【正文】 天津寫字樓市場研究目錄216。 市場概況216。 主要樓盤資料216。 熱點區(qū)域研究– 友誼路區(qū)域 – 南京路沿線216。 客戶研究 216。 主要樓盤資料市場概況– 近年天津寫字樓市場分析216。 2023年– 成交 19萬– 施工面積達到 ，同比增長 %；– 租賃價格 ，銷售價格 7800元– 商業(yè)用房 2023年施工面積達到 ，同比增長 %；。– 由于受到整體房地產(chǎn)市場向好的影響， 2023年寫字樓銷售價格漲幅明顯。第四季度平均銷售價格為 8000元 /平米，較 2023年初開盤時漲價約 10%25%。 216。 2023年– 新增項目 9個，總建筑面積 – 成交 22萬，租賃型 ，銷售型 ， 22%– 租賃價格 ，銷售價格 8200元– 十一經(jīng)路區(qū)域 – 小白樓 – 2023年 1至 10月天津寫字樓施工面積 ，– 2023年 1至 10月施工面積達到 ，同比增長 %– 供應量 上漲 7%216。 2023年– 新增項目 12個，總建筑面積 41萬– 友誼路區(qū)域 – 鞍山西道區(qū)域 – 低密度寫字樓 天津寫字樓發(fā)展歷史– 天津第一棟寫字樓國際大廈 1993 年動工并預售，遠洋大廈 1997 年底開始招租，泰達大廈1997 年下半年招租。 1997年前后是天津寫字樓的高峰期，期間寫字樓投資過熱，甲級寫字樓集中放量供應。由于當時的民營企業(yè)大多規(guī)模較小，無力租用或購買寫字樓，主要產(chǎn)品消化以投資為主– 1997 年后由于亞洲金融危機、寫字樓增量供應過快和以價格戰(zhàn)為主的無序化競爭，導致天津甲級寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是：國際大廈寫字樓租金從 30 美元 /月 .平米跌到12 美元 /月 .平米。 19992023三年間天津市僅有 8萬平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場也以消化現(xiàn)樓為主。直到 2023年，每年僅有 4萬平方米的吸納量 – 2023 年以來受益于經(jīng)濟景氣、市政領導換屆、濱海新區(qū)開發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津寫字樓市行逐步回暖。購買主力金融、貿易、服務、物流等新興產(chǎn)業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長，國內外資金已把天津視為投資熱土，宏觀經(jīng)濟的大背景推動寫字樓市場已開始進入大力發(fā)展階段– 政府開始進入著手大力整頓爛尾樓，天津原有 “爛尾樓 ” 66座，總建筑面積 335萬平方米，沉淀資金達 85億元人民幣。這些停緩建項目都是因為 1996年到 1999年體制改革轉軌時期特別是國際金融風暴等因素造成的停滯。截至 2023年底， 66個停緩建項目已經(jīng)被 “激活 ”了 60個，占全部項目的 90%。– 這一階段，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴大和改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。– 天津市寫字樓市場平均空置率呈不斷下降趨勢，但目前仍維持在 30%左右的水平。 05年第三季度降至 %，五區(qū)分別為 %、 %、 %、 %和 10%。租金走勢– 受 9 98年寫字樓市場發(fā)展過熱影響，供應量過大而需求量趨降，導致天津市寫字樓租金在 19982023年間一直呈下降趨勢，直到 2023年才有所緩解。目前天津市甲乙級寫字樓市場月平均租金分別為 81元 /平方米和 53元 /平方米。售價走勢– 天津市寫字樓售價在 19982023年間持續(xù)下降。經(jīng)過 2023年至今的價格上漲，目前維持在甲級 8650元 /平方米，乙級 6100元 /平方米。高空置率同大面積新增寫字樓預期同樣對寫字樓售價造成較大上漲壓力，預計 20232023年間將維持個案售價下跌趨勢，直至 2023奧運會的影響可能會帶動樓市售價恢復上升。