【正文】 ●　全面招商階段——此階段廣告宣傳應(yīng)以滲透性的硬廣告為主、軟廣告為輔，并適當(dāng)?shù)脑黾訌V告投放數(shù)量，以促進(jìn)全面招商。鑒于本案區(qū)域的市場定位，我們需要注意控制供應(yīng)局面，贏取主動(dòng)權(quán)，并將銷售階段快速推上頂峰，保持高昂的銷售勢(shì)頭。作為未來前景看好的區(qū)域樓盤，本案勢(shì)必也將面臨諸多競爭，所以客戶資源拉攏與鎖定的要求很高，因而應(yīng)該提前于開盤相當(dāng)一段時(shí)間進(jìn)行客戶蓄積工作，以期開門銷售紅遍天。這一階段，做好搞好活動(dòng)，做好宣傳，將產(chǎn)品知名度成功打出。造勢(shì)階段與發(fā)勢(shì)階段以認(rèn)購相銜接。硬廣告篇幅宣傳采用半版以上版式為主，內(nèi)容以樓盤概念營造、素質(zhì)品質(zhì)生活為主。發(fā)勢(shì)之后，仍然不斷造勢(shì)發(fā)勢(shì)，促進(jìn)銷售波次熱效應(yīng)不斷攀升。本階段廣告建設(shè)以硬廣告為主，主宣工程進(jìn)度迅速，銷售進(jìn)度良好，以及有理有據(jù)強(qiáng)行提價(jià)的通道策略。這一階段工作主要在這樣兩塊，一是維系好已成交客戶，促成連帶購買，輕松掃尾；二是強(qiáng)勢(shì)打出清盤牌，用酬賓手法促進(jìn)末端快速成交。周而復(fù)始，促進(jìn)項(xiàng)目的整體銷售進(jìn)入良性循環(huán)。 媒介策略●　第一階段媒介策略以國內(nèi)專業(yè)、經(jīng)濟(jì)類媒體及航空類雜志為主，宜采用發(fā)行量大、普閱率高、受眾目標(biāo)明確的大眾類媒體，對(duì)項(xiàng)目推廣信息進(jìn)行第一輪傳播；進(jìn)行信息傳遞輻射，強(qiáng)勢(shì)訴求其“盤龍SHOW商務(wù)寫字樓”的形象。高樓層（1617層）：高級(jí)豪華寫字樓，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。（2）硬件準(zhǔn)備：整體效果圖；地理位置圖（選擇能充分揭示其地王位置的角度切入）；平面圖，包括裙樓、附樓、各標(biāo)準(zhǔn)層、樓頂?shù)绕矫鎴D；立體剖面圖；裝修標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施；物業(yè)管理。w 硬性廣告：精心創(chuàng)作平面設(shè)計(jì)方案；提煉主題、突出重點(diǎn)、挖掘潛材、強(qiáng)化賣點(diǎn)；擬設(shè)五個(gè)系列方案：綜合形象篇，地置篇，商務(wù)篇，景觀篇，投資回報(bào)篇。宣揚(yáng)發(fā)展商追求高品質(zhì)、極富創(chuàng)新、敢為天下先的精神；樹口碑。w 軟性廣告突出軟性廣告的份量和地位；精心策劃、構(gòu)思新聞、專題報(bào)道的題材。結(jié)合本案來看，盤龍城開發(fā)區(qū)現(xiàn)只是雛形，因而在項(xiàng)目前期的認(rèn)購過程中勢(shì)必存在較大的影響。 挑出朝向、景觀較為中等的戶型 1030套，客戶可在內(nèi)部認(rèn)購期間獲得這些戶型的抽簽機(jī)會(huì)，但必須繳納押金。（暫定）五、現(xiàn)場包裝1．項(xiàng)目現(xiàn)場的設(shè)置與內(nèi)容展示本案坐落于盤龍城中心，無論是在土建施工階段還是在樓盤階段， 對(duì)本項(xiàng)目都會(huì)存在一定的影響，因此圍墻的筑砌除有把小區(qū)與馬路相分隔的功能外，還會(huì)在銷售宣傳環(huán)節(jié)中起到舉足輕重的作用。其內(nèi)容可以包括項(xiàng)目名稱、發(fā)展商名稱、銷售熱線。接待中心內(nèi)部布局 售樓部分區(qū) 功能分區(qū)接待區(qū)洽談區(qū)模型展示區(qū)財(cái)務(wù)辦公區(qū)主要內(nèi)容配置：178。 展板：系統(tǒng)介紹項(xiàng)目特點(diǎn)，突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，展板內(nèi)容可以是項(xiàng)目周邊環(huán)境及交通條件、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容；178。