【正文】 未來升值潛力巨大，區(qū)位價值無可比擬 河南首家頂層飛機停機坪 政府相關(guān)政策傾斜 25 家主流開發(fā)商的全明星陣容 劣勢 鄭東未來發(fā)展前景市場不樂觀，持懷疑態(tài)度 周邊的配套不成熟，未來價值有待挖掘 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 24 頁 得房率低，總價過高 官商形象，官僚作風，政府形象不佳 維護成本過重，中 小企業(yè)承擔不起 可選擇空間?。?111 層自用） 機會 官商的背景和鄭州主流開發(fā)商聯(lián)合的實力 鄭東新區(qū)的政府引導和其它開發(fā)商的進駐，有利于爭議區(qū)域的發(fā)展 鄭州寫字樓市場缺乏真正高度的寫字樓，沒有龍頭 鄭州經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，本土企業(yè)的迅速崛起和眾多大機構(gòu)進入中原市場，需求潛力旺盛 威脅 2020 年寫字樓過熱，已經(jīng)出現(xiàn)供需矛盾，以后的競爭會更加慘烈 周邊商住樓的低價入市 內(nèi)環(huán)對客戶的蠶食致使散客資源已經(jīng)幾近飽和，直接架空我們的價格策略 以上的分析，使我們對我們的產(chǎn)品和市場有了一個更深刻的認識和理解。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 24 頁 寫字樓市場局部過熱 ，競爭加劇 “2020 年鄭州寫字樓市場的情況表明，經(jīng)過多年的積累和試探，鄭州的寫字樓市場已經(jīng)上升到了一個新的階段。 經(jīng)過幾年的摸索和積累，寫字樓在省會老城區(qū)已呈現(xiàn)出了集中噴發(fā)的態(tài)勢，特別是經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域，正在成為鄭州老城區(qū)寫字樓的 “ 最愛 ” 。 “ 它們的命運，已經(jīng)跟新區(qū)起步區(qū)的命運緊緊捆綁在了一起。 “ 商住滿足中小型創(chuàng)業(yè)公司辦公尚可，但實力公司絕對不會選擇商住模式。 總部經(jīng)濟和大辦公時代正在日趨受到市場熱捧。 我們的要求、產(chǎn)品和市場現(xiàn)狀直接決定了我們的賣法。 他們更需要增值服務，而我們的雙會展中心，產(chǎn)品獨特賣點，巨大的地理優(yōu)勢和形象高度正好滿足。弘別墅就是例子。 三、產(chǎn)品 我們的產(chǎn)品直接的決定了我們的營銷方案，因為高配置、高形象、高耗能等不能賣給普通的客戶，只有那些具有超乎尋常 實力的未來大客戶。 本地大客戶和駐鄭大機構(gòu)一般選擇高檔寫字樓，地段好，形象高，實力強的寫字樓，而一些河南超大型企業(yè)一般自己蓋大廈，自用。 然而，寫字樓市場的獨特運行規(guī)律必然讓后來者冒相當大的風險，特別是在“ 一窩蜂 ” 的大背景下，地段不成熟、產(chǎn)品形態(tài)老化、營銷手段失誤等都可能成為投資者的 “ 麥城 ” ，這可能正是目前鄭州眾多大牌開發(fā)商遲遲沒有挺進寫字樓市場的重要原因。可能正因為如此，商住樓在鄭州樓市早已根深蒂固。業(yè)內(nèi)人士稱，還有 10 余幢寫字樓尚未公開發(fā)售。 ” 雖然從短期看，鄭州寫字樓的供應稍嫌密集，但從長期看，一些品質(zhì)好的寫字樓尚顯不足。鄭東新區(qū)起步區(qū)，這里的景象已非半年前所能比擬，龍湖大廈、偉業(yè)財智廣場、未來國際、金成 利益是大家的，錢也是大家的，不賠不賺是最低要求，這也不是政府想要的，即叫好，又叫座，這才是各方都十分想看到的。