【正文】 廣州房地產(chǎn)市場分析及全年策劃方案作者：日期：保利花園2022年全年策劃推廣案廣州置業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司目 錄一、廣州市場情況分析 ................................................4 ...................................................4 ...........................................4 .........................................7 .....................................9 ......................15 ..............................................17 ..........................................23 ........................................23 ................................26 ..............................................28二、項目分析（SWOT） ...............................................36 ......................................................36 ......................................................38 ................................................39 ................................................40三、零五年度推廣策略 ...............................................42 ..................................................42 ..............................................43 ..................................................44 ................................................44 ............................................46四、項目定位 .......................................................47 ................................................47 ......................................................50 ..........................................50 ..............................................51 ..................................................53 ............................................53 ............................................59五、各階段推廣計劃 .................................................60：35月推廣計劃 ......................................60 ..........................................60 ..............................................61 ..................................................62 ..................................................63 ........................................63 ..............................................66 ..............................................66：6— 8月推廣計劃 ......................................68 ..........................................68 ..............................................69 ..................................................69 ..................................................70 ........................................71 ..............................................72 ..............................................72：9— 10月推廣計劃 .....................................74 ..........................................74 ..............................................75 ..................................................75 手 法 ..................................................76 ........................................76 ..............................................77 ..............................................77：11— 12月推廣計劃 ....................................79 ..........................................79 ..............................................79 ..................................................80 ..................................................80 ........................................80 ..............................................81 ..............................................82階段推廣小結(jié) .....................................................84附錄 ...............................................................86一、廣州市場情況分析? 廣州經(jīng)濟增長迅速、健康發(fā)展2022年 111月 工 業(yè) 生 產(chǎn) 總 產(chǎn) 值 情 況01002003004005006000%5%10%15%20%25%30%35%40%工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 （ 單 位 ： 億 元 ） 同 比 增 長 率 （ 單 位 ： %） 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2022年廣州市經(jīng)濟發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值持續(xù)增長，1—11月每月的同比增長率都保持在12%以上，顯示廣州經(jīng)濟仍然向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。在這樣的經(jīng)濟形勢下，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因為房地產(chǎn)開發(fā)所需的原材料如：鋼材、水泥等，均需要依靠工業(yè)產(chǎn)業(yè)的供給，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)打下了穩(wěn)健的經(jīng)濟基礎(chǔ)。? 固定資產(chǎn)投資狀況分析2022年 111月 社 會 固 定 資 產(chǎn) 投 資 情 況0204060801001201400%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固 定 資 產(chǎn) 投 資 額 （ 單 位 ：億 元 ）124 100 130 128 117 119同 比 增 長 率 （ 單 位 ： %） 12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月廣州2022年上半年，固定資產(chǎn)投資迅速增長，為了防止經(jīng)濟過熱，國家實行宏觀經(jīng)濟措施，隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控作用的顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的良好勢頭。廣州1，%，比1。其中，全市基本建設(shè)投資增速回升，%，比1；億元，%。固定資產(chǎn)投資健康發(fā)展，政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，進一步完善城市建設(shè)，使廣州市的整體環(huán)境不斷改善，有利于招商引資以促進廣州市的經(jīng)濟發(fā)展。置業(yè)觀點： 基礎(chǔ)配套及房地產(chǎn)投資的增長必然推動整體經(jīng)濟發(fā)展? 居民收入及消費需求分析2022年 111月 社 會 消 費 情 況0501001502004%2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%社 會 消 費 品 零 售 總 額 （ 單位 ： 億 元 ）155 150 127 120 127 122 131 153 158 147同 比 增 長 率 （ 單 位 ： %） % % 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月社會消費品零售總額增速提高。111月累計，比上年同%；%，%。11月，%，增。1，比上年同期增長21.0%。社會消費品零售總額的增長，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù)上漲，購買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費提供厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。置業(yè)觀點： 經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入的增加、可支配收入的提升，必然導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的繼續(xù)增加，預(yù)計2022年的房地產(chǎn)市場繼續(xù)火熱。? 商品房成交持續(xù)活躍面積單位：萬平方米　金額單位：億元　 第一季度 同比增長 第二季度 同比增長 第三季度 同比增長全市批準預(yù)售商品房面積 % % %其中：八區(qū) % % %全市預(yù)售商品房成交登記面積 298 % % %其中：八區(qū) % % %全市預(yù)售商品房成交登記金額 % % %其中：八區(qū) % % %全市二手樓成交登記面積 % % %其中：八區(qū) % % %全市二手樓成交登記金額 % % %其中：八區(qū) % % %經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在較高的成交水平，最高接近300萬㎡，二手銷量不斷放大，二手市場已經(jīng)占整體市場接近40%。置業(yè)觀點： 經(jīng)濟因素帶動一二手樓市的快速興旺及發(fā)展，二手市場的發(fā)展必然加速一手項目的持續(xù)發(fā)展。2022年的廣州房地產(chǎn)市場依然看好。? 商品房成交價格上升商品房的成交均價比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，高層住宅均價升幅不大，第三季度十區(qū)%%。原八區(qū)多層住宅成交價今年以來同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季%，除了樓價穩(wěn)步回升因素外，也有部分價格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)，第三，%，另外，該區(qū)有部分別墅（第三季度約8900平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等）的成交價納入了多層住宅成交價統(tǒng)計，也在一定程度上拉高了多層住宅整體成交均價。圖 １ ： 廣 州 市 原 八 區(qū) 商 品 住 宅 成 交 均 價 走 勢30003500400045005000550060006500700075001/20032/20033/20034/20035/20036/20037/20038/20039/200310/200311/200312/20031/20042/20043/20044/20045/20046/20047/20048/20049/2004(人 民 幣 )元 /平 方 米高 層 住 宅多 層 住 宅政府政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)的來講，具有重大的指導(dǎo)意義，對房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的作用。政策法規(guī)的調(diào)整和完善，將更有利于房地產(chǎn)向更健康的方向發(fā)展。? 金融政策? 銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的出臺銀監(jiān)會于2022年9月2日再對房地產(chǎn)業(yè)開出全面慎貸令——《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》?！吨敢穬?nèi)容包括