【正文】 方面均有高于其他片區(qū)。與中國穩(wěn)定的政治經(jīng)濟環(huán)境相比，國際政治經(jīng)濟環(huán)境并不太理想，世界經(jīng)濟整體復蘇難以在短時間內(nèi)出現(xiàn)。一般來說，此兩個區(qū)域的甲級寫字樓均價于剛剛推售時由于市場氛圍，故均可錄得10000元/平方米以上的成交均價，但由于城市重點的西移，中心區(qū)及周邊區(qū)域成為本世紀商務中心之霸主此事已成為投資者心目中堅定不移的事實。在本文中，我們選取了市場上能代表高檔或次高檔的6個寫字樓，作為樣本進行研究。很重要的原因是許多乙級、丙級寫字樓設施落后，交通不便，難以滿足新經(jīng)濟發(fā)展的要求。4） 注重大廈形象、檔次、注重大堂裝修檔次及層高。從以上對各區(qū)及單個寫字樓的行業(yè)分析可以看出，投資貿(mào)易入駐寫字樓最多；而IT、電子、廣告影視設計等新興行業(yè)比較傾向于選擇福田區(qū)寫字樓。深圳市寫字樓客戶行業(yè)分布表行業(yè)羅湖福田南山金融、證券、保險%%%顧問、咨詢、服務%%%IT%%%電子%%%廣告、影視、設計%%%投資、貿(mào)易%%%科研開發(fā)%%%工業(yè)制造%%%食品、制藥、醫(yī)療%%%交通運輸%%%其他%%%合計100%100%100%注: ，故此表格數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計結(jié)果； ，并不代表普遍分類標準 從行業(yè)來說，各區(qū)均以投資貿(mào)易最多，羅湖區(qū)更達到33%；居次位的為顧問咨詢服務行業(yè)占12%，金融證券占11%，IT占10%；其他行業(yè)均占較小比重。深圳市真正稱得上為高檔的寫字樓為數(shù)不多，已投入使用的知名甲級寫字樓僅有地王大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、賽格廣場、招商銀行大廈（世貿(mào)中心）、嘉里中心和江蘇大廈等。2003年寫字樓租賃市場的真正亮點在福田區(qū)的中心區(qū)和車公廟片區(qū)。，華強北寫字樓人氣旺盛從出租率分析，華強北的寫字樓出租率最高，如從甲級寫字樓到乙級寫字樓，出租率基本在90%以上。生態(tài)環(huán)保和人性化氛圍的營造：越來越成為開發(fā)商特別注重生態(tài)環(huán)保和人性化氛圍的營造，空中花園、商務會所、樓宇綠化、新環(huán)保材料的采用、更強大的新風系統(tǒng)、人性化的公共空間設計等等，增加了寫字樓的人性親和力和人員的溝通，緩減工作壓力。寫字樓開發(fā)一改以往的產(chǎn)品單調(diào)性，同一寫字樓，可能存在多種不同功能的產(chǎn)品。特點是以小面積戶型為主，一般有獨立的衛(wèi)生間，可自由間隔，目標客戶主要定位為小型公司或創(chuàng)業(yè)型公司。初步統(tǒng)計,車公廟片區(qū)近年建成和在建的寫字樓總面積在35萬平方米以上。由于供應量的急劇放大，使得在90年代中后期，深圳市的寫字樓空置率居高不下。眾多項目同時加快啟動速度，目前新出現(xiàn)的寫字樓地塊多數(shù)在發(fā)展商手中存在較長一段時間，之所以前兩年不動工是因為市場環(huán)境不好，特別是亞洲金融危機的影響，而隨著經(jīng)濟已慢慢復蘇，以及入世和CEPA的利好給寫字樓市場帶來機會。故自1997起，深圳市寫字樓用地出讓開始集中于特區(qū)外的寶安和龍崗兩區(qū)，特區(qū)內(nèi)的寫字樓用地出讓量占全市寫字樓出讓量的比例逐年降低。迅速發(fā)展期的寫字樓主要分布在羅湖區(qū)的蔡屋圍和福田區(qū)的華強北，樓高普遍在30層以上，在平面設計上更為合理，適應商務需要，在外立面裝飾方面，也比初期的寫字樓更豪華，多為玻璃幕墻，成為目前深圳市寫字樓市場的主力群體。此階段深圳市開發(fā)的寫字樓集中分布在羅湖區(qū)火車站周圍。