【導(dǎo)讀】速是其他產(chǎn)業(yè)所不能比的，對拉動經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。國房地產(chǎn)業(yè)形成。從1998年開始房地產(chǎn)的性質(zhì)有了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，從實物分配變?yōu)樽》糠峙湄泿?。在此類一系列的刺激政策之下，人們的購房欲望不斷高漲，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速的。2020年全國房價已經(jīng)陸續(xù)開始超出人們的承受范圍，國家出臺密集的房地產(chǎn)。相關(guān)政策來控制房價的增長，打擊投機(jī)性購房，土地囤積等現(xiàn)象的出現(xiàn)。斷的出臺，但是基本對房價沒有抑制的作用，更沒達(dá)到預(yù)期的效果。斷下降的商品房成交量，使低迷的房地產(chǎn)市場得到復(fù)蘇。2020年3月房價由跌變漲，2020年4月出臺的最為嚴(yán)厲的政策，使當(dāng)前的房價有了新一輪的波動，對房地。產(chǎn)市場是一場嚴(yán)峻的考驗。析為主，定量分析為輔的研究方法，對我國房地產(chǎn)政策及其效果進(jìn)行分析。價，保證房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。最后通過地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展、供求需要、人文環(huán)境、交通狀況等的對比和國家政策對房地產(chǎn)今后的影響，判斷現(xiàn)階段房地產(chǎn)的投資方向。

　　

【正文】 可以起到打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)性行為的作用，增加流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)，減少投機(jī)者的利潤，起到抑制投機(jī)性需求的作用。減輕流通環(huán)節(jié)稅費，則房地產(chǎn)交易成本減輕，變相鼓勵房地產(chǎn)市場交易，刺激房地產(chǎn)的需求。 (3)在持有經(jīng)營環(huán)節(jié)征稅。房地產(chǎn)持有經(jīng)營期間的收益流量，是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，如 果房地產(chǎn)的持有和經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負(fù)增加，那么房地產(chǎn)的經(jīng)營收益下降，房地產(chǎn)投資或投機(jī)需求也就下降，從而降低房地產(chǎn)價格。 稅負(fù)方向根據(jù)購買者的需求彈性而定，如果需求小，稅負(fù)大部分或全部轉(zhuǎn)給消費者，賣者通過提高房地產(chǎn)價格轉(zhuǎn)嫁稅費，則價格升高；如果買者需求較大，則稅負(fù)主要由賣者承擔(dān)，賣者稍微提高價格部分轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)或者價格不變自行承擔(dān)稅負(fù)。在課稅對象既定的情況下，稅額與稅負(fù)的大小就決定于稅率的高低。稅率的高低直接關(guān)系到國家財政收入和納稅人的負(fù)擔(dān)，起著調(diào)節(jié)收入的作用。根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)階段不宜課稅，在房地產(chǎn)保有階段課 稅，可以起到促進(jìn)節(jié)約和合理利用房地產(chǎn)資源的作用。 綜上所述，稅收政策會改變房地產(chǎn)的收益，通過增加稅收，增加了開發(fā)、持有、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成本，從而影響房地產(chǎn)市場上的供給和需求，最終影響價格。稅收政策屬于宏觀調(diào)控手段，直接影響到資源的配置和人們從支出中得到利益的多少，它將房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的收入進(jìn)行二次分配，比金融政策更直接地影響房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的收益。 房地產(chǎn)價格的分析 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價格主要是房地產(chǎn)市場供求相互作用形成的。 表 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 土地取得成 本 農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金 城市房屋拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金 購買土地的地價款和應(yīng)繳納稅費 開發(fā)成本 勘察設(shè)計和前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價格的影響 17 續(xù)表 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 開發(fā)成本 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)過程中的稅費 管理費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和組織管理過程中發(fā)生的間接成本和期間費用 (包括人員工資、辦公費、差旅費、折舊費等 )。 財務(wù)費用 房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的投資利息和融資費用 銷售費用 在預(yù)售和項目竣工完成后售房所發(fā)生的費用 (廣告宣傳費、房地產(chǎn)交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費等 ) 銷售稅金 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費和印花稅等 開發(fā)利潤 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入應(yīng)有的回報 房地產(chǎn)價格的影響因素 自然因素。包括兩個方面，一是自身的因素，即房地產(chǎn)本身的位置、實物等。二是環(huán)境因素，即產(chǎn)品所在地段的自然條件和各種配套設(shè)施條件等因素，主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境等。 經(jīng)濟(jì)因紊。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素較多，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費、投資水平、財政收支及金融狀況、利率、物價、建筑人工 費、居民收入等。它屬于宏觀影響因素，制約著整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商品房的價格水平。 社會因素。主要是人口因素，當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格就會上漲，反之則會下降。隨著家庭人口規(guī)模的小型化、家庭數(shù)量增多，所需住房的總量也將增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。另一方面，國家和地區(qū)的政治是否穩(wěn)定，會直接影響人們置業(yè)的信心，與商品房價格的漲跌是正相關(guān)的。 政策因素。