【導(dǎo)讀】腿肈薂薈膈膀蒞羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅蟻袈芄蒈薇袇蒆芀羅袇膆薆袁袆羋荿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿羃膂薃袈芄蒞螄莇薁蝕羈膆莄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇芁袃肄芀蕆蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀莈莆螞腿肈薂薈膈膀蒞羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅蟻袈芄蒈薇袇蒆芀羅袇膆薆袁袆羋荿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿羃膂薃袈芄蒞螄莇薁蝕羈膆莄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅肇芁袃肄芀蕆蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆膀莈莆螞腿肈薂薈膈膀蒞羆膇莃薀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅蟻袈芄蒈薇袇蒆芀羅袇膆薆袁袆羋荿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿羃膂薃袈芄蒞螄莇薁蝕羈膆莄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚇螇羇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿袇肅

　　

【正文】 的波動(dòng)頻率為 10 年，香港的波動(dòng)頻率為 78 年。 但從其發(fā)展過(guò)程看，也直接與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)聯(lián)。當(dāng)前，房地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期 :一是從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變 。二是從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重功能的產(chǎn)品；三是主要靠政府調(diào)控轉(zhuǎn)向依靠市場(chǎng)和自身調(diào)節(jié)；四是由單一 投資主體向投資主體多元化方向發(fā)展。 當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升期，投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)保持升級(jí)勢(shì)頭，從 2020 年開(kāi)始，我國(guó) GDP 增長(zhǎng)率已經(jīng)穩(wěn)步在 8%以上，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫了之前徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 2020 和2020 年房地產(chǎn)更是達(dá)到高峰，顯現(xiàn)整體過(guò)熱特點(diǎn)。 以房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。 1992 年到 1993 年是房地產(chǎn)投資的高峰時(shí)期， 1994 年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資是呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)， 1998 年房地產(chǎn)逐步走 向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升。從 1999年到 2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成投資 億元，年均完成 億元。我國(guó)房地產(chǎn)的投資從 1999 年到 2020 年期間增長(zhǎng)了近 10 倍，尤其是 2020 年以后，中國(guó)房地產(chǎn)資額與增長(zhǎng)速度的描述可以從下表得到。 1999— 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)數(shù) 年份 投資額（億元） 投資增長(zhǎng) 1999 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和中國(guó)證券網(wǎng) 可以發(fā)現(xiàn)， 2020— 2020 年期間，中國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度幾乎都在 20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了中國(guó)的 國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，受調(diào)控政策影響， 2020 年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 10927億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比上年同期相比回落 X 個(gè)百分點(diǎn)，與上年四季度相比加快 個(gè)百分點(diǎn)，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。其中，辦公樓投資增長(zhǎng)最快，共完成投資 518億元，同比增長(zhǎng) %；其次是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，同比增長(zhǎng)%；商品住宅投資增長(zhǎng)最慢，完成投資 7443 億元，同比增長(zhǎng) %。長(zhǎng)期供應(yīng)方面， 2020 年一季度中，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 7859 萬(wàn)平方米，同比下降 %， 2降幅比 12 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款 1555 億元，增長(zhǎng) %，增速回落 。完成土地開(kāi)發(fā)面積 17880 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在近年里，經(jīng)歷了一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。 由于房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)投資的限制認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的未來(lái)表現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資有十分重要的作用，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資者決策提供宏觀的殘開(kāi)。 