【正文】 金嶺工業(yè)區(qū)、玉皇嶺工業(yè)區(qū)、河套工業(yè)區(qū)、丹山工業(yè)區(qū)等八個(gè)工業(yè)園區(qū)，配套設(shè)施基本完善，實(shí)現(xiàn)了“五通一平”，有的甚至達(dá)到“七通一平”，具備了投資生產(chǎn)的條件。 區(qū)域內(nèi)膠洲鐵路、 308 國道、 204 國道、濟(jì)青高速公路、環(huán)膠洲灣高速公路和鎮(zhèn)村道路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，距國際機(jī)場 2KM， 3 距港 28KM，已形成陸、海、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。全鎮(zhèn) 80%的村實(shí)現(xiàn)了街道柏油化，很多的村莊達(dá)到了三季有花、四季常青的標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造出了幽雅整潔的生活環(huán)境。 （投資額 720 萬元 ） 4 白沙河地下水補(bǔ)給二期工程 :白沙河流亭鎮(zhèn)雙元路橋下游擋潮閘兩側(cè) 4 公里進(jìn)行地下截滲 ,截滲面積 12 萬平方米。 （投資額 500 萬元 ） 308 國道段拓寬改造工程 :改造 308 國道 公里，路面拓寬至 30 米，達(dá)到國家一級公路標(biāo)準(zhǔn)。 （投資額 415 萬元 ） 1 植物公園一期工程 :完成植物公園征地、拆遷，進(jìn) 5 行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。公路段負(fù)責(zé)道路硬化，鎮(zhèn)負(fù)責(zé)拆遷和青苗補(bǔ)償及路基建。 （投資額 2400 萬元 ） 1 城區(qū)道路建設(shè)工程 :城區(qū) 17 條新開工道路建設(shè)，總長度 17公里。 （投資額 580 萬元 ） 棘洪灘鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目 :改造中低產(chǎn)田 1 萬畝，新建小型水庫 2 座，修建排灌站 1 座，埋設(shè)管道 公里 ，整修機(jī)耕路 公里，開挖渠道 2 公里。 （投資額 2240 萬元 ） 貝類凈 化與質(zhì)檢中心 :占地 畝，建筑面積 16136平方米，年凈化貝類 2 萬噸。 （投資額 340 萬元 ） 惜福鎮(zhèn)供水工程 :建日供 水能力 5000立方米水廠 1座 ,鋪設(shè)供水管道 2 公里 ,工程量 萬立方米。（投資額 150 萬元 ） （三）社會(huì)事業(yè)（節(jié)選） 實(shí)驗(yàn)中學(xué)二期工程 :建實(shí)驗(yàn)樓 3500 平方米，建師生餐廳1200 平方米以及操場等。 （投資額 1300 萬元 ） 區(qū)人民醫(yī)院二期病房擴(kuò)建工程 :擴(kuò)建病房 7300 平方米，配套建設(shè)配電室、鍋爐房等。 （投資額 萬元 ） （四）第三產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工程 :完成德陽路小區(qū) 8 萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房主體建設(shè)。 （投資額 3700 萬元 ） 9 第二章 本項(xiàng)目周邊環(huán)境 一、市調(diào)概況 本項(xiàng)目位于區(qū)中心東部，為詳細(xì)了解本項(xiàng)目的周邊環(huán)境、交通、生活機(jī)能分布狀況及本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本次調(diào)研著重從以上兩方面入手，綜合分析了本項(xiàng)目目前所處環(huán)境及周邊項(xiàng)目的差異性，為集團(tuán)在本項(xiàng)目開發(fā)和規(guī)劃提供參考依據(jù)。由此預(yù)見，交通不便的現(xiàn)狀是本項(xiàng)目開發(fā)的不利因素之一。 二、 生活機(jī)能：本項(xiàng)目占地約 650 畝，總建筑面積預(yù)計(jì)超過 40 萬平方米，住戶 4000 戶以上，僅依靠區(qū)現(xiàn)狀是根本無法滿足要求基本條件。抽樣案例總體量 67 萬平方米，總戶數(shù) 1362 戶。 三、面積： 面積（ M2） 套數(shù) 占總戶數(shù)比 售出套數(shù) 銷售率 80 以下 16 套 % 16 套 100% 80100 486 套 % 421 套 % 100120 604 套 % 546 套 % 120150 140 套 % 98 套 70% 150200 80 套 % 56 套 70% 200 以上 36 套 % 28 套 % 100120 ㎡的面積為主力面積 ,但 80 ㎡以下的戶型卻達(dá)到 100%的銷售率 ,也說明小面積戶型具有一定的市場空間。