【正文】 天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究目錄216。 市場(chǎng)概況216。 主要樓盤資料216。 熱點(diǎn)區(qū)域研究– 友誼路區(qū)域 – 南京路沿線216。 客戶研究 216。 主要樓盤資料市場(chǎng)概況– 近年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析216。 2023年– 成交 19萬(wàn)– 施工面積達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %；– 租賃價(jià)格 ，銷售價(jià)格 7800元– 商業(yè)用房 2023年施工面積達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %；。– 由于受到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的影響， 2023年寫字樓銷售價(jià)格漲幅明顯。第四季度平均銷售價(jià)格為 8000元 /平米，較 2023年初開(kāi)盤時(shí)漲價(jià)約 10%25%。 216。 2023年– 新增項(xiàng)目 9個(gè)，總建筑面積 – 成交 22萬(wàn)，租賃型 ，銷售型 ， 22%– 租賃價(jià)格 ，銷售價(jià)格 8200元– 十一經(jīng)路區(qū)域 – 小白樓 – 2023年 1至 10月天津?qū)懽謽鞘┕っ娣e ，– 2023年 1至 10月施工面積達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %– 供應(yīng)量 上漲 7%216。 2023年– 新增項(xiàng)目 12個(gè)，總建筑面積 41萬(wàn)– 友誼路區(qū)域 – 鞍山西道區(qū)域 – 低密度寫字樓 天津?qū)懽謽前l(fā)展歷史– 天津第一棟寫字樓國(guó)際大廈 1993 年動(dòng)工并預(yù)售，遠(yuǎn)洋大廈 1997 年底開(kāi)始招租，泰達(dá)大廈1997 年下半年招租。 1997年前后是天津?qū)懽謽堑母叻迤?，期間寫字樓投資過(guò)熱，甲級(jí)寫字樓集中放量供應(yīng)。由于當(dāng)時(shí)的民營(yíng)企業(yè)大多規(guī)模較小，無(wú)力租用或購(gòu)買寫字樓，主要產(chǎn)品消化以投資為主– 1997 年后由于亞洲金融危機(jī)、寫字樓增量供應(yīng)過(guò)快和以價(jià)格戰(zhàn)為主的無(wú)序化競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致天津甲級(jí)寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是：國(guó)際大廈寫字樓租金從 30 美元 /月 .平米跌到12 美元 /月 .平米。 19992023三年間天津市僅有 8萬(wàn)平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場(chǎng)也以消化現(xiàn)樓為主。直到 2023年，每年僅有 4萬(wàn)平方米的吸納量 – 2023 年以來(lái)受益于經(jīng)濟(jì)景氣、市政領(lǐng)導(dǎo)換屆、濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津?qū)懽謽鞘行兄鸩交嘏?。?gòu)買主力金融、貿(mào)易、服務(wù)、物流等新興產(chǎn)業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)外資金已把天津視為投資熱土，宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)入大力發(fā)展階段– 政府開(kāi)始進(jìn)入著手大力整頓爛尾樓，天津原有 “爛尾樓 ” 66座，總建筑面積 335萬(wàn)平方米，沉淀資金達(dá) 85億元人民幣。這些停緩建項(xiàng)目都是因?yàn)? 1996年到 1999年體制改革轉(zhuǎn)軌時(shí)期特別是國(guó)際金融風(fēng)暴等因素造成的停滯。截至 2023年底， 66個(gè)停緩建項(xiàng)目已經(jīng)被 “激活 ”了 60個(gè)，占全部項(xiàng)目的 90%。– 這一階段，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進(jìn)入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴(kuò)大和改善，這些都促使辦公場(chǎng)所的需求大量增長(zhǎng)，帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的繁榮。– 天津市寫字樓市場(chǎng)平均空置率呈不斷下降趨勢(shì)，但目前仍維持在 30%左右的水平。 05年第三季度降至 %，五區(qū)分別為 %、 %、 %、 %和 10%。租金走勢(shì)– 受 9 98年寫字樓市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱影響，供應(yīng)量過(guò)大而需求量趨降，導(dǎo)致天津市寫字樓租金在 19982023年間一直呈下降趨勢(shì)，直到 2023年才有所緩解。目前天津市甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)月平均租金分別為 81元 /平方米和 53元 /平方米。售價(jià)走勢(shì)– 天津市寫字樓售價(jià)在 19982023年間持續(xù)下降。經(jīng)過(guò) 2023年至今的價(jià)格上漲，目前維持在甲級(jí) 8650元 /平方米，乙級(jí) 6100元 /平方米。高空置率同大面積新增寫字樓預(yù)期同樣對(duì)寫字樓售價(jià)造成較大上漲壓力，預(yù)計(jì) 20232023年間將維持個(gè)案售價(jià)下跌趨勢(shì)，直至 2023奧運(yùn)會(huì)的影響可能會(huì)帶動(dòng)樓市售價(jià)恢復(fù)上升。