【正文】 2008年廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告市場(chǎng)開發(fā)部 2009年2月2日目 錄前 言 ……………………………………………………………… 2第一部分 政策分析 ………………………………………………… 4一、2008上半年宏觀政策分析二、近期宏觀調(diào)控政策分析三、廈門政策分析四、2009年宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)第二部分 一級(jí)土地市場(chǎng)分析……………………………………… 12一、2005年－2008年廈門商住土地招掛拍情況二、2008年土地市場(chǎng)狀況三、土地流拍讓地價(jià)重回理性四、土地成交分析五、拿地企業(yè)分析第三部分 商品房銷售情況分析 ………………………………… 15一、2004年－2008年廈門商品房銷售圖表二、2008年廈門商品房銷售情況三、2008年廈門商品房交易分析四、2008年廈門各區(qū)域交易分析五、營(yíng)銷方式分析第四部分 廈門島內(nèi)主要樓盤成交情況…………………………… 33一、島內(nèi)成交量較高的18個(gè)樓盤成交情況二、島內(nèi)關(guān)注樓盤銷售情況第五四部分 2009年走勢(shì)預(yù)測(cè) …………………………………… 38前 言回首2008年，毫無(wú)疑問(wèn)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多事之秋。降價(jià)、斷供、退房、交易萎靡、救市新政等字眼屢屢見諸報(bào)端?？陀^地講，這個(gè)冬天的確有點(diǎn)冷。受2007年以來(lái)一系列宏觀調(diào)控政策以及總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣的影響，2008年的廈門房市在經(jīng)歷數(shù)年的狂飆突進(jìn)后急轉(zhuǎn)直下——— 成交持續(xù)低迷、房?jī)r(jià)不斷探低、土地近半流拍、退房風(fēng)潮時(shí)起，市場(chǎng)信心更是陷入谷底。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年廈門全市新建商品房共成交14333套，總成交金額約148億元。相比2007年，總成交面積同比下跌47%，總成交金額同比下跌59%。其中，商品住宅成交8902套。住宅成交面積同比下跌65%，總成交金額同比下跌65%。相對(duì)于供需兩旺、火爆異常的2007年，廈門樓市在2008年遭遇了“滑鐵盧”式的大潰敗。綜觀全年商品住宅銷售走勢(shì)，基本上呈現(xiàn)出“靜”、“冷”、“轉(zhuǎn)”、“溫”四季特征。數(shù)據(jù)顯示，2008年廈門全年商品住宅銷量在5月和12月達(dá)到高峰，剛剛過(guò)去的12月成為去年月銷售冠軍。隨著島內(nèi)特價(jià)房的頻繁推出以及年底一些項(xiàng)目的開盤，全市銷量逐月攀升，在12月達(dá)到全年最高點(diǎn)。雖然年末在“新政”以及眾開發(fā)商此起彼伏的 “抄底價(jià)”集中火力的攻勢(shì)下，樓市交易出現(xiàn)了間歇式的強(qiáng)力反彈，帶來(lái)2008樓市寒冬的第一抹“暖陽(yáng)”，但成交量的“陰晴”不定、“降價(jià)風(fēng)”的持續(xù)蔓延，仍然無(wú)一不預(yù)示著交易雙方市場(chǎng)信心以及樓市短時(shí)“回暖”的未可預(yù)知性，“低壓”或仍將長(zhǎng)時(shí)間籠罩市場(chǎng)。今天的寒冬換個(gè)角度正是“進(jìn)補(bǔ)”的好時(shí)節(jié)。練好體質(zhì)，冷冬過(guò)后，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？八大關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞1：成交低迷冷清的房產(chǎn)交易大廳，折射全年交易之冷淡：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年廈門樓市商品房成交面積比2007年下跌47%，住宅成交面積同比下跌65%，樓市之冷可見一斑。關(guān)鍵詞2：持續(xù)觀望購(gòu)房者的觀望寫在臉上：面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的后市和持續(xù)下滑的房?jī)r(jià)，何時(shí)才能收復(fù)陷入低谷的入市信心？關(guān)鍵詞3：人氣冷清門可羅雀的售樓處不復(fù)往日人氣：低迷的樓市使得購(gòu)房人謹(jǐn)慎觀望，就連看房的人流都失去了走進(jìn)售樓處的動(dòng)力。關(guān)鍵詞4：土地流拍樓市低迷波及土地拍賣：2008年的廈門土地市場(chǎng)遭遇 “滑鐵盧”，近半掛牌出讓的地塊流拍，多數(shù)成交地塊也都是以底價(jià)成交，與去年的火爆不可同日而語(yǔ)。關(guān)鍵詞5：二手遇冷二手房交易量大幅下挫：往日人流如織的二手房門店變得無(wú)人問(wèn)津，走過(guò)路過(guò)就是懶得進(jìn)去。關(guān)鍵詞：救市由抑制到扶持，政策轉(zhuǎn)向助市場(chǎng)信心回升：下半年，從中央到地方，各種刺激購(gòu)房消費(fèi)的政策不斷出臺(tái)，購(gòu)房稅費(fèi)明顯降低，促進(jìn)市場(chǎng)信心回歸。關(guān)鍵詞6：成交回暖房產(chǎn)交易量日漸提升：進(jìn)入11月，在政策和降價(jià)刺激下，廈門樓市成交量回升顯著，到12月達(dá)到全年最高峰。關(guān)鍵詞7：房博會(huì)作為廈門樓市年度盛會(huì)，本報(bào)房博會(huì)重現(xiàn)昔日火爆人氣，充分說(shuō)明購(gòu)房需求仍很可觀，關(guān)鍵要看有沒(méi)有合適的平臺(tái)和項(xiàng)目。關(guān)鍵詞8：人氣回歸在新政和降價(jià)的雙重利好刺激下，久違的購(gòu)房熱情再度被點(diǎn)燃。第一部分 政策分析對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2008年可以說(shuō)是政策年，是中國(guó)樓市進(jìn)行深度調(diào)整的一年，政府從年初的打壓到年末救市政策的頻繁出臺(tái)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變——由控制轉(zhuǎn)為促進(jìn)。一、2008上半年宏觀政策分析（一）住房保障體系的建立與完善3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》。3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的70％以上。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》。