【正文】 2008年廈門市房地產(chǎn)市場報告市場開發(fā)部 2009年2月2日目 錄前 言 ……………………………………………………………… 2第一部分 政策分析 ………………………………………………… 4一、2008上半年宏觀政策分析二、近期宏觀調(diào)控政策分析三、廈門政策分析四、2009年宏觀市場預(yù)測第二部分 一級土地市場分析……………………………………… 12一、2005年－2008年廈門商住土地招掛拍情況二、2008年土地市場狀況三、土地流拍讓地價重回理性四、土地成交分析五、拿地企業(yè)分析第三部分 商品房銷售情況分析 ………………………………… 15一、2004年－2008年廈門商品房銷售圖表二、2008年廈門商品房銷售情況三、2008年廈門商品房交易分析四、2008年廈門各區(qū)域交易分析五、營銷方式分析第四部分 廈門島內(nèi)主要樓盤成交情況…………………………… 33一、島內(nèi)成交量較高的18個樓盤成交情況二、島內(nèi)關(guān)注樓盤銷售情況第五四部分 2009年走勢預(yù)測 …………………………………… 38前 言回首2008年，毫無疑問是中國房地產(chǎn)市場的多事之秋。降價、斷供、退房、交易萎靡、救市新政等字眼屢屢見諸報端。客觀地講，這個冬天的確有點冷。受2007年以來一系列宏觀調(diào)控政策以及總體經(jīng)濟形勢不景氣的影響，2008年的廈門房市在經(jīng)歷數(shù)年的狂飆突進后急轉(zhuǎn)直下——— 成交持續(xù)低迷、房價不斷探低、土地近半流拍、退房風潮時起，市場信心更是陷入谷底。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年廈門全市新建商品房共成交14333套，總成交金額約148億元。相比2007年，總成交面積同比下跌47%，總成交金額同比下跌59%。其中，商品住宅成交8902套。住宅成交面積同比下跌65%，總成交金額同比下跌65%。相對于供需兩旺、火爆異常的2007年，廈門樓市在2008年遭遇了“滑鐵盧”式的大潰敗。綜觀全年商品住宅銷售走勢，基本上呈現(xiàn)出“靜”、“冷”、“轉(zhuǎn)”、“溫”四季特征。數(shù)據(jù)顯示，2008年廈門全年商品住宅銷量在5月和12月達到高峰，剛剛過去的12月成為去年月銷售冠軍。隨著島內(nèi)特價房的頻繁推出以及年底一些項目的開盤，全市銷量逐月攀升，在12月達到全年最高點。雖然年末在“新政”以及眾開發(fā)商此起彼伏的 “抄底價”集中火力的攻勢下，樓市交易出現(xiàn)了間歇式的強力反彈，帶來2008樓市寒冬的第一抹“暖陽”，但成交量的“陰晴”不定、“降價風”的持續(xù)蔓延，仍然無一不預(yù)示著交易雙方市場信心以及樓市短時“回暖”的未可預(yù)知性，“低壓”或仍將長時間籠罩市場。今天的寒冬換個角度正是“進補”的好時節(jié)。練好體質(zhì)，冷冬過后，春天還會遠嗎？八大關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞1：成交低迷冷清的房產(chǎn)交易大廳，折射全年交易之冷淡：據(jù)統(tǒng)計，2008年廈門樓市商品房成交面積比2007年下跌47%，住宅成交面積同比下跌65%，樓市之冷可見一斑。關(guān)鍵詞2：持續(xù)觀望購房者的觀望寫在臉上：面對錯綜復(fù)雜的后市和持續(xù)下滑的房價，何時才能收復(fù)陷入低谷的入市信心？關(guān)鍵詞3：人氣冷清門可羅雀的售樓處不復(fù)往日人氣：低迷的樓市使得購房人謹慎觀望，就連看房的人流都失去了走進售樓處的動力。關(guān)鍵詞4：土地流拍樓市低迷波及土地拍賣：2008年的廈門土地市場遭遇 “滑鐵盧”，近半掛牌出讓的地塊流拍，多數(shù)成交地塊也都是以底價成交，與去年的火爆不可同日而語。關(guān)鍵詞5：二手遇冷二手房交易量大幅下挫：往日人流如織的二手房門店變得無人問津，走過路過就是懶得進去。關(guān)鍵詞：救市由抑制到扶持，政策轉(zhuǎn)向助市場信心回升：下半年，從中央到地方，各種刺激購房消費的政策不斷出臺，購房稅費明顯降低，促進市場信心回歸。關(guān)鍵詞6：成交回暖房產(chǎn)交易量日漸提升：進入11月，在政策和降價刺激下，廈門樓市成交量回升顯著，到12月達到全年最高峰。關(guān)鍵詞7：房博會作為廈門樓市年度盛會，本報房博會重現(xiàn)昔日火爆人氣，充分說明購房需求仍很可觀，關(guān)鍵要看有沒有合適的平臺和項目。關(guān)鍵詞8：人氣回歸在新政和降價的雙重利好刺激下，久違的購房熱情再度被點燃。第一部分 政策分析對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2008年可以說是政策年，是中國樓市進行深度調(diào)整的一年，政府從年初的打壓到年末救市政策的頻繁出臺，表明政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變——由控制轉(zhuǎn)為促進。一、2008上半年宏觀政策分析（一）住房保障體系的建立與完善3月3日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》。3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70％以上。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》。