【正文】 場(chǎng)上的佼佼者。但由于家里可能還有其他家人，工作會(huì)影響到家中人，所以他們急需要一個(gè)屬于自己工作和休息的空間。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。理由：本案若以小面積、低總價(jià)來(lái)沖擊中小企業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，高單價(jià)與低使用率的弱點(diǎn)將會(huì)給銷售帶來(lái)致命打擊。d) 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長(zhǎng)江樂(lè)園、盤龍古城文化概念的利用e) 品牌優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目由一級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，公司開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚。第三部分 產(chǎn)品篇項(xiàng)目定位研究及相關(guān)建議SWOT分析 項(xiàng)目主題定位營(yíng)銷策略建議運(yùn)營(yíng)流程建議一、 項(xiàng)目SWOT分析1． 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析—Sa) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)區(qū)東鄰陽(yáng)邏深水港，西依武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南臨漢口新火車站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。如今，即將被大橋貫通的武漢中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來(lái)絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。3. 長(zhǎng)江樂(lè)園 4）“居住新城”: 在《武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)年計(jì)劃》中，后湖納為武漢市四個(gè)發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是盤龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)。 、寬27米、雙向6車道、通往漢口的大橋上， 從漢口新華路驅(qū)車至盤龍城楚天大道只需15分鐘以內(nèi)，不受收費(fèi)站制約，將極大的促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 2）機(jī)場(chǎng): 2004年，首都機(jī)場(chǎng)正式收購(gòu)武漢天河機(jī)場(chǎng)，準(zhǔn)備將其建成國(guó)際性機(jī)場(chǎng)。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)行政托管88平方公里。第二部分：城市發(fā)展以及項(xiàng)目所在區(qū)域地段價(jià)值挖掘研究：武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，成立于1992年12月（武政[1992]70號(hào)），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)管理委員會(huì)，屬縣人民政府派出機(jī)構(gòu)。銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些 窗體頂端豪宅項(xiàng)目；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏及市場(chǎng)關(guān)注度不足等原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅及商業(yè)項(xiàng)目，銷售市場(chǎng)的平淡也是造成武漢市的甲級(jí)寫(xiě)字樓一般都以出租為主的主要原因之一。因而，武漢市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢有其必然性。9) 武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)淡靜的原因主要來(lái)源于缺乏強(qiáng)力的剛性需求支撐。8) 寫(xiě)字樓物業(yè)不同于其他物業(yè)類型，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有著相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性及依賴性，2003年以來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的回暖在很大程度上就依賴于武漢經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。4) 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫(xiě)字樓都面臨的問(wèn)題?？偨Y(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)冷談主要有以下原因：1) 武漢不同沿海城市，對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大潮感覺(jué)比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此。如果沒(méi)有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質(zhì)租賃公司，較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。但目前，武漢的寫(xiě)字樓無(wú)論在銷售價(jià)格還是銷售速度上，都沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)：銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些豪宅項(xiàng)目；銷售速度由于實(shí)力客戶缺乏和市場(chǎng)關(guān)注度不足，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅與商業(yè)項(xiàng)目。世紀(jì)廣場(chǎng)地理位置屬于武昌核心地段，交通十分方便，市政設(shè)施齊全，又處于中南路商圈之中，如此地段的寫(xiě)字樓都銷售不佳，充分說(shuō)明武昌乃至武漢寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的低迷不振，還處在谷底，但寫(xiě)字樓是有出租市場(chǎng)的。1．武昌中南路寫(xiě)字樓基本情況介紹：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積主樓層數(shù)層高開(kāi)盤時(shí)間銷售戶數(shù)已售成交均價(jià)銷售表價(jià)中建工行廣場(chǎng)中南路與武珞路交匯處25200511262207962547200洪廣寶座武昌區(qū)民主路782號(hào)6167728200510301945760836600新時(shí)代商務(wù)中心中南路與武珞路交匯處452007年春節(jié)后428///2．武昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析：中南路地處中心位置，出于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，擁有武珞路、中南路和4地鐵線等交通干道，周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網(wǎng)點(diǎn)，是武昌區(qū)的政治、商業(yè)、金融中心。