【正文】 寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。n 沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。n 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級寫字樓平均銷售價格達(dá)到7000元/平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價格2500元/平方米。n 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點及商住樓影響，價格難以提升。中南路上寫字樓代表樓盤：世紀(jì)廣場位于武漢市武昌區(qū)中南路14號，占地面積11000平方米，建筑面積75000平方米，容積率7，綠化率5%以下，由2棟26層的超高層建筑物組成，2004年初已建成入住。目前世紀(jì)廣場在二手房市場上有的報價為4967元/平方米，基本上是有價無市。在政府規(guī)劃下，寫字樓市場得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟(jì)總部區(qū)?，F(xiàn)中南路上已有的寫字樓主要是中商廣場、世紀(jì)中商和鵬程時代，加上在售和未售項目，中南路的寫字樓已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模，經(jīng)過慢慢的商業(yè)積累、發(fā)展，逐漸成為真正的商務(wù)中心。四、武漢寫字樓總結(jié)分析武漢市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積100平方米左右的中低檔寫字樓。由于寫字樓土地成本、建筑成本、配套成本的支出龐大，開發(fā)寫字樓的投資費用比開發(fā)一般住宅多很多，對自有資金實力和融資能力的要求也很高，開發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都會導(dǎo)致項目爛尾的危險，所以寫字樓項目的發(fā)展商必須具備相當(dāng)?shù)拈_發(fā)實力、多元化的融資途徑和經(jīng)過精確設(shè)計的資金鏈等等。投資額巨大，而銷售平淡，巨額投資只能依靠租賃回收，這意味著武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓的回報期可能長達(dá)數(shù)十年。寫字樓在投資回報率上遠(yuǎn)高于住宅，但風(fēng)險也相對高于住宅投資。一旦空租，投資者不但沒有租金可收，還要承擔(dān)物業(yè)管理費，可謂得不償失。因此在業(yè)界有這樣一種說法，一個寫字樓項目如果出租率在60％就算合格，70％值得投資，80％乃黃金物業(yè)，90％可謂極品，100％的滿租，那就是可遇不可求。2) 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。7) 中央空調(diào)使用在時間段上越來越不能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。但客觀來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。從寫字樓必備的發(fā)展條件上看出，武漢市寫字樓市場發(fā)展緩慢有其必然性。寫字樓市場對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關(guān)聯(lián)性及依賴性。例如，進(jìn)駐武漢的世界500強(qiáng)企業(yè)約有60余家，而進(jìn)駐成都的已超過100家。10) 從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項支出巨大，因此寫字樓較一般住宅在投資額上要大許多，對自有資金實力及融資能力方面要求很高，若在開發(fā)過程中某一個環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會面臨項目爛尾的危險。11) 從銷售價格和銷售速度看武漢市場寫字樓都沒有明顯優(yōu)勢。12) 從投資回報角度看，投資額巨大，而市場銷售平淡，巨額的投資回收只能依靠租賃市場，這也意味著武漢市場優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資回收期可能長達(dá)數(shù)十年。13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是武漢寫字樓市場不如住宅市場紅火的原因之一。2000年4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個村）交發(fā)展區(qū)管委會封閉托管。同年9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外7個村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開發(fā)區(qū)托管。2005年，全國開發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)保留盤龍城開發(fā)區(qū)，到2005年末，建成區(qū)面積6平方公里。1）道路:盤龍城大橋06年5月18日通車。 屆時將躋身為全國六大航空樞紐，規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機(jī)場的航站樓。 3）綠地公園: 從武漢市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本項目所處的盤龍城地區(qū)是未來武漢市重點建設(shè)的區(qū)域之一，眾多實力開發(fā)企業(yè)把目光投向這里，在各類基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，在政府的大力支持下，該區(qū)域發(fā)展前景看好。