6月開始至12月，銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展加強住房公積金管理專項治理工作的實施意見》。6月27日，國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日下達了20億元中央補助投資計劃，支持新建廉租住房建設(shè)。 評：建立與完善住房保障體系成為政府調(diào)控的重中之重，甚至提高到政治高度來看待。（二）金融政策的調(diào)整與實施4月16日，央行決定從2008年4月25日起。5月12日，央行宣布自2008年５月20日起。6月7日，央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，％的歷史高位。評：2008上半年，宏觀調(diào)控逐步落實“貨幣從緊政策”，防止通脹。（三）2008上半年宏觀調(diào)控總結(jié)2008上半年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)是“防過熱、防通脹”。上半年央行連續(xù)加息，調(diào)整利息稅，提高存款準備金率，表明政府“抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心。上半年出臺的政策見效很快。上調(diào)存款準備金率，提高了開發(fā)商獲取銀行資金的門檻；頻繁加息提高了消費者購房門檻；對多次置業(yè)客戶加大限制力度，有效抑制了投資和投機行為。貨幣從緊政策，二套房貸政策的從嚴執(zhí)行，使得房地產(chǎn)市場中的投機和不理性的投資行為受到極大抑制，商品房銷售速度放緩，消費者購房意愿下降，部分剛性置業(yè)需求后延，市場逐漸回歸理性的同時，觀望情緒也日益濃厚。二、近期宏觀調(diào)控政策分析（一）宏觀政策調(diào)控方向國內(nèi)宏觀經(jīng)濟 放寬貨幣政策，改善投資環(huán)境，刺激消費，拉動內(nèi)需，主要表現(xiàn)為：降低存貸款利率、降低存款準備金率、取消個人存款利息稅等。房地產(chǎn)領(lǐng)域 控制土地供應(yīng)，降低購房門檻，放寬購房限制，支持購房，主要表現(xiàn)為：降低證券交易印花稅、單邊征收印花稅、2年二手房免征營業(yè)稅、首購90平米房契稅1%等（二）宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向，步入降息通道 宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向我國宏觀調(diào)控首要任務(wù)已由上半年的“防過熱、防通脹”調(diào)整為下半年的“一保一控”(保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、控制物價過快上漲)，再調(diào)整為當前的“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增速下滑”。 步入降息通道：央行百日內(nèi)5次降息9月16日10月9日10月30日11月27日12月23日（三）近期宏觀政策回顧12月23日 12月17日 政府出臺“國3條”刺激樓市，放松二套房貸12月3日 政府出臺“國9條”刺激經(jīng)濟11月27日 11月12日 國務(wù)院核準審批2059億固定資產(chǎn)投資項目11月5日 政府出臺擴大內(nèi)需十項措施，總投資達4萬億元10月30日 央行兩月內(nèi)第3次降息 10月27日 暫免征收個人證券結(jié)算資金利息稅 10月24日 2萬億鐵路投資擴大內(nèi)需 10月23日 首套房契稅降至1%，首付款降至2成10月17日 國務(wù)院部署第四季度經(jīng)濟工作：宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標轉(zhuǎn)為“保增長”10月9日 央行雙率齊降，同時暫免征收存款利息稅 9月18日 單邊征收印花稅9月16日 （四）近期宏觀政策分析金融杠桿的調(diào)整與實施（1）9月16日起，央行下調(diào)中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率１個百分點。（2）10月15日起。（3）12月5日起，央行下調(diào)大型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率2個百分點。（4）12月3日，國務(wù)院出臺“國九條”，明確提出必須認真實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長；并決定追加政策性銀行2008年度貸款規(guī)模1000億元。（5）12月17日，國務(wù)院出臺“國三條”支持有實力的房地產(chǎn)企業(yè)融資貸款需求等。（6）12月25日起，此次下調(diào)存款準備金率，將釋放銀行資金2312億元。評：表明政府正在逐步落實適度寬松的貨幣政策，釋放銀行存量資金，支持房企合理貸款需求財政杠桿的調(diào)整與實施（1）首付比例10月27日起，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為20%(原為30%)。（2）二套房貸12月17日，出臺“國三條”明確放寬