【導(dǎo)讀】腿肈薂薈膈膀蒞羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅蟻袈芄蒈薇袇蒆芀羅袇膆薆袁袆羋荿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿羃膂薃袈芄蒞螄莇薁蝕羈膆莄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇芁袃肄芀蕆蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀莈莆螞腿肈薂薈膈膀蒞羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅蟻袈芄蒈薇袇蒆芀羅袇膆薆袁袆羋荿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿羃膂薃袈芄蒞螄莇薁蝕羈膆莄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇芁袃肄芀蕆蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀莈莆螞腿肈薂薈膈膀蒞羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅蟻袈芄蒈薇袇蒆芀羅袇膆薆袁袆羋荿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿羃膂薃袈芄蒞螄莇薁蝕羈膆莄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅

　　

【正文】 的波動頻率為 10 年，香港的波動頻率為 78 年。 但從其發(fā)展過程看，也直接與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相關(guān)聯(lián)。當(dāng)前，房地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)軌時期 :一是從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變 。二是從單純的消費型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資和消費雙重功能的產(chǎn)品；三是主要靠政府調(diào)控轉(zhuǎn)向依靠市場和自身調(diào)節(jié)；四是由單一 投資主體向投資主體多元化方向發(fā)展。 當(dāng)前，我國經(jīng)濟增長已經(jīng)進入新一輪上升期，投資穩(wěn)步增長，消費結(jié)構(gòu)保持升級勢頭，從 2020 年開始，我國 GDP 增長率已經(jīng)穩(wěn)步在 8%以上，在我國經(jīng)濟增長勢頭強勁的帶動下，房地產(chǎn)市場擺脫了之前徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長態(tài)勢， 2020 和2020 年房地產(chǎn)更是達到高峰，顯現(xiàn)整體過熱特點。 以房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。 1992 年到 1993 年是房地產(chǎn)投資的高峰時期， 1994 年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資是呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢， 1998 年房地產(chǎn)逐步走 向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升。從 1999年到 2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成投資 億元，年均完成 億元。我國房地產(chǎn)的投資從 1999 年到 2020 年期間增長了近 10 倍，尤其是 2020 年以后，中國房地產(chǎn)資額與增長速度的描述可以從下表得到。 1999— 2020 年中國房地產(chǎn)投資及增長數(shù) 年份 投資額（億元） 投資增長 1999 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒和中國證券網(wǎng) 可以發(fā)現(xiàn)， 2020— 2020 年期間，中國房地產(chǎn)投資的增長速度幾乎都在 20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中國的 國民生產(chǎn)總值的增長。據(jù)統(tǒng)計，受調(diào)控政策影響， 2020 年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 10927億元，同比增長 %，增幅比上年同期相比回落 X 個百分點，與上年四季度相比加快 個百分點，保持平穩(wěn)增長。其中，辦公樓投資增長最快，共完成投資 518億元，同比增長 %；其次是商業(yè)營業(yè)用房，同比增長%；商品住宅投資增長最慢，完成投資 7443 億元，同比增長 %。長期供應(yīng)方面， 2020 年一季度中，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 7859 萬平方米，同比下降 %， 2降幅比 12 月份擴大 個百分點；土地成交價款 1555 億元，增長 %，增速回落 。完成土地開發(fā)面積 17880 萬平方米，同比增長 %，增速回落 個百分點?？