從某一程度上來說，政策因素是決定商品房價格的主要因素之一。房地產(chǎn)制度，稅收政策，土地制度，金融政策，城市規(guī)劃都對其有巨大影響。 同時， 房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、 銀行等都對房價有一定的影響 。 開發(fā)商 直接面對消費者， 負(fù)責(zé) 土地與資金的取得。開發(fā)商若要取得某塊土地的 “ 開發(fā)權(quán) ” ， 也 必須向當(dāng)?shù)卣徺I。由于購 買土 地所需支付的土地出讓金 很龐大 ， 一般 企業(yè) 靠 自有資金 是難以承受 的，絕大多數(shù) 開發(fā)商要向銀行申請貸款。 西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 18 5 自 1998 年起國家出臺的相關(guān)房地產(chǎn)政策及其效果分析 1998 年以前，我國住房實行的是計劃經(jīng)濟(jì)條件下的實物分配制度，因此此篇論文研究的重點是從 1998 年這個轉(zhuǎn)折點開始，從今年起國家開始實行 住房分配貨幣化 ，出臺的政策是刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，從實質(zhì)上有了 根本的轉(zhuǎn)變。這種趨勢一直持續(xù)到2020 年，國家開始著力控制房地產(chǎn)過熱和房屋價格過快的現(xiàn)象，抑制房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展。 2020 年下半年金融危機(jī)的到來影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，造成市場的低迷，于是國家又一次開始出臺擴(kuò)張性政策刺激市場發(fā)展。 2020 年 3 月，我國房地產(chǎn)市場走出金融危機(jī)的陰影，房價又開始新一輪的上漲，因此國家重新制定緊縮性房地產(chǎn)政策來抑制高房價。 19982020 年的房地產(chǎn)相關(guān)政策分析與評價 1998 年國務(wù)院頒布 《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》 ，其 改革的指導(dǎo)思想是： 穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會化、逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè) ， 促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。目標(biāo)是停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化 ， 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系 ， 發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系 ， 繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場 ， 采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 。 1999 年 2 月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，擴(kuò)大 國內(nèi)需求，開拓國內(nèi)市場，積極穩(wěn)妥地擴(kuò)大消費信貸，貸款買房 。 按揭等新概念開始 陸續(xù) 登陸中國。 1999 年 12 月 2 日財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部出臺《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》， 個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照 “ 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ” 項目征收個人所得稅。為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后 1 年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房在繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。 2020 年 5 月 9 日，中華人民共和國國土資源部簽發(fā) 11 號文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用 權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從 7 月1 日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價格的影響 19 牌方式進(jìn)行公開交易。 表 年份 固 定資 產(chǎn)投資 (億元 ) 房 地產(chǎn) 開發(fā)投資 (億元 ) 固定資產(chǎn)投資增長率 (%) 房地產(chǎn)投資增長率 (%) 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重 (%) 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 數(shù)據(jù)來源《中華人民共和國國家統(tǒng)計局》 圖 1998年 2020年國家固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資 本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要目標(biāo)是逐步實現(xiàn)住房分配貨幣化，終結(jié)住房實物分配，同時也活躍了住房市場，推進(jìn)了住房商品化，帶動了整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在此期間，在稅收政策、土地政策、金融政策上國家均有所表現(xiàn)，為的就是鼓勵個人換購住房，推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，達(dá)到住房分配貨幣化的目標(biāo)。 19982020 年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷加大，由 1998 年的 億元上漲到 2020 年的 億元，翻了一倍還多， 2020 年房地產(chǎn)投資增長率高達(dá) %。且房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比率也在不斷加大， 5 年時間由 %到 %。由此可見國家對房地產(chǎn)業(yè)的重視程度不斷增加，房地產(chǎn)政策起到了刺激房地產(chǎn)市場的作用，達(dá)到了出臺相關(guān)政策的預(yù)期目的，房地產(chǎn)市場不斷升溫。政策的出臺增加了購房者的支付能力，廣大居民的住房需010000202003000040000500001998年 1999年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 20 求在短期內(nèi)急劇增加。 表 年份 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 房屋銷售價格指數(shù) (%) 土地交易價格指數(shù) (%) 數(shù)據(jù)來源《國家統(tǒng)計年鑒》 從以上數(shù)據(jù)可以看出，在此輪房地產(chǎn)政策改革以來，我國房屋價格在這幾年時間內(nèi)穩(wěn)步上升，土地交易價格也在不斷上升。