【正文】 由于單身公寓也屬于小戶型的范疇，其主要特點(diǎn) 是面積小但設(shè)計(jì)精巧，同時(shí)總價(jià)相。 南京市單身公寓分析 南京單身公寓供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長(zhǎng)和發(fā)展一般與這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系，南京作為一個(gè)地域性中心城市的作用越來越明顯，隨著南京經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，來南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長(zhǎng)，南京單身公寓市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭也越發(fā)的強(qiáng)勁。 投資功效 ? 投資者永遠(yuǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)有著不可或缺的重要因素，同時(shí)，在很大程度上也在支撐著房市的發(fā)展，受到前幾年的股市低迷的影響，很多人將持有的資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，高額的租金回報(bào)使這類客戶在購(gòu)房者中所占的比例有著逐步上升的趨勢(shì)。尤其南京市政府現(xiàn)在在大力的提倡向南方、浙江學(xué)習(xí)，搞私人創(chuàng)業(yè)，而這種公司對(duì)酒店式公寓需求十分旺盛，隨著南京城市影響力的不斷增強(qiáng)，這種需求旺盛的態(tài)勢(shì)將會(huì)不斷延續(xù)下去。所以他們一般會(huì)在日常辦公地旁二次臵業(yè)，做臨時(shí)居所。由于高強(qiáng)度的工作之余，他們對(duì)住宅的要求首先是便捷，其中包括交通便捷，商業(yè)便捷，以及休閑便捷。但隨著南京城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，這個(gè)階層無論從數(shù)量上還是質(zhì)量上都在快速的增長(zhǎng)，這也造成了城區(qū)酒店式公寓火爆的一個(gè)主要原因。 南京酒店式公寓需求特點(diǎn)分析 南京酒店式公寓的發(fā)展是伴隨著人們對(duì)小戶型認(rèn)識(shí)的不斷加深所成長(zhǎng)起來的，由于小戶型自身的特點(diǎn)對(duì)小戶型的裝飾裝潢提出了相當(dāng)高的要求，特別是諸多的小戶型標(biāo)間裝潢給鄰里日后生活帶來了很大的不便，在此因素的影響下，開發(fā)商紛紛推出了酒店式公寓的概念，并提出只要“提個(gè)包就可 以入住的”概念。 地塊年限市場(chǎng)敏感度極低 ? 從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用 的是商業(yè)用地，直接導(dǎo)致其使用年限受到限制，僅為 40年，這是部分購(gòu)房者在實(shí)際購(gòu)買中會(huì)考慮到的問題，但是從實(shí)際的銷售情況來看，不會(huì)成為太大的阻礙。 ? 一般情況下，普遍認(rèn)為城中酒店式公寓 的競(jìng)爭(zhēng)力在于它結(jié)合了區(qū)位及總價(jià)的一個(gè)綜合 優(yōu)勢(shì)，而如果價(jià)格的設(shè)定超出了區(qū)位的應(yīng)有價(jià)值就會(huì)造成性價(jià)比的降低，迫使客戶轉(zhuǎn)而選擇替代性產(chǎn)品。對(duì)于需要在城中購(gòu)房的年輕白領(lǐng)而言，時(shí)很好的過渡產(chǎn)品。所以其建筑形式主要是以單體高層建筑為主，其中亞東名座、君臨國(guó)際分別高達(dá) 24 層和 32 層。 核心區(qū)域，高層建筑 ? “酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞東名座、君臨國(guó)際都位于南京新街口CBD，主要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對(duì)居住區(qū)位有嚴(yán)格的要求，同時(shí)小戶型自身的高品質(zhì)使其對(duì)自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。 市場(chǎng)所占比例 微不足道 ? 從中國(guó)各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)中的一類，在相 當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，它會(huì)做為一個(gè)品種長(zhǎng)久存在。從南京目前所開發(fā)的小戶型項(xiàng)目中，就存在大量的此類產(chǎn)品，以亞東名座和君臨國(guó)際及目前已經(jīng)銷售完畢的金陵王府為代表，其火爆的銷售形式再次證明了這一點(diǎn)。 