房地產(chǎn)市場分析(2)(已修改)
2025-05-31 00:36 本頁面
【正文】 第四章 房地產(chǎn)市場分析 內(nèi)容提要 ? 一 房地產(chǎn)市場分析的思路和基本內(nèi)容 ? 二 宏觀經(jīng)濟(jì)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 ? 三 房地產(chǎn)市場總體趨勢分析 ? 四 房地產(chǎn)供求分析 ? 五 房地產(chǎn)項目市場分析 ? 案例 一、 房地產(chǎn)市場分析的思路 和基本內(nèi)容 ? （一）分析思路 ? 三個層次 ? 地區(qū)市場 （影響所有類型房地產(chǎn)市場行情的市場環(huán)境） ? 專業(yè)物業(yè)市場 （影響某類型房地產(chǎn)市場行情的市場環(huán)境） ? 項目物業(yè)市場 （針對某個開發(fā)項目或個案，是房地產(chǎn)市場分析的最終目標(biāo)） 地區(qū) 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 競爭 對手分析 消費者 分析 ? 兩個方面 – 分析供給與需求，分層次分析各種影響因素 ? 三個時段 – 過去、現(xiàn)在、未來 ? 五個影響因素 – 經(jīng)濟(jì) – 人口 – 區(qū)位環(huán)境條件 – 地點的自然條件 – 法律，人文心理 ? （二）基本內(nèi)容 ? 1 供給分析 ? 2 需求分析 ? 3 市場租售情況分析 ? 4 市場趨勢分析 ? 5市場競爭分析 二 宏觀經(jīng)濟(jì)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 ? （一）房地產(chǎn)業(yè)市場行情與地區(qū)經(jīng)濟(jì)周期的 關(guān)系 經(jīng)濟(jì)周期定義：經(jīng)濟(jì)活動的波動 房地產(chǎn)業(yè)的周期： ? 美國： 18年 ? 日本： 10年 ? 香港： 78年 ? 臺灣： 56年 ? 中國： 45年 ? （二）如何進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析 – 常規(guī)研究與專題研究結(jié)合 – 定期分析與不定期分析結(jié)合 ? 1 收集各種宏觀經(jīng)濟(jì)分析成果配合專業(yè)研究成果進(jìn)行有關(guān)的定期分析 – 總趨勢預(yù)測 – 政策分析 ? 2 進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析應(yīng)關(guān)注： ? 兩個視角： – 從時間連續(xù)性上分析 – 從時間的橫斷面上進(jìn)行分析 ? 內(nèi)容： – 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 – 國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策的動態(tài) – 專家的政策建議 – 重大事件的發(fā)展及其影響 ? 3 可借鑒的宏觀經(jīng)濟(jì)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析成果 – 專家分析成果 – 企業(yè)調(diào)查報告 – 景氣分析預(yù)測（房地產(chǎn)指數(shù)） 價格指數(shù) ：單一指標(biāo)指數(shù)。用于微觀分析 例如： 中房指數(shù) ，偉業(yè)指數(shù)，西安 40指數(shù)，中原城市指數(shù) 房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù) ：合成指標(biāo)，用于宏觀經(jīng)濟(jì)分析 例如： 國房指數(shù) ，中房預(yù)警指數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù) ? 4 基本數(shù)據(jù)的獲得 ? （ 1）統(tǒng)計數(shù)據(jù) ? （ 2） 調(diào)查數(shù)據(jù) ? （ 3）參考資料 ? 社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計指標(biāo)： 總量指標(biāo)： GDP、人口、進(jìn)出口； 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 水平指標(biāo)：職工平均工資，人均居住面積 動態(tài)指標(biāo)：零售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價格指數(shù)、通貨膨脹率等 注：分全國和地方兩個層面的宏觀經(jīng)濟(jì)。 ? 房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)： 投資；資金；開發(fā)量；銷售； 注：分全國和地方兩個層面 ? 5分析報告的內(nèi)容 (1)宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)運行總體狀況 (2)房地產(chǎn)市場總體分析 – 基本走勢分析 包括：總量指標(biāo)；結(jié)構(gòu)指標(biāo) – 政策法規(guī)動向及其影響（對價格，開發(fā)熱點分布，開發(fā)產(chǎn)品形式，政策的時間滯后） 三 房地產(chǎn)市場總體趨勢分析 ? （一）房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變動機(jī)制與房地產(chǎn)價格 ? 供求關(guān)系決定價格 ? 供求關(guān)系變化影響價格的變化 （二）市場行情波動的分析方法 ? 指數(shù)分析法 ? 價格指數(shù)的應(yīng)用： （ 判斷總體價格走勢；不同區(qū)位的物業(yè)的價格走勢） i=1， 2， …12 ititti YYCI,1,??? 景氣分析法 ? （ 1）房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的設(shè)置 ? 三種觀點 觀點一： ? 先行指標(biāo)：固定資產(chǎn)
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1