【正文】 南京單身公寓供應(yīng)市場已經(jīng)由。但目前的關(guān)鍵在于能否發(fā)現(xiàn)項目市場價值，正確的進行客戶市場定位這才是成功的關(guān)鍵。而大量的需求必然導致其倍加推崇的現(xiàn)狀。由于單身公寓也屬于小戶型的范疇，其主要特點 是面積小但設(shè)計精巧，同時總價相對同項目的其他戶型存在比較大的差距。 南京市單身公寓分析 南京單身公寓供應(yīng)市場特點分析 單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長和發(fā)展一般與這個城市的經(jīng)濟有著密切的關(guān)系，南京作為一個地域性中心城市的作用越來越明顯，隨著南京經(jīng)濟的不斷發(fā)展，來南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長，南京單身公寓市場的發(fā)展勢頭也越發(fā)的強勁。 投資功效 ? 投資者永遠在房地產(chǎn)市場有著不可或缺的重要因素，同時，在很大程度上也在支撐著房市的發(fā)展，受到前幾年的股市低迷的影響，很多人將持有的資金投入到房地產(chǎn)市場，高額的租金回報使這類客戶在購房者中所占的比例有著逐步上升的趨勢。尤其南京市政府現(xiàn)在在大力的提倡向南方、浙江學習，搞私人創(chuàng)業(yè)，而這種公司對酒店式公寓需求十分旺盛，隨著南京城市影響力的不斷增強，這種需求旺盛的態(tài)勢將會不斷延續(xù)下去。所以他們一般會在日常辦公地旁二次臵業(yè)，做臨時居所。由于高強度的工作之余，他們對住宅的要求首先是便捷，其中包括交通便捷，商業(yè)便捷，以及休閑便捷。但隨著南京城市經(jīng)濟不斷發(fā)展，這個階層無論從數(shù)量上還是質(zhì)量上都在快速的增長，這也造成了城區(qū)酒店式公寓火爆的一個主要原因。 南京酒店式公寓需求特點分析 南京酒店式公寓的發(fā)展是伴隨著人們對小戶型認識的不斷加深所成長起來的，由于小戶型自身的特點對小戶型的裝飾裝潢提出了相當高的要求，特別是諸多的小戶型標間裝潢給鄰里日后生活帶來了很大的不便，在此因素的影響下，開發(fā)商紛紛推出了酒店式公寓的概念，并提出只要“提個包就可 以入住的”概念。 地塊年限市場敏感度極低 ? 從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用 的是商業(yè)用地，直接導致其使用年限受到限制，僅為 40 年，這是部分購房者在實際購買中會考慮到的問題，但是從實際的銷售情況來看，不會成為太大的阻礙。 ? 一般情況下，普遍認為城中酒店式公寓 的競爭力在于它結(jié)合了區(qū)位及總價的一個綜合 優(yōu)勢，而如果價格的設(shè)定超出了區(qū)位的應(yīng)有價值就會造成性價比的降低，迫使客戶轉(zhuǎn)而選擇替代性產(chǎn)品。對于需要在城中購房的年輕白領(lǐng)而言，時很好的過渡產(chǎn)品。所以其建筑形式主要是以單體高層建筑為主，其中亞東名座、君臨國際分別高達 24 層和 32 層。 核心區(qū)域，高層建筑 ? “酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞東名座、君臨國際都位于南京新街口CBD，主要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對居住區(qū)位有嚴格的要求，同時小戶型自身的高品質(zhì)使其對自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。 市場所占比例 微不足道 ? 從中國各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)中的一類，在相 當長的一段時間內(nèi)，它會做為一個品種長久存在。