【正文】 者預(yù)期的價格往往是阻礙或延緩人們投資購 鋪的重要原因，因此，為了迅速贏得市場，發(fā)展商在價格定位上要保持良好的心態(tài)，以適當?shù)膬r格入市，后期視市場狀況適時調(diào)整。 ? 有開設(shè)門市部需要和固定資產(chǎn)投資取向的大型企業(yè)。 投資心理分析 ? 當?shù)鼐用耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐； ? 并且享有政府的福利補貼，收入穩(wěn)定， ? 多具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗，對于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會有相當?shù)呐d趣。本項目的 沿街商鋪，吸引的就是此類客戶。近年鄂市中高檔轎車數(shù)量直線增多，也證明了隨著鄂市經(jīng)濟高速發(fā)展而完成自身財富實現(xiàn)的成功人士較多。 ? 公務(wù)員及銀行證券、醫(yī)院學(xué)校群體 此類群體數(shù)量較大，此類人士在 鄂爾多斯 工作時間較長，經(jīng)濟收入穩(wěn)定，有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，特別看好東勝區(qū)商業(yè)中心發(fā)展前景，市場意識強，敢于投資。體驗樂園 五、項目業(yè)態(tài)定位 樓層區(qū)域 業(yè)態(tài)功能 經(jīng)營業(yè)態(tài) 負一層 大型零售超市 食品及日常消耗品 一層 外鋪精品街 品牌名店 品牌專賣店 A區(qū) 服飾精品區(qū) 國際一線品牌服飾、珠寶首飾、鐘表 眼鏡精品區(qū) B區(qū) 美容天地 美容護膚品、工藝禮品皮具箱包 C區(qū) 男女鞋區(qū) 皮鞋、休閑鞋、運動鞋 二層 A區(qū) 淑女名媛館 精品女裝、女士晚裝 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 16 B區(qū) 紳士名流館 精品男裝、 C區(qū) 家居生活館 女士內(nèi)衣、飾品床上用品、家居用品 三層 A區(qū) 流行時尚館 時尚女裝、休閑裝 B區(qū) 兒童、運動天地 童裝、兒童玩具、運動器械、運動裝 敞開式展銷區(qū) 品牌家電商場 數(shù)碼廣場 家用電器城、手機數(shù)碼城 四層 A區(qū) 美食城 美食餐飲、酒樓 B區(qū) 娛樂城 咖啡、酒吧、 KTV C區(qū) 休閑城 網(wǎng)吧、溜冰場、臺球、電玩、健身廳、 桑拿、 洗浴 注：以上業(yè)態(tài)為項目初步業(yè)態(tài)定位，具體業(yè)態(tài)劃分詳見業(yè)態(tài)分布圖。 ◆項目拆遷問題懸而未解，影響項目開發(fā)工程進度 [威脅規(guī)避 ] 選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法 打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場 先發(fā)制人搶市場，標新立異占市場 三、項目市場定位 （一）項目屬性定位 集購物 、休閑、娛樂、餐飲 于一體 的一站式體驗休閑購物中心 （二）項目品質(zhì)定位 新 商 機： 新購物方式，新生活理念，新商業(yè)機會 新消費觀念： 買質(zhì)量，買品牌，買服務(wù)，買環(huán)境，買快樂 新物業(yè)管理： 管理 全新體驗空間，服務(wù)成就心理慣性 體驗式商業(yè)： 滿足多層面、 立體的購物需求 四、項目產(chǎn)品定位 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 15 （一） 物業(yè)形態(tài)定位 一個集室內(nèi)步行街與綜合賣場為一體的大型室內(nèi)購物綜合體。 ◆ 東勝區(qū)開發(fā)經(jīng)營單位缺少專業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營管理意識 本項目開發(fā)團隊的綜合運營推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識將起到事半功倍的效果。 ◆ 東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平階段 市場空白點多，市場有待細分，業(yè)態(tài)定位空間巨大。 ◆發(fā)展商實力雄厚、品牌強勢 ◆項目規(guī)劃起點高、獨創(chuàng)鄂市室內(nèi)步行街，搶占鄂市商業(yè)龍頭 [優(yōu)勢利用 ] 整合項目優(yōu)勢，打造鄂市“商業(yè)一號”形象 項目劣勢分析（ WEAKNESS） ◆處于 東勝區(qū)現(xiàn)有中心商圈的邊緣 與競爭商服物業(yè)相比，本項目處于 現(xiàn)有 中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來居上。 ◆項目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯 項目占地面積就有 22305平方米， 規(guī)劃未來的商業(yè)面積近 6萬平米， 可以充分滿足各業(yè)態(tài)市場、大賣場空間的需求。 項目 內(nèi) 容 交通 7路公交車通過 購物 鄂爾多斯購物中心、民生廣場、新欣市場、再就業(yè)市場 教育 師范附小、第三幼兒園 政府 機構(gòu) 市財政局、市經(jīng)貿(mào)局、市就業(yè)服務(wù)局、市法院、市文化局、市計生辦、區(qū)法院、市農(nóng)機局 金融 中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西園信用社 郵政 中國郵政、移動通信公司 娛樂 東勝影劇院 （三）項目四至景觀 項目北臨再就業(yè)市場與新欣市場，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場，西臨民生 廣場。 