年度合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(已修改)
2025-08-13 21:06 本頁(yè)面
【正文】 21 / 212002安徽合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告目錄 一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展 合肥市房?jī)r(jià)一路走高 商品房總體上供小于求 合肥各區(qū)域房?jī)r(jià)現(xiàn)狀 規(guī)?；_發(fā)主導(dǎo)市場(chǎng) 賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng) 五大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 加大二手房監(jiān)管力度確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng) 二、合肥潛力購(gòu)房消費(fèi)者特征分析 購(gòu)房需求更旺，購(gòu)房群體更年輕?！ 〔煌挲g消費(fèi)者購(gòu)房意向分布 家庭年收入４萬(wàn)－６萬(wàn)元群體是市場(chǎng)需求主體 不同收入消費(fèi)者購(gòu)房意向分布 中高學(xué)歷群體成為購(gòu)房主力 三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展 四、直面2005合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。 通過(guò)宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域平衡 加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控?！ ⊥ㄟ^(guò)宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域平衡 三位聯(lián)動(dòng)，有力推動(dòng)城市舊城區(qū)改造的進(jìn)程 以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為先導(dǎo)，促進(jìn)多產(chǎn)業(yè)并進(jìn) 規(guī)劃引導(dǎo)，成片配套，通過(guò)市場(chǎng)配置經(jīng)濟(jì)杠桿作用，提高土地利用率 信貸:政策調(diào)整引導(dǎo)理智消費(fèi) 未來(lái)合肥樓盤的發(fā)展趨勢(shì)蚌埠住宅市場(chǎng)深度分析1.總體發(fā)展情況及特征，其中別墅及高檔公寓開發(fā)22330平方米。房地產(chǎn)發(fā)展逐步走向成熟，城區(qū)逐步向周邊擴(kuò)展，其中尤以東部的發(fā)展勢(shì)頭最猛。住宅市場(chǎng)快速發(fā)展，住宅需求和開發(fā)都呈穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭好。98年是蚌埠房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)從蚌埠1991年至2002年銷售給個(gè)人的住宅面積趨勢(shì)圖可以看出，蚌埠在1998年之前與98年以后銷售給個(gè)人的住宅面積出現(xiàn)了明顯的差距，說(shuō)明在1998年之前一直處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的分房階段，1998年房改制度出現(xiàn)效果，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。，但幅度較小據(jù)蚌埠的統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，蚌埠的房地產(chǎn)住宅開發(fā)量上升較為平緩，如上圖所示。蚌埠作為一個(gè)地級(jí)市，房地產(chǎn)年開發(fā)量?jī)H為100萬(wàn)平方米左右，而商品房實(shí)際銷售面積也僅不足五十萬(wàn)平方米。與同規(guī)模級(jí)別的其他相對(duì)發(fā)達(dá)城市相比，差距很大。在一定程度上說(shuō)明蚌埠的市場(chǎng)容量較小，對(duì)住宅的消化能力有限；這種市場(chǎng)狀況對(duì)鳳陽(yáng)新城的住宅開發(fā)而言，是一個(gè)考驗(yàn)。2000年住宅市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)如下表：項(xiàng)目全市（市區(qū)、懷遠(yuǎn)、五河、固鎮(zhèn)）市區(qū)（東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)、郊區(qū)）商品房實(shí)際銷售面積M2443937362752住宅M2388244327903商品房預(yù)售面積M27719274228住宅M26793065290商品房空置面積M24352227102住宅M22590810178商品房實(shí)際銷售額萬(wàn)元5834449241住宅萬(wàn)元4490640339根據(jù)《蚌埠市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)2003年19月份交易量信息》， 類別項(xiàng)目合計(jì)新建商品房存量房（二手房）住宅非住宅住宅非住宅宗數(shù)（戶）816312912192637161成交面積（萬(wàn)M2）成交金額（萬(wàn)元）753001380013200萬(wàn)M2，比新建住宅商品房高出5萬(wàn)多平方，可見蚌埠的二手房市場(chǎng)活躍。，帶動(dòng)一手市場(chǎng)蚌埠的舊城改造力度繼續(xù)加大，對(duì)棚戶區(qū)改造繼續(xù)加快，同時(shí)在2003年蚌埠的舊城改造全面鋪開，大面積的舊房拆遷，激活了二手房市場(chǎng)，并同時(shí)帶動(dòng)了一手市場(chǎng)的發(fā)展，為本案的住宅開發(fā)描繪了美好的藍(lán)圖。，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房的介入蚌埠市的大面積拆遷，一方面拉動(dòng)一手市場(chǎng)，另一方面使市民住房成了問(wèn)題，因此，政府通過(guò)政策干涉，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的介入，使得有望擴(kuò)容的消費(fèi)市場(chǎng)變化不明顯。蚌埠市行政區(qū)域分為四區(qū)三縣，但房地產(chǎn)發(fā)展則主要集中于東區(qū)和中區(qū)，西區(qū)和郊區(qū)占有比例較小。三大板塊構(gòu)成了蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本格局，并逐步形成了“以中區(qū)和東區(qū)為發(fā)展核心，向東繼續(xù)發(fā)展”的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。但由于各個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)基礎(chǔ)，城建發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平，消費(fèi)能力以及發(fā)展定位等方面各有差異，造成了各個(gè)板塊房地產(chǎn)發(fā)展水平參差不齊。樓盤檔次中低檔次中高檔盤均價(jià)（元/米2）1200170017003000、6000物業(yè)形態(tài)以多層為主、極少量的聯(lián)排別墅和小高層主力戶型二室二廳7595米三室二廳115175米2消費(fèi)群體較集中，主要以中高收入階層為主樓盤數(shù)量40個(gè)左右項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模較小，一般在50畝左右（1）蚌埠市住宅銷售價(jià)格走勢(shì)（1990年2002年）從蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展歷史看，在99年前后蚌埠的房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，1996年有明顯的起伏，而進(jìn)入21世紀(jì)后，住宅價(jià)格發(fā)展較為穩(wěn)定，緩步上升，主要原因是房地產(chǎn)在全國(guó)相對(duì)成熟，蚌埠的房地產(chǎn)發(fā)展也逐步進(jìn)入“狀態(tài)”。蚌埠市在安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位的變化也成為住宅價(jià)格變化的原因之一。1996年，隨著京九鐵路線的開通，使得臨近蚌埠的阜陽(yáng)市一躍成為安徽省又一個(gè)重要的鐵路樞紐城市，這樣，蚌埠不再是安徽省唯一的鐵路樞紐。安徽省的這種單一交通樞紐向多極的轉(zhuǎn)變，改變了蚌埠過(guò)去的交通條件方面的優(yōu)越地位，其經(jīng)濟(jì)也受到了很大的威脅，逐步走下坡路了，而房地產(chǎn)的價(jià)格似乎也同時(shí)受到了波擊，出現(xiàn)了波動(dòng)。（2）不同建筑類型房?jī)r(jià)研究：n多層與小高層平均差價(jià)500多元經(jīng)過(guò)細(xì)分，蚌埠市中心城區(qū)目前多層住宅均價(jià)為1700元/M2，而小高層的均價(jià)為2200元，每平方的差價(jià)在500多元。蚌埠市目前沒(méi)有高層住宅，以多層為主，在地價(jià)較高、居住較集中的中心地區(qū)有部分小高層。n別墅價(jià)格2000
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