從南京目前所開發(fā)的小戶型項目中，就存在大量的此類產(chǎn)品，以亞東名座和君臨國際及目前已經(jīng)銷售完畢的金陵王府為代表，其火爆的銷售形式再次證明了這一點。 對于南京房地產(chǎn)市場來說酒店式公寓還屬于起步階段。 四、南京小戶型市場分析 南京市酒店式公寓分析 南京酒店式公寓供應(yīng)市場特點分析 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式 類似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)。其次地緣優(yōu)勢十分明顯，在自身規(guī)模有限的情況下，創(chuàng)業(yè)型小公司對商業(yè)辦公氛圍、地緣方便性提出了很高的要求。同時小戶型自身的弊端也會逐步的在市場中反映出來，而高昂的價格已經(jīng)使得公寓型小戶型樓盤失去了它總價低的優(yōu)勢，使得購房者將目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)的普通住宅類型，這也是目前城中挑高小戶型銷售較前段時間銷售逐步放緩的主要原因。 城中小戶型從總體來看，銷售速度還是非常喜人的，但也有樓盤滯銷的局面，關(guān)鍵取決于開發(fā)商如何正確的引導消費者，發(fā)現(xiàn)市場空間。也就是說，即便中介公司把房子空在那里，業(yè)主每月也能從中介手上拿到 3500 元的租金收益。銷售已經(jīng)逐漸趨于穩(wěn)定，但城中稀缺黃金地段巨大的租賃市場使得需求潛力依然存在。 所有這些都是前段時間南京城中小戶型銷售市場最真實的反映。 ? 銷售狀況分析 南京豐 富路的 “ 朗詩熙園 ” 樓盤， 前段時間 推出的面積在 35— 48 平方米的單身公寓住房格外搶手，一期 98 套房子上市當天全部售罄，國慶節(jié)前推出的二期 140 套，僅 1 天時間，就有 120 多套簽訂了購買合同。究其主要原因，我們認為首先這是由于地段優(yōu)勢決定的，其次城中小戶型市場巨大的市場需求也決定了其價格曲線的上揚。而城中安靜的一些區(qū)域則采用了 挑高戶型設(shè)計，目前在售的“瑞鑫蘭庭”在產(chǎn)品設(shè)計中充分的考慮到此點。更有甚者與開發(fā)商宣傳的承諾發(fā)生了嚴重的背離，造成在目前糾紛不斷，嚴重影響了開發(fā)商在消費者心目中的印象。目前開發(fā)商已經(jīng)感覺 到不斷上漲的價格給銷售帶來了巨大的壓力，在其最近召開的房展會現(xiàn)場來看，打折活動、特價房、以及各種促銷活動不斷，以此可以吸引部分購房者的目光。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 在近幾年內(nèi)，南京房地產(chǎn)市場經(jīng)過不斷的發(fā)展，成熟。另外一個方面，強大商業(yè)支撐下的商務(wù)創(chuàng)業(yè)市場也是非常值得期待的，在南京各大商業(yè)板塊中，我們都可以看到小戶型的影子，從新街口“天空之都”到珠江路的“未來城”，再到湖南路馬臺街“世上空間”，中央門商圈的“城市先鋒”。但江寧其它板塊小戶型發(fā)展前景將依舊不是太明朗，這是由江寧各板塊自身發(fā)展特點所決定的，所以建議開發(fā)商在考慮此戶型時一定要考慮小戶型市 場特點，市場需求的特點。而大學城區(qū)域隨著銀行加息及國家暫停大學城的建設(shè)等等不利因素的傳來，給大學城區(qū)域 小戶型建設(shè)帶來極大的利空點，此區(qū)域小戶型銷售將陷入低谷，在“蘋果都市”銷售中，我們也可以隱約的見到了這股寒意。但隨著國家銀行利率的上調(diào)，使得購房投資者的心理壓力陡增，龐大的二手房拋出量將在一定程度上會壓制目前新盤銷售的速度。 ? 