成為具有號召性和榜樣性的模范工程?，F(xiàn)在 CBD 內(nèi)環(huán)的公寓式寫字樓和鄭東住宅都已經(jīng)如火如荼的展開，而且銷售情況也比較理想，與政府先前的預想基本吻合，聯(lián)合中心的第一層使命基本完成。 那么我們?nèi)绾巫觯? 我們需 要的形象、口碑和輿論影響是： 一群有思想和理想的河南主流開發(fā)商，正在進行的一項功在當代，利在千秋的豐功偉業(yè)。 東方國際等都以嶄新的姿態(tài)亮相。河南經(jīng)濟的飛速發(fā)展、鄭州城市化進程及其區(qū)域性首位度的提升，都為本地的寫字樓市場提供了廣闊的前景。 不過，新城 CBD 內(nèi)的商住樓被部分業(yè)內(nèi)人士認為是 “ 具有冒進色彩 ” 。 據(jù) 查，即便是目前在市場上熱銷的寫字樓也幾乎是清一色的商住樓身份 （國際企業(yè)中心） 。 另一方面，消費者特別是投資類消費者也面臨著多種選擇，項目選址的發(fā)散、產(chǎn)品形態(tài)的豐富、區(qū)域?qū)懽謽堑淖?售價格和空置率等都可能影響消費者最終的判斷，特別是租售比、年投資回報率、物業(yè)保值增值等更是投資者下注前必須參考的指標。如羚銳大廈、冰熊大廈等 我們的產(chǎn)品特征和市場的接受程度決定了或者說注定我們必須脫離常規(guī)的思路和一般性的思維，必須制定新的游戲規(guī)則，創(chuàng)造市場和細分市場，而 不能仍然沿襲慣性的營銷模式。 四、市場 市場真空。 怎樣說？ 老賈。 五、客戶 這部分客戶沒有現(xiàn)實的壓力，急需辦公的環(huán)境，它們可以等上 23 年，有這樣的能力和實力 他們需要一個更高的平臺，來炫耀企業(yè)的實力和形象，有更高的寫字樓匹配他們的企業(yè)形象和影響力 企業(yè)未來發(fā)展的需要，使他們有更多的 35 年計劃，而總部有時他們的需求，在硬件和軟件上我們正好滿足 。這是我們必須考慮的問題，也是我們在產(chǎn)品的基礎上認真分析和研究之后所制定的銷售策略。在這種情況下，選址可能成為寫字樓最大的先天性資源，也成為投資者最重要的參考指標之一。由于商住樓在設計上是 “ 家 ” 的形態(tài)，一上班就會有一種休息的欲望。 但是市場因為性價比和發(fā)展前景的影響，銷售一路上揚，據(jù)調(diào)查 CBD 的商住樓銷售業(yè)績非常良好。有關(guān)專家指出，這些寫字樓的市場走向都值得觀察。一些過去專注于住宅或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，面對寫字樓市場的熱度也開始躍躍欲試。 一群有使命感和社會社區(qū)責任感的最緊密和統(tǒng)一的聯(lián)合體。 誠惶誠恐，如履薄冰。因為只有政府有這樣的能力，可以整合所有的資源，聯(lián)合所有可以聯(lián)合的力量，樹立榜樣，然后學習聯(lián)合好榜樣，進而刺激市場，重新樹立政府和市場對鄭東新區(qū)和 CBD 的信心，吸引更多，更大的商家和企業(yè)進駐，為鄭東新區(qū)未來的發(fā)展打下良好的基礎。 俗話說得好 —— 兄弟同心，其利斷金。在老城區(qū)，今年新上市的 “ 規(guī)模性 ” 商務樓就有多家，除了國際企業(yè)中心和注協(xié)大廈外，還有黃河路上的聯(lián)盟國際大廈、花園路上的信息大廈、東明路上的東 匯國際和南陽路上的富田商務大廈等數(shù)十個項目，即使在北環(huán)和航海路這樣的 “ 偏遠 ”