漢口西北湖寫字樓項(xiàng)目分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項(xiàng)目 / 板塊 金融一條街 取水樓至江漢北路 江漢路及沿江大道 解放大道沿線及武勝路 檔次 甲級寫字樓 一般檔次寫字樓 商住公寓樓 早期高檔寫字樓 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 15 頁 形象 現(xiàn)代，氣派 一般 商業(yè)外觀 商業(yè)外觀 規(guī)模 大而集中 小 大而分散 大而集中 配套 現(xiàn)代化，先進(jìn) 一般化 不齊全 老舊 物管公司 深港派物業(yè)管理公司 本地物業(yè)管理公 司 沿海物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 分 析： 從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征： ※ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，智能化程度高，建筑品質(zhì)好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線 ※ 乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、智能化程度、承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線 ※ 其它寫字樓房齡在 1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上過時 , 無現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ,其附近新開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級乙級寫字樓周邊 從配套設(shè)施來看，有如下特點(diǎn) ： ※ 40%寫字樓采用進(jìn)口電梯 ,60%寫字樓采用中外合資電梯。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)。 ※ 建銀大廈、新世界、招行大廈等多個高檔寫字樓圍繞，是著名的金融一條街，將帶來潛在市場 ※ 銀行證券機(jī)構(gòu)較為豐富，有招商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、華夏銀行等 ※ 酒店賓館林立。 區(qū)域競爭對手不多，僅有廣電中心和另外一個高層寫字樓主體已完工，為本案提供市場機(jī)會 這樣成本單價最低，銷售單價最高，投資回報(bào)率較高，進(jìn)入市場銷售后，面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對較小。 景觀優(yōu)勢明顯，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點(diǎn) 劣勢（ W） （一）項(xiàng)目資源調(diào)查分析 地理位置及交通 本案地塊位于西北湖旁，臨建設(shè)大道。 ※ 承租人挑選寫字樓的檔次時喜歡從乙級到甲級 ，或從其它更低檔寫字樓到乙級寫字樓 ※ 越來越多的承租人要求寫字樓有數(shù)量較多且速度較快的電梯、或者配有員工餐廳，并且有較為闊綽公共空間。 租售率分析 漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示： 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 15 頁 板 塊 租售率 建設(shè)大道金融一條街 85％ 取水樓至江漢北路 75％ 江漢路及沿江大道 70％ 解放大道沿線及武勝路 70％ 平均水平 75％ 漢口寫字樓板塊出租率特征0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%設(shè)大道金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路平均水平 8570%75%70%85% 分 析： ※ 漢口寫字樓平均入住率為 75％左右 ※ 建設(shè)大道 金融一條街板塊，寫字樓 不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá)85% ※ 江漢路 及沿江大道板塊入住率 達(dá) 70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對較少，且租金比較低，因而入住率也很高 ※ 解放大道沿線及江漢北路沿線寫字樓入住率為 65％～ 75％之間，入住率低于其它板塊。 ★ 漢口寫字樓板塊租金特征 漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示： 板 塊 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 建設(shè)大道“金融一條街” 55 解放大道至武勝路 30 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 15 頁 取水樓至江漢北路 25 沿江大道及江漢路步行街 20 平均租金 35 板塊平均租金比較圖0102030405060701建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均租金553025 2035 分 析： ※ 從租金來看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。這主要是和武漢市 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。 ※ 商住及其他改變功能的住宅樓對以純寫字樓的租售將產(chǎn)生很大的影響。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 15 頁 漢口西北湖寫字樓項(xiàng)目分析報(bào)告 目 錄 一、漢口寫字樓市場概況 .........................................................................
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