【正文】 車智能化管理 。 門禁管理系統(tǒng) /考勤管理系統(tǒng) /巡更管理系統(tǒng) /人事管理系統(tǒng)/考勤管理系統(tǒng)等 消防 自動(dòng)噴灑系統(tǒng) 設(shè)自動(dòng)噴灑裝置， 21L/S 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng) 設(shè)控制中心，與消防聯(lián)動(dòng)控制。 綜合 布線 綜合布線系統(tǒng) 引入大對(duì)數(shù)電纜光纖，樓層配電間容量按照 1對(duì)點(diǎn) /10平米預(yù)留電話和網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)。 地板網(wǎng)絡(luò)高差 辦公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層的地面預(yù)設(shè)了與公共走廊不小于 5cm的高差。 內(nèi)部配置 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 青島遠(yuǎn)洋大廈 青島遠(yuǎn)洋大廈 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 面寬 辦公 電梯廳 最大矩深 最小矩深 層高 面寬 電梯數(shù)量 梯速 6部 4米 /秒 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 入市時(shí)間 2023年 主要租戶構(gòu)成 以貨運(yùn)物流、金融類公司為主 主要客戶 中遠(yuǎn)國際貨運(yùn) 租賃 3層 遠(yuǎn)洋集團(tuán)自用 7層 華林船舶租賃 1層 招商銀行租賃 1層及一樓網(wǎng)點(diǎn) 另有三星投資、日邦食品及中型物流貨運(yùn)公司進(jìn)駐。 租金水平 /月 /平米 空置率 32% 物業(yè)管理費(fèi) /月 /平米 (綜合管理費(fèi) ,含空調(diào)費(fèi) ) 寫字樓銷售狀況 ?項(xiàng)目位于香港中路，區(qū)位條件較好，因此租金水平也較高，但整體租賃情況一般，空置率較高。 ?承租的主要客戶群集中在貨運(yùn)物流及金融類公司，以大客戶為主。 可比或競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 青島遠(yuǎn)洋大廈 可借鑒之處 幾個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn) 本項(xiàng)目可借鑒之處 三個(gè)項(xiàng)目均為綜合體建筑，同時(shí)不同功能之間形成相互支撐。 根據(jù)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃，我項(xiàng)目也是綜合體建筑。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上，根據(jù)其自身區(qū)位條件、市場(chǎng)條件可借鑒其綜合體項(xiàng)目各物業(yè)業(yè)態(tài)配比及功能布局。 三個(gè)項(xiàng)目的銷售都是依靠引入大客戶，以形成產(chǎn)業(yè)效益和樹立高端品牌效益，并以此成為區(qū)域標(biāo)志。 從項(xiàng)目整體檔次定位考慮，我項(xiàng)目寫字樓物業(yè)也為甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。因此在后期租售時(shí)，也要考慮引入大客戶，一方面保證項(xiàng)目的吸納量，一方面保證項(xiàng)目的整體形象。 國展財(cái)富中心在產(chǎn)品的硬件設(shè)計(jì)上，注重生態(tài)環(huán)保技術(shù)的應(yīng)用，為產(chǎn)品檔次的提升增加一定的附加值。 我項(xiàng)目在進(jìn)行諸如綠色生態(tài)空間的設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，需詳細(xì)考慮其規(guī)?？赡軐?duì)辦公空間使用率的影響。確保最佳的設(shè)計(jì)效果。 可比或競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目長(zhǎng)期的壓力 “新地標(biāo)”的定位與壓力 序號(hào) 入市年份 項(xiàng)目 發(fā)展商 1 2023 天泰金融廣場(chǎng) 天泰集團(tuán) 2 2023 永新國際廣場(chǎng) 永新集團(tuán) 3 未定 利群嶗山購物廣場(chǎng) 利群集團(tuán) 4 未定 青島國際啤酒城 上實(shí)集團(tuán) 5 2023 大拇指廣場(chǎng) 證大集團(tuán) 區(qū)域未來綜合體項(xiàng)目 1 2 3 4 5 本項(xiàng)目 ?目前 ， 已知本項(xiàng)目所在區(qū)域潛在供應(yīng)綜合體項(xiàng)目 5個(gè) （ 未含單一寫字樓或商業(yè)項(xiàng)目 ） ， 總供應(yīng)量超過 150萬平方米 。 ?在同樣具備綜合體優(yōu)勢(shì)以及區(qū)位條件接近的前提下 ， 本項(xiàng)目將在未來面對(duì)長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)壓力 。 應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營策略 “新地標(biāo)”的定位與壓力 序號(hào) 項(xiàng)目 業(yè)態(tài)構(gòu)成 建筑面積 1 天泰金融廣場(chǎng) 寫字樓 58000㎡ 公寓 39000㎡ 商業(yè) 13000㎡ 2 永新國際廣場(chǎng) 寫字樓 35600㎡ 公寓 66500㎡ 商業(yè) 80000㎡ 3 利群嶗山購物廣 場(chǎng) 寫字樓 51520㎡ 商業(yè) 78000㎡ 公寓 38308㎡ 4 青島國際啤酒城 寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店 約 700000㎡ 5 大拇指廣場(chǎng) 商業(yè) 90000㎡ 服務(wù)式公寓 80000㎡ 酒店 20230㎡ 區(qū)域未來綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)成 1 2 3 4 5 本項(xiàng)目 注：潛在綜合體項(xiàng)目中，都不包含純住宅類物業(yè)（未參考啤酒城改造項(xiàng)目） ?區(qū)域內(nèi)潛在綜合體項(xiàng)目中 ， 永新國際廣場(chǎng) 、 利群嶗山購物廣場(chǎng)和大拇指廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目都以商業(yè)為主 ， 寫字樓及公寓為輔助 。 ?相對(duì)其他潛在供應(yīng)項(xiàng)目 ， 本項(xiàng)目的景觀資源具備明顯優(yōu)勢(shì) ， 因此 ， 應(yīng)在高端住宅 、 海景公寓 、服務(wù)式公寓類等居住類 、 度假類方面予以重視 。 ? 本項(xiàng)目的銷售與經(jīng)營是一個(gè)長(zhǎng)期的過程 ， 為應(yīng)對(duì)未來的市場(chǎng)變化與競(jìng)爭(zhēng)壓力 ， 重點(diǎn)控制銷售節(jié)奏 ， 保留部分經(jīng)營性物業(yè) ， 通過自身的運(yùn)作提升價(jià)值 。 