【正文】 說(shuō)明（無(wú)品牌及費(fèi)用說(shuō)明），僅從現(xiàn)有資料來(lái)看，配套可能在中檔以上。 ? 財(cái)富大廈 項(xiàng)目概況 ： 位臵：位于商務(wù)二區(qū)，電業(yè)西路西側(cè)； 規(guī)模：占 地 59000 ㎡，建筑面積 32444 ㎡，大廈共 23 層，地下為 3 層，地上為 20 層； 其它指標(biāo)：建筑密度 19%，綠化率 46%； 面積范圍： 100 ㎡ 200 ㎡之間，層高 米， LOFT 戶型層高 米； 定位：“專業(yè)的純寫(xiě)字樓大廈”； 價(jià)格：浩華公司代理銷售，處于預(yù)熱階段，預(yù)計(jì)第三季度上市，價(jià)格未定，預(yù)計(jì)起價(jià) 6700 元左右； 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) :框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外墻：干掛花崗巖石材，聚苯板保溫 外窗：斷熱鋁合金型材，中空節(jié)能玻璃 設(shè)備設(shè)施 電梯 :八部芬蘭通力電梯 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)：中央空調(diào)智能自控系統(tǒng)、國(guó) 際品牌風(fēng)冷熱泵冷水機(jī)組、標(biāo)準(zhǔn)戶型預(yù)留 4 個(gè)出風(fēng)口，單獨(dú)控制 新風(fēng)系統(tǒng)：每層設(shè)新風(fēng)組機(jī)，獨(dú)立供給 安防消防系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更、消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、消防廣播 辦公通訊自動(dòng)化系統(tǒng)：六類綜合布線標(biāo)準(zhǔn)，每戶預(yù)留電話和數(shù)據(jù)點(diǎn)口，預(yù)留足夠容量電話和信息點(diǎn)位、配備千兆入樓，百兆到桌面，高速網(wǎng)絡(luò)接入設(shè)備，預(yù)留光纖和大對(duì)數(shù)電纜接入移動(dòng)通訊設(shè)備增強(qiáng)系統(tǒng) 供電系統(tǒng)：雙回路供電 一卡通系統(tǒng)：停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)和 POS 消費(fèi)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)一卡管理 裝修標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)部分 1. 地面 — 水泥地面 2. 墻面 — 刮膩?zhàn)? 3. 分戶門(mén) — 高檔進(jìn)戶門(mén) 4. 頂棚 — 提供多種吊頂裝修方案由客戶自由選擇 5. 寬帶、有線、電話三線入戶、預(yù)留接口 公共部分 1. 大堂 — 精裝修，高檔石材地面、墻面、吊頂 2. 電梯廳 — 精裝修，高檔石材地面、墻面、吊頂 3. 衛(wèi)生間 — 精裝修，配備高檔衛(wèi)生潔具 4. 公共過(guò)道 — 高檔石材地面，高檔乳膠漆墻面，吊頂 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目主入口設(shè)在電業(yè)西路，目前出入不便，商務(wù)區(qū)建成后交通狀況可能會(huì)有好轉(zhuǎn)。 總建筑規(guī)模較小，與區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目相比不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 較早地推出市場(chǎng)，可以搶占先機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)；但是建筑進(jìn)程慢，預(yù)熱時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，可能會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生不利影響。 周邊道路還沒(méi)有完全建成，現(xiàn)階段 推廣使得交通問(wèn)題突現(xiàn)。 從物業(yè)配套來(lái)看，過(guò)道、大堂裝修，室內(nèi)毛坯交付；項(xiàng)目屬中檔水平，與香港中路大部分項(xiàng)目相同。 與本案宗地相比，交通、景觀稍差，但商務(wù)氛圍及發(fā)展前景好于本案。 ? 萊鋼大廈 項(xiàng)目概況： 位臵：位于商務(wù)一區(qū)，南側(cè)緊挨數(shù)碼科技中心， 規(guī)模： 占地 畝，建筑面積 平方米 ， 370 個(gè)停車(chē)位，綠化率 30％。是一座 以 28 層五星級(jí)酒店為主，輔以 16 層高檔酒店式商務(wù)樓及相應(yīng)配套商業(yè)的綜合物業(yè)項(xiàng)目。 施工進(jìn)度： 2020 年 3 月開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃 2020 年底完工 。 ? 瀅海大廈 項(xiàng)目概況： 位臵：位于商務(wù) 二區(qū)， 青島奧運(yùn)迎賓景觀大道 —— 李山東路 ， 南臨啤酒城，東臨嶗山區(qū)政府和青島國(guó)際會(huì)展中心，西臨頤中體育場(chǎng)，北臨青島汽車(chē)東站， 規(guī)模： 由青島瀅海臵業(yè)有限投資建設(shè)，為 22 層的 板式高屋大廈。 