【正文】 農(nóng)民一次性轉(zhuǎn)為城市居民，將農(nóng)村集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，這是深圳歷史上的第二次城市化。放開(kāi)投資限制，除涉及國(guó)家和地區(qū)安全的項(xiàng)目外，其余領(lǐng)域都可向社會(huì)資本放開(kāi)。 2003年6月，深圳市委召開(kāi)工作會(huì)議，研究如何抓住機(jī)遇、加快發(fā)展、推進(jìn)國(guó)際化城市建設(shè)問(wèn)題。繼續(xù)規(guī)范和發(fā)展主板市場(chǎng),逐步改善主板市場(chǎng)上市公司結(jié)構(gòu)。職工、居民收入水平進(jìn)一步提高。 ，%，相比去年同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模已得到控制。%。從資金來(lái)源看，占總投資的57%，%，%，%。在深圳市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為１８．１６億元，同比下降６．０％；第二產(chǎn)業(yè)增加值為１６８５．３７億元，同比增長(zhǎng)２２．４％；第三產(chǎn)業(yè)增加值為１１５６．９８億元，同比增長(zhǎng)１０．７％。%，%。%。自2003年國(guó)家實(shí)施一系列宏觀調(diào)控政策以來(lái)，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模得到有效控制，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)外部壓力和內(nèi)部體制調(diào)整,對(duì)深圳的房地產(chǎn)投資更加理性。今年二季度，深圳市企業(yè)家信心指數(shù)總體比一季度提高 。這會(huì)大大改善深圳的金融狀況,解決中小企業(yè)融資難的瓶頸，開(kāi)辟深圳創(chuàng)業(yè)投資新局面，促進(jìn)深圳經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。關(guān)于如何建設(shè)國(guó)際化城市，市委提出六個(gè)方面的工作：一是樹(shù)立新的發(fā)展觀，即集約發(fā)展觀、開(kāi)放發(fā)展觀、可持續(xù)發(fā)展觀、全面發(fā)展觀；二是大力推進(jìn)制度創(chuàng)新；三是全面提升開(kāi)放水平；四是加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；五是加大科技創(chuàng)新和人才高地建設(shè)力度；六是加快城市規(guī)劃建設(shè)管理。健全職能完備、權(quán)責(zé)一致、專業(yè)高效、運(yùn)作透明的公用事業(yè)監(jiān)管體制，加強(qiáng)對(duì)政府投資項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)控，確保政府投資效益最大化。在深圳舉辦的各種展覽會(huì)，可以分為兩類：一是與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的各類展覽，如鐘表展、家具展等；二是與新經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)發(fā)展相適應(yīng)的有關(guān)會(huì)議、展覽，如高交會(huì)、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)展等。該區(qū)域是深圳目前商務(wù)辦公環(huán)境最成熟，設(shè)施配套最完善的高檔商務(wù)辦公區(qū)。但是，天安數(shù)碼城的建立，創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一類高檔次寫(xiě)字樓的興建，帶動(dòng)該片區(qū)寫(xiě)字樓整體檔次的提高，也吸引了一些科技創(chuàng)業(yè)型公司的進(jìn)駐。當(dāng)今深圳市場(chǎng)上主要寫(xiě)字樓多為該時(shí)期開(kāi)始動(dòng)工興建，包括羅湖的嘉里中心、佳寧娜友誼廣場(chǎng)、地王大廈、發(fā)展銀行大廈、電子科技大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、聯(lián)合廣場(chǎng)等等。從2001年底開(kāi)始，深圳的寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇跡象，到了2002年，寫(xiě)字樓復(fù)蘇得到了全面印證，深南大道沿線矗立起眾多新寫(xiě)字樓項(xiàng)目。與中心區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目相似，該片區(qū)的部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度也十分快，大有搶占先機(jī)的勢(shì)頭?？蛻舳ㄎ坏募?xì)分創(chuàng)新：從近年公開(kāi)發(fā)售的寫(xiě)字樓看，為適合不同客戶的不同需求，擴(kuò)大客戶層面，開(kāi)發(fā)商一方面對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)分，一方面營(yíng)造更多有差異化的產(chǎn)品。