【正文】 投資 (億元 ) 房 地產(chǎn) 開發(fā)投資 (億元 ) 固定資產(chǎn)投資增長率 (%) 房地產(chǎn)投資增長率 (%) 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重 (%) 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 數(shù)據(jù)來源《中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局》 圖 1998年 2020年國家固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資 本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要目標(biāo)是逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化，終結(jié)住房實(shí)物分配，同時(shí)也活躍了住房市場，推進(jìn)了住房商品化，帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這種穩(wěn)定的增長，使房地產(chǎn)業(yè)仍保持穩(wěn)定健康的發(fā)展，國家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策不僅滿足了人們的住房需求 ，而且房屋價(jià)格也在人們所能承受的支付能力之內(nèi)的。它 是政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價(jià)格的影響 21 一 堅(jiān)實(shí) 舉措。由此便開始了 06年兩次、 07年 6次總計(jì) 8次的加息調(diào)整，一年期貸款基準(zhǔn)利率由 %上升到 %。 表 年份 固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 房地產(chǎn)投資(億元 ) 固定資產(chǎn)投 資增長率 (%)。 對購房者而言，加息將增加其購房的利息 負(fù)擔(dān)，而且屬于連續(xù)多次小幅度加息，使行業(yè)將面臨非常大的資金壓力。此政策 表明中央政府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大 。 4 月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的貸款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。 19982020 年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷加大，由 1998 年的 億元上漲到 2020 年的 億元，翻了一倍還多， 2020 年房地產(chǎn)投資增長率高達(dá) %。建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系 ， 繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場 ， 采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 。開發(fā)商若要取得某塊土地的 “ 開發(fā)權(quán) ” ， 也 必須向當(dāng)?shù)卣徺I。主要是人口因素，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上漲，反之則會(huì)下降。 表 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 土地取得成 本 農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金 城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金 購買土地的地價(jià)款和應(yīng)繳納稅費(fèi) 開發(fā)成本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價(jià)格的影響 17 續(xù)表 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 開發(fā)成本 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程中的稅費(fèi) 管理費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和組織管理過程中發(fā)生的間接成本和期間費(fèi)用 (包括人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)等 )。房地產(chǎn)持有經(jīng)營期間的收益流量，是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分，如 果房地產(chǎn)的持有和經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負(fù)增加，那么房地產(chǎn)的經(jīng)營收益下降，房地產(chǎn)投資或投機(jī)需求也就下降，從而降低房地產(chǎn)價(jià)格。稅收政策是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的重要政策，是國家根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和產(chǎn)業(yè)政策，通過開征或停征稅種、調(diào)整稅目和稅率、減免稅收等手段，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)稅制結(jié)構(gòu)和稅負(fù)水平，從而影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，最終達(dá)到影響房地產(chǎn)價(jià)格的目的。公共住房具有社會(huì)保障的性質(zhì)，實(shí)行住房保障不僅僅是為了保護(hù)社會(huì)低收入階層的利益，而且也為了其他人的福利最大化。土地供應(yīng)成本增加或減少會(huì)直接關(guān)系到房屋價(jià)格的上升或下降。 ” 由此可見土地政策的重要性。 西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 14 房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸量收縮，房地產(chǎn)商可以從銀行獲得的資金就減少，投資規(guī)模也減小，房地產(chǎn)市場上的供給量將下降，從而導(dǎo)致需求量也下降。在生活中，國家關(guān)于金融調(diào)控政策主要表現(xiàn)在調(diào)整利率和信貸上。 諸如此類的問題，其根本原因就是政策制定的片面性，沒有考慮到政策組合原理，導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控的失利，和力度的不到位。 出臺(tái)的政策和調(diào)控手 段單一，顧此失彼。房地產(chǎn)政策應(yīng)有多重目標(biāo)體系，既不能動(dòng)搖土地公有制，又要反對實(shí)行土地私有化；既要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，又要兼顧房地產(chǎn)業(yè)的住房保障和市場穩(wěn)定。 若要解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多矛盾，需要通過政策的引導(dǎo)和規(guī)范 中國房地產(chǎn)業(yè)不僅承擔(dān)著促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、改善老百姓的住房需 求、繁榮房地產(chǎn)市場的責(zé)任，同時(shí)還肩負(fù)著解決 13 億人口中低收入居民的住房基本保障的重任。 