整體視覺效果：空間明亮、簡約、現(xiàn)代；色彩以橙色系列色為主、藍(lán)色、紅色、灰色和綠色等個(gè)性色彩突出現(xiàn)代、時(shí)尚之感。售樓部整體形象：本項(xiàng)目全新單位產(chǎn)品整體形象“空間彰顯品位 形象墻：突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。 售樓部包裝售樓部包裝目的是為了與產(chǎn)品形象相吻合，提升項(xiàng)目形象，帶動(dòng)銷售。在制作方面要達(dá)到新潮別致，再配以鮮艷的色彩和燈光照射必會(huì)吸引行人和參觀者的目光，達(dá)到展示本項(xiàng)目的品牌及形象，提升檔次，進(jìn)而增加買家的購買欲望。首創(chuàng)武漢寫字樓市場開盤當(dāng)天火爆熱銷的局面。 因此，今年競爭對(duì)手還不是很多，因此從6月份一定要在媒體層面形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，樹立項(xiàng)目高端的形象，而且年末歷來為寫字樓銷售的黃金時(shí)間，形成初步銷售成果。（7）公共關(guān)系策略與有關(guān)政府行事業(yè)單位、中大型企業(yè)保持密切的聯(lián)系，口碑與業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)同時(shí)并重；與政府有關(guān)部門進(jìn)行有益合作，如與商會(huì)、貿(mào)發(fā)局等共同舉辦相關(guān)大型經(jīng)濟(jì)課題活動(dòng)，樹立形象與口碑，同時(shí)有利于創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。（6）電視廣告：考慮目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)，擬作為輔助促銷手段。樹立輿論熱點(diǎn)。上述活動(dòng)，如能結(jié)合與政府相關(guān)部門開展聯(lián)合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為佳。1. 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成項(xiàng)目的銷售利潤指標(biāo)； 2. 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購買入住，提升整個(gè)項(xiàng)目檔次； 3. 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類型，針對(duì)性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力；二、營銷行動(dòng)1．高級(jí)策劃顧問團(tuán)研討會(huì)就中心城區(qū)商業(yè)寫字樓前景、發(fā)展空間、市場定位、入市策劃、媒介推廣等事宜進(jìn)行商討；2．形象策劃（1）建立較完美的VI視覺識(shí)別系統(tǒng)；w 設(shè)計(jì)好標(biāo)識(shí)、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體，要求具下特點(diǎn)：外觀新穎美觀；具較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息；內(nèi)涵豐富，表現(xiàn)上具較強(qiáng)的張力；色彩鮮明，極富個(gè)性?！瘛〉谌A段媒介策略本階段為全面招商期，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)廣告的滲透力度，加強(qiáng)投放的針對(duì)性和廣泛性，以專業(yè)媒體為主，配合武漢主流媒體的廣告投放，增強(qiáng)媒體廣告對(duì)項(xiàng)目租售的促進(jìn)力度。●　第二階段媒介目標(biāo)此階段配合階段性銷售工作，以信息最大限度的到達(dá)目標(biāo)客戶群為主要目的，同時(shí)注重信息到達(dá)目標(biāo)客戶群的有效率，加深目標(biāo)客戶群對(duì)盤龍SHOW峰匯廣場的印象，激發(fā)他們的租賃、購買欲望，形成租售市場的熱點(diǎn)。