從各種跡象也發(fā)現(xiàn)，整個(gè)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)慢慢復(fù)蘇，相信在未來(lái)兩年深圳市寫(xiě)字樓會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。而中心區(qū)的特區(qū)報(bào)業(yè)大廈，也主要以金融、證券與投資行業(yè)為主，兼有部分大型商貿(mào)公司。廣告影視設(shè)計(jì)在此三座寫(xiě)字樓的比例均超過(guò)一成，而在羅湖的地王大廈和嘉里中心所占比例還不到2%。從需求的金字塔結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓的需求群體最大，然而市場(chǎng)目前的需求表現(xiàn)卻并非如此。銷售價(jià)格：目前羅湖區(qū)及福田舊區(qū)所沒(méi)有新推出市場(chǎng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，銷售的均是90年代推出的寫(xiě)字樓剩余的貨尾單位。而寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域CBD中心區(qū)和車公廟片區(qū)，在未來(lái)的兩年內(nèi)預(yù)計(jì)將新增100多萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，新增供應(yīng)量之大，供應(yīng)如此密集，這對(duì)于目前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的深圳而言，必將使得本已供過(guò)于求的寫(xiě)字樓市場(chǎng)更加嚴(yán)峻，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將面臨一場(chǎng)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，在這場(chǎng)寫(xiě)字樓供求重新洗牌的競(jìng)爭(zhēng)中，樹(shù)立特色，搶占先機(jī)無(wú)疑非常的重要。,深南大道有東向西穿越其間，將中心區(qū)分為南、北兩片；其中。 北片區(qū)為行政文化中心，周邊為居住配套。：中心區(qū)在1990年實(shí)施“七通一平”的開(kāi)發(fā)，至98年道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)獾仁姓ㄔO(shè)基本完成，總計(jì)投入15億元。規(guī)劃配套設(shè)施一覽表序號(hào)類 別項(xiàng) 目規(guī)劃數(shù)量北區(qū)南區(qū)1教育幼托54小學(xué)21中學(xué)112醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)院10社區(qū)健康服務(wù)中心543文娛體育文化活動(dòng)站42老年人活動(dòng)站23體育活動(dòng)場(chǎng)地644行政管理居委會(huì)97社區(qū)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)205郵電郵電支局11郵電所236商業(yè)綜合市場(chǎng)237環(huán)境衛(wèi)生公共廁所64垃圾收集站458道路交通社會(huì)公共停車場(chǎng)所34公交樞紐站219電力變電站3310電信電話機(jī)樓11公交配套設(shè)施情況：中心區(qū)對(duì)外交通十分通暢，內(nèi)部交通也設(shè)置合理，為未來(lái)深圳市交通樞紐地帶。中心區(qū)交通便利，是深圳市未來(lái)的交通樞紐地帶。 有輿論將2003年定位為“寫(xiě)字樓年”，原因除了2003年將有多個(gè)寫(xiě)字樓面世，2002年推出的寫(xiě)字樓取得了驕人的銷售業(yè)績(jī)外，更重要的是深圳的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)品質(zhì)得到了全面的提升，新推出的項(xiàng)目，從建筑產(chǎn)品看，都有著十分明確的客戶定位，為客戶量身打造寫(xiě)字樓的產(chǎn)品細(xì)節(jié)；從技術(shù)含量來(lái)看，智能化、信息化成為常用的宣傳推廣方式；從形象與氣氛來(lái)看，著重營(yíng)造樓宇檔次與辦公環(huán)境，并著力突出生態(tài)環(huán)保與人性化；從營(yíng)銷手法上來(lái)看，各個(gè)項(xiàng)目更是不斷推陳出新，著實(shí)火了深圳的各項(xiàng)推廣媒體，推廣方式也十分豐富。中國(guó)成功獲得2008年的奧運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)、中國(guó)將正式加入世界貿(mào)易組織，還有中國(guó)政府近日宣布在五年內(nèi)對(duì)外資銀行實(shí)行國(guó)民待遇等等，眾多的利好顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步國(guó)際化，市場(chǎng)規(guī)則將與國(guó)際市場(chǎng)接軌，中國(guó)對(duì)外資的吸引力也逐步增強(qiáng)，更多的外資將進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。