經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)必然要求并帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)； 有效需求旺盛； 城市化進(jìn)程不斷加快，住宅建設(shè)是持續(xù)發(fā)展 的基礎(chǔ)； 外商房地產(chǎn)投資持續(xù)增加，房地產(chǎn)品質(zhì)不斷提高； 房地產(chǎn)企業(yè)重組加快，競(jìng)爭(zhēng)力提高； 金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)逐漸國(guó)際化，房地產(chǎn)金融環(huán)境改善； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和轎車加個(gè)降低，城市居民獲得更多實(shí)在感； 政府職能轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)環(huán)境更為完善。 總之，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有前些年打下的基礎(chǔ)，有多項(xiàng)政策的鋪墊；上有中央“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人們安居樂(lè)業(yè)”的決心，下有百姓改善住房條件的強(qiáng)烈愿望和買(mǎi)房即換購(gòu)住房的積極性。我國(guó)加入WTO，給房地 產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇?？梢灶A(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)發(fā)展。 但是也應(yīng)該看到，雖然近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但目前部分地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快，出現(xiàn)了不同程度的“過(guò)熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，有些區(qū)塊泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，房地產(chǎn)業(yè)存在潛在的、較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)投資持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高等“五高”病癥，并據(jù)此得出結(jié)論，目前中國(guó)房地產(chǎn)存在區(qū)域性過(guò)熱現(xiàn)象。這些區(qū)塊的房地 產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)現(xiàn)象出來(lái)了。在一些區(qū)域房地產(chǎn)泡沫所造成的消極作用也逐漸顯現(xiàn)。首先，住房消費(fèi)增長(zhǎng)過(guò)快占用了過(guò)多的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力，從而抑制其他消費(fèi)需求；其次，住房消費(fèi)增長(zhǎng)過(guò)度波動(dòng)，會(huì)增加處于調(diào)整期的我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產(chǎn)泡沫破裂將造成連鎖反應(yīng)，使投資者和消費(fèi)者信心受到巨大沖擊；最后，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹可能會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)造成沖擊 ??10 。這些過(guò)熱現(xiàn)象一般具有以下特征： XI （ 1）投資高，投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)，且呈現(xiàn)逐年過(guò)快的趨勢(shì)； （ 2）銷售額高，商品房 銷售已連續(xù) 3年增幅達(dá)到 30%左右，房地產(chǎn)投資與消費(fèi)已出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象； （ 3）房?jī)r(jià)高，不僅房?jī)r(jià)高，而且房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率達(dá)到兩位數(shù)以上； （ 4）投資比重高，房地產(chǎn)投資所占比重超過(guò) 25%以上； （ 5）房?jī)r(jià)收入高，房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，全國(guó)的平均水平約為 ，居民的年收入以房?jī)r(jià)比僅為 1： 。 自 20 世紀(jì) 80 年代以來(lái)，由泡沫經(jīng)濟(jì)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)已成為人們心頭揮之不去的夢(mèng)魔。綜觀世界各國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，我們可以發(fā)現(xiàn)：股票和房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱是泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn) 生的溫床，而銀行信貸非理性擴(kuò)張對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)具有推波助瀾的作用。房地產(chǎn)之所以能成為泡沫的載體，這主要是由它的資產(chǎn)物理特征、經(jīng)濟(jì)特征和市場(chǎng)環(huán)境決定，突出表現(xiàn)為： （ 1）資源稀缺、供給彈性??； （ 2）信號(hào)不對(duì)稱 （ 3）逆選擇和道德風(fēng)險(xiǎn) （ 4）政府干預(yù)失誤 從以上對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的分析可以 看出，隨著房地產(chǎn)業(yè)的告訴發(fā)展，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)產(chǎn)生，這使得在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，決策者應(yīng)該更充分的考慮風(fēng)險(xiǎn)的因素，做出合理的決策。由于房地產(chǎn)企業(yè)不大不強(qiáng)并且房地產(chǎn)投資是一種多方位、多層次的綜合性投資， 組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜，這也是造成房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜性的重要原因。本文將從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別角度出發(fā)通過(guò)簡(jiǎn)歷房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策評(píng)價(jià)體系討論房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的一些基本問(wèn)題，最為我們探討房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)以防范的切入點(diǎn)。 