供應(yīng)量 /吸納量 /空置率客戶分析216。 甲級(jí)寫字樓 – 和平216。 國(guó)際大廈 金融、物流、貨運(yùn) 216。 世貿(mào)廣場(chǎng) 貿(mào)易、電子機(jī)械 216。 亞太大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、電子科技 – 河 西 216。 金皇大廈 貿(mào)易、裝飾、運(yùn)輸 216。 北方金融大廈 金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、事務(wù)所 216。 泰達(dá)大廈 貨運(yùn)、評(píng)估、咨詢 216。 華盛廣場(chǎng) 貨代、科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾 216。 文華中心 事務(wù)所、貿(mào)易、物流、廣告裝飾 216。 峰匯廣場(chǎng) 貿(mào)易、金融、市政公司 216。 天信大廈 船務(wù)貨運(yùn)、電器化工、 IT 216。 萬(wàn)順國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、物流 – 南開(kāi) 216。 今晚大廈 裝飾、 IT、房地產(chǎn) – 河?xùn)|216。 天星河畔廣場(chǎng) 貨運(yùn)、物流、電子、貿(mào)易 – 河北 216。 遠(yuǎn)洋大廈 貨運(yùn)、貿(mào)易、金融 客戶分析216。 乙級(jí)寫字樓 – 和 平216。 河川大廈 金融、貨運(yùn)、貿(mào)易 216。 君悅大廈 通訊、金融、市政 216。 新華大廈 房產(chǎn)、貿(mào)易、醫(yī)藥、裝飾 216。 嘉利中心 裝飾、廣告、事務(wù)所 – 河 西 216。 凱旋門大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、 IT、事務(wù)所 216。 合眾大廈 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、房地產(chǎn) 216。 恒華大廈 運(yùn)輸、貿(mào)易、通訊 216。 大安大廈 貿(mào)易、 IT、電訊 216。 友誼大廈 金融、貿(mào)易 216。 廣銀大廈 物流、貿(mào)易 – 河?xùn)|216。 三聯(lián)大廈 貿(mào)易、金融、通訊 – 南開(kāi)216。 天津電子科技中心 IT、貿(mào)易、金融 216。 在津購(gòu)租房辦公的跨國(guó)企業(yè)組成 – 美國(guó) 銀行、金融業(yè)、保險(xiǎn)類、會(huì)計(jì)、咨詢類– 歐洲 電腦、咨詢開(kāi)發(fā)、科技、通訊類– 日本 電子、貿(mào)易、金融、醫(yī)藥、消費(fèi)品開(kāi)發(fā)類– 韓國(guó) 工業(yè)、制造業(yè)、電子業(yè)類– 港澳臺(tái) 貿(mào)易、食品、中介、批發(fā)零售類– 亞洲其它國(guó)家：貿(mào)易、開(kāi)發(fā)、中介類– 其它： 政府駐津機(jī)構(gòu)216。 從現(xiàn)有交易方式上來(lái)講，以租用寫字樓辦公的企業(yè)為主，占總數(shù)的 %，而購(gòu)買辦公物業(yè)的單位僅占相當(dāng)少量的市場(chǎng)份額（ %）。216。 在租用寫字樓的客戶中，每天支付 /平方米的租戶占總數(shù)的 %，而支付 /平方米租金的占 %。216。 就被訪問(wèn)公司現(xiàn)有企業(yè)人數(shù)規(guī)模而言，以 520人的小企業(yè)人數(shù)為主，多為外資或民營(yíng)企業(yè)駐天津辦事機(jī)構(gòu)及分公司。其現(xiàn)有辦公面積多為 200平方米以下，其中 50100平方米和 100150平方米的辦公單元較多，各占 28%。 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)– 市場(chǎng)供應(yīng)216。 本市已經(jīng)投放市場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓只有 17座，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級(jí)寫字樓 5座，河西區(qū)共有甲級(jí)寫字樓 9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級(jí)寫字樓存量為 ，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了 方米，兩區(qū)共囊括了 14座甲級(jí)寫字樓，合計(jì)占到甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量的 %。– 甲級(jí)寫字樓分布主要為兩個(gè)路段216。 第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面 (紅色區(qū)域 )216。 第二：外環(huán)線的圍堤道路段 (黑色區(qū)域 )。216。 其中紅色區(qū)域擁有甲級(jí)寫字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級(jí)寫字樓的 59%，黑色區(qū)域共有甲級(jí)寫字樓 4座，占天津市甲級(jí)寫字樓總數(shù)的 24%。 216。 形成天津市甲級(jí)寫字樓的分布集中的原因– 第一：經(jīng)濟(jì)原因。和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟(jì)上一直以來(lái)都是天津市的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心。 – 第二：歷史原因。 