價格系數(shù)分析 從江寧目前小戶型市場價格來看，還處于較低的價位，首先 這是由于江寧整個房地產(chǎn)市場大勢所決定的，生活配套設(shè)計嚴重不足這已經(jīng)成為影響江寧房地產(chǎn)發(fā)展最為關(guān)鍵的因素，而小戶型市場的成長最上述要素有著非常關(guān)鍵的支撐要求，所以目前江寧小戶型市場主要是投資者購買居多，從一方面來看，說明在目前國家缺少必要的投資手段的前提下，更多的投資眼光放到了房產(chǎn)，也說明部分投資者對江寧樓市特別是小戶型投資還是具有相當大的信心，不過同時我們也應(yīng)該注意到在某些區(qū)域缺少必要租賃需求的市場面臨著相當大的風險。 而東山鎮(zhèn)的萬新翠園小戶型產(chǎn)品的定位中，則完全脫離了市場。 但小戶型樓盤不是一把萬能鑰匙，更不是開發(fā)商糧庫倉，蘋果都市產(chǎn)品設(shè)計雖然在設(shè)計上滿足了居住及投資雙重臵業(yè)需求，但從目前產(chǎn)品銷售來看，此小戶型定位是非常不成功的，首先蘋果都市周邊缺乏有效的租賃需求者，銷售人員一直宣稱的“巨大的大 學生需求市場”，但我們認為由于周邊大學城集中的是更多的剛考上大學的新生，所以出來租房的可能性并不大。此區(qū)域大戶型樓盤銷售十分喜人，但對于小戶型 當?shù)亟邮芏炔⒉桓?。而目前江寧工業(yè)園區(qū)已經(jīng)傳出眾多的國際研發(fā)機構(gòu)將于此設(shè)點，這將有力的促進此地域小戶型樓市的發(fā)展。 開發(fā)區(qū)區(qū)域距離主城區(qū)有著 相當遠的距離，周邊的配套設(shè)施也非常不完善。 江寧小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 盈家春天 江寧岔路口 60/50 8/1 40 3600 3 小區(qū)總規(guī)劃 1200戶，最后一期 250 戶（尚未開盤） 1～ 2 層為商業(yè)用房 蘋果都市 江寧天元東路 40 多平米， 2/14 24 3200 3 現(xiàn)推出的為青蘋果8～ 14 層，其 3～ 7層已經(jīng)銷售完，紅蘋果 3～ 6 層在售 1～ 2 層為商鋪 80 多平米躍層 ? 地理位臵分析 江寧房地產(chǎn)的發(fā)展板塊區(qū)域現(xiàn)象非常明顯，小戶型發(fā)展更是如此，前段時間東山鎮(zhèn)規(guī)劃的出爐，極大的刺激了岔路口樓市的發(fā)展，特別是岔路口地鐵南站的建立，京滬高速南京站及地鐵一號線南延均在岔路口設(shè)立站點，加上目前已經(jīng)規(guī)劃實施的寧蕪鐵路南京站點及南京汽車南站搬遷至岔路口，人流、物流的產(chǎn)生必將極大的推動本地域財富資本的匯集度?？梢灶A計此區(qū)域小戶型商務(wù)辦公市場潛力巨大。而在目前中央門商圈缺少大型企業(yè)支撐的情況下，中央門商圈商務(wù)市場將更多的以小戶型為物業(yè)類型的情況出現(xiàn)，最大程度上利用總價低的優(yōu)點，適應(yīng)的創(chuàng)業(yè)型人群辦公需求。在城市先鋒樓盤銷售中中央門商圈所支撐下的巨大的創(chuàng)業(yè)需求得到了有效的釋放。 而目前的小戶型在此板塊來說還屬于稀缺物，本區(qū)域第一個小戶型樓盤城市先鋒7000/9000 元 /平方米的價格在市場上所引起的火爆營銷說明此地域小戶型巨大的市場潛力。同時我們在鼓北二手房交易也可以看到這一點， 鼓樓以北的片區(qū)在一年的時間里，二手房價格快速上漲了近 1000 元 /平米。 ? 價格系數(shù)分析 我們首先從目前鼓北板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，自 在今年的 7 月份 以來 ，黑龍江路一下冒出了 6 個高檔樓盤，并且新盤均價竟然把熱點河西甩開 1000 元 /平米。這也是目前商住兩用 的物業(yè)普遍都存在著的問題，但迫于銷售壓力，針對南京目前蕭條的辦公樓銷售市場，更多的開發(fā)商還是選擇了商住兩用的類型設(shè)計。 我們從 整個大廈格局分布設(shè)計來看，預計 660 多戶，平均下來 110 多戶共用一部電 梯，這將給業(yè)主造成很大的不便，對于商用辦公的業(yè)主來說，這將成為他們辦公環(huán)境中不利的因素。