【正文】 洋房），開盤報價 /平米，最高優(yōu)惠 ，一周內(nèi)成交 105套，去化率 % 。 一周僅去化 1套 ，去化率為 % 麗景翠庭 寶山西城 開盤當(dāng)天 VIP會員簽約 99折 , 一周內(nèi)付清所有款項 可 再享受 1%優(yōu)惠 本次開盤推案 276套，開盤一周 去化 14套 ，去化率為 % 高橋新城 二期 浦東高橋 購房享受 9897折 活動一周內(nèi)成交 15套 房源 沿海麗水 馨庭 松江新橋 享 97折 的優(yōu)惠，均價約 19000元 /平米 活動一周僅成交 2套 海尚明城 . 福地苑 寶山西城 憑身份證和 3萬元定金獲 VIP卡，可享受 優(yōu)惠 本次開盤新推 318套，開盤一周內(nèi) 成交 88套 房源，去化率為 % 6月淡季營銷事件 30 7月淡季營銷事件 項目 區(qū)域 時間 促銷內(nèi)容 開盤一周效果評估 鼎鑫名流苑 浦東川沙 簽約 7天內(nèi)付清全部款項，享受 96折 優(yōu)惠；貸款方式享受 97折 優(yōu)惠 7月活動時間內(nèi)僅成交 14套 金地灣流域 浦東三林 開盤當(dāng)天 VIP會員簽約 99折 , 一周內(nèi)付清所有款項可 再享受1%優(yōu)惠 本次開盤新推 220套房源，開盤一周成交 69套 ，去化率為 % 金港花園 松江泗涇 當(dāng)天持購房優(yōu)惠券的購房客戶享 95折 優(yōu)惠；當(dāng)天同時推出6950元 /平方米的特價房 活動一周成交 12套 頤亭花 園 松將九亭 購房享受 9798折 活動一周內(nèi)僅成交了 11套 房源 祥和尊 邸 普陀長征 享 97折 的優(yōu)惠，均價約 19000元 /平 促銷一周內(nèi)無（ 0套 ）成交 保利家園 嘉定新城 三戶即可享團(tuán)購價， 最低 1%優(yōu)惠 本次開盤推案 286套，開盤一周成交 121套 ，% 合生城邦 閔行江川 紫竹 憑 vip卡享受 99折優(yōu)惠 。 39 ?這是因為一房產(chǎn)品主要針對市場經(jīng)濟(jì)能力較差的客群，這類客群他們臵業(yè)主要滿足自住居家的基本功能， 7080平方米的面積相對大了些，因此市場上該面積段價格相對比 6070低。 板塊產(chǎn)品供應(yīng)特點 —— 兩房三房成主導(dǎo)，主力總價 90130萬 36 類型 項目名稱 總建筑面積 M2 已推面積 M2 已推未售面積 M2 未推面積 M2 在售項目 印象春城 520220 0 0 520220 菱翔苑二、三期 163196 79883 7799 83313 南郊花園 6215 6215 2102 0 粵亮灣景苑 130000 32328 27114 97672 海富城市花園 510102 80747 9653 429355 龍威茗庭 52022 48332 1371 3668 中邦城市園 400000 218681 10036 181319 綠洲康城 1000000 139382 27672 860618 天臺星城 150000 85225 3659 64775 大富苑 23000 22752 3656 248 沈默花苑 202200 113600 17802 86400 小計 3154513 827145 110864 2327368 未推項目 康橋鎮(zhèn)電信園 1號地塊 157478 / 157478 康橋鎮(zhèn)電信園 2號地塊 145820 / 145820 康橋鎮(zhèn)電信園 3號地塊 144688 / 144688 南匯區(qū) 2022年 4號公告 2號地塊 23164 / 23164 南匯區(qū) 2022年 8號公告 3號地塊 165659 / 165659 小計 636809 636809 總計 3075041 板塊未來供應(yīng) —— 近 300萬方未來供應(yīng)將加劇區(qū)域市場競爭 37 板塊小戶型供求分析 —— 非主流型產(chǎn)品，新政之后供求萎縮明顯 0 7 . 1 0 8 . 