【正文】 接待中心內部布局 售樓部分區(qū) 主要內容配置： ? 售樓部擺設大致有接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、說明圖）、樓盤模型、戶型設計模型、銷售進度表、折頁、單張、桌椅、屏風、飲水機等； ? 形象墻：突出項目的名稱、標志。 3．銷期間，國慶節(jié)后， 屬銷售旺季，正是舉辦促銷活動的大好時機。 （ 8）直銷法： 建立專業(yè)的市場拓展營銷隊伍，直接派送資料、與客戶面談； 三、入市時機評估 依據寫字樓市場營銷與推廣的規(guī)律分析，認為房產項目尤其是寫字樓的入市，入市時期及前期的鋪墊尤其重要，入市必須做好有效有利準備，否則盲動往往陷于被動，寫字樓開發(fā)及投資較居住置業(yè)有其特殊的特點與風險。如盤龍城首家專業(yè) SOHW 寫字樓，市場前景如何？ 樹形象。 ? 建立實用的應用系統(tǒng)，統(tǒng)一其外在形象：形象、風格、包裝、個性等做到系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。 ● 第三階段媒介目標 此階段為全面招商階段，針對某些目標客戶群體，注重宣傳推廣的深度和力度，注重達到既定目標客戶群的關注頻率，直接引導他們的消費行為。 銷售率達到階段任務 90%以后，隨即進入掃尾期。續(xù)勢和發(fā)勢是渾然一體的，沒有明顯界限。本階段將圍繞開盤持續(xù)相當長時間。 造勢： 2021 年 5 月 — 2021 年 9 月 沒有造勢，何談發(fā)勢，造勢階段求一個蓄積效應。 ● 重點招商階段 —— 廣告宣傳應根據重點客戶群，結合項目樓書的制作與發(fā)放，采取軟、硬結合為主要 傳播手段。 ? 初入市，市場培育階段，宜采取“爭鳴法”，以達到預期的市場炒作效果。 ? 波浪式營銷推廣，周期性掀起高潮； 根據寫字樓銷售周期長的特點，廣告投放宜注重長線，擬采用波浪式、間歇式的推廣方式，發(fā)起階段式強力宣傳，效果力求恒久，又經濟實惠。 四、 運營流程建議 1．大堂，走廊，衛(wèi)生間以及公共區(qū)域在裝修風格上，應簡約大方，使用目前較為流行的間接照明，把光線射到頂棚、墻面或其他界面上形成反射光 ,光線較柔和均勻，讓光與線條式的裝修特點融合于一體，體現(xiàn)現(xiàn)代化的個性特點。 ? 商務中心：提供國際電腦上網、配備高精度彩色打印機、文件裝幀、打字、復印、傳真、秘書留言、接待、特快專遞、律師咨詢、工商咨詢服務等。 1) 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份 額的需求，并拉高單價，完成項目的銷售利潤指標； 2) 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實力的企業(yè)和機構購買入住，提升整個項目檔次； 3) 定位部分個性化的產品類型，針對性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務，提高整個項目的市場競爭力； 三、營銷策略建議 1．所處區(qū)位為未來最具發(fā)展前景和增值潛力。 4) 還有一部分投資者看好商務空間的投資價值，也看到了本案存在巨大的升值空間，急于購得用于出租。 設計上的先天不足很難讓本案進入豪華甲級寫字樓行列。 b) 區(qū)域品牌優(yōu)勢：盤龍城經濟開發(fā)區(qū)是一個政府全力支持多方位區(qū)域，知名度較高。 從武漢市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本項目所處的盤龍城地區(qū)是未來武漢市重點建設的區(qū)域之一，眾多實力開發(fā)企業(yè)把目光投向這里，在各類基礎建設的不斷完善，在政府的大力支持下，該 區(qū)域發(fā)展前景看好。目前，開發(fā)區(qū)行政托管 88 平方公里，常住人口 萬人。銷售單價遠不如商業(yè)地產，甚至低于某些 窗體頂端豪宅項目；銷售速度由于實力客戶缺乏及市場關注度不足等原因遠遠落后于住宅及商業(yè)項目，銷售市場的平淡也是造成武漢市的甲級寫字樓一般都以出租為主的主要原因之一。 9) 武漢寫字樓市場淡靜的原因主要來源于缺乏強力的剛性需求支撐。 DDN、 ISDN 與光纖通訊等已經是必備的硬件設施。 總結寫字樓市場冷談主要有以下原因： 1) 武漢不同沿海城市， 對國際經濟大潮感覺比較遲鈍，對入世亦是如此。但目前，武漢的寫字樓無論在銷售價格還是銷售速度上，都沒有明顯優(yōu)勢：銷售單價遠不如商業(yè)地產，甚至低于某些豪宅項目；銷售速度由于實力客戶缺乏和市場關注度不足，也遠遠落后于住宅與商業(yè)項目。 1．武昌中南路寫字樓基本情況介紹： 項目名稱 項目地址 建筑面積 主樓層數(shù) 層高 開盤時間 銷售戶數(shù) 已售 成交均價 銷售表價 中建工行廣場 中南路與武珞路交匯處 25 20211126 220 79 6254 7200 洪廣寶座 武昌區(qū)民主路 782 號 61677 28 20211030 194 57 6083 6600 新時代商務中心 中南路與武珞路交匯處 45 2021 年春節(jié)后 428 / / / 2．