南山區(qū)：南山區(qū)遠離羅湖區(qū)、福田區(qū)，該片區(qū)的寫字樓具有相對的對立性，主要集中在科技園片區(qū)和南山商業(yè)文化中心區(qū)兩個地帶。在市政六大工程建設的帶動下，中心區(qū)已成為整個市場關注的熱點。在深圳設立分支機構(gòu)的跨國公司、本地大型實力公司，大都集中在本區(qū)域內(nèi)，如美國友邦、深圳太太藥業(yè)，就在地王大廈辦公。以深圳展覽業(yè)目前的綜合優(yōu)勢和競爭實力，再抓住加入CEPA的機遇，與香港會展業(yè)的深度合作，深圳將在不太長的時間內(nèi)進入中國會展業(yè)的“四強”之列。1999年10月，國家對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部、科學技術部、信息產(chǎn)業(yè)部、中國科學院和深圳市聯(lián)合主辦的首屆“中國國際高新技術成果交易會”在深圳舉行。文化發(fā)展的目標是：到2010年，基本建立起適應社會主義市場經(jīng)濟要求、達到國際先進水平的城市文化發(fā)展格局、文化管理體制及運行機制，使深圳廣大市民綜合素質(zhì)普遍提高，文化繁榮、科技實力雄厚。 CEPA順利實施將加快深港一體化進程從2004年1月1日起，香港273種稅目的商品零關稅進入內(nèi)地、18個服務行業(yè)進入內(nèi)地及通關便利化的實施，深港之間將迎來前所未有的人流、物流、資金流、信息流，深圳人可以在當?shù)刂苯淤I到便宜的香港金銀首飾、進口化妝品、進口高檔服裝和進口藥品，可以在深圳享受港式醫(yī)療、港式教育、港式理財、港式保險和港式各項服務。 投融資體制改革加快2003年，深圳市對4家大型公用事業(yè)企業(yè)開展國際招標，引入了新的投資主體。 2003年12月，深圳市委召開三屆八次全會，提出建設國際化城市要以加快推進現(xiàn)代化為基礎，要以提高國際競爭力為核心，形成強大的城市綜合實力，要努力形成中國特色、中國風格、中國氣派的國際化城市。深圳市包括羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗共六個區(qū)，深圳行政轄區(qū)內(nèi)土地總面積共2020平方公里。 第三，深圳制定實施了一批帶頭經(jīng)濟長遠發(fā)展的重大政策，為深圳經(jīng)濟的進一步發(fā)展提供了制度保證。“泛珠三角”概念的提出和實踐，意味著這一涵蓋中國“東中西”的廣大區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥碇袊粭l高速增長帶，“泛珠三角”使港澳產(chǎn)品可以進軍更廣闊的市場，港澳高新技術制造業(yè)可以依托更大量專業(yè)人才，港澳服務貿(mào)易業(yè)能夠找到更廣泛的服務對象。與去年同期相比。 我市整體價格水平呈現(xiàn)出比較平穩(wěn)的態(tài)勢。今年上半年，社會消費品零售總額累計完成 ，%，累計增幅與去年同期持平。，增速小于去年 今年上半年，全社會固定資產(chǎn)投資額累計完成 ，%。其中，%；，%。%。全年簽訂利用外資合同2573項，%%。 社會固定資產(chǎn)投資，%，扭轉(zhuǎn)了自2000年以來持續(xù)了三年的投資增速低位徘徊的局面。工業(yè)比重進一步提高，由２００２年的４９．７％上升為５２．４％。制造業(yè)、物流業(yè)和現(xiàn)代金融業(yè)的發(fā)展全面邁上新臺階。深圳的固定資產(chǎn)投資仍以第三產(chǎn)業(yè)為主，三大產(chǎn)業(yè)投資比例為：∶∶。 消費品零售額2003年深圳市消費品市場銷售持續(xù)暢旺。2003年深圳居民人均消費性支出19960元，%，食品、交通通信和教育文化娛樂服務支出占居民消費支出的前3位。%。從投資的內(nèi)部構(gòu)成看，基本建設的投資力度加大，增速比去年同期加快；房地產(chǎn)投資的額度保持平穩(wěn)，增幅下降。