【正文】 售 以銷售給大客戶為主 青島甲級寫字樓界定標(biāo)準(zhǔn) 青島甲級寫字樓并沒有明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我行在進(jìn)行市場研究時(shí)，一般采取左側(cè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定。 青島寫字樓市場－供需分析 竣工面 積 , 2023, 竣工面 積 , 2023, 竣工面 積 , 2023, 竣工面 積 , 2023, 竣工面 積 , 2023, 竣工面 積 , 2023, 16 竣工面 積 , 2023, 18 竣工面 積 , 2023, 39 竣工面 積 , 2023, 45 銷 售面 積 , 2023, 銷 售面 積 , 2023, 銷 售面 積 , 2023, 銷 售面 積 , 2023, 銷 售面 積 , 2023, 9 銷 售面 積 , 2023, 19 銷 售面 積 , 2023, 22 銷 售面 積 , 2023, 20 銷 售面 積 , 2023, 32 竣工面 積 銷 售面 積 20232023年青島寫字樓竣工面積及銷售面積 青島寫字樓以銷售為主，總體市場發(fā)展較慢，近兩年供應(yīng)量增長較快 存量 , 2023, 307206 存量 , 2023, 394917 存量 , 2023, 455283 新增供用 , 2023, 42023 新增供用 , 2023, 87711 新增供用 , 2023, 60366 年均增 長 率 , 2023, % 年均增 長 率 , 2023, % 年均增 長 率 , 2023, % 存量 新增供用 年均增 長 率 20232023年青島寫字樓存量 /年均增長率及新增供應(yīng) 單位：萬平方米 單位：平方米 資料來源 : DTZ consulting 資料來源 : DTZ consulting 新增供應(yīng) 甲級寫字樓售價(jià)漲幅較大，但 租 金持續(xù)下降，空置率持續(xù)走高 青島寫字樓市場－租金售價(jià)及空置率 平均售價(jià) , 2023, 13750 平均售價(jià) , 2023, 16050 平均售價(jià) , 2023, 19000 % % % 平均售價(jià) 增 長 率 ?從整體價(jià)格的走勢來看， 20232023年，青島甲級寫字樓銷售價(jià)格處于上漲態(tài)勢，主要原因是受到市南區(qū)幾個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目的拉動(dòng)，如保時(shí)捷中心、凱悅中心、青島金融廣場等項(xiàng)目，使得青島寫字樓市場的平均售價(jià)整體走高。僅有國展財(cái)富中心和地恩地財(cái)富大廈采用租售并舉的方式。 2023年后入市的項(xiàng)目有 3個(gè)，其中有兩個(gè)（青島金融廣場和永新國際廣場）都為甲級寫字樓。 ?月均漲幅在 1% 2%左右，價(jià)格增幅不大。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰞r(jià)格逐年上升，但租金水平較低，空置率高。 。主體為國際生態(tài)商務(wù)空間，最南端為星級酒店。目前還有一部分部分大客戶還未進(jìn)駐。 綜合 布線 綜合布線系統(tǒng) 引入大對數(shù)電纜光纖，樓層配電間容量按照 1對點(diǎn) /10平米預(yù)留電話和網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)。 應(yīng)對未來市場與競爭的經(jīng)營策略 “新地標(biāo)”的定位與壓力 序號 項(xiàng)目 業(yè)態(tài)構(gòu)成 建筑面積 1 天泰金融廣場 寫字樓 58000㎡ 公寓 39000㎡ 商業(yè) 13000㎡ 2 永新國際廣場 寫字樓 35600㎡ 公寓 66500㎡ 商業(yè) 80000㎡ 3 利群嶗山購物廣 場 寫字樓 51520㎡ 商業(yè) 78000㎡ 公寓 38308㎡ 4 青島國際啤酒城 寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店 約 700000㎡ 5 大拇指廣場 商業(yè) 90000㎡ 服務(wù)式公寓 80000㎡ 酒店 20230㎡ 區(qū)域未來綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)成 1 2 3 4 5 本項(xiàng)目 注：潛在綜合體項(xiàng)目中，都不包含純住宅類物業(yè)（未參考啤酒城改造項(xiàng)目） ?