【正文】 廣州市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告作者：日期：廣東珠江三角洲房地產(chǎn)市場之一　　　　　　　　　　　　──廣州市房地產(chǎn)市場廣東省是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年全省國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)11,674億元，為國內(nèi)生產(chǎn)總值最高的省份，%。而以廣州為首的珠江三角洲地區(qū)則是其主要的動力來源，該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)成就在全國范圍內(nèi)可與以上海為首的長江三角洲地區(qū)相提并論，并各有千秋。在珠江三角洲地區(qū)，多年來新世界集團(tuán)有著相當(dāng)數(shù)額的投資，其中的房地產(chǎn)開發(fā)更是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，有必要對該區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況作一個(gè)較深入全面的了解。為此，本部將根據(jù)現(xiàn)時(shí)所收集到的各類資料，分期對珠江三角洲地區(qū)內(nèi)各主要城市的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，特別是房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行介紹及展望的未來前景，以供公司管理層與各位同事參考。一、 珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲地區(qū)是一個(gè)定義較模糊的概念，不同政府部門的出版物中對其范圍均有不同的界定。根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局2002年出版的統(tǒng)計(jì)年鑒，珠江三角洲地區(qū)是以廣州為龍頭，包括深圳、珠海、佛山、東莞、中山、江門、惠州、惠東、博羅、肇慶、高要、四會等14個(gè)市、縣的地區(qū)，2001年底人口約2,336萬。珠江三角洲地區(qū)毗鄰香港、澳門，區(qū)內(nèi)城市化程度很高，境內(nèi)有多個(gè)著名的城鎮(zhèn)。省會廣州市是區(qū)內(nèi)的中心城市，該城市的定位是建設(shè)國際化大都市，發(fā)展金融、貿(mào)易、科技、信息、商業(yè)、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)及交通、能源、電信等基礎(chǔ)工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。此外，深圳、珠海兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)揮著地區(qū)，乃至全國對外窗口的作用，在技術(shù)引進(jìn)、商品出口方面都起著示范性作用，并起到大機(jī)場、大港口的交通樞紐作用。近年來，區(qū)內(nèi)的中山、東莞、順德、南海四個(gè)中小城市也后來居上，被譽(yù)為廣東省“四小虎”，2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值都達(dá)到1,726億元，%。（一）　珠江三角洲地區(qū)概況自八十年代以來，廣東省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直走在全國的前列，根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2002年全省完成國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)11,674億元，%﹔全年完成出口總額1,184億美元，%﹔全社會固定資產(chǎn)投資3,944億元，%，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為1,117億元，%﹔全年城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)11,137元，按可比口徑計(jì)算，扣除物價(jià)影響的實(shí)際增長超過10%。眾所周知，珠江三角洲地區(qū)自八十年代實(shí)行改革開放以來，一直是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一，人民生活亦日益富庶，2001年區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為7,670億元，%﹔實(shí)際利用外資額為142億美元，%。區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，2001年底公路通車?yán)锍踢_(dá)29,792公里，%。各項(xiàng)指標(biāo)中，%的國內(nèi)生產(chǎn)總值、%的外貿(mào)出口量是由珠江三角洲地區(qū)完成的﹔同時(shí)，這里還聚集了廣東省主要的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)與眾多的科技人員。該地區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值從1995年的3,899億元增長到2001年的8,363億元，增幅達(dá)214%，外貿(mào)出口額由1995年的461億美元遞增至2001年的908億美元，增幅達(dá)197%，居民收入亦快速增長，是全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、人民生活最富裕的地區(qū)之一。（二） 珠江三角洲范圍的互動隨著香港與澳門的回歸，珠江三角洲地區(qū)與港澳兩地的交流與互動日漸頻繁，兩地政府均清楚地認(rèn)識到，加速與珠江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)融合，是未來經(jīng)濟(jì)得以保持持續(xù)發(fā)展的重要因素，因而紛紛加快與珠江三角洲地區(qū)合作的步伐。由于歷史的原因，港澳與珠江三角洲地區(qū)在經(jīng)濟(jì)功能方面有著各自不同的定位與優(yōu)勢，其中香港因其多年建構(gòu)起來的金融、航運(yùn)中心的實(shí)力，從而具有國際性城市的地位﹔澳門則以其豐富吸引的旅游項(xiàng)目，而受到各地游客的歡迎，進(jìn)而刺激了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展﹔而珠江三角洲地區(qū)則以其近年來蓬勃的經(jīng)濟(jì)、大陸重要的對外窗口和豐富的資源，成為中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地區(qū)之一?？偫ǘ裕馗饔兴L，在相互的融合與配合之下，相信可使該大珠江三角洲范圍保持昔日的輝煌，更創(chuàng)美好的明天。就大珠江三角洲范圍的現(xiàn)狀，有香港媒體的數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，其所包括香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、江門、中山、東莞、惠州、肇慶及順德等地，土地面積為5萬平方米，人口約3,800萬，2001年國民生產(chǎn)總值約為人民幣22,833億元，外貿(mào)出口金額達(dá)港幣15,190億元。