偟膩碚f，我國房地產(chǎn)的開發(fā)在近年里，經(jīng)歷了一個高速增長的時期。 由于房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的作用及國家宏觀經(jīng)濟條件對房地產(chǎn)投資的限制認(rèn)識房地產(chǎn)的未來表現(xiàn)對房地產(chǎn)投資有十分重要的作用，對我國房地產(chǎn)投資者決策提供宏觀的殘開。 經(jīng)濟的高速增長必然要求并帶動房地產(chǎn)業(yè)的高速增長； 有效需求旺盛； 城市化進程不斷加快，住宅建設(shè)是持續(xù)發(fā)展 的基礎(chǔ)； 外商房地產(chǎn)投資持續(xù)增加，房地產(chǎn)品質(zhì)不斷提高； 房地產(chǎn)企業(yè)重組加快，競爭力提高； 金融業(yè)、保險業(yè)逐漸國際化，房地產(chǎn)金融環(huán)境改善； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和轎車加個降低，城市居民獲得更多實在感； 政府職能轉(zhuǎn)換，市場環(huán)境更為完善。 總之，我國房地產(chǎn)業(yè)有前些年打下的基礎(chǔ)，有多項政策的鋪墊；上有中央“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費環(huán)境，保障人們安居樂業(yè)”的決心，下有百姓改善住房條件的強烈愿望和買房即換購住房的積極性。我國加入WTO，給房地 產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展機遇?？梢灶A(yù)計，房地產(chǎn)市場會持續(xù)發(fā)展。 但是也應(yīng)該看到，雖然近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢，但目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的“過熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問題，有些區(qū)塊泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，房地產(chǎn)業(yè)存在潛在的、較嚴(yán)重的風(fēng)險。 當(dāng)前我國房地產(chǎn)出現(xiàn)投資持續(xù)超高增長、消費持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高等“五高”病癥，并據(jù)此得出結(jié)論，目前中國房地產(chǎn)存在區(qū)域性過熱現(xiàn)象。這些區(qū)塊的房地 產(chǎn)投資風(fēng)險已經(jīng)現(xiàn)象出來了。在一些區(qū)域房地產(chǎn)泡沫所造成的消極作用也逐漸顯現(xiàn)。首先，住房消費增長過快占用了過多的消費購買力，從而抑制其他消費需求；其次，住房消費增長過度波動，會增加處于調(diào)整期的我國經(jīng)濟的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產(chǎn)泡沫破裂將造成連鎖反應(yīng)，使投資者和消費者信心受到巨大沖擊；最后，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹可能會對金融系統(tǒng)和經(jīng)濟造成沖擊 ??10 。這些過熱現(xiàn)象一般具有以下特征： XI （ 1）投資高，投資的持續(xù)超高增長，且呈現(xiàn)逐年過快的趨勢； （ 2）銷售額高，商品房 銷售已連續(xù) 3年增幅達到 30%左右，房地產(chǎn)投資與消費已出現(xiàn)過熱現(xiàn)象； （ 3）房價高，不僅房價高，而且房價年增長率達到兩位數(shù)以上； （ 4）投資比重高，房地產(chǎn)投資所占比重超過 25%以上； （ 5）房價收入高，房價收入比明顯偏高，全國的平均水平約為 ，居民的年收入以房價比僅為 1： 。 自 20 世紀(jì) 80 年代以來，由泡沫經(jīng)濟引發(fā)的經(jīng)濟危機、金融危機已成為人們心頭揮之不去的夢魔。綜觀世界各國泡沫經(jīng)濟、金融危機的經(jīng)驗，我們可以發(fā)現(xiàn)：股票和房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟的主要載體，經(jīng)濟過熱是泡沫經(jīng)濟產(chǎn) 生的溫床，而銀行信貸非理性擴張對泡沫經(jīng)濟具有推波助瀾的作用。房地產(chǎn)之所以能成為泡沫的載體，這主要是由它的資產(chǎn)物理特征、經(jīng)濟特征和市場環(huán)境決定，突出表現(xiàn)為： （ 1）資源稀缺、供給彈性小； （ 2）信號不對稱 （ 3）逆選擇和道德風(fēng)險 （ 4）政府干預(yù)失誤 從以上對現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的分析可以 看出，隨著房地產(chǎn)業(yè)的告訴發(fā)展，房地產(chǎn)投資風(fēng)險也相應(yīng)產(chǎn)生，這使得在房地產(chǎn)項目投資時，決策者應(yīng)該更充分的考慮風(fēng)險的因素，做出合理的決策。由于房地產(chǎn)企業(yè)不大不強并且房地產(chǎn)投資是一種多方位、多層次的綜合性投資， 組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜，這也是造成房地產(chǎn)投資風(fēng)險復(fù)雜性的重要原因。