寫字樓項目策劃實施方案-wenkub.com
2025-05-06 23:07 本頁面
【正文】 后記 繼“住在徐匯”之后，徐匯區(qū)將“辦公在徐匯”作為新一輪區(qū)與功能調整的重點，加大了商務樓宇建設的力度。樣板房須裝備有辦公必備的常規(guī)用具及適當的裝飾用具，燈光照明通透，并有光影的和諧變化。n 設有點鈔機等。n 分隔出登記區(qū)。n 裝修美觀、寬敞、突顯的物業(yè)品質。接待區(qū)n 設置LOGO墻，接待總臺。接待區(qū)設于進口正對部分，布置接待桌與項目LOGO墻。項目主題概念的看板（掛式）：項目機能看板、銷控板等，展示區(qū)布置于進口左側。售樓處內部的布局和裝潢的第二大原則是個性原則，這是更高層面的要求。在布置這些物件的時候，一是要注意安排客戶進出的線路，使其在入座以前，能隨著銷售人員的引導和講解，對室內有益布置的展現樓盤賣點的物件有個大致的瀏覽。. 現場完善n 售樓處盡快交付使用，至遲11月中旬，售樓處還可以作為本案專門的租賃處，以方便客戶租買；n 進行樣板商務房的設計與裝修，至遲11月底完成n 專設一部看房專用電梯n 大樓主入口和低層環(huán)境注意整治n 物業(yè)管理服務跟進，至少增加兩名專職保安售樓處的內部包裝售樓處內部的布局和裝潢應遵循實用和個性兩大原則。硬件上需特別注意大堂、電梯、隔板等公共部位的裝修品位。四樓裙房應以會議和展覽中心為佳。 SP活動占總體廣告費用的20%計，即約80萬：在項目市場銷售期通過適當的SP活動，擴大樓盤市場影響力，加深目標客戶對本案的了解，增強購買信心。178。相信各區(qū)域內有一定潛力買家對此項目有興趣可透過我司各地分行網絡轉介而產生銷售。n 派單與ＤＭ郵寄針對目標客戶相對集中的區(qū)域，如徐家匯、打浦橋等地進行派單或ＤＭ郵寄。本案產品不同于住宅產品，因而在媒介的選擇與組合上應更富特色和針對性。銷售時間段銷售率銷售價格回籠資金（萬元）2002年10月初——2002年12月底預定20%13500元/㎡2003年1月上旬——2003年4月底45%14000元/㎡2003年5月初——2003年7月底25%14500元/㎡2003年8月初——2003年9月底10%14000元/㎡總計100%14025元/㎡（均價）二、 市 場 推 廣 廣告策略廣告總精神 廣告宣傳的原則是以直接銷售為主，以廣告宣傳為輔。 在實施不同的銷售策略時，首先在銷售引導階段，通過客戶的不同反應，以市場接受度以及利潤最大化的原則選擇相應的銷售策略，并不定時地進行相應的調整?！? 由此，則本案將在一年內基本完成銷售總量的全部去化。216。工作：業(yè)務員強銷、SP活動、參加房展會、老客戶回訪結案期（清盤階段）（2003年8月初——2003年9月底）主旨：9月份結束本案的銷售，余量等日后低調去化。 力求客戶盡快集中成交；216。工作：216。216。條件：216。216。216。216。216。條件：216?！?銷售時間段預估以2002年3月上旬為正式開盤時間，銷售周期為10個月左右，此期間去化100%。 對部分小客戶，他們可能會采用商業(yè)貸款的付款方式。綜上所分析，中原建議本案的銷售采用以一般的銷售方法為基礎，依據市場對本案的接受情況，輔以其他的銷售模式，如保證固定回報出售或股份轉讓的方法進行銷售，達到快速去化的效果，獲得資金的快速回籠。所以，以目前市場較為接受的市盈率20%估算，本案的銷售價格為：11600 x （1+20%）= 14000 元/平方米通過成本核算法本案價格定位為：14000元/平方米 n 支持三：區(qū)域租金價格走勢 徐家匯區(qū)域寫字樓租金價格走勢分析從本案的營建標準和所屬的市場地位來看，金匯大廈租金應略高于區(qū)域的平均水平，考慮本案在未來市場中的高競爭力；加之，本案由于建設周期較長，導致其市場形象受到影響等多方因素的影響，所以，中原建議本案的平均租賃價格為：US$定營 銷 篇一、 銷售推廣策略確定 銷售模式的選擇從目前寫字樓市場銷售模式來看，主要分為以下幾種方式：n 寫字樓銷售一般方法這種方法在較好產品力，以及銷售道具、媒體宣傳配合下去化穩(wěn)定，資金回籠較快。 即：銷售價格= （租金價格*30*12）247。 = F: 247。 = D: 華泰大廈 247。 = B：煤科大廈 247。? 本區(qū)域地標性寫字樓相對比較缺乏；? APEC及WTO將給上海寫字樓市場帶來良好的需求機遇；n 市場威脅? 辦公樓市場競爭激烈，徐家匯商圈周邊的甲級寫字樓是本案今后長期和強有力的競爭對手；? 大樓外立面尚未裝修，給客戶沒有直接的直觀效果，加上今后的施工，可能會造成周邊環(huán)境影響；? 大樓周邊人氣不旺，商務辦公的氛圍一般
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