1990年，天津市第一座甲級(jí)寫字樓 —— 國(guó)際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國(guó)際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級(jí)寫字樓，其領(lǐng)航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級(jí)寫字樓最為密集的區(qū)域。 – 以上說(shuō)明，商務(wù)商業(yè)中心對(duì)寫字樓用戶絕對(duì)的吸引力，有影響的寫字樓能帶動(dòng)周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展。租售情況– 天津甲級(jí)寫字樓以國(guó)際大廈、津匯廣場(chǎng)、萬(wàn)順 /平安大廈、信達(dá)廣場(chǎng)為代表，綜合素質(zhì)較好，租金水平在 /平方米 /天左右– 租售價(jià)格差異很大，出租率情況十分良好，除了新開(kāi)盤的信達(dá)廣場(chǎng)外，其他寫字樓的租售率都在 70%或 70%以上，而且租售率在 90%99%之間占了多數(shù)，是總數(shù)的 56%，甚至萬(wàn)順國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的租售率為 100%， 全市的甲級(jí)寫字樓平均租售率達(dá)到了 %– 在天津市區(qū)，甲級(jí)寫字樓的需求大的區(qū)域還是以和平、河西為主。 – 甲級(jí)寫字樓內(nèi)部租金分級(jí)216。第一等級(jí)，國(guó)際大廈（ /平方米）；216。第二等級(jí)，津匯廣場(chǎng)（ /平方米）、金皇大廈（ /平方米）、天信大廈（ /平方米）；216。第三等級(jí)，世貿(mào)廣場(chǎng)（ /平方米）亞太大廈（ /平方米）、河川大廈（ /平方米）、北方金融大廈（ /平方米）。 乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)– 天津市乙級(jí)寫字樓的分布沒(méi)有甲級(jí)寫字樓如此集中，除了友誼路上的友誼大廈和大安大廈，其他乙級(jí)寫字樓主要分布在內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間。 – 天津市區(qū)現(xiàn)有乙級(jí)寫字樓12座，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個(gè)區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有 6座乙級(jí)寫字樓，為天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的 50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的 83%。租售情況– 和甲級(jí)寫字樓比較，天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓銷售情況更勝一籌。除了天津電子科技中心、三聯(lián)大廈、友誼大廈這 3座開(kāi)盤不久的乙級(jí)寫字樓外，其他乙級(jí)寫字樓租售率均在 80%以上，平均租售率為%。乙級(jí)寫字樓還有很大的市場(chǎng)前景。 市場(chǎng)概況– 2023天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析– 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)– 乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)友誼路區(qū)域 216。 區(qū)域界定：東至華盛廣場(chǎng)，西至云翔大廈，南至黑牛城道，北至馬場(chǎng)道。 216。 目前狀況– 在天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)中，友誼路區(qū)域?qū)儆趯懽謽琼?xiàng)目相對(duì)集中地段，整體商務(wù)氛圍較為濃厚– 現(xiàn)存的寫字樓大多數(shù)都是 2023年之前進(jìn)入市場(chǎng)的，因此無(wú)論從硬件配置或是開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的理解方面都存在相對(duì)滯后性。– 近年來(lái)該區(qū)域也陸續(xù)推出了諸如峰匯廣場(chǎng)、友誼大廈以及津玉大廈等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目對(duì)該區(qū)域的確是一個(gè)有益補(bǔ)充，但仍然無(wú)法滿足部分高端客戶的市場(chǎng)需求。– 從區(qū)域客戶現(xiàn)狀看，由于友誼北路區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)一般，因而造成了平均價(jià)格較低的市場(chǎng)狀況，進(jìn)而也影響了友誼路區(qū)域整體寫字樓的平均價(jià)格– 友誼北路寫字樓的客戶多為中、小型公司或成長(zhǎng)型公司，因此客戶的穩(wěn)定性相對(duì)較低。友誼南路區(qū)域目前存在一些稍高品質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目，并且寫字樓的客戶多數(shù)為外地、外資公司，公司的知名度及資金實(shí)力較強(qiáng)，因此客戶的穩(wěn)定性也相對(duì)較高。 216。 發(fā)展趨勢(shì) – 根據(jù)市委市政府規(guī)劃，到 2023年友誼路區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為以金融辦公為主，集辦公、公寓、酒店、休閑、商業(yè)于一體的綜合性商務(wù)服務(wù)區(qū)，最終形成一個(gè)資金密集、信息暢通、交易活躍、功能完善、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際金融中心，從而將友誼路建設(shè)成為天津的 “華爾街 ”。– 政府加大對(duì)該區(qū)域的建設(shè)力度，例如建設(shè)立體停車庫(kù)等，道路