其中，%；，%；。上半年累計消費性支出9416元，%。CEPA項下港澳零關稅產(chǎn)品加速涌入廣東。 第二，國務院2004年1月31日公布的《關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，提出要“要建立多層次股票市場體系,在統(tǒng)籌考慮資本市場合理布局和功能定位的基礎上,逐步建立滿足不同類型企業(yè)融資需求的多層次資本市場體系,研究提出相應的證券發(fā)行上市條件并建立配套的公司選擇機制。此外，深圳已經(jīng)有了堅實的發(fā)展基礎，而且目前經(jīng)濟增長又處于景氣上升階段，總體發(fā)展勢頭良好。 城市發(fā)展戰(zhàn)略2003年1月，深圳市委三屆六次會議提出建設國際化城市定位，具體目標包括建設高科技城市，現(xiàn)代物流樞紐城市，區(qū)域性金融中心城市，美麗的海濱旅游城市，高品位的文化和生態(tài)城市。7月，以“凈化城市環(huán)境，暢通城市交通，安寧社會秩序”為目標的“凈暢寧”工程啟動，交通堵塞明顯緩解，汽車尾氣污染、惡性刑事案件和“兩搶”等得到有效遏制。 2004年，深圳市政府更加積極地推進投資主體多元化和融資方式多樣化，縮小政府投資范圍和領域。在回答CEPA后吸引港資企業(yè)落戶的因素時，53%的港資企業(yè)回答是深圳生產(chǎn)成本低。今后深圳將迎來文化大發(fā)展的機遇期，文化體制改革力度、文化事業(yè)投入力度、文化產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟貢獻率都將增大，國際性的大型文化節(jié)慶活動、國內(nèi)外文化交流會、國際大型文體賽事都將增加，文化普及和高雅文化都將獲得較大的發(fā)展，大教育大培訓體系將逐步建立起來，從而為市民終身學習和構(gòu)建學習型城市提供良好的平臺。高交會誕生后，在高交會的帶動下，深圳展覽業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，2000年共舉辦各種展覽189次，其中商業(yè)性展覽96次，總成交額折合人民幣1215億元，比1999年的總成交額猛增90％。但是，該地帶離羅湖口岸近，出入關方便，仍是很多香港公司首選的辦公地。目前福田區(qū)的寫字樓主要集中在華強北—上海賓館、中心區(qū)、車公廟三個地帶。國際商會大廈、江蘇大廈即是如此。但是，一些大公司開發(fā)的，以自用為主的寫字樓物業(yè)，如聯(lián)想大廈，具有較高的檔次。此階段的代表性寫字樓為國貿(mào)大廈。自地王大廈后，相繼有賽格廣場、特區(qū)報業(yè)大廈等超高層寫字樓拔地而起。該階段的寫字樓由于市場競爭激烈，為獲得更多的市場份額，在平面設計方面趨于多樣化和彈性空間。同時，寫字樓的投資者中，除了購寫字樓自用的外，又開始吸引了投資客，尤其是新寫字樓中的那些面積分隔較小的項目，如：國際商會大廈、財富廣場、天安數(shù)碼時代廣場等，更是有大量的純粹的投資客購買。，尤其集中于CBD中心區(qū)和車公廟區(qū)域本市上半年寫字樓銷售排行本市第三季度寫字樓銷售排行1深圳中央商務大廈1時代金融中心2中國有色大廈2深圳國際商會中心3興業(yè)銀行大廈3深圳中央商務大廈4天安數(shù)碼時代大廈4本元大廈5現(xiàn)代之窗大廈5興業(yè)銀行大廈%占全市寫字樓總成交金額的89%從2003年深圳第二、三季度深圳寫字樓銷售排名來看，由于商務重心的西移，福田中心區(qū)和車公廟片區(qū)是深圳市近兩年寫字樓開發(fā)的集中片區(qū)。與CBD中心區(qū)和車公廟相比，供應量明顯趕不上CBD中心區(qū)和車公廟的開發(fā)速度。與深圳原有寫字樓相比，近年來新開發(fā)的寫字樓，不論是純寫字樓還是商務公寓式寫字樓，其品質(zhì)都有了很大的提升，各個樓盤都力求創(chuàng)新。典型的例子有大慶大廈和有色金屬大廈?？