6月開始至12月，銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展加強(qiáng)住房公積金管理專項(xiàng)治理工作的實(shí)施意見》。6月27日，國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日下達(dá)了20億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，支持新建廉租住房建設(shè)。 評(píng)：建立與完善住房保障體系成為政府調(diào)控的重中之重，甚至提高到政治高度來(lái)看待。（二）金融政策的調(diào)整與實(shí)施4月16日，央行決定從2008年4月25日起。5月12日，央行宣布自2008年５月20日起。6月7日，央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，％的歷史高位。評(píng)：2008上半年，宏觀調(diào)控逐步落實(shí)“貨幣從緊政策”，防止通脹。（三）2008上半年宏觀調(diào)控總結(jié)2008上半年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)是“防過(guò)熱、防通脹”。上半年央行連續(xù)加息，調(diào)整利息稅，提高存款準(zhǔn)備金率，表明政府“抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)”的決心。上半年出臺(tái)的政策見效很快。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，提高了開發(fā)商獲取銀行資金的門檻；頻繁加息提高了消費(fèi)者購(gòu)房門檻；對(duì)多次置業(yè)客戶加大限制力度，有效抑制了投資和投機(jī)行為。貨幣從緊政策，二套房貸政策的從嚴(yán)執(zhí)行，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)和不理性的投資行為受到極大抑制，商品房銷售速度放緩，消費(fèi)者購(gòu)房意愿下降，部分剛性置業(yè)需求后延，市場(chǎng)逐漸回歸理性的同時(shí)，觀望情緒也日益濃厚。二、近期宏觀調(diào)控政策分析（一）宏觀政策調(diào)控方向國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì) 放寬貨幣政策，改善投資環(huán)境，刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，主要表現(xiàn)為：降低存貸款利率、降低存款準(zhǔn)備金率、取消個(gè)人存款利息稅等。房地產(chǎn)領(lǐng)域 控制土地供應(yīng)，降低購(gòu)房門檻，放寬購(gòu)房限制，支持購(gòu)房，主要表現(xiàn)為：降低證券交易印花稅、單邊征收印花稅、2年二手房免征營(yíng)業(yè)稅、首購(gòu)90平米房契稅1%等（二）宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向，步入降息通道 宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向我國(guó)宏觀調(diào)控首要任務(wù)已由上半年的“防過(guò)熱、防通脹”調(diào)整為下半年的“一保一控”(保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、控制物價(jià)過(guò)快上漲)，再調(diào)整為當(dāng)前的“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速下滑”。 步入降息通道：央行百日內(nèi)5次降息9月16日10月9日10月30日11月27日12月23日（三）近期宏觀政策回顧12月23日 12月17日 政府出臺(tái)“國(guó)3條”刺激樓市，放松二套房貸12月3日 政府出臺(tái)“國(guó)9條”刺激經(jīng)濟(jì)11月27日 11月12日 國(guó)務(wù)院核準(zhǔn)審批2059億固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目11月5日 政府出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施，總投資達(dá)4萬(wàn)億元10月30日 央行兩月內(nèi)第3次降息 10月27日 暫免征收個(gè)人證券結(jié)算資金利息稅 10月24日 2萬(wàn)億鐵路投資擴(kuò)大內(nèi)需 10月23日 首套房契稅降至1%，首付款降至2成10月17日 國(guó)務(wù)院部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作：宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)轉(zhuǎn)為“保增長(zhǎng)”10月9日 央行雙率齊降，同時(shí)暫免征收存款利息稅 9月18日 單邊征收印花稅9月16日 （四）近期宏觀政策分析金融杠桿的調(diào)整與實(shí)施（1）9月16日起，央行下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率１個(gè)百分點(diǎn)。（2）10月15日起。（3）12月5日起，央行下調(diào)大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。（4）12月3日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)九條”，明確提出必須認(rèn)真實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)；并決定追加政策性銀行2008年度貸款規(guī)模1000億元。（5）12月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)三條”支持有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)融資貸款需求等。（6）12月25日起，此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，將釋放銀行資金2312億元。評(píng)：表明政府正在逐步落實(shí)適度寬松的貨幣政策，釋放銀行存量資金，支持房企合理貸款需求財(cái)政杠桿的調(diào)整與實(shí)施（1）首付比例10月27日起，居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為20%(原為30%)。（2）二套房貸12月17日，出臺(tái)“國(guó)三條”明確放寬