三、武昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析：從武昌寫(xiě)字樓項(xiàng)目的分布上，我們看到這些項(xiàng)目基本上是沿“徐東路－中南路－武珞路－光谷”的路線沿街排列。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。n 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，但近年來(lái)板塊供應(yīng)量少，市場(chǎng)冷淡。中低檔寫(xiě)字樓的功能定位相對(duì)較為單一。n 高檔寫(xiě)字樓與中低檔寫(xiě)字樓有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。n 金融一條街寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主，與周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目形成梯級(jí)消費(fèi)。本地有實(shí)力的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實(shí)力展示的舞臺(tái)。不少跨國(guó)大企業(yè)和外來(lái)財(cái)團(tuán)紛至沓來(lái)。金融一條街上多數(shù)寫(xiě)字樓只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。交通便利，挾三鎮(zhèn)之要沖占三江之秀麗，湖光山色、魚(yú)舟晚唱，雄視武漢三鎮(zhèn)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，武漢各類寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量在1996年至2005年十年間接近380萬(wàn)平方米，而在上海、北京等地近幾年來(lái)各類寫(xiě)字樓的每年的供應(yīng)量就超過(guò)百萬(wàn)平方米，而租金和入駐率遠(yuǎn)高于武漢的水平。 　　以最具代表性的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，在存量方面，武漢市現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓8座，主要聚集在武漢金融街之稱的建設(shè)大道沿線。2006年的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為中央政府調(diào)控之外的寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍呈現(xiàn)甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)乏力，入駐率提升緩慢；有效市場(chǎng)供應(yīng)量少，銷售情況乏善可陳的狀況，難以成為市場(chǎng)上的亮點(diǎn)。甲級(jí)寫(xiě)字樓的銷售市場(chǎng)主要以重新包裝后的存量寫(xiě)字樓為主，銷售價(jià)格平均在7000元/平方米左右，與同等地段高檔住宅價(jià)格相似。一層約1300㎡　車位約30；租金23元/㎡　㎡（統(tǒng)一含水費(fèi)）　　開(kāi)盤時(shí)間2005－6－12　總戶數(shù)240　公推25%　樓層狀況1棟17F新區(qū)首席寫(xiě)字樓，主推戶型4080平方米全裝修，75%出租率；空調(diào)自理 結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu) 建成時(shí)間2001年　物業(yè)管理公司： 武漢漢商物業(yè)管理有限公司　開(kāi)發(fā)商：武漢漢商集團(tuán)　　長(zhǎng)江廣場(chǎng)位于古琴臺(tái)　　　均價(jià)3000元/㎡　結(jié)構(gòu)外墻磚混　開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)江廣場(chǎng)發(fā)展公司　租金20元/㎡　㎡　　一層10戶大約850㎡　31層　出租率50% 地處漢陽(yáng)古琴臺(tái)龜山北麓月湖之畔車站正后，東臨江漢一橋，北瀕漢水之濱，南靠古琴臺(tái)，西望月湖風(fēng)景?！睗h陽(yáng)寫(xiě)字樓基本情況介紹：寫(xiě)字樓名稱平均租價(jià)檔次出租率漢元中心23元/㎡普通75% 長(zhǎng)江廣場(chǎng)20元/㎡普通50%二、漢口寫(xiě)字樓分析1．經(jīng)過(guò)分析目前漢口地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征：n 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊n 寫(xiě)字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為6000/平方米，平均租金+物管費(fèi)為20到80元/平方米/月，其中代表物業(yè)：國(guó)貿(mào) 均價(jià)＋租金+物管費(fèi) 10000+55+20元 （如果物管費(fèi)為23元，空調(diào)使用與商場(chǎng)同時(shí)間） 新世界 均價(jià)＋租金+物管費(fèi) 8000+60+23元（空調(diào)使用與商場(chǎng)同時(shí)間，周六周日至18：00）世貿(mào) 均價(jià)＋租金+物管費(fèi) 5000+40+18元武廣 均價(jià)＋租金+物管費(fèi) 4500+25+13元（空調(diào)使用是早上9點(diǎn)到下午6點(diǎn)）n 寫(xiě)字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)n 寫(xiě)字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷售率比較低，整體不到40％n 買寫(xiě)字樓的客戶主要是國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，外企多以租為主n 純寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受高層商住兩用樓開(kāi)發(fā)影響較大，整個(gè)市場(chǎng)還是供大于求，如果政府能真正加大市場(chǎng)管理力度，禁止在住宅區(qū)辦公，那么商住樓的客戶便是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛在客戶n 投資型寫(xiě)字樓產(chǎn)品略顯不足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢的城市地位日益提高。如瑞安集團(tuán)、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公地。實(shí)力相對(duì)弱一些的公司會(huì)選擇次一級(jí)別的寫(xiě)字樓。如，新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對(duì)中小型公司而設(shè)計(jì)的項(xiàng)目。建設(shè)銀行大廈的裙樓是銀行營(yíng)業(yè)廳，它的副樓即將做一大型酒店（錦江國(guó)際酒店）。n 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫(xiě)字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市寫(xiě)字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)高級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)