【文章內(nèi)容簡介】 興洲長江大橋，早已引起許多投資者的興趣，將會(huì)為武漢增添多個(gè)經(jīng)濟(jì)增長極。如今，即將被大橋貫通的武漢中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。天興洲長江大橋所經(jīng)之處，將武鋼、武漢開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等串連起來，形成一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射城市外圍的黃陂、江夏等郊區(qū)(縣市)的新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城，促進(jìn)武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。盤龍城與武漢其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢(shì)是有武漢航空港這一快捷的交通樞紐，它為盤龍城贏得富人青睞立下了汗馬功勞。盤龍城正處在武漢市北郊外環(huán)線上，這樣就形成空中、陸地相交叉的立體交通網(wǎng)，這一靜一動(dòng)很符合富人的心態(tài)。第三部分 產(chǎn)品篇項(xiàng)目定位研究及相關(guān)建議SWOT分析 項(xiàng)目主題定位營銷策略建議運(yùn)營流程建議一、 項(xiàng)目SWOT分析1． 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析—Sa) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機(jī)場，南臨漢口新火車站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場一級(jí)公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。b) 區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)：盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個(gè)政府全力支持多方位區(qū)域，知名度較高。c) 區(qū)域環(huán)境a) 捷運(yùn)交通，極具投資增值潛力楚天大道——橫貫整個(gè)盤龍城東西主要交通紐帶；盤龍城——未來武漢規(guī)劃的人居新城；地處盤龍城核心，四面通達(dá)，貼近生活的距離，馳騁無極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程貼近開發(fā)區(qū)政府逐漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。 c) 保值增值廣闊發(fā)展空間盤龍城的居住區(qū)成熟、武漢城市發(fā)展框架的拉大、武漢居住新城地位的日益鞏固，都將為項(xiàng)目所在區(qū)域帶來廣闊的保值增值發(fā)展空間。d) 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長江樂園、盤龍古城文化概念的利用e) 品牌優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目由一級(jí)開發(fā)商開發(fā)，公司開發(fā)實(shí)力雄厚。劣勢(shì)分析—Wa) 本項(xiàng)目目前交通不便，辦公、商業(yè)氛圍不足；板塊整體配套不足規(guī)模小帶來產(chǎn)品配套及概念營造上的局限機(jī)會(huì)分析—Oa) 政策導(dǎo)向。新的政府規(guī)劃中，把盤龍城定位為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，新規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金，從而促進(jìn)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)；b) 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場的進(jìn)入，天興洲大橋即將開通，都將為盤龍城注入新的活力，連接武漢三鎮(zhèn)，將會(huì)吸引更多的人流及眼球；c) 盤龍城正處在開發(fā)期我們才有機(jī)會(huì)。d) 二、 項(xiàng)目主題定位根據(jù)對(duì)武漢寫字樓市場的分析及結(jié)合本案狀況，認(rèn)為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇。理由：本案若以小面積、低總價(jià)來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價(jià)與低使用率的弱點(diǎn)將會(huì)給銷售帶來致命打擊。設(shè)計(jì)上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級(jí)寫字樓行列。理由：◎ 本案所立于盤龍城，并非中心商務(wù)區(qū)；◎ 17層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)；◎ 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對(duì)純寫字樓市場沖擊大；◎ 沒有豪華大堂支撐。由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點(diǎn)。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：1) 有一部分企業(yè)進(jìn)入住宅辦公，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，這讓公司的形象大打折扣。 2) 現(xiàn)甲級(jí)寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛剛起步的企業(yè)還負(fù)擔(dān)不起這種高昂的代價(jià)。3) 有一群自由工作者，特別是一些基于信息的制造、加工、傳播類的工作，如編輯記者、自由撰稿人、軟件設(shè)計(jì)人員、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、美術(shù)、音樂等藝術(shù)工作者、財(cái)務(wù)工作者、廣告、咨詢等，因?yàn)樗麄兊拇蟛糠止ぷ骰蛘咧饕墓ぷ魍耆梢栽诩抑歇?dú)立完成或通過在網(wǎng)上與他人的協(xié)同工作來完成。