偨Y(jié)：可以說，深圳現(xiàn)在開發(fā)的新寫字樓已經(jīng)開始了新一代寫字樓的革命，逐步改變了深圳原有寫字樓素質(zhì)差的局面，品質(zhì)有了根本性的提升。此外桑達大廈、賽格科技工業(yè)園、世貿(mào)大廈的出租率也均達到100%。這主要是天安科技園和泰然工業(yè)園區(qū)內(nèi)有大量的中小企業(yè)，隨著企業(yè)的發(fā)展需要從工業(yè)區(qū)內(nèi)搬出來，再加上這些寫字樓大都是新型公寓式寫字樓，各項素質(zhì)都適合這些企業(yè)對寫字樓的要求。從目前其他幾個甲級寫字樓的租售情況分析，除賽格廣場外，其它大廈的出租情況均不錯。從橫向比較來看，金融證券、投資顧問在羅湖所占比例最大，將來有向福田區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢；電子行業(yè)在福田區(qū)發(fā)展較成熟，所占比重最大，廣告影視設計也較集中在福田區(qū)；南山得益于高新區(qū)的開發(fā)，IT和科研開發(fā)的比重明顯比羅湖、福田區(qū)高。購買寫字樓的客戶按購買動機分為自用與投資兩種，其中寫字樓的自用部分的客戶群因?qū)懽謽撬诘牡貐^(qū)而有所不同。7） 一些小公司傾向于選擇100平方米以內(nèi)的小面積寫字樓，而中小型企業(yè)則傾向于選擇200500平方米的較大面積的寫字樓。加上乙級寫字樓的重要的需求者之一——國內(nèi)中小型企業(yè)目前的經(jīng)營境況不甚理想，因而造成乙級、丙級寫字樓的需求減少，空置率上升。物業(yè)名稱：地王大廈名 稱地王大廈所屬區(qū)域羅湖區(qū)地理位置深南路北，寶安南路西等級評定甲級發(fā) 展 商香港建設（控股）有限公司（兼有其他小型發(fā)展商）建筑面積138075平方米代 理 商戴德梁行建筑層高建筑層數(shù)61入伙時間90年代中期使用年限50年出租率75%分割面積以大開間單位為主過道寬敞度好過道采光度高 租金均價平均110元/M2/月知名度高付款方式四成首期,六成20年按揭銷售率70%車位價格車位租金640元/月停車場地下2層物業(yè)管理公司戴德梁行管 理 費32元/ M2 .月 (含空調(diào)費)水平較高水 電 費市價空 調(diào) 費開放時間7：0019：00電梯品牌日本三菱數(shù)量（單棟）40臺，其中貨梯2臺載重1000KG空調(diào)中央空調(diào)洗手間獨立洗手間保安系統(tǒng)火災自動報警、閉路監(jiān)控、電話系統(tǒng)電信電話到戶網(wǎng)絡系統(tǒng)2002年開通光纖通訊裝修狀況內(nèi)部裝修大堂：高度29米，地面和墻身大理石，造型天花公共走道：石膏板吊頂、地面和墻身大理石外立面裝修綠色玻璃幕墻及鋁質(zhì)嵌板內(nèi)部配套高級商場、工商銀行營業(yè)部、肯德基等用餐點外部景觀南面深南大道街景；北面為荔枝公園，視野較開闊周邊辦公環(huán)境周邊多個寫字樓，辦公氣氛較好租戶性質(zhì)證券、金融、咨詢公司為主項目小結(jié) 臨深南大道，交通較方便 深圳最為高檔的寫字樓，甲級寫字樓的典范 是深圳市外資公司最多的寫字樓，用戶的規(guī)模、知名度高 大堂氣派，29米的大堂層高，至今在深圳無寫字樓可與之匹敵 管理服務到位，管理費亦高昂物業(yè)名稱：嘉里中心名 稱嘉里中心所屬區(qū)域羅湖區(qū)國貿(mào)商圈地理位置嘉賓路南，人民南路西等級評定甲級發(fā) 展 商嘉里建設有限公司、深圳市鍵中實業(yè)發(fā)展公司建筑面積55951M2建筑層數(shù)635層入伙時間1998年使用年限50年代 理 商分割面積4060M260100 M2100200 M2200300 M2比例31．4%（144）25．3%（116）18．3%（84）25%（114）開盤時間1997年銷售率60%均價（元/ M2）15590（98年）租金120出租率98%二手均價9000付款方式4成首期,6成10年按揭停車場車位車位租金500元/月