漢口西北湖寫字樓項(xiàng)目分析報告商業(yè)地產(chǎn)-免費(fèi)閱讀
【正文】 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級寫字樓如建銀大廈、新世界、招行大廈等租金及出租率變化影響較大 四、價格定位 根據(jù)對漢口片區(qū)寫字樓市場的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為：在本片區(qū)的寫字樓市場租金差距較大的情況下，應(yīng)盡可能提高項(xiàng)目的定位，高檔次的定位將支持本項(xiàng)目的價格提升，在考察了周邊的市場租價后，我們根據(jù)市場收益法評估出價格。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 15 頁 （二）項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） DDN、 ISDN 與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。 （二）寫字樓市場需求分析 市場需求概況 從銷售、出租情況來看，板塊市場需求比較分析如下表： 板 塊 板塊特征 主要客戶 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 15 頁 建設(shè)大道“金融一條街” 金融一條街 ,高檔寫字樓密集 外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機(jī)構(gòu) ,本地企業(yè)數(shù)量少 解放大道至武勝路 濃厚商業(yè)氛圍 ,中高檔寫字樓 外地駐漢機(jī)構(gòu) /知名品牌代理公司及合資企業(yè) 取水樓至江漢北路 CBD輻射區(qū) ,中檔寫字樓 中小私營企業(yè) 沿江大道及江漢路步行街 濃厚商業(yè)氛圍 ,一般寫字樓和商住樓 銷售代理 /廣告策劃 分 析： ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國貿(mào)中心、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達(dá)、愛普生、朗訊，國內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術(shù)，大唐電信等； ※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、 SOGO寫字樓、 富商大廈 、 中原大廈 等寫 字樓，入駐機(jī)構(gòu)以國內(nèi)知名品牌駐漢機(jī)構(gòu)和武漢本地強(qiáng)勢公司為主，小部分包括知名外企分支機(jī)構(gòu)； ※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機(jī)構(gòu)。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為 20元 /平方米 /月。 ※ 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價格為 5000元 /平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。 ※ 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場冷淡。 ※ 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈 、 瑞通廣場為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場 ，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。 一、漢口寫字樓市場概況 武漢是一個擁有數(shù)百年的歷史和 800 萬人口的大城市，數(shù)度被評為“ 21 世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝弧? 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 15 頁 二 漢口寫字樓市 場供應(yīng)需求分析 （一）漢口寫字樓市場供應(yīng)分析 供應(yīng)量分析 漢口地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目板塊分布情況如下圖表所示： （注：此處分析時寫字樓不分等級） 漢口寫字樓供應(yīng)板塊特征45%18%14%23%建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街 板 塊 數(shù) 量 (個 ) 建設(shè)大道“金融一條街” 10 解放大道至武勝路 4 取水樓至江漢北路 3 沿江大道及江漢路步行街 5 合 計(jì) 22 分 析： ※ 市場板塊供應(yīng)特征明顯。 ★ 漢口寫字樓板塊價格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價格特征如下圖表 所示： 板 塊 平均售價 (元 /㎡ ) 建設(shè)大道“金融一條街” 7000 解放大道至武勝路 5000 取水樓至江漢北路 4000 沿江大道及江漢路步行街 4200 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 15 頁 平均售價 4270 板塊寫字樓售價比較圖500070004000 420042700100020003000400050006000700080001建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均售價 分 析： ※ 從銷售價格來看，漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同 影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。 物業(yè)特征分析
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