區(qū)域內(nèi)潛在綜合體項(xiàng)目中 ， 永新國際廣場 、 利群嶗山購物廣場和大拇指廣場三個(gè)項(xiàng)目都以商業(yè)為主 ， 寫字樓及公寓為輔助 。 2023年 1月 30日星期一 8時(shí) 43分 0秒 08:43:0030 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , January 30, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :43:0008:43:00January 30, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 我項(xiàng)目在進(jìn)行諸如綠色生態(tài)空間的設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，需詳細(xì)考慮其規(guī)?？赡軐k公空間使用率的影響。 采暖與制冷 空調(diào) 采用美國約克中央空調(diào)系統(tǒng) ,具有彩色圖象控制中心 ,能讀取 140多個(gè)參數(shù) ,實(shí)現(xiàn) 50多項(xiàng)安全保護(hù) .并配置新風(fēng)空機(jī)處理機(jī)?；馂?zāi)探測報(bào)警系統(tǒng)由集中火災(zāi)報(bào)警控制器、樓層區(qū)域報(bào)警顯示器、火災(zāi)探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕等組成； 內(nèi)部配置 可比或主要競爭項(xiàng)目分析 國展財(cái)富中心 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 國展財(cái)富中心 入市時(shí)間 2023年第 3季度 主要租戶構(gòu)成 以房地產(chǎn)貿(mào)易物流類公司為主 主要客戶 Sime Darby森達(dá)美集團(tuán)租用 4,369平方米 新華錦租用三層 。 ?項(xiàng)目于 2023年 12月開盤銷售 ， 2023年第三季度交付使用 。 ，重要部位 設(shè)置應(yīng)急電源。 2023年前入市的項(xiàng)目，除國展財(cái)富中心，均為乙級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。 租賃者：大面積單位主要出售給企業(yè)總部，小面積單位置主要集中在物流 /貨運(yùn) /金融等中小企業(yè) 永新國際廣場 內(nèi)部認(rèn)籌中 青島金融廣場 主要出售給中信證券證券 /建設(shè)銀行等企業(yè)總部 天寶國際 散售給中小私營業(yè)主業(yè)主 盛和大廈 散售給中小私營業(yè)主 青島國際發(fā)展中心 一棟整體出售給中石油，其余散售，主要是貿(mào)易物流等中小企業(yè)主 高檔次寫字樓主要匯集企業(yè)總部辦公 ， 普通寫字樓以私營業(yè)主為主 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚瓋r(jià)格水平 單位 :元 區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚綖?2元 /天 /平米 ， 項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格 對 比 圖 名稱 入市時(shí)間 目前租金 元 /月 /㎡ 平均租金 數(shù)碼科技中心 2 地恩地財(cái)富大廈 2 2 國展財(cái)富中心 2 2 天寶國際 2 盛和大廈 租金水平 , 數(shù) 碼 科技中心 , 2 租金水平 , 地恩地 財(cái)富大廈 , 2 租金水平 , 國展 財(cái) 富中心 , 2 租金水平 , 天寶國 際 , 2 租金水平 , 盛和大廈 , 租金水平 資料來源 : DTZ consulting ?從市場情況來看，區(qū)域內(nèi)寫字樓，目前租金集中在 /天 /平米之間，平均租金在 2元 /天 /平方米。一般多以大客戶為主，對于面積較小的需求集中安排在個(gè)別樓層。 與此同時(shí)，本項(xiàng)目臨近海爾路商務(wù)區(qū)，預(yù)示著未來本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)也將面臨較大競爭壓力。 2023年后 ， 隨著青島城市發(fā)展 、 大量外資企業(yè)涌入 ， 高端商務(wù)需求提高， 青島寫字樓市場供需均有所上升 。 