【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高的數(shù)碼港項(xiàng)目，每月每平方米 元，普通高檔的項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)用在 元 元不等。 入住率分析 項(xiàng)目 入住率 入住企業(yè) 華普大廈 100% 貿(mào)易類，房地產(chǎn)類，電子類，船舶運(yùn)輸，軟件，廣告策劃，旅行社等。 五礦大廈 99％ 從事進(jìn)出口貿(mào)易，一至三層是國(guó)際知名企業(yè) ，四層五層是高檔休閑行業(yè)，（洗浴中心，酒吧）， 六層是女子綜合性俱樂部。 福泰廣場(chǎng) 99% 公司大約有 300 家公司，進(jìn)出口，紙業(yè)，電子，貨運(yùn)，保險(xiǎn)，和世界五百?gòu)?qiáng)的日本日新運(yùn)輸株式會(huì)社。 黃金廣場(chǎng) 大部分山東外貿(mào)集團(tuán)內(nèi)部 旺角大廈 恒豐銀行，公交集團(tuán)，中華聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其余為物流，貿(mào)易，律師等 香島大廈 新華錦集團(tuán)，盛世投資集團(tuán) 福林大廈 50 家左右入住，企業(yè)多為貿(mào)易，電子等中小企業(yè) 濱?；▓@ 90% 50%的中小辦公企業(yè) 金都花園 90% 70%中小企業(yè) , 但辦公氣氛不厚，主要是一些 小公司，有營(yíng)銷策劃，電子，電話行銷，納稅俱樂部， 貿(mào)易，但人數(shù)都在 20 人左右。 國(guó)際金融中心 70% 大型知名企業(yè) 數(shù)碼港 85% 中天恒大廈 100% 亨達(dá)皮鞋占了四層，記者站，汽車租賃，新西蘭日升，日本流通，韓中貨運(yùn)，進(jìn)出口，松下，雅芳，三菱，日本海運(yùn)株式會(huì)社 4 家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè) 華歐英德隆 85% 房地產(chǎn)、 深業(yè)大廈 90% 外貿(mào)，船務(wù)公司，旅行社，房地產(chǎn)公司，律師會(huì)計(jì)事務(wù)所 港澳大廈 90％ 廣告、物流、外貿(mào)、工藝品、信息咨詢 銀河大廈 80% 集中了船舶、物流、商貿(mào)、證券、金融等一類的公司 華仁國(guó)際大廈 99% 辦公企業(yè)以銀行，外 貿(mào)、物流、證券，餐飲，保險(xiǎn)，服裝為主 頤和國(guó)際 未入住 總結(jié)： ? 市南區(qū) CBD 內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目入住率基本都在 80％以上，可見在這片區(qū)域內(nèi)的辦公需求很旺盛。同時(shí)也看到幾個(gè)最高檔的寫字樓項(xiàng)目的入住情況，還不如其它項(xiàng)目。 ? 入住寫字樓的公司基本都是三次產(chǎn)業(yè)企業(yè)。這也從另一個(gè)方面佐證了，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓市場(chǎng)具有重大的影響。 ? 辦公企業(yè)的入住具有集中性，銀行、 證券、物流、貨代都集中在一些高檔次的寫字樓里，有些大企業(yè)占用寫字樓半數(shù)以上的房間。 ? 市南區(qū)還有很多的商住樓項(xiàng)目，檔次和配套水平都很低，入住的企業(yè)以中小型為主，這也 為純寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)提供了契機(jī)。 物業(yè)特征分析 項(xiàng)目 裝修標(biāo)準(zhǔn) 金光大廈 大堂基本無(wú)裝修，房間公攤大，有 %。大廳小樓梯窄， 2部電梯 華普大廈 大部分精裝修，大堂精裝修。 4 部電梯。 五礦大廈 配套設(shè)施齊全，進(jìn)口中央空調(diào)，三菱電梯，大堂 120 ㎡ ,精裝 福泰廣場(chǎng) 大堂鋪地磚基本無(wú)裝修，每棟 5 部電梯， 豐合廣場(chǎng) 共 14 部電梯， 10 部扶梯，蒂森牌 黃金廣場(chǎng) 四部客梯一部貨梯，中央空調(diào) 旺角大廈 精裝修，鋪地磚 香島大廈 毛坯， 琴島大廈 毛坯， 福林大廈 室內(nèi)毛坯，大堂大理地面，兩部 電梯， 濱?；▓@ 精裝 金都花園 精裝 國(guó)際金融中心 23 部 電梯， 美國(guó)江森樓宇自控系統(tǒng)，特靈 中央空調(diào)， 數(shù)碼港 中空節(jié)能玻璃、特靈空調(diào)、日本三菱 GPSⅢ型電梯、一卡通系統(tǒng) 中天恒大廈 華歐英德隆 7 部帝森電梯、三菱重工海爾 VRV 分戶中央空調(diào)、自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自控、車庫(kù)智能收費(fèi)系統(tǒng)、進(jìn)口大理石裝修、高級(jí)玻璃旋轉(zhuǎn)門、中空玻璃帶型窗、鋁板幕墻 深業(yè)大廈 無(wú)中央空調(diào)、無(wú)大堂、 3 部 KONE 電梯、等候時(shí)間長(zhǎng)。 