【正文】 說明（無品牌及費用說明），僅從現(xiàn)有資料來看，配套可能在中檔以上。 ? 財富大廈 項目概況 ： 位臵：位于商務(wù)二區(qū)，電業(yè)西路西側(cè)； 規(guī)模：占 地 59000 ㎡，建筑面積 32444 ㎡，大廈共 23 層，地下為 3 層，地上為 20 層； 其它指標(biāo)：建筑密度 19%，綠化率 46%； 面積范圍： 100 ㎡ 200 ㎡之間，層高 米， LOFT 戶型層高 米； 定位：“專業(yè)的純寫字樓大廈”； 價格：浩華公司代理銷售，處于預(yù)熱階段，預(yù)計第三季度上市，價格未定，預(yù)計起價 6700 元左右； 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) :框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外墻：干掛花崗巖石材，聚苯板保溫 外窗：斷熱鋁合金型材，中空節(jié)能玻璃 設(shè)備設(shè)施 電梯 :八部芬蘭通力電梯 樓宇自動化系統(tǒng)：中央空調(diào)智能自控系統(tǒng)、國 際品牌風(fēng)冷熱泵冷水機組、標(biāo)準(zhǔn)戶型預(yù)留 4 個出風(fēng)口，單獨控制 新風(fēng)系統(tǒng)：每層設(shè)新風(fēng)組機，獨立供給 安防消防系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更、消防自動噴淋系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、消防廣播 辦公通訊自動化系統(tǒng)：六類綜合布線標(biāo)準(zhǔn)，每戶預(yù)留電話和數(shù)據(jù)點口，預(yù)留足夠容量電話和信息點位、配備千兆入樓，百兆到桌面，高速網(wǎng)絡(luò)接入設(shè)備，預(yù)留光纖和大對數(shù)電纜接入移動通訊設(shè)備增強系統(tǒng) 供電系統(tǒng)：雙回路供電 一卡通系統(tǒng)：停車場管理系統(tǒng)和 POS 消費系統(tǒng)實現(xiàn)一卡管理 裝修標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)部分 1. 地面 — 水泥地面 2. 墻面 — 刮膩子 3. 分戶門 — 高檔進戶門 4. 頂棚 — 提供多種吊頂裝修方案由客戶自由選擇 5. 寬帶、有線、電話三線入戶、預(yù)留接口 公共部分 1. 大堂 — 精裝修，高檔石材地面、墻面、吊頂 2. 電梯廳 — 精裝修，高檔石材地面、墻面、吊頂 3. 衛(wèi)生間 — 精裝修，配備高檔衛(wèi)生潔具 4. 公共過道 — 高檔石材地面，高檔乳膠漆墻面，吊頂 項目分析： 項目主入口設(shè)在電業(yè)西路，目前出入不便，商務(wù)區(qū)建成后交通狀況可能會有好轉(zhuǎn)。 總建筑規(guī)模較小，與區(qū)域內(nèi)其它項目相比不具有規(guī)模優(yōu)勢。 較早地推出市場，可以搶占先機，占領(lǐng)市場；但是建筑進程慢，預(yù)熱時間過長，可能會對銷售產(chǎn)生不利影響。 周邊道路還沒有完全建成，現(xiàn)階段 推廣使得交通問題突現(xiàn)。 從物業(yè)配套來看，過道、大堂裝修，室內(nèi)毛坯交付；項目屬中檔水平，與香港中路大部分項目相同。 與本案宗地相比，交通、景觀稍差，但商務(wù)氛圍及發(fā)展前景好于本案。 ? 萊鋼大廈 項目概況： 位臵：位于商務(wù)一區(qū)，南側(cè)緊挨數(shù)碼科技中心， 規(guī)模： 占地 畝，建筑面積 平方米 ， 370 個停車位，綠化率 30％。是一座 以 28 層五星級酒店為主，輔以 16 層高檔酒店式商務(wù)樓及相應(yīng)配套商業(yè)的綜合物業(yè)項目。 施工進度： 2020 年 3 月開工建設(shè)，計劃 2020 年底完工 。 ? 瀅海大廈 項目概況： 位臵：位于商務(wù) 二區(qū)， 青島奧運迎賓景觀大道 —— 李山東路 ， 南臨啤酒城，東臨嶗山區(qū)政府和青島國際會展中心，西臨頤中體育場，北臨青島汽車東站， 規(guī)模： 由青島瀅海臵業(yè)有限投資建設(shè)，為 22 層的 板式高屋大廈。 