物業(yè)特征 ： 瀅海大廈外立面設(shè)計(jì)采用了富有現(xiàn)代感的玻璃幕墻和花崗巖飾面；外墻采用保溫材料，實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能；大廈為板式結(jié)構(gòu)，南北通透，一梯兩戶。房間采用大開(kāi)間設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間布局靈活度大。 除去商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目外，海爾路附近現(xiàn)有其它的辦公樓基本都是商住一體，而且配套水平低，完全無(wú)法與在建項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。 小結(jié)： ? 嶗山區(qū)土地開(kāi)闊 ，環(huán)境資源豐富，開(kāi)發(fā)成本低，有利于整體規(guī)劃的形成和開(kāi)發(fā)。 ? 原有辦公寫(xiě)字樓，配套水平低，入住企業(yè)以中小企業(yè)為主。 ? 目前海爾路辦公氛圍還沒(méi)有形成，人流、財(cái)流、信息流沒(méi)有匯到此。 ? 嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃明確，擬建項(xiàng)目起點(diǎn)高、規(guī)模大，至 07 年將有 70 萬(wàn)㎡左右的寫(xiě)字樓推出市場(chǎng)。 ? 嶗山商務(wù)區(qū)倡導(dǎo)的是總部經(jīng)濟(jì)，在建項(xiàng)目中大部分為大企業(yè)的自用辦公寫(xiě)字樓，用大型企業(yè)來(lái)帶動(dòng)商務(wù)區(qū)辦公氛圍的形成。 項(xiàng)目宗地所在區(qū)域－嶗山區(qū)目前還沒(méi)有形成很好商務(wù)辦公氛圍。寫(xiě)字樓項(xiàng)目基本都在 07 年之后才能交付使用，商務(wù)氛圍形成需要一段時(shí)間。而本案還未動(dòng)工 興建，從現(xiàn)在開(kāi)始著手項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，最快也要二年時(shí)間才能投入使用。介時(shí)商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的辦公氛圍將會(huì)有所改變，對(duì)于本案運(yùn)作一定會(huì)起到促進(jìn)作用。 嶗山商務(wù)區(qū)的發(fā)展前景在一定程度上決定著本案的區(qū)域認(rèn)可度。嶗山區(qū)作為新規(guī)劃的商務(wù)區(qū)，企業(yè)入住情況必然會(huì)受市南 CBD 影響。 二、市南 CBD 市南區(qū)是青島市高檔樓房以及高檔寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域，目前已建成并投入使用的高檔寫(xiě)字樓數(shù)量超過(guò) 50 家。 總建筑面積 500 萬(wàn)平方米，各種檔次的樓宇齊全，滿足不同層次的現(xiàn)代辦公 和 商務(wù)活動(dòng)需 求。 其中日租金在每平方米 7元以上的高檔寫(xiě)字樓總面積為 300 萬(wàn) 平方米左右；日租金為每平方米 5 元的中檔寫(xiě)字樓總面積約為 150 萬(wàn)平方米；中低檔寫(xiě)字樓總面積約為 100 萬(wàn)平方米。 2020 年，市南中央商務(wù)區(qū)新增樓宇企業(yè) 1300 家，總數(shù)達(dá)到 5800 多家， 同比增長(zhǎng) 29%；新增樓宇稅收 億元，樓宇總稅收 億元，占區(qū)域總稅收的 44%，其中過(guò)億元、過(guò) 5000 萬(wàn)元樓宇分別達(dá)到 4 座、 11座。新增寫(xiě)字樓2 座，區(qū)內(nèi)投入使用寫(xiě)字樓達(dá)到 97 座，面積 303 萬(wàn)平方米。 市南 CBD 寫(xiě)字樓分布圖 下面從這幾個(gè)方面對(duì) CBD 內(nèi)的部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行分析： 租金 /售價(jià) /物業(yè)費(fèi)分析 項(xiàng)目 物業(yè)費(fèi)（ 含電梯費(fèi)） 售價(jià)（元 /㎡） 租價(jià)（元 /㎡〃天） 金光大廈 包含在租價(jià)中 華普大廈 12020 五礦大廈 8400 福泰廣場(chǎng) 南樓 8000 豐合廣場(chǎng) 包含在租金里 11000 黃金廣場(chǎng) 租金含 旺角大廈 13000 香島大廈 10200 琴島大廈 10000 福林大廈 8300 濱海花園 8500 金都花園 6700 國(guó)際金融中心 12020 數(shù)碼港 11000 中天恒大廈 華歐英德隆 13000 深業(yè)大廈 7500 港澳大廈 7000 銀河大廈 華仁國(guó)際大廈 12020 南向 北向 頤和國(guó)際 13000 無(wú)出租 總結(jié)： ? 在市南 CBD 內(nèi)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目均價(jià)最高達(dá)到了 13000 元 /㎡，每平 方米比同區(qū)域的住宅項(xiàng)目高出 30004000 元； ? 租金平均都在 元 /㎡〃天左右，租金最高的是國(guó)際金融中心，達(dá)到了 元 /㎡〃天； ? 寫(xiě)字樓的物業(yè)管理費(fèi)用明顯高于住宅，收費(fèi)最