建設(shè)項目 名稱 新天地休閑購物中心 建設(shè)單位名稱 鄂爾多斯市遠弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)項目依據(jù) 城市總體規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模 占地面積約 22305 平米、總建筑面積約 58400 平米 建設(shè)位置 鄂爾多斯街與達拉特路交叉處東北角 （二）市政配套及相關(guān)商業(yè) 項目處于交通干道鄂爾多斯東街與達拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 ? 結(jié)論十 ： 項目區(qū)域未來發(fā)展前景看好 項目 地塊處于鄂爾多斯核心商圈內(nèi)，周圍商業(yè)發(fā)展比較快，商業(yè)氛圍比較好，區(qū)域輻射力較大，可以共享成熟商圈的良好人氣和客戶資源。 ? 結(jié)論七：居民收入水平和消費水平較高，消費者投資意識比較強 鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民收入增長較快，消費水平居全區(qū)前列，投資意識比較強，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資者選擇自己經(jīng)營，投資意識有待進一步加強。 ? 結(jié)論四：商服物業(yè)發(fā)展迅速 房地產(chǎn)市場的 快速發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度加大，板塊式發(fā)展模式明顯，商圈概念日趨明顯，小區(qū)域市場競爭加劇，使得城市商業(yè)氛圍日益濃厚。 隨著外地商家的進駐，市場競爭的加劇， 本土商家將會受到激烈的沖擊，同時也會得到很大的發(fā)展與提高，商服市場也將逐漸的規(guī)范化、專業(yè)化 ?，F(xiàn)有步行街為室外，當?shù)睾涞臍夂驐l網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 9 件影響消費者的購物欲望，經(jīng)營情況較差。在目前東勝區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，暫時沒有出現(xiàn)專營的獨立超市，現(xiàn)有的超市都是集中在百貨商場，購物中心，屬于商場自營，作為大型百貨商場的補充業(yè)態(tài)，以完善百貨商場的功能。 ★ “五橫四縱”九條主要商業(yè)街道 五橫： 伊金霍洛街、鄂爾多斯大街、烏審街、寶日陶核街、鄂托克街 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 8 四縱： 準格爾路、達拉特路、杭錦路、伊化路 ★ 核心商圈內(nèi)主要商業(yè)體 百貨商場： 每天百貨都市、民生商場 購物中心： 鄂爾多斯購物中心、大興國際購物公園 步 行 街： 民生廣場步行街、大興國際購物公園（步行街） 綜合市場： 再就業(yè)市場、新欣市場、時達商城、寶如意商城、興隆鞋城綠洲鞋城、伊運市場、鑫通綜合市場 專業(yè)市場： 福海家電、和木家園、雙劍家私廣場、福格家居、民生家具城 其 他：肯德基（鄂爾多斯購物中心臨街） （ 2）新規(guī)劃 商圈 康巴什 —— 阿鎮(zhèn)和鐵西開發(fā)區(qū)是目前正在建設(shè)中的新城區(qū)，將是未來的行政中心和文化中心，兩個區(qū)域的商業(yè)必然得到很快的發(fā)展，并逐漸形成核心商圈效應(yīng)，與東勝區(qū)一起構(gòu)成新的商圈格局。東勝區(qū)核心商圈現(xiàn)有的商服物業(yè)開發(fā)商、運營商以及商家主要以本地為主，暫時沒有外地大型品牌商家（如品牌超市、品牌百貨、品牌專業(yè)市場等）進入鄂爾多斯，而且核心商圈主要以大型商業(yè)綜合體為主，尋求大而全的發(fā)展模式，近幾年引入的商業(yè)步行街、 ShoppingMall 等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)和模式，更加劇了城區(qū)商業(yè)的競爭，但是同樣由于沒有外力的沖擊，本土商服物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化相對比 較嚴重。 項目運作過程中，更加市場化，分工更加細致，操作更加專業(yè)。 （二）鄂爾多斯房地產(chǎn)市場 趨勢預(yù)測 通過對鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的概況分析，我們針對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場趨勢做如下預(yù)測 : 發(fā)展商將更加理性、更加成熟，營銷意識增強，外來與本地發(fā)展商的同臺競技，將共同促進市場繁榮。 房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價持續(xù)上升，市場快速發(fā)展 由于鄂爾多斯居民收入水平比較高，而房地產(chǎn)行業(yè)在近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，入市 商品房 依然較少， 市場供不應(yīng)求 。 開發(fā)商操作有待規(guī)范，營銷意 識有待加強 目前鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)仍以本土企業(yè)為主，也有外地開發(fā)商介入，整體的房地產(chǎn)開發(fā)依然處于 “建房子、賣房子” 的初級階段，本地開發(fā)商基本上都是自行建造、自行策劃、自行銷售、自行承擔物業(yè)管理或經(jīng)理管理的“一條龍”傳統(tǒng)作法。 （ 2）新的城市規(guī)劃出臺，規(guī)劃更加合理，具有前瞻性 鄂爾多斯市已經(jīng)提出明確的城市發(fā)展規(guī)劃，為鄂爾多斯未來 20年的經(jīng)濟發(fā)展提供有效的發(fā)展空間，更好的服務(wù)于經(jīng)濟發(fā)展這個大的主題，合理的城市規(guī)劃將更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。 舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)同步進行，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長的趨勢，主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)； 挖掘、利用資源優(yōu)勢，扶植大型企業(yè)集團，為各行業(yè)的龍頭企業(yè)保駕護航，打造城市名片，提高城市知名度與競爭力； 經(jīng)濟發(fā)展必須由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，社會、經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展 不能單純依靠資源，有限的資源有衰竭的時候； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進一步調(diào)整與優(yōu)化，大力發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時加快上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈；由單一產(chǎn)業(yè)向多元化轉(zhuǎn)變，從而保證經(jīng)濟的 可持續(xù)發(fā)展。城鎮(zhèn)居網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 4 民人均消費性支出 8879 元。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 ：： 。作為項目全程營銷的提綱挈 領(lǐng)，此營銷導(dǎo)入報告對后期的現(xiàn)場操作及營銷實際運作具有較強的指導(dǎo)意義，涉及項目具體操作細節(jié)和最終落實方案將根據(jù)市場動態(tài)及項目工作進展程度而做適當調(diào)整。網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 內(nèi)蒙古鄂爾多斯 新天地休閑購物中心 營銷策劃導(dǎo)入報告 上海遠弘置業(yè)有限公司 臺鑒： 承蒙信任，我公司非常榮幸地提交鄂爾多斯項目營銷導(dǎo)入報告，供貴公司參考與決策時鑒！ 我司認為項目前期之完善市場調(diào)研及準確的市場定位是項目運作成功的第一關(guān)鍵點，其基本內(nèi)容包括市場調(diào)查研究、產(chǎn)品研發(fā)、項目市場定位、物業(yè)發(fā)展建議等諸多事項。 經(jīng)過前期與貴公司相關(guān)部門人員多次討論，并得到貴公司相關(guān)部門及網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 1 項目組的支持，本項工作才得以順利進行，并能提交本案。三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻率分別為 %、 %、 %。全年農(nóng)牧民人均純收入為 4601 元，全年農(nóng)牧民人均生活消費支出 3589 元。 （二） 鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測 根據(jù)鄂爾多斯目前經(jīng)濟的發(fā)展狀況 、未來的 城市遠景規(guī)劃以及國內(nèi)外經(jīng)濟、貿(mào)易環(huán)境的變化，對于鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢我們做出如下預(yù)測： 豐富的自然資源與優(yōu)越的區(qū)域地理位置，將保障經(jīng)濟繼續(xù)快速增長； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)將迎來一個快速發(fā)展的時期； 城市化、城鎮(zhèn)化進程將進一步加快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長，政府將加大交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的硬件環(huán)境； 政府將重點建設(shè)新城區(qū)，加快老城區(qū)改造； 居民 生活水平得到進一步提高，貧富差距逐漸縮小，實現(xiàn)社會的和諧發(fā)展； 房地產(chǎn)開發(fā)將延續(xù)近兩年的高漲之勢，住宅市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)由起步逐漸過渡到快速發(fā)展軌道； 更加強化中心城市的輻射力和影響力，加快區(qū)域經(jīng)濟的整體發(fā)展，發(fā)展內(nèi)蒙古網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 5 “金三角”大區(qū)域經(jīng)濟； 商服零售業(yè)快速發(fā)展，將面臨激烈的國內(nèi)、國際市場競爭。 整體市場進入房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展時期 房地產(chǎn)行業(yè)在一些發(fā)達城市已經(jīng) 發(fā)展得相當成熟，鄂爾多斯是一個經(jīng)濟發(fā)展相對較快的城市，居民收入水平以及消費水平也比較高，但是房地產(chǎn)的發(fā)展依然與一些沿海城市存在很大差距，處于發(fā)展的初級階段，近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。由于當?shù)厣唐贩渴袌龉┎粦?yīng)求的局面，開發(fā)商大多選擇自行策劃銷售，因其營銷意識不強、營銷手段落后、營銷物料粗糙，導(dǎo)致市場同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，不利于提高網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 6 房地