兩年前這里商品房的均價僅是 3100 元 /平方米，自從地鐵開建后，沒有均價低于 4500 元 /平方米的樓盤。 而從城北另外一個發(fā)展中心 —— 邁皋橋區(qū)域來看，這里無論是從交通配套角度，還是從生活設(shè)施，商業(yè)配套設(shè)施來說，相對周邊的其它區(qū)域而言，是有過之而無不及的，特別是賣皋橋地鐵站的設(shè)計已經(jīng)極大的拉近了與主城區(qū)的距離。中央門 商業(yè)圈、長途汽車站、火車站均給該板塊帶來了更為完善的配套。周邊云集了南財、南郵、工業(yè)大學等 7 家名牌高校，還有十幾家科研院所，出版集團，人文氣氛相當濃厚。白領(lǐng)公寓 邁皋橋地鐵出口 正在規(guī)劃中 ? 地理位臵分析 城市先鋒所在的區(qū)域鼓北板塊是目前開盤熱點區(qū)域， 一直擁有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。但風物長宜放眼量，其南京地鐵的出現(xiàn)將有望改變這種格局，特別在地鐵出口附近，居住舒適型的小戶型將有著非常大的發(fā)展?jié)摿?，從“風情國度”樓道口小戶型銷售來看，已經(jīng)驗證了我們在上面的分析。 ? 前景預期分析 我們認為從目前城南生活配套分布現(xiàn)狀來看，目前城南小戶型在門東板塊及中山南路板塊有著非常大的市場空間，但由于目前此上述板塊城市改造已經(jīng)在前幾年內(nèi)完成，而近期從城市拆遷辦了解到，目前此區(qū)域也沒有大規(guī)模的拆遷計劃，所以我們預計門東板塊及中山南路板塊如果出現(xiàn)小戶型樓盤，在價 格定位合理的情況下，樓盤銷售將會十分火爆。 ? 價格系數(shù)分析 從目前“藍籌谷”前期公布的價格來看， 5500（精裝修）元 /平方米如果結(jié)合周邊樓盤售價﹝閱城國際 4800 元 /平 方米，翠島花城 4800 元 /平方米（一般戶型）﹞及南京小戶型售價來看，此價格系數(shù)適中，仍屬于合理范圍內(nèi)，但我們相信此定價已經(jīng)充分的考慮到了周邊的生活配套設(shè)施的缺乏性等先天性劣勢。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 從藍籌谷產(chǎn)品設(shè)計來看，充分的注意到居住舒適度的考慮，每層居住四戶人家，并且多層配備電梯，精裝修的標準使得樓盤整體設(shè)計品質(zhì)有了非常大的提高。但從其地理位 臵來看，周邊生活配套嚴重不足，交通更無從談起，尚未形成規(guī)?；木幼…h(huán)境。樓盤銷售火爆在一定程度上說明在目前南京市場上價格仍然是吸引絕大多數(shù)消費者的最關(guān)鍵因素。但從此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展而言，我們認為城南樓盤性價比是最高的，特別是地鐵小行站及安德門站的設(shè)立將極大的縮小與主城區(qū)的距離，同時奧體南部與城南發(fā)展已經(jīng)融為一體，在奧體樓市的帶動下，其生活配套設(shè)施也在逐步得到完善。 城南小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 藍籌谷 共青團廣場旁 50～ 60 6/6 4 5500（精裝修） 3 尚未開盤 1， 2 棟為辦公寫字樓 ? 地理位臵分析 南京城市居民形容城南有句古話：“好女不嫁城南郎”，雖然目前隨著城市 化進程步伐的加快，目前經(jīng)濟、商業(yè)的發(fā)展有了長足的進步。韻動匯目前的銷售情況及未來的走勢值得我們?nèi)リP(guān)注。而奧體板塊小戶型進入銷售市場以來，特別是金馬酈城單身公寓也受到了消費者一定的追捧。 ? 銷售狀況分析 就目前形式來看，人文環(huán)境、配套設(shè)施較為齊全的龍江、莫愁湖板塊受到了消費者強有力的關(guān)注，小戶型銷售形式也較為