供應量 /吸納量 /空置率客戶分析216。 甲級寫字樓 – 和平216。 國際大廈 金融、物流、貨運 216。 世貿廣場 貿易、電子機械 216。 亞太大廈 貿易、運輸、電子科技 – 河 西 216。 金皇大廈 貿易、裝飾、運輸 216。 北方金融大廈 金融、貿易、房地產(chǎn)、事務所 216。 泰達大廈 貨運、評估、咨詢 216。 華盛廣場 貨代、科貿、金融、工程技術、裝飾 216。 文華中心 事務所、貿易、物流、廣告裝飾 216。 峰匯廣場 貿易、金融、市政公司 216。 天信大廈 船務貨運、電器化工、 IT 216。 萬順國際經(jīng)濟貿易中心 貿易、金融、事務所、物流 – 南開 216。 今晚大廈 裝飾、 IT、房地產(chǎn) – 河東216。 天星河畔廣場 貨運、物流、電子、貿易 – 河北 216。 遠洋大廈 貨運、貿易、金融 客戶分析216。 乙級寫字樓 – 和 平216。 河川大廈 金融、貨運、貿易 216。 君悅大廈 通訊、金融、市政 216。 新華大廈 房產(chǎn)、貿易、醫(yī)藥、裝飾 216。 嘉利中心 裝飾、廣告、事務所 – 河 西 216。 凱旋門大廈 貿易、運輸、 IT、事務所 216。 合眾大廈 貿易、金融、事務所、房地產(chǎn) 216。 恒華大廈 運輸、貿易、通訊 216。 大安大廈 貿易、 IT、電訊 216。 友誼大廈 金融、貿易 216。 廣銀大廈 物流、貿易 – 河東216。 三聯(lián)大廈 貿易、金融、通訊 – 南開216。 天津電子科技中心 IT、貿易、金融 216。 在津購租房辦公的跨國企業(yè)組成 – 美國 銀行、金融業(yè)、保險類、會計、咨詢類– 歐洲 電腦、咨詢開發(fā)、科技、通訊類– 日本 電子、貿易、金融、醫(yī)藥、消費品開發(fā)類– 韓國 工業(yè)、制造業(yè)、電子業(yè)類– 港澳臺 貿易、食品、中介、批發(fā)零售類– 亞洲其它國家：貿易、開發(fā)、中介類– 其它： 政府駐津機構216。 從現(xiàn)有交易方式上來講，以租用寫字樓辦公的企業(yè)為主，占總數(shù)的 %，而購買辦公物業(yè)的單位僅占相當少量的市場份額（ %）。216。 在租用寫字樓的客戶中，每天支付 /平方米的租戶占總數(shù)的 %，而支付 /平方米租金的占 %。216。 就被訪問公司現(xiàn)有企業(yè)人數(shù)規(guī)模而言，以 520人的小企業(yè)人數(shù)為主，多為外資或民營企業(yè)駐天津辦事機構及分公司。其現(xiàn)有辦公面積多為 200平方米以下，其中 50100平方米和 100150平方米的辦公單元較多，各占 28%。 甲級寫字樓市場– 市場供應216。 本市已經(jīng)投放市場的甲級寫字樓只有 17座，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級寫字樓 5座，河西區(qū)共有甲級寫字樓 9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級寫字樓存量為 ，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達到了 方米，兩區(qū)共囊括了 14座甲級寫字樓，合計占到甲級寫字樓市場總存量的 %。– 甲級寫字樓分布主要為兩個路段216。 第一：內環(huán)線南京路南面 (紅色區(qū)域 )216。 第二：外環(huán)線的圍堤道路段 (黑色區(qū)域 )。216。 其中紅色區(qū)域擁有甲級寫字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級寫字樓的 59%，黑色區(qū)域共有甲級寫字樓 4座，占天津市甲級寫字樓總數(shù)的 24%。 216。 形成天津市甲級寫字樓的分布集中的原因– 第一：經(jīng)濟原因。和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟上一直以來都是天津市的經(jīng)濟中心、商貿中心。 – 第二：歷史原因。 1990年，天津市第一座甲級寫字樓 —— 國際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級寫字樓，其領航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級寫字樓最為密集的區(qū)域。 – 以上說明，商務商業(yè)中心對寫字樓用戶絕對的吸引力，有影響的寫字樓能帶動周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展。租售情況– 天津甲級寫字樓以國際大廈、津匯廣場、萬順 /平安大廈、信達廣場為代表，綜合素質較好，租金水平在 /平方米 /天左右– 租售價格差異很大，出租率情況十分良好，除了新開盤的信達廣場外，其他寫字樓的租售率都在 70%或 70%以上，而且租售率在 90%99%之間占了多數(shù)，是總數(shù)的 56%，甚至萬順國際經(jīng)濟貿易中心的租售率為 100%， 全市的甲級寫字樓平均租售率達到了 %– 在天津市區(qū)，甲級寫字樓的需求大的區(qū)域還是以和平、河西為主。 – 甲級寫字樓內部租金分級216。第一等級，國際大廈（ /平方米）；216。第二等級，津匯廣場（ /平方米）、金皇大廈（ /平方米）、天信大廈（ /平方米）；216。第三等級，世貿廣場（ /平方米）亞太大廈（ /平方米）、河川大廈（ /平方米）、北方金融大廈（ /平方米）。 乙級寫字樓市場– 天津市乙級寫字樓的分布沒有甲級寫字樓如此集中，除了友誼路上的友誼大廈和大安大廈，其他乙級寫字樓主要分布在內環(huán)線和中環(huán)線之間。 – 天津市區(qū)現(xiàn)有乙級寫字樓12座，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有 6座乙級寫字樓，為天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實存量的 50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實存量的 83%。租售情況– 和甲級寫字樓比較，天津市區(qū)乙級寫字樓銷售情況更勝一籌。除了天津電子科技中心、三聯(lián)大廈、友誼大廈這 3座開盤不久的乙級寫字樓外，其他乙級寫字樓租售率均在 80%以上，平均租售率為%。乙級寫字樓還有很大的市場前景。 市場概況– 2023天津寫字樓市場分析– 甲級寫字樓市場– 乙級寫字樓市場友誼路區(qū)域 216。 區(qū)域界定：東至華盛廣場，西至云翔大廈，南至黑牛城道，北至馬場道。 216。 目前狀況– 在天津寫字樓市場中，友誼路區(qū)域屬于寫字樓項目相對集中地段，整體商務氛圍較為濃厚– 現(xiàn)存的寫字樓大多數(shù)都是 2023年之前進入市場的，因此無論從硬件配置或是開發(fā)商對產(chǎn)品的理解方面都存在相對滯后性。– 近年來該區(qū)域也陸續(xù)推出了諸如峰匯廣場、友誼大廈以及津玉大廈等項目，這些項目對該區(qū)域的確是一個有益補充，但仍然無法滿足部分高端客戶的市場需求。– 從區(qū)域客戶現(xiàn)狀看，由于友誼北路區(qū)域寫字樓的品質一般，因而造成了平均價格較低的市場狀況，進而也影響了友誼路區(qū)域整體寫字樓的平均價格– 友誼北路寫字樓的客戶多為中、小型公司或成長型公司，因此客戶的穩(wěn)定性相對較低。友誼南路區(qū)域目前存在一些稍高品質的寫字樓項目，并且寫字樓的客戶多數(shù)為外地、外資公司，公司的知名度及資金實力較強，因此客戶的穩(wěn)定性也相對較高。 216。 發(fā)展趨勢 – 根據(jù)市委市政府規(guī)劃，到 2023年友誼路區(qū)域將建設成為以金融辦公為主，集辦公、公寓、酒店、休閑、商業(yè)于一體的綜合性商務服務區(qū)，最終形成一個資金密集、信息暢通、交易活躍、功能完善、配套設施齊全、環(huán)境優(yōu)美的國際金融中心，從而將友誼路建設成為天津的 “華爾街 ”。– 政府加大對該區(qū)域的建設力度，例如建設立體停車庫等，道路