【正文】 ③綜合：為減少各項定價方法的主觀性，平均以上價格，使其接近真實的價格，初步認為商鋪價格最終為：9400元/平米（一層）。2）、本項目價格有幾何（1）項目氛圍項目位于長江南路屬市區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)。上述因素并不是普通意義上的房地產(chǎn)因素，而是體現(xiàn)商鋪商業(yè)特性的房地產(chǎn)因素。所謂天時，是指經(jīng)濟形勢與投資商鋪的時機把握。從市場因數(shù)考慮，今年樓盤的價格會在去年基礎(chǔ)上進一步上漲，根據(jù)鏡湖片區(qū)住宅價格上漲趨勢分析，預計明年上漲幅度在50—80元/平米。項 目交通配套規(guī)劃品質(zhì)物管時間價格本案價格泰華家園49004593月桂都市花園54594679長江長現(xiàn)代城77004714世茂濱江花園78004727[本項目標準定價值為“1”，其他項目分數(shù)與我項目比較的結(jié)果]綜上表格最后結(jié)果住宅價為4678元/平米（均價）]2）正比例系數(shù)定價法（競爭導向法）在比例函數(shù)中有一種表示正比例的函數(shù)方程：Y=a+bX房地產(chǎn)價格（Y）與樓盤得分（綜合素質(zhì)的量化）（X）成正比，現(xiàn)將本項目的的樓盤得分設(shè)為“1”通過將最近項目綜合素質(zhì)比較得出：泰華家園 = 比例方程: 4900=a+ a=1825月桂都市花園= 比例方程： 5459=a+ b=2795根據(jù)Y=a+bX 本項目住宅價格=1825+2795*1=4620元/平米 Y=a+bX樓價得分3）權(quán)重系數(shù)定價法A、泰華家園根據(jù)地段因素、人流量因素、物業(yè)因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經(jīng)驗，確定為：修正因素地段因素人流量因素物業(yè)因素報價㎡/M2權(quán)重80％10％10％泰華家園1114900本案則本案的比較價格 I 為490080%＋490010%＋490010%＝4655㎡/M2B、月桂都市花園根據(jù)地段因素、人流量因素、物業(yè)因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經(jīng)驗，確定為：修正因素地段因素人流量因素物業(yè)因素報價㎡/M2權(quán)重80％10％10％月桂都市花園1115459本案1則本案比較價格 II 為5459180%＋545910%＋545910%＝4694㎡/M2C、長江長現(xiàn)代城根據(jù)地段因素、人流量因素、物業(yè)因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經(jīng)驗，確定為：修正因素地段因素規(guī)劃因素物業(yè)因素報價㎡/M2權(quán)重80％10％10％長江長現(xiàn)代城1117700本案則本案比較價格 III 為770080%＋770010%＋770010%＝4620㎡/M2D、世茂濱江花園根據(jù)地段因素、人流量因素、物業(yè)因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經(jīng)驗，確定為：修正因素地段因素規(guī)劃因素物業(yè)因素報價㎡/M2權(quán)重80％10％10％世茂濱江花園1117800本案則本案比較價格 IV 為780080%＋780010%＋780010%＝4680㎡/M2從上述已得出的三個比較價格，再進行算數(shù)平均，則價格定位為（4655＋4694+4620＋4680）/4＝4662㎡/M24）綜合以上：本項目住宅最終均價應(yīng)該為4640元/平米（為保證各種方法的正確性，將以上平均）。 住宅價格定位 鏡湖片區(qū)開發(fā)項目定位相近、客戶相近、價格相互影響，因此建議采用競爭定價法，運用平均權(quán)重定價方法，推算出項目的初步價格。2007年已推出5000畝土地，用于住宅開發(fā)，可建設(shè)500多萬平方米住宅，加上2007年在建的約200萬平方米住宅，蕪湖房源正呈現(xiàn)出供大于求的市場局勢。在充分建立領(lǐng)導品牌形象的同時，考慮價格和規(guī)模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標。該區(qū)在樓盤開發(fā)量上遠遠超過其他區(qū)域，擁有46家樓盤正在開發(fā)或?qū)⒁_發(fā)完畢，成為蕪湖最活力最具代表性的熱土，是未來蕪湖發(fā)展的方向和標桿。同年四月，又同清政府官員議定了蕪湖《租界》約，設(shè)立蕪湖租界。鏡湖區(qū)是蕪湖的古城區(qū)，歷史悠久。二、 本案環(huán)境分析本案位于蕪湖市市中心北側(cè)，北臨造船廠，東近長江南路、南接二十七中；與中山路、銀湖南路、赭山路、吉和北路、黃山西路和北京西路形成便捷暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。在老盤小高層尚未銷售一空的情況下，該項目再度推盤，其銷售情況可想而知。劣勢單價較高、面積過大，總價難以承受。