本文將從房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素識別角度出發(fā)通過簡歷房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策評價體系討論房地產(chǎn)投資風(fēng)險的一些基本問題，最為我們探討房地產(chǎn)投資風(fēng)險以防范的切入點。 XII 3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分類 市場經(jīng)濟下企業(yè)的投資活動，其中一個重要的目的就是提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和促進合理的競爭。在這種情況下，投資者在投資決策時必須考慮經(jīng)濟活動的后果，這就要求在制定方案的過程中考慮一些不確定因素對決策的影響，進行風(fēng)險分析。作為投資決策依據(jù)的經(jīng)濟分析是建立 在分析人員對將來事件所作的預(yù)測與判斷基礎(chǔ)之上的，由于影響方案經(jīng)濟效果的政治、經(jīng)濟形式，資源條件，技術(shù)發(fā)展情況等因素的未來的變化帶有不確定性，加上預(yù)測水平和工作條件的局限性等，對方案經(jīng)濟效果評價不可避免地會有誤差。這將使使方案的經(jīng)濟效果實際值可能偏離預(yù)期值，從而給投資者和經(jīng)營者帶來風(fēng)險 ??13 。為盡量減少這種風(fēng)險，我們需要了解各種外部條件發(fā)生變化時對投資方案經(jīng)濟效果的影響程度，需要了解投資方案對外部條件變化的承受能力，以及了解對投資方案經(jīng)濟效果的影響程度，需要了解投資方案 對外部條件變化的承受能力，以及了解對應(yīng)于可能發(fā)生的外部條件的變化，進行投資項目的風(fēng)險分析。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的內(nèi)容和過程涉及面較廣，方法各異，目標(biāo)一致，就是如何合理縮小風(fēng)險因素的不確定性。只有考慮了風(fēng)險因素，對投資決策及后果分析和評價才有意義。風(fēng)險已經(jīng)成為影響企業(yè)決策的重要依據(jù)。基于這個目的，本文將通過房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析，房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價基本理論和房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理組織機構(gòu)建立三部分來完成。 、特點 風(fēng)險概述 風(fēng)險的定義最初出現(xiàn)于 1901 年美國的 特所著的博士論文《風(fēng)險與保險的經(jīng)濟理論》中：風(fēng)險是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)?！斑@一定義強調(diào)了風(fēng)險的客觀性和不確定性。其后許多專家學(xué)者在此基礎(chǔ)上給風(fēng)險下了各種大同小異的定義。如英國該的史蒂芬魯比認(rèn)為：“在投資決策活動中，風(fēng)險可以被認(rèn)為是決策的實際結(jié)局可能偏離它的期望結(jié)局的程度”，美國的培爾等人也在其著作中提到，“風(fēng)險是投資者不能受到期望的或要求的投資收益率的偶然性或可能性”，“風(fēng)險是相對于期望收益或可能受益的方差”等等。 雖然風(fēng)險的定義很多，但大致可分為兩類，第一類定義強調(diào)風(fēng)險的不 確定性；第二類定義強調(diào)風(fēng)險損失的不確定性。 風(fēng)險可以分為以下幾方面來理解： （ 1）風(fēng)險與人們的行為相聯(lián)系的，這種行為既表現(xiàn)為個人行為，更表現(xiàn)為集體行為。不與行為聯(lián)系的風(fēng)險是一種風(fēng)險。而行為受決策左右，因此風(fēng)險又與人們的決策相關(guān)。研究和管理風(fēng)險，則必須注意風(fēng)險決策的科學(xué)化。 XIII （ 2）客觀條件的變化是風(fēng)險重要成因，盡管我們無力控制客觀狀態(tài)，卻可以認(rèn)識并掌握客觀狀態(tài)變化的規(guī)律性，對相關(guān)的客觀狀態(tài)做出科學(xué)的預(yù)測。這是風(fēng)險管理的重要依據(jù)。 （ 3）風(fēng)險是指可能的結(jié)果與目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離，負(fù)偏離是多種 多樣的，重要程度不同。 （ 4）盡管風(fēng)險強調(diào)負(fù)偏離，但實際上偏離方向有正有負(fù)，由于正偏離是人們渴求，屬于風(fēng)險收益的范疇。因此在風(fēng)險分析也應(yīng)給予充分的重視，因為它能鼓勵人們勇于承擔(dān)風(fēng)險，獲得風(fēng)險收益。 事實上，風(fēng)險是反映一種特殊事件，這種時間會帶來多個不確定的結(jié)果，而且每一個不確定的結(jié)果的出現(xiàn)都有一個可測定的概率值。因此，風(fēng)險是一個事件的不確定性和它可能帶來的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。 