【正文】 41 THANKS！ 。 從不同面積段產(chǎn)品的供求配比來看，產(chǎn)品去化的速率比較如下： 6070M2＞ 5060M2 ＞ 7080M2 ＞ 4050M2 ＞ 3040M2 快 慢 從不同面積段產(chǎn)品的成交均價(jià)來看 ： 6070M2＞ 5060M2 ＞ 7080M2 ＞ 8090M2 ＞ 4050M2 高 低 小戶型供求綜述 40 本案目標(biāo)客群競爭 —— 5070平方米產(chǎn)品客源為本案可爭奪客源 本案 目標(biāo)爭奪的客源之一 面積段 單價(jià) 總價(jià)段 比例 3040 / / 0% 4050 3438 1417w 0% 5060 6365 3238w 15% 6070 7069 4249w 65% 7080 6020 4248w 17% 8090 5616 4551w 3% 面積段 預(yù)計(jì)單價(jià) 總價(jià)段 3955 10000 4055w 周康板塊小戶型成交累計(jì)情況（ ） 50萬為目前一居室市場可接受的總價(jià)上限； 5070平方米作為市場主力去化產(chǎn)品，總價(jià)段在3249萬，與本案總價(jià)段接近，因此，該面積段客戶是本案未來力求爭奪的目標(biāo)客源之一。 ?而 3050平方米面積過小，功能性較差，滿足不了基本的自住居家的要求，因此市場價(jià)格也較低。 ?成交均價(jià)：成交均價(jià)最高的為 6070平方米的房源 ，達(dá)到 7069元 /平方米，由該面積段向兩側(cè)發(fā)展，成交均價(jià)也依次遞減，成交均價(jià)最低的為 3050平方米之間的戶型，該面積段戶型供應(yīng)量、成交量都很低。 ?從價(jià)格上看：新政前，小戶型成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，新政之后，供應(yīng)不足，成交受抑，成交均價(jià)受個(gè)案影響導(dǎo)致波動較大。 35 康橋景庭 75008500元 /M2 綠地東上海 11000元 /M2 菱翔苑 80009000元 /M2 中邦城市花園 960011000元 /M2 綠洲康城 11000元 /M2 天臺星城 8500 元 /M2 粵亮灣景苑 86009200元 /M2 周康區(qū)域在售主要樓盤產(chǎn)品特征 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 總建 M2 主力房型 主力面積 M2 產(chǎn)品特色 綠洲康城 多層 /小高層 100萬 三房 114140 常規(guī)住宅 中邦城市 小高層 40萬 三房 110143 多層電梯房 綠地東上海 小高層 35萬 二房 三房 90115 120140 含住宅、酒店辦 公和商業(yè)的綜合 性社區(qū) 康橋景庭 （圣鑫苑三期） 小高層 34萬 二房 99107 規(guī)劃好， 配套完善 菱翔苑 多層 /小高層 36萬 二房 96120 常規(guī)住宅 粵亮灣景苑 多層 /小層 13萬 二房 70100 花園住宅 天臺星城 多層小高層 二房 90118 多層電梯公寓房 ?板塊主要在售項(xiàng)目主要集中在周康老鎮(zhèn)，區(qū)域別墅、公寓、動遷房多種類型產(chǎn)品混雜，整體品質(zhì)不高 ； ?在售項(xiàng)目整體去化良好，截止 08年 8月，銷售率大多維持 %以上； ?在售主力房型為 90120M2兩房和 110140M2三房； ?主力價(jià)格為 800011000元 /M2，兩房主力總價(jià)段在 70132萬元之間；三房主力總價(jià)段在 90150萬元之間。 周康板塊 —— 價(jià)格低谷，承接三林、北蔡區(qū)域價(jià)格溢出客 均價(jià)： 16443元 /㎡ 累計(jì)成交面積： ㎡ 累計(jì)成交套數(shù)： 2113套 均格： 15204元 /㎡ 累計(jì)成交面積： ㎡ 累計(jì)成交套數(shù)： 340套 均格： 9304元 /㎡ 累計(jì)成交面積： ㎡ 累計(jì)成交套數(shù)： 1452套 價(jià)格溢出客 價(jià)格溢出客 34 0 7 . 