限的資源有衰竭的時(shí)候； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化，大力發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)加快上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈；由單一產(chǎn)業(yè)向多元化轉(zhuǎn)變，從而保證經(jīng)濟(jì)的 可持續(xù)發(fā)展。城鎮(zhèn)居網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 4 民人均消費(fèi)性支出 8879 元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 ：： 。作為項(xiàng)目全程營(yíng)銷的提綱挈 領(lǐng)，此營(yíng)銷導(dǎo)入報(bào)告對(duì)后期的現(xiàn)場(chǎng)操作及營(yíng)銷實(shí)際運(yùn)作具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義，涉及項(xiàng)目具體操作細(xì)節(jié)和最終落實(shí)方案將根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及項(xiàng)目工作進(jìn)展程度而做適當(dāng)調(diào)整。網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 內(nèi)蒙古鄂爾多斯 新天地休閑購(gòu)物中心 營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 上海遠(yuǎn)弘置業(yè)有限公司 臺(tái)鑒： 承蒙信任，我公司非常榮幸地提交鄂爾多斯項(xiàng)目營(yíng)銷導(dǎo)入報(bào)告，供貴公司參考與決策時(shí)鑒！ 我司認(rèn)為項(xiàng)目前期之完善市場(chǎng)調(diào)研及準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是項(xiàng)目運(yùn)作成功的第一關(guān)鍵點(diǎn)，其基本內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)查研究、產(chǎn)品研發(fā)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、物業(yè)發(fā)展建議等諸多事項(xiàng)。 經(jīng)過(guò)前期與貴公司相關(guān)部門人員多次討論，并得到貴公司相關(guān)部門及網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 1 項(xiàng)目組的支持，本項(xiàng)工作才得以順利進(jìn)行，并能提交本案。三次產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %、 %。全年農(nóng)牧民人均純收入為 4601 元，全年農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)支出 3589 元。 （二） 鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè) 根據(jù)鄂爾多斯目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r 、未來(lái)的 城市遠(yuǎn)景規(guī)劃以及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易環(huán)境的變化，對(duì)于鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)我們做出如下預(yù)測(cè)： 豐富的自然資源與優(yōu)越的區(qū)域地理位置，將保障經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期； 城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，政府將加大交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的硬件環(huán)境； 政府將重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)，加快老城區(qū)改造； 居民 生活水平得到進(jìn)一步提高，貧富差距逐漸縮小，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧發(fā)展； 房地產(chǎn)開發(fā)將延續(xù)近兩年的高漲之勢(shì)，住宅市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)由起步逐漸過(guò)渡到快速發(fā)展軌道； 更加強(qiáng)化中心城市的輻射力和影響力，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，發(fā)展內(nèi)蒙古網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 5 “金三角”大區(qū)域經(jīng)濟(jì)； 商服零售業(yè)快速發(fā)展，將面臨激烈的國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 整體市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展時(shí)期 房地產(chǎn)行業(yè)在一些發(fā)達(dá)城市已經(jīng) 發(fā)展得相當(dāng)成熟，鄂爾多斯是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較快的城市，居民收入水平以及消費(fèi)水平也比較高，但是房地產(chǎn)的發(fā)展依然與一些沿海城市存在很大差距，處于發(fā)展的初級(jí)階段，近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。由于當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)供不應(yīng)求的局面，開發(fā)商大多選擇自行策劃銷售，因其營(yíng)銷意識(shí)不強(qiáng)、營(yíng)銷手段落后、營(yíng)銷物料粗糙，導(dǎo)致市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，不利于提高網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 6 房地