物業(yè)名稱：地王大廈名 稱地王大廈所屬區(qū)域羅湖區(qū)地理位置深南路北，寶安南路西等級(jí)評(píng)定甲級(jí)發(fā) 展 商香港建設(shè)（控股）有限公司（兼有其他小型發(fā)展商）建筑面積138075平方米代 理 商戴德梁行建筑層高建筑層數(shù)61入伙時(shí)間90年代中期使用年限50年出租率75%分割面積以大開(kāi)間單位為主過(guò)道寬敞度好過(guò)道采光度高 租金均價(jià)平均110元/M2/月知名度高付款方式四成首期,六成20年按揭銷售率70%車位價(jià)格車位租金640元/月停車場(chǎng)地下2層物業(yè)管理公司戴德梁行管 理 費(fèi)32元/ M2 .月 (含空調(diào)費(fèi))水平較高水 電 費(fèi)市價(jià)空 調(diào) 費(fèi)開(kāi)放時(shí)間7：0019：00電梯品牌日本三菱數(shù)量（單棟）40臺(tái)，其中貨梯2臺(tái)載重1000KG空調(diào)中央空調(diào)洗手間獨(dú)立洗手間保安系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、閉路監(jiān)控、電話系統(tǒng)電信電話到戶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)2002年開(kāi)通光纖通訊裝修狀況內(nèi)部裝修大堂：高度29米，地面和墻身大理石，造型天花公共走道：石膏板吊頂、地面和墻身大理石外立面裝修綠色玻璃幕墻及鋁質(zhì)嵌板內(nèi)部配套高級(jí)商場(chǎng)、工商銀行營(yíng)業(yè)部、肯德基等用餐點(diǎn)外部景觀南面深南大道街景；北面為荔枝公園，視野較開(kāi)闊周邊辦公環(huán)境周邊多個(gè)寫(xiě)字樓，辦公氣氛較好租戶性質(zhì)證券、金融、咨詢公司為主項(xiàng)目小結(jié) 臨深南大道，交通較方便 深圳最為高檔的寫(xiě)字樓，甲級(jí)寫(xiě)字樓的典范 是深圳市外資公司最多的寫(xiě)字樓，用戶的規(guī)模、知名度高 大堂氣派，29米的大堂層高，至今在深圳無(wú)寫(xiě)字樓可與之匹敵 管理服務(wù)到位，管理費(fèi)亦高昂物業(yè)名稱：嘉里中心名 稱嘉里中心所屬區(qū)域羅湖區(qū)國(guó)貿(mào)商圈地理位置嘉賓路南，人民南路西等級(jí)評(píng)定甲級(jí)發(fā) 展 商嘉里建設(shè)有限公司、深圳市鍵中實(shí)業(yè)發(fā)展公司建筑面積55951M2建筑層數(shù)635層入伙時(shí)間1998年使用年限50年代 理 商分割面積4060M260100 M2100200 M2200300 M2比例31．4%（144）25．3%（116）18．3%（84）25%（114）開(kāi)盤(pán)時(shí)間1997年銷售率60%均價(jià)（元/ M2）15590（98年）租金120出租率98%二手均價(jià)9000付款方式4成首期,6成10年按揭停車場(chǎng)車位車位租金500元/月物業(yè)管理嘉里建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理公司管 理 費(fèi)25元/ M2 .月空調(diào)中央空調(diào)空調(diào)費(fèi)洗手間公用洗手間電梯品牌進(jìn)口高速電梯數(shù)量（單棟）10載重（公斤）1350保安系統(tǒng)防盜報(bào)警,24小時(shí)電子巡更，閉路監(jiān)視，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬帶網(wǎng)，每戶設(shè)有專線高速上網(wǎng)端口消防系統(tǒng)紅外線火災(zāi)監(jiān)控,煙感報(bào)警,自動(dòng)噴淋通信系統(tǒng)裝修公共部分大堂、電梯廳及公共走道：地面鋪大理石、墻面貼花崗巖、天花吊頂外立面玻璃幕墻和金屬板項(xiàng)目小結(jié) 出租率高，為羅湖國(guó)貿(mào)商圈少有的高檔寫(xiě)字樓 實(shí)用率高,達(dá)75%,間隔極為方正實(shí)用 物業(yè)管理水平高，在細(xì)致處體現(xiàn)對(duì)客戶的周到服務(wù) 交通方便，但目前有塞車之苦 多個(gè)大型公司入駐 由嘉里建設(shè)開(kāi)發(fā)之物業(yè),實(shí)力雄厚,為香港公司所青睞物業(yè)名稱：發(fā)展銀行大廈名 稱發(fā)展銀行大廈所屬區(qū)域羅湖區(qū)地理位置深南大道南，地王斜對(duì)面等級(jí)評(píng)定甲級(jí)發(fā) 展 商深圳發(fā)展銀行建筑面積代 理 商建筑層高建筑層數(shù)34入伙時(shí)間90年代中期使用年限50年出租率100%分割面積較大面積（100平方米以上）分割過(guò)道寬敞度寬敞過(guò)道采光度人工采光租金均價(jià)110元/售價(jià)10000/m2 知名度較高付款方式首期4成，6成8年按揭銷售率車位價(jià)格車位租金地下600元/月停車場(chǎng)地下3層物業(yè)管理公司中海物管管 理 費(fèi)30元/ M2 .