若讓房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，需要政策的引導(dǎo)和規(guī)范 目前我國不論從政策上還是從理論上都在強(qiáng)調(diào)住房的商品化、貨幣化、私有化，而忽視了住房的社會(huì)屬性，背離了住房具有雙重屬性的這一制定政策的基本點(diǎn)，出現(xiàn)政府執(zhí)力失職、政策不到 位的情況。主要表現(xiàn)在 土地開發(fā)的高成本性 ， 房屋建筑的高價(jià)值性 ， 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高 。雖然對宏觀調(diào)控的說法不一，從最廣泛 的定義上， 是指國家對國民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制，國家通過實(shí)行宏觀調(diào)控政策的手段來保持經(jīng)濟(jì)總量平衡，抑制通貨膨脹，促進(jìn)重大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。 房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占土地價(jià)格，是人們和平的獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 (交換價(jià)值 )的貨幣表示。科學(xué)的認(rèn)識(shí)政府運(yùn)用金融、土地、稅收政策等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的原因、目標(biāo)及方法等，為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展提供理論指導(dǎo)。 房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價(jià)格的影響 7 第 6 章 建立健全的房地產(chǎn)政策，保證房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。再介紹房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的概念和有關(guān)投資、投資決策的知識(shí)。 在我國，房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力，同時(shí)也是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國家關(guān)注的重點(diǎn)，也是與普通老百姓生活 密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。而且決定著房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度和價(jià)值分配關(guān)系。建議調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率；經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段并舉，抑制投資和投機(jī)性需求；調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ,強(qiáng)化房產(chǎn)市場信息透明度；嚴(yán)格控制城市拆遷規(guī)模，建立有效住房保障體系。目前中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的明顯特點(diǎn)就是，把政策的重點(diǎn)放在住房保障制度上，眾所 周知房地產(chǎn)非理性增長與當(dāng)前的貨幣信貸體系密切相關(guān)，大量住房按揭使很多投資者參與到炒房當(dāng)中，因此國家一直在嚴(yán)厲打擊投機(jī)性購房。采用這 6 類指標(biāo)把美國住宅市場分為 5 個(gè)類別，分類結(jié)論表明各類之間具有顯著性的差異，同一類的住宅市場具有很強(qiáng)的相似 性。根據(jù)此次教訓(xùn)，日本制訂了幾條改革措施：一是通過增加國債來投入建設(shè)昂貴的公共配套項(xiàng)目，恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)部門的活力和提高房地產(chǎn)附加值。在稅收政策上美國非常的嚴(yán)厲，對不動(dòng)產(chǎn)的稅收占全部財(cái)產(chǎn)稅收的 80%，有效的防止了房地產(chǎn)投資的高漲，控制房價(jià)的平穩(wěn)發(fā)展。由于中國國情的特殊，那些政策和法律系統(tǒng)是不能照搬的，但可以根據(jù)中國的實(shí)際情況加以借鑒，用這些成功的經(jīng)驗(yàn)來改善我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展的不均衡。在此期間應(yīng)進(jìn)行多方面的研究，土地制度、住房制度、市場金融制度等。 房地產(chǎn)與我們的生活密切相關(guān)，當(dāng)前政府正緊鑼密鼓的出臺(tái)一系列的政策來穩(wěn)定房價(jià)，緩解供求矛盾，各種不同機(jī)制的政策都試圖努力發(fā)揮其功效。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。 2020 年 3 月房價(jià)由跌變漲，且呈 V 型反彈，一方面由于市場本身供求關(guān)系的影 響，另一方面是寬松的政策起效快。畢業(yè)論文 畢業(yè)論 文 題目 房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價(jià)格的影響 摘 要 房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，雖然仍屬于新興產(chǎn)業(yè)，但是其發(fā)展之迅速是其他產(chǎn)業(yè)所不能比的， 對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和 提高 人民生活水平發(fā)揮了重要作用。這種收縮性政策一直持續(xù)到 2020 年底，由于金融危機(jī)的影響，國家不得不出臺(tái)擴(kuò)張型政策來刺激不斷下降的商品房成交量，使低迷的房地產(chǎn)市場得到復(fù)蘇。 2020 年 8 月 12 日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出：“ 以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。價(jià)格調(diào)控是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一，如果其力度過大可能會(huì)造成全國性的通貨緊縮，而過松的政策可能會(huì)使中國走日本的老路，最終導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場的泡沫越鼓越大。利用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)等知識(shí)，分析相關(guān)房地產(chǎn)政策對房屋價(jià)格的影響。 國內(nèi)外研究狀況 國外房地產(chǎn)政策研究概況 國外，特別是一些發(fā)達(dá)國家，其在房地產(chǎn)政策和管理上都有很多優(yōu)勢，且形成了一套完整的研究方案，調(diào)控手段成 熟有效，有很多值得我國學(xué)習(xí)的地方。在住宅市場上，政府鼓勵(lì)私人機(jī)構(gòu)參與中低收入家庭的住房建設(shè)和經(jīng)營管理，以緩解對住房的供求不平衡，同時(shí)減小國家壓力。短期內(nèi)房屋價(jià)格直線下降，跌至谷底，直到二十一世紀(jì)日本樓市才得到恢復(fù)，價(jià)格得到新一輪的上漲。 Cheng、 Black(1998)采用美國 19781995 年的需求因素?cái)?shù)據(jù)對美國住宅市場進(jìn)行分類，需求因素主要為不同年齡階段的人口數(shù)，不同行業(yè)的就業(yè)人數(shù)及其增長率，家庭總數(shù)及其增長率，抵押貸款利率，房價(jià)收入比，房價(jià)。 