【正文】 場上的佼佼者。但由于家里可能還有其他家人，工作會影響到家中人，所以他們急需要一個屬于自己工作和休息的空間。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。理由：本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。d) 環(huán)境優(yōu)勢：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長江樂園、盤龍古城文化概念的利用e) 品牌優(yōu)勢：項目由一級開發(fā)商開發(fā)，公司開發(fā)實力雄厚。第三部分 產(chǎn)品篇項目定位研究及相關(guān)建議SWOT分析 項目主題定位營銷策略建議運營流程建議一、 項目SWOT分析1． 項目SWOT分析優(yōu)勢分析—Sa) 區(qū)位優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機(jī)場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機(jī)場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。如今，即將被大橋貫通的武漢中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。3. 長江樂園 4）“居住新城”: 在《武漢市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展第十五個年計劃》中，后湖納為武漢市四個發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。 、寬27米、雙向6車道、通往漢口的大橋上， 從漢口新華路驅(qū)車至盤龍城楚天大道只需15分鐘以內(nèi)，不受收費站制約，將極大的促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 2）機(jī)場: 2004年，首都機(jī)場正式收購武漢天河機(jī)場，準(zhǔn)備將其建成國際性機(jī)場。目前，開發(fā)區(qū)行政托管88平方公里。第二部分：城市發(fā)展以及項目所在區(qū)域地段價值挖掘研究：武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，成立于1992年12月（武政[1992]70號），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)管理委員會，屬縣人民政府派出機(jī)構(gòu)。銷售單價遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些 窗體頂端豪宅項目；銷售速度由于實力客戶缺乏及市場關(guān)注度不足等原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅及商業(yè)項目，銷售市場的平淡也是造成武漢市的甲級寫字樓一般都以出租為主的主要原因之一。因而，武漢市寫字樓市場發(fā)展緩慢有其必然性。9) 武漢寫字樓市場淡靜的原因主要來源于缺乏強(qiáng)力的剛性需求支撐。8) 寫字樓物業(yè)不同于其他物業(yè)類型，對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有著相當(dāng)?shù)年P(guān)聯(lián)性及依賴性，2003年以來寫字樓市場的回暖在很大程度上就依賴于武漢經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重的增加。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。4) 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。總結(jié)寫字樓市場冷談主要有以下原因：1) 武漢不同沿海城市，對國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺比較遲鈍，對入世亦是如此。如果沒有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質(zhì)租賃公司，較易出現(xiàn)空租現(xiàn)象。但目前，武漢的寫字樓無論在銷售價格還是銷售速度上，都沒有明顯優(yōu)勢：銷售單價遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些豪宅項目；銷售速度由于實力客戶缺乏和市場關(guān)注度不足，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅與商業(yè)項目。世紀(jì)廣場地理位置屬于武昌核心地段，交通十分方便，市政設(shè)施齊全，又處于中南路商圈之中，如此地段的寫字樓都銷售不佳，充分說明武昌乃至武漢寫字樓銷售市場的低迷不振，還處在谷底，但寫字樓是有出租市場的。1．武昌中南路寫字樓基本情況介紹：項目名稱項目地址建筑面積主樓層數(shù)層高開盤時間銷售戶數(shù)已售成交均價銷售表價中建工行廣場中南路與武珞路交匯處25200511262207962547200洪廣寶座武昌區(qū)民主路782號6167728200510301945760836600新時代商務(wù)中心中南路與武珞路交匯處452007年春節(jié)后428///2．武昌寫字樓市場分析：中南路地處中心位置，出于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，擁有武珞路、中南路和4地鐵線等交通干道，周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網(wǎng)點，是武昌區(qū)的政治、商業(yè)、金融中心。