而不斷提升的開發(fā)水平和客源短缺也使區(qū)域市場競爭絕對不是價(jià)格等低層次競爭。 上升的市場消費(fèi)要 求提供產(chǎn)品塑造機(jī)會(huì) 從目前地區(qū)精品個(gè)案：盈園廣場的銷售成功分析，其地段優(yōu)勢加上本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)，為區(qū)房產(chǎn)中均價(jià)最高個(gè)案（ 2500元 /平方米），而 95%的銷售率，證明了其產(chǎn)品的多方面的優(yōu)越性：如新穎的立面、相對先進(jìn)的推廣。 （附調(diào)查問 卷及分析） 24 第三部分 市場理解及對策 第一節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)將面臨的主要問題 一、 如何完善本項(xiàng)目居住環(huán)境的不足的最大問題 “人以巢為本，以群居而生”，對于一個(gè)居住社區(qū)而言，首先必須具備成熟的生活空間和相應(yīng)的配套設(shè)施。 4． 協(xié)調(diào)大型生活社區(qū)和市政規(guī)劃中功能區(qū)域劃分的矛盾。本項(xiàng)目極具體量規(guī)模，相應(yīng)的市場供應(yīng)量也大。 其次從市整個(gè)房產(chǎn)格局分析，現(xiàn)有住宅開發(fā)的大格 局已初步形成。 26 四、 如何塑造滿足并創(chuàng)造市場需求的產(chǎn)品，從而率先搶占市場。 約 600 多畝的占地面積，可謂“重磅炸彈”，其所涉及的投入成本，營運(yùn)資金都非?？捎^。 2． 雖然當(dāng)?shù)卣_始促進(jìn)住宅商品房市場，但由于區(qū)域內(nèi)占絕大多數(shù)的農(nóng)業(yè)人口和大量村莊集體建房以及經(jīng)濟(jì)適用房的存在，消費(fèi)觀念相對落伍。 七、 如何真正樹立市“知名品牌”的住宅社區(qū)，充分發(fā)展企業(yè)品牌經(jīng)營的大格局。 其次，品牌建立可以協(xié)助 消費(fèi)者進(jìn)行市場區(qū)隔，從而形成產(chǎn)品特有的市場定位形式。此點(diǎn)，“天泰”集團(tuán)經(jīng)營的相對成功。而 板塊開發(fā)已經(jīng)開始啟動(dòng)，但目前有效供應(yīng)量（即符合現(xiàn)代人居要求的新型住宅）的缺乏，使區(qū)域市場產(chǎn)生相對真空。項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃基本成形，現(xiàn)有條件有突破性進(jìn)展。 三 但隨著市內(nèi)外頂尖地產(chǎn)商的介入，差距將明顯縮小，現(xiàn)在，“盈園廣場”已經(jīng)初具此勢態(tài)。 2． 發(fā)展商在樓 盤包裝上也盡量涵蓋社區(qū)功能的多樣化和綜合性。 根據(jù)對區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，靠近區(qū)政府附近具有大量的發(fā)展商土地儲備，可見未來幾年內(nèi)市場上有足夠的上市量。如結(jié)合產(chǎn)品的競爭力、地塊投資經(jīng)營、企業(yè)品牌的塑造等，多方面的綜合運(yùn)籌，最終贏得市場。 本項(xiàng)目在地段上處于相對劣勢，又必須面對可能涌現(xiàn)的大量供應(yīng)量的競爭，勢必增加產(chǎn)品配套投入，由于必須強(qiáng)調(diào)“規(guī)模效應(yīng)”，在規(guī)劃上注重產(chǎn)品的獨(dú)特性，“造”市而入，以本區(qū)域客源為根本，逐步吸引外來客源。 32 策略二、 地塊炒作上市 針對區(qū)域中心眾多其他地產(chǎn)商的競爭態(tài)勢，“先聲奪人”運(yùn)用地產(chǎn)開發(fā)的多角度經(jīng)營思路、采取“先賣產(chǎn)品，提升產(chǎn)品附加值，再推動(dòng)地塊升值”的策略。 策略三、 用品牌支持推廣 事實(shí)證明、 隨著本地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的規(guī)范性發(fā)展，注重項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌的經(jīng)營，已將成為未來市場的有效利器。因此、在的企業(yè)形象推廣必須更加大力度。 其內(nèi)涵為： 1） 一期建筑形態(tài)為立面設(shè)計(jì)新穎簡潔的“聯(lián)體別墅”社區(qū)入市。 34 2． 特征表現(xiàn) 1） 社區(qū)形態(tài) A、 本項(xiàng)目全部為雙拼、三拼或四拼聯(lián)體別墅，適當(dāng)輔以具有商業(yè)功能的 2 層建筑類型。 E、 整體建筑風(fēng)格采用歐陸風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代語匯，避免兵營式排列，采用合圍或相對獨(dú)立區(qū)域合圍形式。