XII 3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分類 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下企業(yè)的投資活動(dòng)，其中一個(gè)重要的目的就是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)合理的競(jìng)爭(zhēng)。在這種情況下，投資者在投資決策時(shí)必須考慮經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的后果，這就要求在制定方案的過(guò)程中考慮一些不確定因素對(duì)決策的影響，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。作為投資決策依據(jù)的經(jīng)濟(jì)分析是建立 在分析人員對(duì)將來(lái)事件所作的預(yù)測(cè)與判斷基礎(chǔ)之上的，由于影響方案經(jīng)濟(jì)效果的政治、經(jīng)濟(jì)形式，資源條件，技術(shù)發(fā)展情況等因素的未來(lái)的變化帶有不確定性，加上預(yù)測(cè)水平和工作條件的局限性等，對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)不可避免地會(huì)有誤差。這將使使方案的經(jīng)濟(jì)效果實(shí)際值可能偏離預(yù)期值，從而給投資者和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn) ??13 。為盡量減少這種風(fēng)險(xiǎn)，我們需要了解各種外部條件發(fā)生變化時(shí)對(duì)投資方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，需要了解投資方案對(duì)外部條件變化的承受能力，以及了解對(duì)投資方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，需要了解投資方案 對(duì)外部條件變化的承受能力，以及了解對(duì)應(yīng)于可能發(fā)生的外部條件的變化，進(jìn)行投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容和過(guò)程涉及面較廣，方法各異，目標(biāo)一致，就是如何合理縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性。只有考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)投資決策及后果分析和評(píng)價(jià)才有意義。風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為影響企業(yè)決策的重要依據(jù)?；谶@個(gè)目的，本文將通過(guò)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)基本理論和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)建立三部分來(lái)完成。 、特點(diǎn) 風(fēng)險(xiǎn)概述 風(fēng)險(xiǎn)的定義最初出現(xiàn)于 1901 年美國(guó)的 特所著的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中：風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)?！斑@一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)的客觀性和不確定性。其后許多專家學(xué)者在此基礎(chǔ)上給風(fēng)險(xiǎn)下了各種大同小異的定義。如英國(guó)該的史蒂芬魯比認(rèn)為：“在投資決策活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)可以被認(rèn)為是決策的實(shí)際結(jié)局可能偏離它的期望結(jié)局的程度”，美國(guó)的培爾等人也在其著作中提到，“風(fēng)險(xiǎn)是投資者不能受到期望的或要求的投資收益率的偶然性或可能性”，“風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)于期望收益或可能受益的方差”等等。 雖然風(fēng)險(xiǎn)的定義很多，但大致可分為兩類，第一類定義強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的不 確定性；第二類定義強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)損失的不確定性。 風(fēng)險(xiǎn)可以分為以下幾方面來(lái)理解： （ 1）風(fēng)險(xiǎn)與人們的行為相聯(lián)系的，這種行為既表現(xiàn)為個(gè)人行為，更表現(xiàn)為集體行為。不與行為聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)是一種風(fēng)險(xiǎn)。而行為受決策左右，因此風(fēng)險(xiǎn)又與人們的決策相關(guān)。研究和管理風(fēng)險(xiǎn)，則必須注意風(fēng)險(xiǎn)決策的科學(xué)化。 XIII （ 2）客觀條件的變化是風(fēng)險(xiǎn)重要成因，盡管我們無(wú)力控制客觀狀態(tài)，卻可以認(rèn)識(shí)并掌握客觀狀態(tài)變化的規(guī)律性，對(duì)相關(guān)的客觀狀態(tài)做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。這是風(fēng)險(xiǎn)管理的重要依據(jù)。 （ 3）風(fēng)險(xiǎn)是指可能的結(jié)果與目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離，負(fù)偏離是多種 多樣的，重要程度不同。 （ 4）盡管風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)調(diào)負(fù)偏離，但實(shí)際上偏離方向有正有負(fù)，由于正偏離是人們渴求，屬于風(fēng)險(xiǎn)收益的范疇。因此在風(fēng)險(xiǎn)分析也應(yīng)給予充分的重視，因?yàn)樗芄膭?lì)人們勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獲得風(fēng)險(xiǎn)收益。 事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)是反映一種特殊事件，這種時(shí)間會(huì)帶來(lái)多個(gè)不確定的結(jié)果，而且每一個(gè)不確定的結(jié)果的出現(xiàn)都有一個(gè)可測(cè)定的概率值。因此，風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)事件的不確定性和它可能帶來(lái)的不確定的結(jié)果的綜合效應(yīng)。 風(fēng)險(xiǎn)的特征 風(fēng)險(xiǎn)的特征是指風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其發(fā)生規(guī)律的表現(xiàn)。正確的認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)特征，對(duì)于投資者建立和完善風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制， 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高經(jīng)濟(jì)效益，具有重要的意義。 （ 1）客觀性。風(fēng)險(xiǎn)是一種普遍的客觀存在，人們既不能拒絕也不能否認(rèn)它的存在。風(fēng)險(xiǎn)存在于客觀事件發(fā)簪變化的整個(gè)過(guò)程之中，我們必須承認(rèn)和正視風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，并采取積極的態(tài)度，認(rèn)真地對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）不確定性。事物處在永恒的不斷變化之中，而人的認(rèn)識(shí)能力則是有限的，對(duì)事物的發(fā)展變化不可能完全把握。風(fēng)險(xiǎn)正是由于這種客觀條件的不斷變化而產(chǎn)生不確定性導(dǎo)致的。因此表現(xiàn)為，風(fēng)險(xiǎn)形成原因的不確定性和企業(yè)投資活動(dòng)結(jié)果的不確定性。 （ 3）可預(yù)測(cè)性。不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì) 屬性，但這并非表明人們對(duì)它束手無(wú)策。我們可以根據(jù)以往發(fā)生過(guò)的類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，通過(guò)概率分析，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率及其造成損失的程度做出判斷，從而對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和衡量的過(guò)程。 （ 4）損失性。風(fēng)險(xiǎn)的后果就是會(huì)帶來(lái)某種損失，一般可用經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)量度，并且是指非故意，非計(jì)劃性和非預(yù)期的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減少。 （ 5）結(jié)果雙重性。風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生會(huì)帶來(lái)?yè)p失，但風(fēng)險(xiǎn)背后往往隱含著巨大的收益，風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越大，反之亦然，這就是體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果雙重性的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬原則，風(fēng)險(xiǎn)利益使風(fēng)險(xiǎn)具有 誘惑效應(yīng)，使人們甘冒風(fēng)險(xiǎn)去獲取利益，另一方面雖然風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，但一旦風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)太大或決策者懼怕風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，就會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取回避行為，這就是風(fēng)險(xiǎn)的約束效應(yīng)，這兩種效應(yīng)分別是風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)的兩個(gè)方面，它們同時(shí)存在，同時(shí)發(fā)生作用，且互相抵消，互相矛盾。人們決策時(shí)是選擇還是回避風(fēng)險(xiǎn)，就是兩種相互作用的結(jié)果。 因此，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)就沒(méi)有損失，不冒風(fēng)險(xiǎn)就抓不住盈利的機(jī)會(huì)，作為一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的 XIV 投資者應(yīng)該及時(shí)地抓住可能的盈利機(jī)會(huì)，在相同的風(fēng)險(xiǎn)條件下，爭(zhēng)取更多的利益，或在相同的收一下，冒較小的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義 所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中存在影響開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)測(cè)、控制，使得企業(yè)實(shí)際的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)可能與預(yù)期的利潤(rùn)發(fā)生偏離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀存在的現(xiàn)象，具有以下特征： 。房地產(chǎn)投資是一個(gè)綜合性概念，涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面和企業(yè)外部環(huán)境中的各種因素，是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中各種矛盾的綜合反映。 。既不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)形成原因的模糊性和由于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)果的不能 事先肯定。 。風(fēng)險(xiǎn)是指損失發(fā)生的可能性，既有的財(cái)務(wù)管理無(wú)法預(yù)計(jì)或無(wú)力防范，也可能是由于管理者決策失誤、操作不當(dāng)而喪失了本應(yīng)獲得的利益。 補(bǔ)償性。既然風(fēng)險(xiǎn)會(huì)帶來(lái)?yè)p失，客觀上要求給予經(jīng)營(yíng)者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益以抵償承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失，即“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。 激勵(lì)性。風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)是同時(shí)存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然促使企業(yè)為了一個(gè)共同目標(biāo)，努力改善經(jīng)營(yíng)管理，增加競(jìng)爭(zhēng)能力，以獲取最大限度的利益。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的分類 圖 31 至圖 316 組成了有序的風(fēng) 險(xiǎn)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。 圖 31房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素 政策風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)際風(fēng)險(xiǎn) XV 政策風(fēng)險(xiǎn)因素結(jié)構(gòu)圖