物業(yè)特征 ： 瀅海大廈外立面設(shè)計采用了富有現(xiàn)代感的玻璃幕墻和花崗巖飾面；外墻采用保溫材料，實現(xiàn)建筑節(jié)能；大廈為板式結(jié)構(gòu)，南北通透，一梯兩戶。房間采用大開間設(shè)計、內(nèi)部空間布局靈活度大。 除去商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的在售寫字樓項目外，海爾路附近現(xiàn)有其它的辦公樓基本都是商住一體，而且配套水平低，完全無法與在建項目競爭。 小結(jié)： ? 嶗山區(qū)土地開闊 ，環(huán)境資源豐富，開發(fā)成本低，有利于整體規(guī)劃的形成和開發(fā)。 ? 原有辦公寫字樓，配套水平低，入住企業(yè)以中小企業(yè)為主。 ? 目前海爾路辦公氛圍還沒有形成，人流、財流、信息流沒有匯到此。 ? 嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃明確，擬建項目起點高、規(guī)模大，至 07 年將有 70 萬㎡左右的寫字樓推出市場。 ? 嶗山商務(wù)區(qū)倡導(dǎo)的是總部經(jīng)濟，在建項目中大部分為大企業(yè)的自用辦公寫字樓，用大型企業(yè)來帶動商務(wù)區(qū)辦公氛圍的形成。 項目宗地所在區(qū)域－嶗山區(qū)目前還沒有形成很好商務(wù)辦公氛圍。寫字樓項目基本都在 07 年之后才能交付使用，商務(wù)氛圍形成需要一段時間。而本案還未動工 興建，從現(xiàn)在開始著手項目開發(fā)，最快也要二年時間才能投入使用。介時商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的辦公氛圍將會有所改變，對于本案運作一定會起到促進作用。 嶗山商務(wù)區(qū)的發(fā)展前景在一定程度上決定著本案的區(qū)域認可度。嶗山區(qū)作為新規(guī)劃的商務(wù)區(qū)，企業(yè)入住情況必然會受市南 CBD 影響。 二、市南 CBD 市南區(qū)是青島市高檔樓房以及高檔寫字樓最為集中的區(qū)域，目前已建成并投入使用的高檔寫字樓數(shù)量超過 50 家。 總建筑面積 500 萬平方米，各種檔次的樓宇齊全，滿足不同層次的現(xiàn)代辦公 和 商務(wù)活動需 求。 其中日租金在每平方米 7元以上的高檔寫字樓總面積為 300 萬 平方米左右；日租金為每平方米 5 元的中檔寫字樓總面積約為 150 萬平方米；中低檔寫字樓總面積約為 100 萬平方米。 2020 年，市南中央商務(wù)區(qū)新增樓宇企業(yè) 1300 家，總數(shù)達到 5800 多家， 同比增長 29%；新增樓宇稅收 億元，樓宇總稅收 億元，占區(qū)域總稅收的 44%，其中過億元、過 5000 萬元樓宇分別達到 4 座、 11座。新增寫字樓2 座，區(qū)內(nèi)投入使用寫字樓達到 97 座，面積 303 萬平方米。 市南 CBD 寫字樓分布圖 下面從這幾個方面對 CBD 內(nèi)的部分寫字樓項目進行分析： 租金 /售價 /物業(yè)費分析 項目 物業(yè)費（ 含電梯費） 售價（元 /㎡） 租價（元 /㎡〃天） 金光大廈 包含在租價中 華普大廈 12020 五礦大廈 8400 福泰廣場 南樓 8000 豐合廣場 包含在租金里 11000 黃金廣場 租金含 旺角大廈 13000 香島大廈 10200 琴島大廈 10000 福林大廈 8300 濱海花園 8500 金都花園 6700 國際金融中心 12020 數(shù)碼港 11000 中天恒大廈 華歐英德隆 13000 深業(yè)大廈 7500 港澳大廈 7000 銀河大廈 華仁國際大廈 12020 南向 北向 頤和國際 13000 無出租 總結(jié)： ? 在市南 CBD 內(nèi)的寫字樓項目均價最高達到了 13000 元 /㎡，每平 方米比同區(qū)域的住宅項目高出 30004000 元； ? 租金平均都在 元 /㎡〃天左右，租金最高的是國際金融中心，達到了 元 /㎡〃天； ? 寫字樓的物業(yè)管理費用明顯高于住宅，收費最