對(duì)于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)來說酒店式公寓還屬于起步階段。 四、南京小戶型市場(chǎng)分析 南京市酒店式公寓分析 南京酒店式公寓供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式 類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)。其次地緣優(yōu)勢(shì)十分明顯，在自身規(guī)模有限的情況下，創(chuàng)業(yè)型小公司對(duì)商業(yè)辦公氛圍、地緣方便性提出了很高的要求。同時(shí)小戶型自身的弊端也會(huì)逐步的在市場(chǎng)中反映出來，而高昂的價(jià)格已經(jīng)使得公寓型小戶型樓盤失去了它總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，使得購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)的普通住宅類型，這也是目前城中挑高小戶型銷售較前段時(shí)間銷售逐步放緩的主要原因。 城中小戶型從總體來看，銷售速度還是非常喜人的，但也有樓盤滯銷的局面，關(guān)鍵取決于開發(fā)商如何正確的引導(dǎo)消費(fèi)者，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空間。也就是說，即便中介公司把房子空在那里，業(yè)主每月也能從中介手上拿到 3500 元的租金收益。銷售已經(jīng)逐漸趨于穩(wěn)定，但城中稀缺黃金地段巨大的租賃市場(chǎng)使得需求潛力依然存在。 所有這些都是前段時(shí)間南京城中小戶型銷售市場(chǎng)最真實(shí)的反映。 ? 銷售狀況分析 南京豐 富路的 “ 朗詩(shī)熙園 ” 樓盤， 前段時(shí)間 推出的面積在 35— 48 平方米的單身公寓住房格外搶手，一期 98套房子上市當(dāng)天全部售罄，國(guó)慶節(jié)前推出的二期 140 套，僅 1天時(shí)間，就有 120 多套簽訂了購(gòu)買合同。究其主要原因，我們認(rèn)為首先這是由于地段優(yōu)勢(shì)決定的，其次城中小戶型市場(chǎng)巨大的市場(chǎng)需求也決定了其價(jià)格曲線的上揚(yáng)。而城中安靜的一些區(qū)域則采用了 挑高戶型設(shè)計(jì)，目前在售的“瑞鑫蘭庭”在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中充分的考慮到此點(diǎn)。更有甚者與開發(fā)商宣傳的承諾發(fā)生了嚴(yán)重的背離，造成在目前糾紛不斷，嚴(yán)重影響了開發(fā)商在消費(fèi)者心目中的印象。目前開發(fā)商已經(jīng)感覺 到不斷上漲的價(jià)格給銷售帶來了巨大的壓力，在其最近召開的房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)來看，打折活動(dòng)、特價(jià)房、以及各種促銷活動(dòng)不斷，以此可以吸引部分購(gòu)房者的目光。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 在近幾年內(nèi)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過不斷的發(fā)展，成熟。另外一個(gè)方面，強(qiáng)大商業(yè)支撐下的商務(wù)創(chuàng)業(yè)市場(chǎng)也是非常值得期待的，在南京各大商業(yè)板塊中，我們都可以看到小戶型的影子，從新街口“天空之都”到珠江路的“未來城”，再到湖南路馬臺(tái)街“世上空間”，中央門商圈的“城市先鋒”。但江寧其它板塊小戶型發(fā)展前景將依舊不是太明朗，這是由江寧各板塊自身發(fā)展特點(diǎn)所決定的，所以建議開發(fā)商在考慮此戶型時(shí)一定要考慮小戶型市 場(chǎng)特點(diǎn)，市場(chǎng)需求的特點(diǎn)。而大學(xué)城區(qū)域隨著銀行加息及國(guó)家暫停大學(xué)城的建設(shè)等等不利因素的傳來，給大學(xué)城區(qū)域 小戶型建設(shè)帶來極大的利空點(diǎn)，此區(qū)域小戶型銷售將陷入低谷，在“蘋果都市”銷售中，我們也可以隱約的見到了這股寒意。但隨著國(guó)家銀行利率的上調(diào)，使得購(gòu)房投資者的心理壓力陡增，龐大的二手房拋出量將在一定程度上會(huì)壓制目前新盤銷售的速度。