注：在本階段結(jié)束后，再一次轉(zhuǎn)入循環(huán)周期的第一項(xiàng)，或者采用有意識(shí)的封盤控制，隨即繼續(xù)造勢(shì)。收勢(shì)：2008年12月——2009年1月31日本階段將配合銷售逐步轉(zhuǎn)入階段性掃尾期。伴隨著大量已成交業(yè)主和待成交客戶的增加，樓盤知名度在此時(shí)已達(dá)到相當(dāng)程度。目的是發(fā)勢(shì)階段的效應(yīng)和業(yè)績已繼續(xù)延伸。本階段的工作是，在開盤發(fā)售之后，繼續(xù)造勢(shì)。 發(fā)勢(shì)：2008年10月蓄勢(shì)月余，箭在弦上，等弓滿之日，立即開盤。開盤前解盤認(rèn)購活動(dòng)也待開展。即造勢(shì)——發(fā)勢(shì)——續(xù)勢(shì)——收勢(shì)，營造長久的生生不息的循環(huán)效果。階段性推廣策略：創(chuàng)造良性循環(huán)鏈樓盤銷售的特征首先是讓消費(fèi)者通過媒體知道樓盤的存在，對(duì)廣告中所宣傳的樓盤感興趣，形成初步的印象概念，考慮地段、環(huán)境、價(jià)格、安全等因素是否適應(yīng)自己的需求，是否愿意花錢去訂購，其次才會(huì)到現(xiàn)場看樓，聽取銷售人員的介紹，從而針對(duì)具體樓盤，找出與印象中的差距，并與同類樓盤進(jìn)行比較，最后決定購買，交訂金，完全接受該樓盤。 ●　重點(diǎn)招商階段——廣告宣傳應(yīng)根據(jù)重點(diǎn)客戶群，結(jié)合項(xiàng)目樓書的制作與發(fā)放，采取軟、硬結(jié)合為主要傳播手段。而且與漢口、青山都非常接近三、廣告操作思路廣告目標(biāo) ●　第一階段目標(biāo)——全面樹立 “盤龍SHOW商務(wù)寫字樓”的形象定位，并根據(jù)盤龍城新區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，確立其在盤龍核心區(qū)域標(biāo)志性建筑的市場地位，引起省內(nèi)外市場的廣泛關(guān)注，吸引大客戶（整層租售），同時(shí)積累分間租售的省內(nèi)外中小客戶，奠定大廈全面招商的客戶群基礎(chǔ)。w 初入市，市場培育階段，宜采取“爭鳴法”，以達(dá)到預(yù)期的市場炒作效果。理性訴求為主，擺事實(shí)，講道理。w 波浪式營銷推廣，周期性掀起高潮；根據(jù)寫字樓銷售周期長的特點(diǎn)，廣告投放宜注重長線，擬采用波浪式、間歇式的推廣方式，發(fā)起階段式強(qiáng)力宣傳，效果力求恒久，又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。5．以親情化的配套和服務(wù)，營造項(xiàng)目的舒適氛圍。2．五樓只有公共衛(wèi)生間，則應(yīng)設(shè)為物業(yè)用房。w 大視野，大形象，大事業(yè)。w 展覽中心（可由多功能廳）：配設(shè)尖端科技之信息網(wǎng)絡(luò)，充足的通訊設(shè)施并附加光纜網(wǎng)絡(luò)傳送，為業(yè)主及周邊商界人士提供各類科技、貿(mào)易、藝術(shù)等展示的場所。 將5A（通訊自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化、保安自動(dòng)化、管理自動(dòng)化）5個(gè)自動(dòng)化系統(tǒng)高度集成，創(chuàng)造一流的智能化大廈。w 新區(qū)城市中心區(qū)，見證中心城成就。瞄準(zhǔn)盤龍新區(qū)寫字樓市場空白點(diǎn)；鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公的新模式；打造現(xiàn)代簡約的開放空間；尋求個(gè)性時(shí)尚與自然景觀的完美結(jié)合；巨大的升值空間給你帶來新的投資機(jī)遇；搶占新一代寫字樓市場的領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是SHOW商務(wù)寫字樓的策劃總思路2． 客戶定位以上前5種都是我們的客戶來源3． 市場定位（營銷定位）高樓層（1617層）：高級(jí)豪華寫字樓，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市