8 周康板塊小戶型供求走勢0202240006000800010000120221400004000800012022供應(yīng)面積 11506 4525 6150 1619成交面積 336 830 2762 1392 3336 6843 7498 7370 3830 1071 1618 798 117 66 670 265 600 736 343 132 成交均價 4227 5216 5427 5802 6119 6093 6336 7021 7830 8868 6726 8228 10931 5049 9988 8020 9953 10323 6367 8278 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808(元/㎡)( ㎡ )?從供求看：小戶型作為板塊非主流產(chǎn)品，發(fā)展緩慢，但 07年 1月到 08年 8月，板塊新增 M2小戶型，成交 M2，前期存量尤其在 07年間得到大量去化；可以看出，區(qū)域小戶型的成交受益于良好的樓市環(huán)境和不斷上漲的樓市價格。 各板塊重點促銷樓盤：保利家園（嘉定新城） 保利家園 0 8 . 5 0 8 . 8 的成交表現(xiàn)0100200300400 05000100001500020220推案量（套數(shù)） 成交量（套數(shù)） 成交價格（元 / 平米）7月開盤，三戶即可享受團(tuán)購最低 1%優(yōu)惠，開盤當(dāng)月去化 % 27 銷售評估 ? 08年 5月新推 126套聯(lián)排別墅，開盤報價高達(dá) /平米， 而存量小高層公寓價格 /平方米，整體成交緩慢。 12 樓市對策與方法 13 在過往各個周期得出的營銷經(jīng)驗 —— 復(fù)蘇期注重價格上升預(yù)期的推高 復(fù)蘇期 階段 價格 95年 99年 05年 ? 復(fù)蘇期營銷特征 ? 客戶表現(xiàn)： 投資者率先入市，自用者入續(xù)入市 ? 價格表現(xiàn)： 價格穩(wěn)步上升，逐漸塑造新的價格預(yù)期 ? 發(fā)展商表現(xiàn) ：信心穩(wěn)步提升，即求銷量，也求價格 ? 政府表現(xiàn) ：采取較溫和的政策，維護(hù)市場穩(wěn)定 ? 周期延續(xù)時間 ：在三個周期中維持時間最長 營銷手段 措施內(nèi)涵 推案：邊爆邊銷 小推量，快步走，促成消費者對商品緊俏的預(yù)期 價格提升：低開高走 強(qiáng)調(diào)價格上升趨勢，配合邊爆邊銷，促成消費者價格預(yù)期 形象：樹立價格上升標(biāo)桿 將項目價格上升到區(qū)域標(biāo)桿水平，促成更廣范圍的消費者涌入 消費者導(dǎo)入：外部擠壓內(nèi)部 將一些外部區(qū)域客戶導(dǎo)入，從而使不認(rèn)可項目較高價格的區(qū)域客戶就范 橫向價格差：平價入市或高價入市 采取市場比較策略定價，追求利潤最大化 橫向比較的體驗策略 體驗營銷的重點是營造相對競爭品的體驗效果優(yōu)勢 投資品的塑造 提供較理想的價格預(yù)期和回報率 14 在過往各個周期得出的營銷經(jīng)驗 —— 高漲期營銷重點是風(fēng)險控制 高漲期 階段 價格 95年 99年 05年 營銷手段 措施內(nèi)涵 推案：密集推案 較大推量，快步走，趁市場吸納力最強(qiáng)時降低庫存 價格提升：升幅應(yīng)注意市場承受力 即使強(qiáng)調(diào)價格上升趨勢，也不宜大幅提價，除非市場測試效果過于熱情 形象：熱點區(qū)域的形象 在樓市高點，供小于求的熱點區(qū)域是更高價格預(yù)期的保障 消費者導(dǎo)入：更高端消費者進(jìn)入 隨著總價上升，客戶構(gòu)成開始變化，需要引入總價承受能力更高的群體 推廣：主題鮮明，塑造生活 隨著價格的上升，應(yīng)當(dāng)塑造更多價值點，用生活方式來模糊偏高的價格 體驗營銷：營造生活體驗 產(chǎn)品力隨著體驗營銷傳達(dá)，可以使高價格被高價值淡化 ? 高漲期營銷特征 ? 客戶表現(xiàn)： 投資者與自用者大量入市 ? 價格表現(xiàn)： 價格急速上升 ? 發(fā)展