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 從江寧目前小戶型市場(chǎng)價(jià)格來看，還處于較低的價(jià)位，首先 這是由于江寧整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)所決定的，生活配套設(shè)計(jì)嚴(yán)重不足這已經(jīng)成為影響江寧房地產(chǎn)發(fā)展最為關(guān)鍵的因素，而小戶型市場(chǎng)的成長(zhǎng)最上述要素有著非常關(guān)鍵的支撐要求，所以目前江寧小戶型市場(chǎng)主要是投資者購(gòu)買居多，從一方面來看，說明在目前國(guó)家缺少必要的投資手段的前提下，更多的投資眼光放到了房產(chǎn)，也說明部分投資者對(duì)江寧樓市特別是小戶型投資還是具有相當(dāng)大的信心，不過同時(shí)我們也應(yīng)該注意到在某些區(qū)域缺少必要租賃需求的市場(chǎng)面臨著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。 而東山鎮(zhèn)的萬新翠園小戶型產(chǎn)品的定位中，則完全脫離了市場(chǎng)。 但小戶型樓盤不是一把萬能鑰匙，更不是開發(fā)商糧庫(kù)倉(cāng)，蘋果都市產(chǎn)品設(shè)計(jì)雖然在設(shè)計(jì)上滿足了居住及投資雙重臵業(yè)需求，但從目前產(chǎn)品銷售來看，此小戶型定位是非常不成功的，首先蘋果都市周邊缺乏有效的租賃需求者，銷售人員一直宣稱的“巨大的大 學(xué)生需求市場(chǎng)”，但我們認(rèn)為由于周邊大學(xué)城集中的是更多的剛考上大學(xué)的新生，所以出來租房的可能性并不大。此區(qū)域大戶型樓盤銷售十分喜人，但對(duì)于小戶型 當(dāng)?shù)亟邮芏炔⒉桓?。而目前江寧工業(yè)園區(qū)已經(jīng)傳出眾多的國(guó)際研發(fā)機(jī)構(gòu)將于此設(shè)點(diǎn)，這將有力的促進(jìn)此地域小戶型樓市的發(fā)展。 開發(fā)區(qū)區(qū)域距離主城區(qū)有著 相當(dāng)遠(yuǎn)的距離，周邊的配套設(shè)施也非常不完善。 江寧小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價(jià)格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 盈家春天 江寧岔路口 60/50 8/1 40 3600 3 小區(qū)總規(guī)劃 1200戶，最后一期 250 戶（尚未開盤） 1～ 2 層為商業(yè)用房 蘋果都市 江寧天元東路 40 多平米， 2/14 24 3200 3 現(xiàn)推出的為青蘋果8～ 14 層，其 3～ 7層已經(jīng)銷售完，紅蘋果 3～ 6 層在售 1～ 2 層為商鋪 80 多平米躍層 ? 地理位臵分析 江寧房地產(chǎn)的發(fā)展板塊區(qū)域現(xiàn)象非常明顯，小戶型發(fā)展更是如此，前段時(shí)間東山鎮(zhèn)規(guī)劃的出爐，極大的刺激了岔路口樓市的發(fā)展，特別是岔路口地鐵南站的建立，京滬高速南京站及地鐵一號(hào)線南延均在岔路口設(shè)立站點(diǎn)，加上目前已經(jīng)規(guī)劃實(shí)施的寧蕪鐵路南京站點(diǎn)及南京汽車南站搬遷至岔路口，人流、物流的產(chǎn)生必將極大的推動(dòng)本地域財(cái)富資本的匯集度。可以預(yù)計(jì)此區(qū)域小戶型商務(wù)辦公市場(chǎng)潛力巨大。而在目前中央門商圈缺少大型企業(yè)支撐的情況下，中央門商圈商務(wù)市場(chǎng)將更多的以小戶型為物業(yè)類型的情況出現(xiàn)，最大程度上利用總價(jià)低的優(yōu)點(diǎn)，適應(yīng)的創(chuàng)業(yè)型人群辦公需求。在城市先鋒樓盤銷售中中央門商圈所支撐下的巨大的創(chuàng)業(yè)需求得到了有效的釋放。 而目前的小戶型在此板塊來說還屬于稀缺物，本區(qū)域第一個(gè)小戶型樓盤城市先鋒7000/9000 元 /平方米的價(jià)格在市場(chǎng)上所引起的火爆營(yíng)銷說明此地域小戶型巨大的市場(chǎng)潛力。同時(shí)我們?cè)诠谋倍址拷灰滓部梢钥吹竭@一點(diǎn)， 鼓樓以北的片區(qū)在一年的時(shí)間里，二手房?jī)r(jià)格快速上漲了近 1000 元 /平米。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 我們首先從目前鼓北板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來看，自 在今年的 7 月份 以來 ，黑龍江路一下冒出了 6 個(gè)高檔樓盤，并且新盤均價(jià)竟然把熱點(diǎn)河西甩開 1000 元 /平米。這也是目前商住兩用 的物業(yè)普遍都存在著的問題，但迫于銷售壓力，針對(duì)南京目前蕭條的辦公樓銷售市場(chǎng)，更多的開發(fā)商還是選擇了商住兩用的類型設(shè)計(jì)。 我們從 整個(gè)大廈格局分布設(shè)計(jì)來看，預(yù)計(jì) 660 多戶，平均下來 110 多戶共用一部電 梯，這將給業(yè)主造成很大的不便，對(duì)于商用辦公的業(yè)主來說，這將成為他們辦公環(huán)境中不利的因素。