港澳大廈 3 部電梯、大堂低，亂臟、 銀河大廈 大堂亂， 2 部電梯 華仁國(guó)際大廈 票務(wù) 中心、酒店、大中型會(huì)議中心、餐廳等設(shè)施完備 , 是一座五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓，共有 4 部電梯，一部貨梯 頤和國(guó)際 11 米高大堂，三部三菱觀光電梯， 易斯豪空調(diào) 總結(jié)： 從總體來看，項(xiàng)目大多采用了玻璃幕墻，而很少采用干掛石材。在內(nèi)部裝修上很多項(xiàng)目?jī)H在大堂采用了精裝修，寫字間內(nèi)還是毛坯交付。青島的寫字樓市場(chǎng)緊跟國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平，基本每一個(gè)項(xiàng)目都采用了中央智能控制系統(tǒng)。做的高檔次的項(xiàng)目，如國(guó)際金融中心，配備了 23 部 電梯，采用了 美國(guó)江森樓宇自控系統(tǒng) 和 特靈 中央空調(diào)，基本上代表了市南 CBD 的最高水平。 重點(diǎn)項(xiàng)目分析： ? 青島新世界 數(shù)碼港 項(xiàng)目概況 ： 位臵： 位于青島市香港中路與南京路交界處，北側(cè)隔香港路為家樂福名達(dá)店 規(guī)模： 占地面積 16637 平方米，總建筑面積 108000 平方米。由一個(gè) 2020 平米 3 層的大型高級(jí)名牌百貨店 —— 陽(yáng)光百貨、兩棟智能西字樓 —— 旗艦寫字樓、招銀寫字樓、一棟產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 三度空間組成。其中旗艦樓36 層，高度為 米；招銀樓與酒店均為 28 層，高度為 米。 價(jià)格：租金： 元 3 元 /，大廈物業(yè)費(fèi) 12 元 /㎡〃月，中央空調(diào) 元/㎡〃月。 物業(yè)配套： 6000 平米的空中花園，在裙樓三層頂，可進(jìn)行戶 外活動(dòng)。 3000 平米的商務(wù)會(huì)所，提供電子圖書館、咖啡廳、多功能商務(wù)中心、多媒體會(huì)議室、健身房、桑拿浴室等。 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) : 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外墻、外窗：斷熱鋁合金型材，中空節(jié)能玻璃 設(shè)備設(shè)施 空調(diào)：主機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組及變風(fēng)管空調(diào)器采用國(guó)際最領(lǐng)先的空調(diào)廠商特靈（ TRANE）公司的產(chǎn)品，而且還采用了特靈公司的三級(jí)離心式制冷機(jī)組和集成舒 適自控系統(tǒng)。 電梯：采用國(guó)際一流的日本三菱 GPSⅢ型高速電梯。其中主樓“旗艦”的六部客梯采用最新的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)群控系統(tǒng)。 通訊系統(tǒng)：數(shù)碼港光纜連接各廣域網(wǎng)結(jié) 點(diǎn)，其中包括 CHINAPAC（分組交換網(wǎng)）、 DDN、 ISDN（綜合業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)網(wǎng)） CHINANETINTERNET。辦公區(qū)域 810 ㎡部?jī)蓚€(gè)點(diǎn)。并設(shè)有 8000 門直撥外線。 衛(wèi)星天線閉路電視系統(tǒng)：日本百合 亞衛(wèi) 亞衛(wèi) 泛美 8衛(wèi)星天線（ CATV）接收系統(tǒng)。 樓宇自控系統(tǒng)：自控系統(tǒng)由美國(guó) JOHNSON CONTROLS（江森）公司設(shè)計(jì)，選用世界頂尖產(chǎn)品，對(duì)整個(gè)樓宇的中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、車庫(kù)、電梯、保安監(jiān)控、照明、背景廣播、一卡通門禁等進(jìn)行綜合調(diào)控。 安全系統(tǒng)：樓內(nèi)設(shè)有 130 多個(gè)攝像機(jī)，對(duì)數(shù)碼港的 各出入口，電梯轎廂、侯梯廳、室內(nèi)外車庫(kù)、大廳進(jìn)行監(jiān)控。 車庫(kù)管理系統(tǒng)：設(shè)有地下兩層約 400 個(gè)車位的大型停車場(chǎng)及地上約 200 個(gè)臨時(shí)車位。停車場(chǎng)的出入口設(shè)有智能化識(shí)別管理系統(tǒng)，對(duì)車型、車牌號(hào)統(tǒng)計(jì)及停車計(jì)費(fèi)等均在車輛行進(jìn)中完成。 給排水系統(tǒng)：采用雙路進(jìn)水以滿足不間斷供水要求，除盥洗用水及為節(jié)約資源而配臵的中水系統(tǒng)外，同時(shí)提供純凈飲用水系統(tǒng)，對(duì)三度空間公寓樓還配有 24 小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。 供電系統(tǒng)：三路獨(dú)立 10kv 電源供電，并配備 EPS 不間斷供電