三、武昌寫字樓市場分析：從武昌寫字樓項目的分布上，我們看到這些項目基本上是沿“徐東路－中南路－武珞路－光谷”的路線沿街排列。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值。n 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場冷淡。中低檔寫字樓的功能定位相對較為單一。n 高檔寫字樓與中低檔寫字樓有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。n 金融一條街寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主，與周邊寫字樓項目形成梯級消費。本地有實力的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實力展示的舞臺。不少跨國大企業(yè)和外來財團(tuán)紛至沓來。金融一條街上多數(shù)寫字樓只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。交通便利，挾三鎮(zhèn)之要沖占三江之秀麗，湖光山色、魚舟晚唱，雄視武漢三鎮(zhèn)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，武漢各類寫字樓的新增供應(yīng)量在1996年至2005年十年間接近380萬平方米，而在上海、北京等地近幾年來各類寫字樓的每年的供應(yīng)量就超過百萬平方米，而租金和入駐率遠(yuǎn)高于武漢的水平。 　　以最具代表性的甲級寫字樓市場而言，在存量方面，武漢市現(xiàn)有甲級寫字樓8座，主要聚集在武漢金融街之稱的建設(shè)大道沿線。2006年的武漢房地產(chǎn)市場，作為中央政府調(diào)控之外的寫字樓市場仍呈現(xiàn)甲、乙級寫字樓租金增長乏力，入駐率提升緩慢；有效市場供應(yīng)量少，銷售情況乏善可陳的狀況，難以成為市場上的亮點。甲級寫字樓的銷售市場主要以重新包裝后的存量寫字樓為主，銷售價格平均在7000元/平方米左右，與同等地段高檔住宅價格相似。一層約1300㎡　車位約30；租金23元/㎡　㎡（統(tǒng)一含水費）　　開盤時間2005－6－12　總戶數(shù)240　公推25%　樓層狀況1棟17F新區(qū)首席寫字樓，主推戶型4080平方米全裝修，75%出租率；空調(diào)自理 結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu) 建成時間2001年　物業(yè)管理公司： 武漢漢商物業(yè)管理有限公司　開發(fā)商：武漢漢商集團(tuán)　　長江廣場位于古琴臺　　　均價3000元/㎡　結(jié)構(gòu)外墻磚混　開發(fā)商：長江廣場發(fā)展公司　租金20元/㎡　㎡　　一層10戶大約850㎡　31層　出租率50% 地處漢陽古琴臺龜山北麓月湖之畔車站正后，東臨江漢一橋，北瀕漢水之濱，南靠古琴臺，西望月湖風(fēng)景。”漢陽寫字樓基本情況介紹：寫字樓名稱平均租價檔次出租率漢元中心23元/㎡普通75% 長江廣場20元/㎡普通50%二、漢口寫字樓分析1．經(jīng)過分析目前漢口地區(qū)寫字樓市場呈現(xiàn)如下特征：n 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊n 寫字樓物業(yè)平均出售價格為6000/平方米，平均租金+物管費為20到80元/平方米/月，其中代表物業(yè)：國貿(mào) 均價＋租金+物管費 10000+55+20元 （如果物管費為23元，空調(diào)使用與商場同時間） 新世界 均價＋租金+物管費 8000+60+23元（空調(diào)使用與商場同時間，周六周日至18：00）世貿(mào) 均價＋租金+物管費 5000+40+18元武廣 均價＋租金+物管費 4500+25+13元（空調(diào)使用是早上9點到下午6點）n 寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)n 寫字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷售率比較低，整體不到40％n 買寫字樓的客戶主要是國內(nèi)知名企業(yè)，外企多以租為主n 純寫字樓項目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，整個市場還是供大于求，如果政府能真正加大市場管理力度，禁止在住宅區(qū)辦公，那么商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶n 投資型寫字樓產(chǎn)品略顯不足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢的城市地位日益提高。如瑞安集團(tuán)、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公地。實力相對弱一些的公司會選擇次一級別的寫字樓。如，新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對中小型公司而設(shè)計的項目。建設(shè)銀行大廈的裙樓是銀行營業(yè)廳，它的副樓即將做一大型酒店（錦江國際酒店）。n 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市寫字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)高級寫字樓物業(yè)