從 1998 年開始國家以各種形式的政策來調(diào)節(jié)市場和房價(jià)，有緊縮性政策和擴(kuò)張性政策。 黃鵬 (2020)《對央行住房貸款調(diào)整及房地產(chǎn)政策方向的分析》，分析國家以往房地產(chǎn)政策存在的不足，評價(jià)了新近出臺(tái)的貸款利率政策的優(yōu)缺點(diǎn)，提出用行政性的供給政策和金融性的需求政策配套方式調(diào)整住房的市場結(jié)構(gòu)，在保證“居者有其房”的前提下，擠壓市場泡沫，以求促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。價(jià)格不僅傳導(dǎo)著市場信號(hào)。為了了解這些矛盾產(chǎn)生的原因和今后房地產(chǎn)市場可能的變化，需要分析已經(jīng)出臺(tái)政策的效果，而最直觀的結(jié)果就是政策出臺(tái)后對房價(jià)的影響，分析其執(zhí)行過程，找出優(yōu)勢與不足。先對房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)理論進(jìn)行界定，如房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)價(jià) 格。 1998 年是中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折，從 此年開始分析到目前國家出臺(tái)的一系列有關(guān)于房地產(chǎn)的政策，包括緊縮性和擴(kuò)張性政策，通過數(shù)據(jù)分析政策的作用效果。 研究方法 以供求理論等相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和方法為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)等進(jìn)行分析。 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組成 的產(chǎn)業(yè)部門，包括土地開發(fā)，房屋建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策概念 宏觀調(diào)控一詞是在我國被廣泛使用的術(shù)語，是一個(gè)借鑒西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，它在西方國家通常被稱為經(jīng)濟(jì)控制、宏觀經(jīng)濟(jì)管理或國家干預(yù)。 (2)房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性 。 西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 10 3 房地產(chǎn)政策的重要性、目標(biāo)與調(diào)控中存在的問題分析 房地產(chǎn)政策的重要性 房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有引導(dǎo)、促進(jìn)和規(guī)范作用，政策方向可以保持房地產(chǎn)健康向上的發(fā)展趨勢。制度安排的不合理是導(dǎo)致土地公有制目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的原因之一，政府要確保土地公有制成為能確保公平的制度，使之成為有效率的資源所有制。 房地產(chǎn)政策制定的首要目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)總供給和總需要的平衡，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須大力發(fā)展。 政府與開發(fā)商價(jià)值取向混亂，片面強(qiáng)調(diào)住房的商品屬性，而忽視房地產(chǎn)的住房保障屬性；強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而忽視房地產(chǎn)社會(huì)保障的屬性；強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持土地公有制，而忽視市場機(jī)制的有機(jī)結(jié)合。而現(xiàn)實(shí)卻是土地增值收益和與房地產(chǎn) 相關(guān)的稅收己成為地方政府財(cái)政的的重要來源，一些地方政府從自身利益出發(fā)，加上追求政績的影響，普遍缺少抑制房價(jià)的動(dòng)力，只注重自身利益，造成了房地產(chǎn)市場的畸形繁榮。 房地產(chǎn)金融政策是將房地產(chǎn)市場的實(shí)物供求調(diào)控轉(zhuǎn)化為資金的需求與供給調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定離不開金融業(yè)的支持，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了金融業(yè)的繁榮。四是制定信貸法律法規(guī)，引導(dǎo)、規(guī)范金融創(chuàng)新，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。 一家國內(nèi)大型房企的總裁 曾經(jīng)說過 “ 土地是稀缺資源，房地 產(chǎn) 企業(yè)要想發(fā)展就必須要有足夠的土地儲(chǔ)備，誰掌握了土地誰就掌握了主動(dòng)權(quán)。土地供給量增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則會(huì)增加投資，促使房地產(chǎn)供給量增加。實(shí)行住房保障、提供公共住房是政府義的責(zé)任和義務(wù)，且它主要通過是政府行為來實(shí)現(xiàn)的。 稅收政策 房地產(chǎn)稅收既是國家財(cái)政收入的一個(gè)來源，也是國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)受益的有效手段，可以加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控，完善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 (3)在持有經(jīng)營環(huán)節(jié)征稅。 房地產(chǎn)價(jià)格的分析 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價(jià)格主要是房地產(chǎn)市場供求相互作用形成的。 社會(huì)因素。 開發(fā)商 直接面對消費(fèi)者， 負(fù)責(zé) 土地與資金的取得。目標(biāo)是停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化 ， 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系 ， 發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。在此期間，在稅收政策、土地政策、金融政策上國家均有所表現(xiàn)，為的就是鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展，達(dá)到住房分配貨幣化的目標(biāo)。 20202020 年的房地產(chǎn)相關(guān)政策分析與評價(jià) 從 2020 年開始，價(jià)格上升幅度表現(xiàn)明顯過快，局部地區(qū)顯現(xiàn)出泡沫現(xiàn)象，于是國家開始出臺(tái)抑制政策，打壓房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展。 2020 年 3 月，央行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策 ， 對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。這表明了國家 不斷的運(yùn)用 金融手段 抑制房價(jià)的過快 上漲，防控房地產(chǎn)投機(jī)