地價決定房價，房價影響地價的理論是成立的，他們之間是相互依存相互制約的關(guān)系。這種穩(wěn)定的增長，使房地產(chǎn)業(yè)仍保持穩(wěn)定健康的發(fā)展，國家出臺的房地產(chǎn)政策不僅滿足了人們的住房需求 ，而且房屋價格也在人們所能承受的支付能力之內(nèi)的。 20202020 年的房地產(chǎn)相關(guān)政策分析與評價 從 2020 年開始，價格上升幅度表現(xiàn)明顯過快，局部地區(qū)顯現(xiàn)出泡沫現(xiàn)象，于是國家開始出臺抑制政策，打壓房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展。 4 月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的貸款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此政策是我國第一輪房地產(chǎn)刺激政策之后，政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明了由此開始政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由刺 激轉(zhuǎn)為抑制。 2020 年 8 月 12 日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確指出 房地產(chǎn)業(yè) 將作為國民經(jīng)濟(jì)的 支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展， 同時要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)， 逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。最后 加強對土地市場的宏觀調(diào)控 ，停批別墅用地 。 2020 年 3 月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合 下 發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求從即日起就 “ 開展經(jīng)營性土地使用權(quán) 招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況 ” 進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察， 且 在當(dāng)年 8 月 31 前將協(xié)議出讓土地中的 “ 遺留問題 ” 處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備 。 從 9 月 1 日開始，取消國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，國有土地使用權(quán)一律采用招、拍、掛，此項措施被稱為 “ 大限 ” 。它 是政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價格的影響 21 一 堅實 舉措。 2020 年 3 月，央行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策 ， 對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。此政策 表明中央政府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大 。 2020 年 3 月 26 日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，其中包含八點意見穩(wěn)定房價，即“國八條” 。一是高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四是嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八是認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 2020 年 5 月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā) 建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》 ，規(guī)定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，個人購房不足 2 年即轉(zhuǎn)手交易，繳交全額營業(yè)稅，此政策 表明房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入實質(zhì)性階段。 2020 年 4 月 28 日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 個百分點。這是央行在05 年加息后 又一 次上調(diào)利率，主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。由此便開始了 06年兩次、 07年 6次總計 8次的加息調(diào)整，一年期貸款基準(zhǔn)利率由 %上升到 %。這表明了國家 不斷的運用 金融手段 抑制房價的過快 上漲，防控房地產(chǎn)投機(jī)的意圖。 對購房者而言，加息將增加其購房的利息 負(fù)擔(dān)，而且屬于連續(xù)多次小幅度加息，使行業(yè)將面臨非常大的資金壓力。 2020 年 5 月 17 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議 ， 提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施 ，即 “ 國六條 ” ，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。 29 日對 “ 國六條 ” 進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90/70 標(biāo)準(zhǔn) ， 此政策通過對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整進(jìn)一步穩(wěn)定住房價格。 2020 年 7 月 11 日，建設(shè)部聯(lián)合其他 五 部委下發(fā) 171 號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》 ，被業(yè)內(nèi)稱為 “ 外資限炒令 ” ，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機(jī)構(gòu)和個人購房的管理 ，用來 抑制境外資 金 進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場所造成的房地產(chǎn)價格上漲。 2020 年 8 月 1 日，國土資源局制定《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，進(jìn)一步明確供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地及有競爭要求的工業(yè)西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 22 用地等必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價格爭議裁決機(jī)制。此政策在規(guī)范國有土地使用權(quán) 上作出明確細(xì)致的規(guī)定。 表 年份 固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 房地產(chǎn)投資(億元 ) 固定資產(chǎn)投 資增長率 (