兩年前這里商品房的均價(jià)僅是 3100 元 /平方米，自從地鐵開建后，沒有均價(jià)低于 4500 元 /平方米的樓盤。 而從城北另外一個(gè)發(fā)展中心 —— 邁皋橋區(qū)域來看，這里無論是從交通配套角度，還是從生活設(shè)施，商業(yè)配套設(shè)施來說，相對(duì)周邊的其它區(qū)域而言，是有過之而無不及的，特別是賣皋橋地鐵站的設(shè)計(jì)已經(jīng)極大的拉近了與主城區(qū)的距離。中央門 商業(yè)圈、長(zhǎng)途汽車站、火車站均給該板塊帶來了更為完善的配套。周邊云集了南財(cái)、南郵、工業(yè)大學(xué)等 7 家名牌高校，還有十幾家科研院所，出版集團(tuán)，人文氣氛相當(dāng)濃厚。白領(lǐng)公寓 邁皋橋地鐵出口 正在規(guī)劃中 ? 地理位臵分析 城市先鋒所在的區(qū)域鼓北板塊是目前開盤熱點(diǎn)區(qū)域， 一直擁有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。但風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量，其南京地鐵的出現(xiàn)將有望改變這種格局，特別在地鐵出口附近，居住舒適型的小戶型將有著非常大的發(fā)展?jié)摿Γ瑥摹帮L(fēng)情國(guó)度”樓道口小戶型銷售來看，已經(jīng)驗(yàn)證了我們?cè)谏厦娴姆治觥? ? 前景預(yù)期分析 我們認(rèn)為從目前城南生活配套分布現(xiàn)狀來看，目前城南小戶型在門東板塊及中山南路板塊有著非常大的市場(chǎng)空間，但由于目前此上述板塊城市改造已經(jīng)在前幾年內(nèi)完成，而近期從城市拆遷辦了解到，目前此區(qū)域也沒有大規(guī)模的拆遷計(jì)劃，所以我們預(yù)計(jì)門東板塊及中山南路板塊如果出現(xiàn)小戶型樓盤，在價(jià) 格定位合理的情況下，樓盤銷售將會(huì)十分火爆。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 從目前“藍(lán)籌谷”前期公布的價(jià)格來看， 5500（精裝修）元 /平方米如果結(jié)合周邊樓盤售價(jià)﹝閱城國(guó)際 4800 元 /平 方米，翠島花城 4800 元 /平方米（一般戶型）﹞及南京小戶型售價(jià)來看，此價(jià)格系數(shù)適中，仍屬于合理范圍內(nèi)，但我們相信此定價(jià)已經(jīng)充分的考慮到了周邊的生活配套設(shè)施的缺乏性等先天性劣勢(shì)。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 從藍(lán)籌谷產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看，充分的注意到居住舒適度的考慮，每層居住四戶人家，并且多層配備電梯，精裝修的標(biāo)準(zhǔn)使得樓盤整體設(shè)計(jì)品質(zhì)有了非常大的提高。但從其地理位 臵來看，周邊生活配套嚴(yán)重不足，交通更無從談起，尚未形成規(guī)?；木幼…h(huán)境。樓盤銷售火爆在一定程度上說明在目前南京市場(chǎng)上價(jià)格仍然是吸引絕大多數(shù)消費(fèi)者的最關(guān)鍵因素。但從此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展而言，我們認(rèn)為城南樓盤性價(jià)比是最高的，特別是地鐵小行站及安德門站的設(shè)立將極大的縮小與主城區(qū)的距離，同時(shí)奧體南部與城南發(fā)展已經(jīng)融為一體，在奧體樓市的帶動(dòng)下，其生活配套設(shè)施也在逐步得到完善。 城南小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價(jià)格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 藍(lán)籌谷 共青團(tuán)廣場(chǎng)旁 50～ 60 6/6 4 5500（精裝修） 3 尚未開盤 1， 2 棟為辦公寫字樓 ? 地理位臵分析 南京城市居民形容城南有句古話：“好女不嫁城南郎”，雖然目前隨著城市 化進(jìn)程步伐的加快，目前經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的發(fā)展有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。韻動(dòng)匯目前的銷售情況及未來的走勢(shì)值得我們?nèi)リP(guān)注。而奧體板塊小戶型進(jìn)入銷售市場(chǎng)以來，特別是金馬酈城單身公寓也受到了消費(fèi)者一定的追捧。 ? 銷售狀況分析 就目前形式來看，人文環(huán)境、配套設(shè)施較為齊全的龍江、莫愁湖板塊受到了消費(fèi)者強(qiáng)有力的關(guān)注，小戶型銷售形式也較為火爆。但其多層物業(yè)設(shè)計(jì)，優(yōu)美的環(huán)境配套使得產(chǎn)品在目前南京小戶