【正文】 樓盤總體模型及戶型模型：令消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景觀，清楚選購單位所在位置。2．企業(yè)VI、樓盤LOGO3．區(qū)內(nèi)成熟的生活配套設(shè)施4．凸顯區(qū)內(nèi)的SOHW商務(wù)中心氛圍216。2．開盤活動(dòng)，氣氛渲染，并銜接內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)，當(dāng)日宣布所抽中的簽號(hào)，并售出所推出的戶型，如若不夠，可依據(jù)實(shí)際情況加推套數(shù)。擬在各有關(guān)目標(biāo)市場的有線電視臺(tái)每月播放2篇。媒體選擇：依次為武漢晚報(bào)、楚都金報(bào)、武漢晨報(bào)；w 軟性廣告：擬在武漢晚報(bào)、楚都金報(bào)、武漢晨報(bào)有計(jì)劃地發(fā)布專題報(bào)道，頻率為每月兩篇；在《武漢晚報(bào)》每月進(jìn)行二篇專題報(bào)道；w 市場培育期，可采用“引起爭鳴”的作法：樹靶子。中樓層（6層—15層）：小面積實(shí)惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。四、媒體操作思路 媒體目標(biāo)●　第一階段媒介目標(biāo)此階段是項(xiàng)目推廣開盤前進(jìn)行宣傳造勢，以迅速提高盤龍SHOW峰匯廣場的知名度為主要目的，注重信息最大范圍的傳播，結(jié)合財(cái)經(jīng)類報(bào)紙、專業(yè)性雜志、戶外等媒體進(jìn)行立體正面?zhèn)鞑?，營造強(qiáng)大聲勢，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。另外，活動(dòng)的操作也將在本階段工作中重點(diǎn)而全面的展開。續(xù)勢：2008年10月—2008年12月本階段將形成銷售的持續(xù)旺盛。廣告主要以硬廣告為主，結(jié)合媒體新聞報(bào)道，正面宣傳本項(xiàng)目的美好未來和樓盤特色。鑒于此，我們采用前后緊密連接狀態(tài)的四段營銷法。 廣告策略 ●　形象樹立階段——廣告宣傳除制作、派發(fā)DM之外，以目標(biāo)客戶的專業(yè)平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體為主，地方平面主流媒體為輔，并根據(jù)項(xiàng)目形象定位，適時(shí)進(jìn)行階段性的新聞媒體炒作，同時(shí)樹立以項(xiàng)目形象宣傳為目的的戶外廣告。不論在現(xiàn)場工地或銷售現(xiàn)場，亦或各式媒體上，均以大規(guī)模、大手筆、大氣魄、大畫面、大視覺、大回報(bào)（但又忌諱“故弄玄虛”）的始終如一的形象出現(xiàn)，以達(dá)到氣勢恢宏、磅礴的效果，在人們心目中塑造漢陽獨(dú)一無二、無可替代的“商業(yè)巨艦”形象，對(duì)目標(biāo)市場進(jìn)行渲染、沖擊，以期激發(fā)目標(biāo)客戶群強(qiáng)烈的投資欲望。新SOHU時(shí)代”的品牌、形象；切入角度：絕版商業(yè)旺地，高地點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建筑，為盤龍新區(qū)發(fā)展與繁榮的象征和形象的代表。四、 運(yùn)營流程建議1．大堂，走廊，衛(wèi)生間以及公共區(qū)域在裝修風(fēng)格上，應(yīng)簡約大方，使用目前較為流行的間接照明，把光線射到頂棚、墻面或其他界面上形成反射光,光線較柔和均勻，讓光與線條式的裝修特點(diǎn)融合于一體，體現(xiàn)現(xiàn)代化的個(gè)性特點(diǎn)。w 商務(wù)配套：多功能廳、咖啡廳。w 盤龍城的（絕版）商務(wù)“核心”，新世紀(jì)的超級(jí)形象“座標(biāo)”（門面）。認(rèn)為：上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動(dòng)力。由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點(diǎn)。 c) 保值增值廣闊發(fā)展空間盤龍城的居住區(qū)成熟、武漢城市發(fā)展框架的拉大、武漢居住新城地位的日益鞏固，都將為項(xiàng)目所在區(qū)域帶來廣闊的保值增值發(fā)展空間。尚在建造中的國內(nèi)最大規(guī)模的公鐵兩用大橋武漢天興洲長江大橋，早已引起許多投資者的興趣，將會(huì)為武漢增添多個(gè)經(jīng)濟(jì)增長極。1）道路:盤龍城大橋06年5月18日通車。13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是武漢寫字樓市場不如住宅市場紅火的原因之一。例如，進(jìn)駐武漢的世界500強(qiáng)企業(yè)約有60余家，而進(jìn)駐成都的已超過100家。7) 中央空調(diào)使用在時(shí)間段上越來越不能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。寫字樓在投資回報(bào)率上遠(yuǎn)高于住宅，但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)高于住宅投資。現(xiàn)中南路上已有的寫字樓主要是中商廣場、世紀(jì)中商和鵬程時(shí)代，加上在售和未售項(xiàng)目，中南路的寫字樓已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模，經(jīng)過慢慢的商業(yè)積累、發(fā)展，逐漸成為真正的商務(wù)中心。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提升。n 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市寫字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)高級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。