我項(xiàng)目所在區(qū)域，目前達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓為青島金融廣場和國展財(cái)富中心。（保時(shí)捷中心的均價(jià)達(dá)到 32023元 /平方米） ?從租金以及出租率分析，受 2023年國際金融危機(jī)影響，部分企業(yè)退租、減租，從2023年第三季度開始，青島甲級寫字樓租金持續(xù)下跌；到 2023年第四季度 ,平均租金為 /平方米 /月（建筑面積 /不含物業(yè)費(fèi)），較 2023年第二季度最高租金下降約 15%；而空置率并未因租金下降而下降，始終保持在近 30%左右。而出售的寫字樓的項(xiàng)目除一部分企業(yè)自用外，也有較多的投資客戶購買后，再出租。非甲級寫字樓的青島國際發(fā)展中心的檔次也明顯高于早入市的項(xiàng)目。 單位 :元 區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)差別較大 ， 品質(zhì)和位置直接影響售價(jià) 名稱 入市時(shí)間 交付時(shí)間 開盤價(jià)格 元 /㎡ 累計(jì)均價(jià) 元 /㎡ 當(dāng)前售價(jià) 元 /㎡ 月均 漲幅 數(shù)碼科技中心 2023下半年 7000 －－－ 13000 % 地恩地財(cái)富大廈 7700 －－－ 11000 % 國展財(cái)富中心 （三期） 8000 －－－ 13000 % 青島金融廣場 未交付 13000 13500 17000 % 天寶國際 7800 10435 11500 % 盛和大廈 7500 9353 11000 % 青島國際發(fā)展中心 2023年底 9000 12030 13000 2% 開 盤 均價(jià) , 數(shù) 碼 科技中心 , 7000 開 盤 均價(jià) , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 7700 開 盤 均價(jià) , 國展 財(cái) 富中心 , 8000 開 盤 均價(jià) , 青 島 金融廣 場 , 13000 開 盤 均價(jià) , 天寶國 際 , 7800 開 盤 均價(jià) , 盛和大廈 , 7500 開 盤 均價(jià) , 青 島 國 際發(fā) 展中心 , 9000 當(dāng)前均價(jià) , 數(shù) 碼 科技中心 , 13000 當(dāng)前均價(jià) , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 11000 13000 當(dāng)前均價(jià) , 青 島 金融廣 場 , 17000 當(dāng)前均價(jià) , 天寶國 際 , 11500 當(dāng)前均價(jià) , 盛和大廈 , 11000 當(dāng)前均價(jià) , 青 島 國 際發(fā) 展中心 , 13000 增 長 率 , 數(shù) 碼 科技中心 , % 增 長 率 , 地恩地 財(cái) 富大廈 , % 增 長 率 , 國展 財(cái) 富中心 , % 增 長 率 , 青 島 金融廣 場 , % 增 長 率 , 天寶國 際 , % 增 長 率 , 盛和大廈 , % 增 長 率 , 青 島 國 際發(fā) 展中心 , 2% 開 盤 均價(jià) 當(dāng)前均價(jià) 增 長 率 區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格 對 比 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚{情況 ?區(qū)域?qū)懽謽强罩寐势毡檩^高，除數(shù)碼科技中心因?yàn)槿胧性?，客戶群固定，其余?xiàng)目的空置率都在 40％以上。 近兩年隨著區(qū)域成熟度的提高，價(jià)格上升幅度較高，但空置率也較高， 說明區(qū)域商務(wù)辦公氛圍尚不成熟。 ：集成式聯(lián)網(wǎng)型，由安防信息綜合管理系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、離線式巡更系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)六個(gè)子系統(tǒng)組成。 ?采取雙首層設(shè)計(jì)，通過緩坡布道、扶梯等建筑交通元素，將一層與二層步行街自然貫通起來，將人在一、二層之間傳統(tǒng)的垂直動(dòng)線轉(zhuǎn)換為自然起伏的曲線，達(dá)到兩個(gè)首層的效果，擴(kuò)大步行街聚攏人流的功能