1 0 8 . 8 周康板塊商品住宅供求走勢020220400006000080000100000120220140000020224000600080001000012022推案量 26485 5797 0 0 40248 88432 59180 40220 36637 3477 19977 63982 5058 5006 4457 8188 44681 248 9758 15610 成交量 31042 16663 47207 37212 71790 11731 92982 95060 68791 40101 35661 23739 17006 7148 18277 18862 44524 26561 14676 12615 成交均價(jià) 5648 5679 5815 6230 6276 6750 7011 7511 8241 8846 8606 8257 8029 8149 9105 9419 9427 10117 10386 8391 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808( 元 / ㎡ )( ㎡ )周康板塊市場供求 —— 剛性需求為主導(dǎo)，觀望下成交量仍大于供應(yīng)量 ?從供求上看： 08年 18月，板塊的商品住宅供求均明顯萎縮，但整體供求比仍為 1： ，需求大于供應(yīng)；可見，在整體觀望的市場下，周康板塊的剛性需求依然旺盛，月均成交 23100 M2。近兩年，隨著三林、北蔡板塊價(jià)格的迅速走高， 60007000元 /M2價(jià)差使得周康板塊成為價(jià)格溢出客的首選地之一。 中海瀛臺 徐匯長橋 8月 買房送車位 或者選擇直接折價(jià) 18萬 8月僅成交 5套 公寓 金地格林世界 嘉定南翔 8月初 受 7月 85億元增發(fā)方案未獲批準(zhǔn)的 “ 打擊 ” ，金地 奧運(yùn)開始一周僅成交 10套 房源 象嶼都城 松江九亭 ，搜房團(tuán)購價(jià) 8100元起，相當(dāng)折扣價(jià) 92折 本次開盤新推 308套房源，開盤一周成交僅 1套 ，去化率為 % 奧林匹克花園 松江九亭 總價(jià) 85萬起，平均 90萬左右，全裝修房，相當(dāng) 88折 扣 活動一周成交 62套 金誼河畔 浦東三林 , ,推出 10套 11210元 /平方面特價(jià)房，相當(dāng) 78折 活動一周成交 4套 萬科金色雅筑 浦東三林 易居會員在 7月折扣價(jià)格上再優(yōu)惠 10萬 /套，相當(dāng)最低 9折 優(yōu)惠 本次新推 40套房源，開盤一周成交 33套 ，% 金地灣流域 浦東三林 ，一次性付款優(yōu)惠 1%,辦搜房卡或會員卡享 1%,三天內(nèi)簽約優(yōu)惠 2萬或抵車位 4萬 ,幸運(yùn)抽獎優(yōu)惠 %，相當(dāng)優(yōu)惠最高可達(dá) 95折 本次開盤新推 366套房源，開盤一周成交 105套 ，去化率為 % 合生江灣 1號 楊浦新江灣 8月 特價(jià)房 16888元 /平方米，其他房源享三重禮 1） 97折 優(yōu)惠 2）裝修金 3）家電。辦理 vip卡需交納 2萬元定金，可抵充房款 活動一周僅成交 11套 房源 萬科四季花城 寶山西城 7月中旬 6月 7日開盤，萬客會會員折扣，首付 50%再優(yōu)惠 1%，婚房認(rèn)購簽約優(yōu)惠 1%， 相當(dāng)最多可享受 96折 活動一周僅成交 11套 萬科金色雅筑 浦東三林 7月中 新推出約 90平方米裝修房，直接降價(jià)，相當(dāng) 9折優(yōu)惠 活動一周內(nèi)成交 27套 房源 大華錦繡華城 浦東花木 北蔡 7月 下旬 之前報(bào)價(jià) /平米以上，優(yōu)惠期 9號樓 10樓以下最低折扣到 /平米，均價(jià) /平米左右， 最低 65折 的促銷活動 活動一周去化 19套 君御豪庭 靜安北塊 報(bào)價(jià) 41800~44000元 /平方米，但目前成交均價(jià)僅為 33575元 /平方米，相當(dāng)于 8折 本次新推 214