如，新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對(duì)中小型公司而設(shè)計(jì)的項(xiàng)目。如瑞安集團(tuán)、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公地?！睗h陽寫字樓基本情況介紹：寫字樓名稱平均租價(jià)檔次出租率漢元中心23元/㎡普通75% 長江廣場20元/㎡普通50%二、漢口寫字樓分析1．經(jīng)過分析目前漢口地區(qū)寫字樓市場呈現(xiàn)如下特征：n 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊n 寫字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為6000/平方米，平均租金+物管費(fèi)為20到80元/平方米/月，其中代表物業(yè)：國貿(mào) 均價(jià)＋租金+物管費(fèi) 10000+55+20元 （如果物管費(fèi)為23元，空調(diào)使用與商場同時(shí)間） 新世界 均價(jià)＋租金+物管費(fèi) 8000+60+23元（空調(diào)使用與商場同時(shí)間，周六周日至18：00）世貿(mào) 均價(jià)＋租金+物管費(fèi) 5000+40+18元武廣 均價(jià)＋租金+物管費(fèi) 4500+25+13元（空調(diào)使用是早上9點(diǎn)到下午6點(diǎn)）n 寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)n 寫字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷售率比較低，整體不到40％n 買寫字樓的客戶主要是國內(nèi)知名企業(yè)，外企多以租為主n 純寫字樓項(xiàng)目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，整個(gè)市場還是供大于求，如果政府能真正加大市場管理力度，禁止在住宅區(qū)辦公，那么商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶n 投資型寫字樓產(chǎn)品略顯不足。甲級(jí)寫字樓的銷售市場主要以重新包裝后的存量寫字樓為主，銷售價(jià)格平均在7000元/平方米左右，與同等地段高檔住宅價(jià)格相似。 　　以最具代表性的甲級(jí)寫字樓市場而言，在存量方面，武漢市現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓8座，主要聚集在武漢金融街之稱的建設(shè)大道沿線。交通便利，挾三鎮(zhèn)之要沖占三江之秀麗，湖光山色、魚舟晚唱，雄視武漢三鎮(zhèn)。不少跨國大企業(yè)和外來財(cái)團(tuán)紛至沓來。n 金融一條街寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主，與周邊寫字樓項(xiàng)目形成梯級(jí)消費(fèi)。中低檔寫字樓的功能定位相對(duì)較為單一。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價(jià)值。1．武昌中南路寫字樓基本情況介紹：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積主樓層數(shù)層高開盤時(shí)間銷售戶數(shù)已售成交均價(jià)銷售表價(jià)中建工行廣場中南路與武珞路交匯處25200511262207962547200洪廣寶座武昌區(qū)民主路782號(hào)6167728200510301945760836600新時(shí)代商務(wù)中心中南路與武珞路交匯處452007年春節(jié)后428///2．武昌寫字樓市場分析：中南路地處中心位置，出于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，擁有武珞路、中南路和4地鐵線等交通干道，周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網(wǎng)點(diǎn)，是武昌區(qū)的政治、商業(yè)、金融中心。但目前，武漢的寫字樓無論在銷售價(jià)格還是銷售速度上，都沒有明顯優(yōu)勢：銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些豪宅項(xiàng)目；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏和市場關(guān)注度不足，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅與商業(yè)項(xiàng)目?？偨Y(jié)寫字樓市場冷談主要有以下原因：1) 武漢不同沿海城市，對(duì)國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。9) 武漢寫字樓市場淡靜的原因主要來源于缺乏強(qiáng)力的剛性需求支撐。銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些 窗體頂端豪宅項(xiàng)目；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏及市場關(guān)注度不足等原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅及商業(yè)項(xiàng)目，銷售市場的平淡也是造成武漢市的甲級(jí)寫字樓一般都以出租為主的主要原因之一。目前，開發(fā)區(qū)行政托管88平方公里。3. 長江樂園 4）“居住新城”: 在《武漢市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)年計(jì)劃》中，后湖納為武漢市四個(gè)發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。第三部分 產(chǎn)品篇項(xiàng)