與其它經(jīng)濟(jì)地區(qū)的實(shí)力對比則為：人口面積（平方公里）GDP（億美元）大珠江三角洲3,800萬 5萬 2,758長三角7,534萬 9萬 2,053中國內(nèi)地及香港960萬13,255歐盟25國 393萬94,386（）六月底，借著慶祝香港回歸六周年的紀(jì)念活動，中央政府與香港特區(qū)政府正式簽署了《內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排》，在有關(guān)安排當(dāng)中，中央政府放寬了多項(xiàng)對兩地經(jīng)貿(mào)服務(wù)的限制措施，包括關(guān)稅、服務(wù)貿(mào)易、貿(mào)易投資等，特別是在旅游合作方面，將允許廣東省境內(nèi)居民個(gè)人赴港旅游的措施，必將會對香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。相信隨著有關(guān)安排的落實(shí)，會更大地促進(jìn)香港與內(nèi)地，特別是珠江三角洲地區(qū)的經(jīng)貿(mào)合作，刺激兩地的經(jīng)濟(jì)的共同繁榮與發(fā)展。二、 廣州市概況珠江三角洲城市群乃以東岸的廣深（港）城市帶和西岸的廣珠（澳）城市帶作為區(qū)域發(fā)展的主軸，構(gòu)成一個(gè)“人”字形的發(fā)展構(gòu)架。廣州市正處于珠江三角洲兩條發(fā)展主軸的交匯點(diǎn)，同時(shí)還是區(qū)內(nèi)七條拓展軸的輻射源，在該地區(qū)中具有舉足輕重的作用。（一）　地理環(huán)境廣州市是廣東省的省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文教中心，地處廣東省的東南部，珠江三角洲的北緣，瀕臨南海，毗鄰港澳，是華南最大的水陸交通樞紐、進(jìn)出口岸，亦是中國南方最大的海濱城市，素有祖國的南大門之稱，更是海外華僑眾多的城市，有海外鄉(xiāng)親有135萬人，其中華僑、海外華人52萬人，港澳臺同胞83萬人。廣州市為珠江三角洲地區(qū)的龍頭城市，全市下轄10個(gè)區(qū)、2個(gè)市，總面積為7,，其中市轄10區(qū)的面積為3,﹔根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)顯示。廣州市下轄之各區(qū)市面積及人口狀況面積（平方公里）人口（萬人）東山區(qū) 荔灣區(qū) 越秀區(qū) 海珠區(qū) 天河區(qū) 芳村區(qū) 白云區(qū)1,黃埔區(qū) 番禺檢1,花都區(qū) 增城市1,從化市1,廣州市的地勢東北高、西南低，北和東北部是山區(qū)，中部是丘陵和臺地，南部是珠江三角洲沖積平原，植物種類達(dá)數(shù)千種，野生動物約210多種。，占全市土地面積的10%。（二） 　地區(qū)經(jīng)濟(jì)廣州市是中國自改革開放以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的城市之一，市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2002年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）3,002億元，%，增長速度快于北京（%）、上海（%）、天津（%）等多個(gè)特大型城市，亦是繼上海、北京之后第三個(gè)GDP超過3,000億元大關(guān)的城市﹔，按當(dāng)年國家的平均匯率計(jì)算，已突破5,000美元，在中國大城市中位居前列。廣州市人均GDP自1997年由3,000多美元水平，僅各用了三年和兩年的時(shí)間便分別突破了4,000美元和5,000美元。從國民經(jīng)濟(jì)三個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來看，廣州市2002年第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值達(dá)102億元，%，%﹔第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值達(dá)1,231億元，%，%﹔第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值達(dá)1,669億元，%，%，依然保持高速發(fā)展。在利用外資方面，廣州全年共簽訂外商投資合同1,177個(gè)，，%、%%﹔，%%。據(jù)報(bào)道，2002年廣州市計(jì)算機(jī)及手機(jī)的銷量，亦為全國第一。2002年廣州市的人民生活水平持續(xù)改善，全市職工平均工資為25,104元，%﹔城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13,380元，%，%﹔城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為10,671元，%，%，其中居住類支出更達(dá)981元，%﹔年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為3,133億元，%﹔，顯示市民的居住條件進(jìn)一步得到改善。1996~2002年廣州市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值億元1,4451,6461,8422,0572,3762,6853,002　第一產(chǎn)業(yè)億元818689939496102　第二產(chǎn)業(yè)億元6757668269391,0321,1371,231　第三產(chǎn)業(yè)億元6887949261,0251,2491,4531,669人均國內(nèi)生產(chǎn)總值元22,18324,89527,47430,26534,29238,00041,900利用外資簽定項(xiàng)目合同數(shù)個(gè)1,7933,0669861,0531,4451,0871,177合同外資金額億美元實(shí)際利用外資金額億美元職工年人均工資元11,81313,11814,31816,20219,09122,14125,104城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入元9,90510,44511,25612,01913,96714,69413,380城鄉(xiāng)居民儲蓄存款年末余額億元　1,2591,5401,8822,0352,2402,6003,133年末人均居住面積平方米年末實(shí)有住宅建筑面積萬平米7,3547,9528,713年末實(shí)有住宅居住面積萬平米4,1874,5154,934由于廣州市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市民生活水平的持續(xù)改善，使市民的消費(fèi)力不斷增長，從而為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)，提供更大的動力來源。（三） 　經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向?qū)τ趶V州市未來的整體發(fā)展方向，市政府有其明確的建設(shè)目標(biāo)。在《廣州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中指出，2001~2005年是廣州市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化最為關(guān)鍵的時(shí)期，在此期間，廣州將圍繞建設(shè)現(xiàn)代化中心城市總體戰(zhàn)略部署，完成各項(xiàng)指標(biāo)。其中主要的發(fā)展目標(biāo)包括：1. 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，到2005年，GDP達(dá)到4,880億元，年均增長12%左右﹔，年均增長10%（可比價(jià)）﹔：：﹔高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的25%﹔2. 國民經(jīng)濟(jì)和社會信息化水平邁上新臺階，構(gòu)筑“數(shù)字廣州”的基本框架，初步奠定廣州作為國際化區(qū)域性信息中心的基礎(chǔ)。2005年，信息產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過15%，因特網(wǎng)用戶人數(shù)超過2