尚在建造中的國內(nèi)最大規(guī)模的公鐵兩用大橋武漢天興洲長江大橋，早已引起許多投資者的興趣，將會為武漢增添多個經(jīng)濟(jì)增長極。天興洲長江大橋所經(jīng)之處，將武鋼、武漢開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等串連起來，形成一個強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射城市外圍的黃陂、江夏等郊區(qū)(縣市)的新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城，促進(jìn)武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。盤龍城正處在武漢市北郊外環(huán)線上，這樣就形成空中、陸地相交叉的立體交通網(wǎng)，這一靜一動很符合富人的心態(tài)。b) 區(qū)域品牌優(yōu)勢：盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個政府全力支持多方位區(qū)域，知名度較高。 c) 保值增值廣闊發(fā)展空間盤龍城的居住區(qū)成熟、武漢城市發(fā)展框架的拉大、武漢居住新城地位的日益鞏固，都將為項目所在區(qū)域帶來廣闊的保值增值發(fā)展空間。劣勢分析—Wa) 本項目目前交通不便，辦公、商業(yè)氛圍不足；板塊整體配套不足規(guī)模小帶來產(chǎn)品配套及概念營造上的局限機(jī)會分析—Oa) 政策導(dǎo)向。d) 二、 項目主題定位根據(jù)對武漢寫字樓市場的分析及結(jié)合本案狀況，認(rèn)為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇。設(shè)計上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級寫字樓行列。由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點。在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：1) 有一部分企業(yè)進(jìn)入住宅辦公，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，這讓公司的形象大打折扣。3) 有一群自由工作者，特別是一些基于信息的制造、加工、傳播類的工作，如編輯記者、自由撰稿人、軟件設(shè)計人員、網(wǎng)站設(shè)計、美術(shù)、音樂等藝術(shù)工作者、財務(wù)工作者、廣告、咨詢等，因為他們的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中獨立完成或通過在網(wǎng)上與他人的協(xié)同工作來完成。4) 還有一部分投資者看好商務(wù)空間的投資價值，也看到了本案存在巨大的升值空間，急于購得用于出租。認(rèn)為：上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動力。1． 主題定位SHOW商務(wù)寫字樓“盤龍中樞SHOW旨在表達(dá)現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。中樓層（6層—15層）：小面積實惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。w 盤龍城的（絕版）商務(wù)“核心”，新世紀(jì)的超級形象“座標(biāo)”（門面）。w 有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間。2． 建議高規(guī)劃、高起點w 面臨全球信息化和全球經(jīng)濟(jì)一體化的挑戰(zhàn)，引進(jìn)最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，率先實現(xiàn)5A級智能化及智能化系統(tǒng)的集成。w 引導(dǎo)未來的現(xiàn)代商務(wù)理念：每20平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會所，多功能會議廳。w 商務(wù)配套：多功能廳、咖啡廳。 3．“盤龍中樞w 大企業(yè)，大形象；小企業(yè)，大形象；小單位，大配套。w 展現(xiàn)成功風(fēng)采，感受時代氣息；w 擁抱SHOW商務(wù)寫字樓，笑傲二十一世紀(jì)； 4．匯集巨大人流，吸聚人氣財氣：大環(huán)境佳：新盤龍，新商務(wù)中樞，最具活力，商機(jī)無限。四、 運營流程建議1．大堂，走廊，衛(wèi)生間以及公共區(qū)域在裝修風(fēng)格上，應(yīng)簡約大方，使用目前較為流行的間接照明，把光線射到頂棚、墻面或其他界面上形成反射光,光線較柔和均勻，讓光與線條式的裝修特點融合于一體，體現(xiàn)現(xiàn)代化的個性特點?？Х葟d可引進(jìn)市內(nèi)比較出名的中西餐廳或咖啡廳，比如綠茵閣，上島咖啡廳，兩岸咖啡廳。4．電梯分單雙層供應(yīng)。6．以高品位的金融主題會所營造樓盤的文化氛圍。新SOHU時代”的品牌、形象；切入角度：絕版商業(yè)旺地，高地點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建筑，為盤龍新區(qū)發(fā)展與繁榮的象征和形象的代表。w 營銷組合：公共關(guān)系、報章廣告、戶外宣傳、人員促銷策略并舉；發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢，力求做到有廣度、有深度、有力度，對目標(biāo)市場構(gòu)成較大地震撼和沖擊。w 側(cè)重報章宣傳，側(cè)重軟性報道。