配套社區(qū)內(nèi)設(shè)中央生活廣場，布置有干式噴水廣場、小橋流水、主題石雕、老年健身場、兒童游樂場、保健運動器材、晨跑小徑等，另規(guī)劃有高檔幼兒園，3萬余平米的社區(qū)商業(yè)配套及社區(qū)會所等。錦繡家園案名利華職業(yè)生意人、職工媒體DM、介紹、路過生活機能評價交通有1路、3路、9路、12路、14路、24路、25路、26路、105路、106路等多路公交車通過學校王家巷小學、綠影小學、田家炳中學。代表性的樓盤有江濱花園、金鑫花園、錦江家園、龍湖花園等，現(xiàn)階段住宅均價在1800元—2000元之間?！昂稚綌垊佟?、“官陡門大捷”、“三國古戰(zhàn)場遺址”等現(xiàn)代的和歷史的景觀成為一道絢麗多姿的旅游風景線。該區(qū)域住宅、商業(yè)以沿江邊發(fā)展速度較快，形成了具有代表性的中高檔樓盤如長江長現(xiàn)代城、中央城等諸多樓盤。樓盤檔次高檔中高檔均價5500元以上5000元以下物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)、寫字樓住宅主力戶型住宅901商業(yè)25—70平米、寫字樓敞開式三房兩廳110平米以上消費群體全市居民，投資戶居多。 城中板塊城中板塊南到沿河路、北接天門山路、西至長江沿線、東到弋江路。宏觀政策方面，國家處在經(jīng)濟高速增長時期，以高姿態(tài)迎接奧運年的到來，回顧去年預測08年蕪湖市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展穩(wěn)中有升的發(fā)展局勢。而郊區(qū)大型項目的出現(xiàn)和過度開發(fā)，也將導致部分郊區(qū)項目出現(xiàn)價格波動。經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展、人均可支配收入的穩(wěn)步提高為改善居住條件提供了可能?！　∨f城改造、房屋拆遷引起的市場需求　　這部分需求相對穩(wěn)定，2002年2006年蕪湖市平均每年房屋拆遷量近12萬平方米，按70％的居民購買商品房計算，平均每年約需要近15萬平方米的商品房。據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計顯示：％，大約160萬平方米商品房。二、二零零七年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及政策盤點（一）2007年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢城市化進程和外來人口購房成為某市新增住房消費主力　　城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。(三)、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策建議當前，房地產(chǎn)業(yè)正面臨著國家宏觀調(diào)控，銀根、地根緊縮的宏觀背景，蕪湖市應(yīng)從本地實際出發(fā)，結(jié)合當前房地產(chǎn)市場情況，積極采取措施，確保蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)良性、健康發(fā)展。2007年16月份，%，%。市區(qū)9月份開盤的樓盤中，多數(shù)均價已超過4000元/m2，少數(shù)樓盤甚至已突破5000元/m2大關(guān)。三是城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造拆遷，也在一定程度上增加了開發(fā)投資成本。房價上漲過快。 (二)、當前存在的主要問題供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)價升量增的旺銷局面。2004—2006年，%，其中，%；，%。%，%。本年18月份，%，%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)104家，；同時，在城市化、工業(yè)化進程和住房消費需求的共同拉動下，2006年蕪湖市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達129家，比2004年增加25家，%，企業(yè)總量呈進一步擴張趨勢。并帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為提升蕪湖市的城市形象和品位，拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平作出了積極的貢獻。今年以來，蕪湖市采取了一系列平抑房價過快增長的措施，以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。從總體情況看，近年來，蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要呈現(xiàn)以下特點：開發(fā)隊伍不斷擴大。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長，對拉動蕪湖市投資增長做出了積極的貢獻。住宅投資增勢強勁。本年18月份，%。%，其中，%。2004—2006年，%，%。