風(fēng)險的特征 風(fēng)險的特征是指風(fēng)險的本質(zhì)及其發(fā)生規(guī)律的表現(xiàn)。正確的認(rèn)識風(fēng)險特征，對于投資者建立和完善風(fēng)險機制， 加強風(fēng)險管理，減少風(fēng)險損失，提高經(jīng)濟效益，具有重要的意義。 （ 1）客觀性。風(fēng)險是一種普遍的客觀存在，人們既不能拒絕也不能否認(rèn)它的存在。風(fēng)險存在于客觀事件發(fā)簪變化的整個過程之中，我們必須承認(rèn)和正視風(fēng)險的客觀存在，并采取積極的態(tài)度，認(rèn)真地對待風(fēng)險。 （ 2）不確定性。事物處在永恒的不斷變化之中，而人的認(rèn)識能力則是有限的，對事物的發(fā)展變化不可能完全把握。風(fēng)險正是由于這種客觀條件的不斷變化而產(chǎn)生不確定性導(dǎo)致的。因此表現(xiàn)為，風(fēng)險形成原因的不確定性和企業(yè)投資活動結(jié)果的不確定性。 （ 3）可預(yù)測性。不確定性是風(fēng)險的本質(zhì) 屬性，但這并非表明人們對它束手無策。我們可以根據(jù)以往發(fā)生過的類似事件的統(tǒng)計資料，通過概率分析，對某種風(fēng)險發(fā)生的頻率及其造成損失的程度做出判斷，從而對可能發(fā)生的風(fēng)險進行預(yù)測，風(fēng)險分析的過程實際上就是風(fēng)險預(yù)測和衡量的過程。 （ 4）損失性。風(fēng)險的后果就是會帶來某種損失，一般可用經(jīng)濟價值來量度，并且是指非故意，非計劃性和非預(yù)期的經(jīng)濟價值的減少。 （ 5）結(jié)果雙重性。風(fēng)險的發(fā)生會帶來損失，但風(fēng)險背后往往隱含著巨大的收益，風(fēng)險越大，收益越大，反之亦然，這就是體現(xiàn)風(fēng)險結(jié)果雙重性的風(fēng)險報酬原則，風(fēng)險利益使風(fēng)險具有 誘惑效應(yīng)，使人們甘冒風(fēng)險去獲取利益，另一方面雖然風(fēng)險與收益并存，但一旦風(fēng)險代價太大或決策者懼怕風(fēng)險時，就會對風(fēng)險采取回避行為，這就是風(fēng)險的約束效應(yīng)，這兩種效應(yīng)分別是風(fēng)險效應(yīng)的兩個方面，它們同時存在，同時發(fā)生作用，且互相抵消，互相矛盾。人們決策時是選擇還是回避風(fēng)險，就是兩種相互作用的結(jié)果。 因此，沒有風(fēng)險就沒有損失，不冒風(fēng)險就抓不住盈利的機會，作為一個有經(jīng)驗的 XIV 投資者應(yīng)該及時地抓住可能的盈利機會，在相同的風(fēng)險條件下，爭取更多的利益，或在相同的收一下，冒較小的風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的涵義 所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)投資活動中存在影響開發(fā)經(jīng)營利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)測、控制，使得企業(yè)實際的開發(fā)經(jīng)營利潤可能與預(yù)期的利潤發(fā)生偏離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險作為一種客觀存在的現(xiàn)象，具有以下特征： 。房地產(chǎn)投資是一個綜合性概念，涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境中的各種因素，是企業(yè)財務(wù)活動和經(jīng)營活動過程中各種矛盾的綜合反映。 。既不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險形成原因的模糊性和由于風(fēng)險導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動結(jié)果的不能 事先肯定。 。風(fēng)險是指損失發(fā)生的可能性，既有的財務(wù)管理無法預(yù)計或無力防范，也可能是由于管理者決策失誤、操作不當(dāng)而喪失了本應(yīng)獲得的利益。 補償性。既然風(fēng)險會帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟效益以抵償承擔(dān)風(fēng)險所帶來的損失，即“風(fēng)險報酬”。 激勵性。風(fēng)險與競爭是同時存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然促使企業(yè)為了一個共同目標(biāo)，努力改善經(jīng)營管理，增加競爭能力，以獲取最大限度的利益。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的分類 圖 31 至圖 316 組成了有序的風(fēng) 險結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。 圖 31房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素 政策風(fēng)險 社會風(fēng)險 房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素 經(jīng)濟風(fēng)險 技術(shù)風(fēng)險 自然風(fēng)險 國際風(fēng)險 XV 政策風(fēng)險因素結(jié)構(gòu)圖