【正文】 消費(fèi)者，主打大眾，時(shí)尚品牌。第九章 項(xiàng)目運(yùn)營效果評析一．運(yùn)營效果評析 （一）. 項(xiàng)目運(yùn)營效果說明：重慶萬達(dá)廣場項(xiàng)目的商業(yè)面積現(xiàn)已基本出租完畢，%，%，項(xiàng)目利潤率在15%左右，日均聚集人氣15萬左右，節(jié)慶時(shí)期人氣可以聚集人氣20萬左右。（2） 萬千百貨外立面：萬千百貨為萬達(dá)廣場主力商場，建筑的外立面著色以白色為主，以灰色相間，建筑同樣用塑鋼玻璃建造，窗戶為外飄窗設(shè)計(jì)。因此，精簡餐飲業(yè)，重慶定位，主要經(jīng)營中高檔餐飲業(yè)，引進(jìn)速食類，商務(wù)類和特色類餐飲店，突出本項(xiàng)目餐飲業(yè)的特色。當(dāng)前，急需轉(zhuǎn)變經(jīng)營方向，定位于中檔，以國內(nèi)品牌為主，適當(dāng)引進(jìn)國際高檔品牌，提升檔次，滿足部分高端群體需求，打造大眾，時(shí)尚品牌形象，使得項(xiàng)目競爭力進(jìn)一步提高。2. 項(xiàng)目優(yōu)勢（S）：（1）萬達(dá)品牌價(jià)值：大連萬達(dá)集團(tuán)是我國商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，旗下萬千百貨有著豐富的品牌資源，與伊麗莎白雅頓、歐珀萊、歐萊雅、耐克、阿迪等國內(nèi)外知名品牌均有著深入的合作；并與沃爾瑪、家樂福、肯德基、必勝客、新加坡大食代美食廣場等建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。項(xiàng)目周圍配套齊全，百貨有萬千百貨,新世紀(jì)，重百尚熙百貨,百盛,元旦百貨等；超市有新世紀(jì)超市,重百超市，人人樂超市，好又多超市等；農(nóng)貿(mào)市場有南坪正揚(yáng)大市場，珊瑚大廈負(fù)一層等 ；銀行有中國銀行，建設(shè)銀行，招商銀行，深圳城市發(fā)展銀行，重慶農(nóng)村商業(yè)銀行等 ；學(xué)校有珊瑚，小學(xué)珊瑚初中；電信有中國電信，中國移動營業(yè)廳等；醫(yī)院有重慶南岸區(qū)人民醫(yī)院，重慶市第六人民醫(yī)院等， 另外還有一系列著名餐飲連鎖企業(yè)，如肯德基，麥當(dāng)勞，鄉(xiāng)村基，必勝客等，影城如萬達(dá)影城，使得整個(gè)項(xiàng)目集購物，餐飲，娛樂，休閑，金融，辦公，居住多功能于一體，滿足各類目標(biāo)客戶需求，對整個(gè)商圈的品味提升起到了很好的促進(jìn)作用。 項(xiàng)目區(qū)域評析 5第三章%，%，可以看到重慶商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。（３）?xiàng)目結(jié)構(gòu)不夠合理：南岸區(qū)的中高檔餐飲業(yè)已經(jīng)較為成熟，南濱路尤為有名，各大餐飲品牌紛紛入駐，檔次較高，另有區(qū)府的餐飲一條街，對項(xiàng)目內(nèi)餐飲業(yè)形成擠壓效應(yīng)，應(yīng)精簡餐飲結(jié)構(gòu)。三．租金定位評析 1. 項(xiàng)目租金定位：重慶萬達(dá)廣場采取訂單地產(chǎn)模式，項(xiàng)目現(xiàn)出租，再建設(shè)。 （二）. 外部交通評析：隨著南岸區(qū)交通道路的改造升級以及輕軌的投入使用，使得顧客能方便的直達(dá)本項(xiàng)目，將很好的截留長江以南因交通不便而去解放碑，觀音橋購物的人流，繼續(xù)搶奪楊家坪商圈的顧客。三角狀的建筑設(shè)計(jì)，獨(dú)具特色，吸引顧客眼球，擴(kuò)大了建筑的正面面積，更加方便顧客進(jìn)入賣場。其次，各主力店緊密聯(lián)系不夠，不能很好的共享人流量，也無法共同為消費(fèi)者帶來更好的購物體驗(yàn)。可以說獨(dú)創(chuàng)的訂單地產(chǎn)策略和與眾多主力店的戰(zhàn)略合作是萬達(dá)廣場項(xiàng)目成功的保障，也是其競爭力所在。整個(gè)萬達(dá)廣場建筑成三角狀，使得主建筑正面的面積大為擴(kuò)大。但業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上尚有調(diào)整的空間，如項(xiàng)目內(nèi)餐飲業(yè)覆蓋各個(gè)檔次，定位不明晰，毫無特色可言，另外南岸區(qū)的南濱路和區(qū)府餐飲一條街的餐飲業(yè)經(jīng)營已經(jīng)成熟，本項(xiàng)目內(nèi)的餐飲業(yè)態(tài)無較大提升空間，繼續(xù)維持次結(jié)構(gòu)必將占用資源。當(dāng)前重慶萬達(dá)廣場定位于高中檔，打造流行，時(shí)尚品牌形象，與整個(gè)商圈的消費(fèi)能力，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不適應(yīng)，使得項(xiàng)目人流量難得到進(jìn)一步提升。緊靠萬達(dá)廣場，位于轉(zhuǎn)盤周圍的是一號步行街、重慶印象、上海城為代表形成大眾消費(fèi)商業(yè)中心，包括傳統(tǒng)百貨行業(yè)的重百、百盛、好又多、新世紀(jì)、上海百聯(lián)；專業(yè)賣場如白安居、紅星美凱龍等，轉(zhuǎn)盤以北