武昌寫字樓市場分析： 中南路地處中心位置，出于內環(huán)線以內，擁有武珞路、中南路和 4 地鐵線等交通干道，周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網點，是武昌區(qū)的政治、商業(yè)、金融中心。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值。中低檔寫字樓的功能定位相對較為單一。 ? 金融一條街寫字樓產品供應以中高檔為主，與周邊寫字樓項目形成梯級消費。不少跨國大企業(yè)和外來財團紛至沓來。一層約 1300㎡ 車位約 30；租金 23 元/㎡ 物業(yè)管理 元 /㎡ （統(tǒng)一含水費） 層高 開盤時間 2021－ 6－12 總戶數(shù) 240 公推 25% 樓層狀況 1 棟 17F 新區(qū)首席寫字樓，主推戶型4080 平方米全裝修， 75%出租率；空調自理 結構鋼混結構 建成時間 2021年 物業(yè)管理公司： 武漢漢商物業(yè)管理有限公司 開發(fā)商：武漢漢商集團 長江廣場位于古琴臺 總建筑面積 均價 3000元 /㎡ 結構外墻磚混 開發(fā)商：長江廣場發(fā)展公司 租金 20 元 /㎡ 物業(yè)費 元 /㎡ 一層10 戶大約 850㎡ 31 層 出租率 50% 地處漢陽古琴臺龜山北麓月湖之畔車站正后，東臨江漢一橋，北瀕漢水之濱，南靠古琴臺，西望月湖風景。 2021 年的武漢房地產市場，作為中央政府調控之外的寫字樓市場仍呈現(xiàn)甲、乙級寫字樓租金增長乏力，入駐率提升緩慢；有效市場供應量少，銷售情況乏善可陳的狀況，難以成為市場上的亮點。據戴德梁行統(tǒng)計，武漢各類寫字樓的新增供應量在 1996 年至 2021 年十年間接近 380 萬平方米，而在上海、北京等地近幾年來各類寫字樓的每年的供應量就超過百萬平方米，而租金和入駐率遠高于武漢的水平。目前金融一條街上主要可售寫字樓僅有新世界國貿大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場已經結束了銷售期。建設銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國企業(yè)就選擇了建設銀行大廈為辦公地。如新世界國貿與建設銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具有同樣的地理位置。 ? 沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。中南路上寫字樓代表樓盤：世紀廣場位于武漢市武昌區(qū)中南路 14 號，占地面積 11000 平方米，建筑面積 75000 平方米，容積率 7，綠化率 5%以下，由 2 棟 26 層的超高層建筑物組成， 2021年初已建成入住。 四、武漢寫字樓總結分析 武漢市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積100 平方米左右的中低檔寫字樓。一旦空租，投資者不但沒有租金可收，還要承擔物業(yè)管理費，可謂得不償失。將來，白領們開車上下班將成為一種習慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。但客觀來說，武漢市在經濟水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。 10) 從供應角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項支出巨大，因此寫字樓較一般住宅在投資額上要大許多，對自有資金實力及融資能力方面要求很高，若在開發(fā)過程中某一個環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會面臨項目爛尾的危險。 2021年 4 月，黃陂縣改區(qū)后，劃出 42 平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個村）交發(fā)展區(qū)管委會封閉托管 。 屆時將躋身為全國六大航空樞紐，規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機場的航 站樓。 盤龍城與武漢其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢是有武漢航空港這一快捷的交通樞紐，它為盤龍城贏得富人青睞立下了汗馬功勞。新的政府規(guī)劃中，把盤龍城定位為現(xiàn)代服務區(qū)，新 規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金，從而促進整個區(qū)域經濟； b) 區(qū)域內的商業(yè)市場的進入，天興洲大橋即將開通，都將為盤龍城注入新的活力，連接武漢三鎮(zhèn)，將會吸引更多的人流及眼球； c) 盤龍城正處在開發(fā)期我們才有機會。 2) 現(xiàn)甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金 、物管費、停車費，低實用率，中央空凋、其中央送風系統(tǒng)