綜合體概念界定 都市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義包括五種產(chǎn)品形態(tài)，即酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅。國外稱之為HOPSCA，即 Hotel（酒店）、 Office（寫字樓）、 Park（公園）、 Shopping mall（購物中心）、Convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心）和 Apartment（公寓）。 通過功能組合達(dá)到增值 綜合體的發(fā)展模式 零售餐飲配套 穩(wěn)定高質(zhì)消費(fèi)人群 中長(zhǎng)期居住補(bǔ)充 增值籌碼 配套 高端人群 配套 居住需求 公寓 人流 /現(xiàn)金流 寫字樓 樹立形象 商業(yè) 配套 /人流 城市綜合體內(nèi)部功能生態(tài)鏈 都市綜合體通過各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，通過多種功能空間有機(jī)組合達(dá)到增值的效果。 綜合體開發(fā)的四種小結(jié) 四種物業(yè)均衡發(fā)展 以寫字樓為核心 以商業(yè)為核心 以酒店為核心 物業(yè)組合 C=O＋ A＋ H＋ S C=O(主 )＋ A(次 ) ＋HS C= S (主 )＋ A H O C= H (主 )＋ A(次 ) ＋ O S 適用情況 ? 優(yōu)越的地理位置 ? 便利的交通 ? 較大的開發(fā)規(guī)模 ? 開發(fā)商的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn) ?成熟的商務(wù)條件，已形成的產(chǎn)業(yè)族群 ? 由于限制條件，不適宜做大型商業(yè) ?位于交通樞紐 ? 周邊區(qū)域強(qiáng)大的商業(yè)承受能力 ?商業(yè)運(yùn)營管理能力強(qiáng) ?不遠(yuǎn)離市中心 ?與商務(wù)區(qū)交通便利 ?由于限制條件，不適宜開發(fā)大型寫字樓和商業(yè) 本項(xiàng)目為均衡發(fā)展的綜合體 綜合體的發(fā)展模式 本項(xiàng)目位置優(yōu)越 、 交通便利 、 商務(wù)資源 、 自然人文景觀資源豐富 ， 總體量 3040萬平米 ， 適宜打造成均衡發(fā)展的綜合體 。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 2, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 14:29:0014:29:0014:293/2/2023 2:29:00 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :29:0014:29Mar232Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 14:29:0014:29:0014:29Thursday, March 2, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :29:0014:29:00March 2, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 2日星期四 下午 2時(shí) 29分 0秒 14:29: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 2時(shí) 29分 :29March 2, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 2日星期四 2時(shí) 29分 0秒 14:29:002 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 2時(shí) 29分 0秒 下午 2時(shí) 29分 14:29: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 2, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 14:29:0014:29:0014:293/2/2023 2:29:00 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :29:0014:29Mar232Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 14:29:0014:29:0014:29Thursday, March 2, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :29:0014:29:00March 2, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2日星期四 下午 2時(shí) 29分 0秒 14:29: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 2時(shí) 29分 :29March 2, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 2日星期四 2時(shí) 29分 0秒 14:29:002 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 2時(shí) 29分 0秒 下午 2時(shí) 29分 14:29: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 2, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 14:29:0014:29:0014:293/2/2023 2:29:00 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :29:0014:29Mar232Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 14:29:0014:29:0014:29Thursday, March 2, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :29:0014:29:00March 2, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2日星期四 下午 2時(shí) 29分 0秒 14:29: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 2時(shí) 29分 :29March 2, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 2日星期四 2時(shí) 29分 0秒 14:29:002 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 2時(shí) 29分 0秒 下午 2時(shí) 29分 14:29: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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