月(含空調(diào)費(fèi))水平高水 電 費(fèi)市價(jià)空 調(diào) 費(fèi)包在管理費(fèi)內(nèi)開(kāi)放時(shí)間8個(gè)月電梯品牌三菱數(shù)量（單棟）6臺(tái)，其中2臺(tái)消防電梯載重1000KG空調(diào)中央空調(diào)洗手間獨(dú)立洗手間保安系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、閉路監(jiān)控、電話系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬帶網(wǎng)裝修狀況內(nèi)部裝修電梯廳:大理石地面、墻面、吊頂公共走道：大理石地面、墻面、石膏板吊頂內(nèi)部：不同裝修外立面裝修大理石、玻璃幕墻、金屬板內(nèi)部配套頂層會(huì)所外部景觀深南大道街景；高層可觀荔枝公園園景周邊辦公環(huán)境周邊多個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓，辦公氣氛好租戶性質(zhì)證券、金融、咨詢公司為主項(xiàng)目小結(jié) 知名度高 建筑設(shè)計(jì)特別,獨(dú)有斜三角形玫瑰紅色外立面及空中花園,辦公氛圍怡人 地處蔡屋圍商務(wù)中心區(qū)，辦公環(huán)境好 多個(gè)大型公司入駐物業(yè)名稱：賽格廣場(chǎng)名 稱賽格廣場(chǎng)（1148層）所屬區(qū)域福田區(qū)華強(qiáng)北地理位置華強(qiáng)路東，深南中路北等級(jí)評(píng)定甲級(jí)發(fā) 展 商深圳市賽格集團(tuán)有限公司建筑面積169083M2建筑層數(shù)1448層（含3層避難層）入伙時(shí)間2001年上半年使用年限50年出租率35%分割面積138151M2205 M2租金水平70元/比例%%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2000年銷售率50%均價(jià)（元/ M2）11500付款方式一次性付款90折，一年內(nèi)付款92折，5成8年按揭98折停車場(chǎng)地下4層500個(gè)車位車位租金(露天)300元/月(室內(nèi))500元/月物業(yè)管理賽格物業(yè)管理公司管 理 費(fèi)13元/ M2 .月空調(diào)中央空調(diào)空調(diào)費(fèi)9元/㎡/月洗手間公用洗手間電梯品牌OTIS數(shù)量（單棟）16載重1350KG保安系統(tǒng)防盜報(bào)警，電子巡更，閉路監(jiān)視，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)賽格寬帶網(wǎng)，每戶設(shè)有專線高速上網(wǎng)端口消防系統(tǒng)美國(guó)EDWARDS智能探頭通信系統(tǒng)4套衛(wèi)星接收系統(tǒng)，無(wú)線通信中續(xù)系統(tǒng)裝修單位內(nèi)部毛坯房公共部分大堂、電梯廳及公共走道：地面鋪大理石、墻面貼花崗巖、天花吊頂外立面玻璃幕墻和金屬板周邊辦公環(huán)境華強(qiáng)北中心商務(wù)辦公區(qū)，附近有電子科技大廈，佳和大廈等寫(xiě)字樓項(xiàng)目小結(jié) 多種智能設(shè)備 無(wú)線通信中繼站解決了超高層建筑的無(wú)線信號(hào)問(wèn)題 辦公環(huán)境一流，地處深圳的商務(wù)中心地區(qū)—華強(qiáng)北 大廈用途多樣化，18層為電子市場(chǎng)，913層為餐飲美食，1448層為寫(xiě)字樓，4968層為酒店 鋼管結(jié)構(gòu)，各單位內(nèi)無(wú)柱。7） 一些小公司傾向于選擇100平方米以內(nèi)的小面積寫(xiě)字樓，而中小型企業(yè)則傾向于選擇200500平方米的較大面積的寫(xiě)字樓。從橫向比較來(lái)看，金融證券、投資顧問(wèn)在羅湖所占比例最大，將來(lái)有向福田區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)；電子行業(yè)在福田區(qū)發(fā)展較成熟，所占比重最大，廣告影視設(shè)計(jì)也較集中在福田區(qū)；南山得益于高新區(qū)的開(kāi)發(fā)，IT和科研開(kāi)發(fā)的比重明顯比羅湖、福田區(qū)高。這主要是天安科技園和泰然工業(yè)園區(qū)內(nèi)有大量的中小企業(yè)，隨著企業(yè)的發(fā)展需要從工業(yè)區(qū)內(nèi)搬出來(lái)，再加上這些寫(xiě)字樓大都是新型公寓式寫(xiě)字樓，各項(xiàng)素質(zhì)都適合這些企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的要求?？偨Y(jié)：可以說(shuō)，深圳現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的新寫(xiě)字樓已經(jīng)開(kāi)始了新一代寫(xiě)字樓的革命，逐步改變了深圳原有寫(xiě)字樓素質(zhì)差的局面，品質(zhì)有了根本性的提升。與深圳原有寫(xiě)字樓相比，近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，不論是純寫(xiě)字樓還是商務(wù)公寓式寫(xiě)字樓，其品質(zhì)都有了很大的提升，各個(gè)樓盤(pán)都力求創(chuàng)新。