但由于家里可能還有其他家人，工作會(huì)影響到家中人，所以他們急需要一個(gè)屬于自己工作和休息的空間。4) 還有一部分投資者看好商務(wù)空間的投資價(jià)值，也看到了本案存在巨大的升值空間，急于購得用于出租。5) 很多中小型公司都在尋找能注冊(cè)、投入低的辦公室。認(rèn)為：上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動(dòng)力。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。1． 主題定位SHOW商務(wù)寫字樓“盤龍中樞新SOHU時(shí)代”，為盤龍新區(qū)中心經(jīng)濟(jì)繁榮的見證，確立“SHOW寫字樓”的地位。SHOW旨在表達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。瞄準(zhǔn)盤龍新區(qū)寫字樓市場空白點(diǎn)；鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公的新模式；打造現(xiàn)代簡約的開放空間；尋求個(gè)性時(shí)尚與自然景觀的完美結(jié)合；巨大的升值空間給你帶來新的投資機(jī)遇；搶占新一代寫字樓市場的領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是SHOW商務(wù)寫字樓的策劃總思路2． 客戶定位以上前5種都是我們的客戶來源3． 市場定位（營銷定位）高樓層（1617層）：高級(jí)豪華寫字樓，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。中樓層（6層—15層）：小面積實(shí)惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。1) 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價(jià)，完成項(xiàng)目的銷售利潤指標(biāo)； 2) 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)購買入住，提升整個(gè)項(xiàng)目檔次； 3) 定位部分個(gè)性化的產(chǎn)品類型，針對(duì)性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè)項(xiàng)目的市場競爭力；三、營銷策略建議1．所處區(qū)位為未來最具發(fā)展前景和增值潛力。w 盤龍城的（絕版）商務(wù)“核心”，新世紀(jì)的超級(jí)形象“座標(biāo)”（門面）。w 新區(qū)城市中心區(qū)，見證中心城成就。w 有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間。w 絕版同時(shí)擁有交通與景觀兩大雙重優(yōu)勢(shì)。2． 建議高規(guī)劃、高起點(diǎn)w 面臨全球信息化和全球經(jīng)濟(jì)一體化的挑戰(zhàn)，引進(jìn)最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，率先實(shí)現(xiàn)5A級(jí)智能化及智能化系統(tǒng)的集成。 將5A（通訊自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化、保安自動(dòng)化、管理自動(dòng)化）5個(gè)自動(dòng)化系統(tǒng)高度集成，創(chuàng)造一流的智能化大廈。w 引導(dǎo)未來的現(xiàn)代商務(wù)理念：每20平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會(huì)所，多功能會(huì)議廳。w 商務(wù)中心：提供國際電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機(jī)、文件裝幀、打字、復(fù)印、傳真、秘書留言、接待、特快專遞、律師咨詢、工商咨詢服務(wù)等。w 商務(wù)配套：多功能廳、咖啡廳。w 展覽中心（可由多功能廳）：配設(shè)尖端科技之信息網(wǎng)絡(luò)，充足的通訊設(shè)施并附加光纜網(wǎng)絡(luò)傳送，為業(yè)主及周邊商界人士提供各類科技、貿(mào)易、藝術(shù)等展示的場所。 3．“盤龍中樞新SOHU時(shí)代”形象：w 大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風(fēng)范。w 大企業(yè)，大形象；小企業(yè)，大形象；小單位，大配套。w 大視野，大形象，大事業(yè)。w 展現(xiàn)成功風(fēng)采，感受時(shí)代氣息；w 擁抱SHOW商務(wù)寫字樓，笑傲二十一世紀(jì)； 4．匯集巨大人流，吸聚人氣財(cái)氣：大環(huán)境佳：新盤龍，新商務(wù)中樞，最具活力，商機(jī)無限。 小環(huán)境好：位居盤龍重要地段，人流、物流暢旺。四、 運(yùn)營流程建議1．大堂，走廊，衛(wèi)生間以及公共區(qū)域在裝修風(fēng)格上，應(yīng)簡約大方，使用目前較為流行的間接照明，把光線射到頂棚、墻面或其他界面上形成反射光,光線較柔和均勻，讓光與線條式的裝修特點(diǎn)融合于一體，體現(xiàn)現(xiàn)代化的個(gè)性特點(diǎn)。2．五樓只有公共衛(wèi)生間，則應(yīng)設(shè)為物業(yè)用房?？Х葟d可引進(jìn)市內(nèi)比較出名的中西餐廳或咖啡廳，比如綠茵閣，上島咖啡廳，兩岸咖啡廳。使office起到?jīng)Q定性的作用。4．電梯分單雙層供應(yīng)。5．以親情化的配套和服務(wù)，營造項(xiàng)目的舒適氛圍。6．以高品位的金融主題會(huì)所營造樓盤的文化氛圍。7. 以知名的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司介入，完善項(xiàng)目的軟環(huán)境第四部分 推廣篇推廣主題賣點(diǎn)提煉廣告操作思路媒體操作思路一、推廣主題w 樹造大廈“盤龍中樞新SOHU時(shí)代”的品牌、形象；切入角度：絕版商業(yè)旺地，高地點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建筑，為盤龍新區(qū)發(fā)展與繁榮的象征和形象的代表。w 波浪式營銷推廣，周期性掀起高潮；根據(jù)寫字樓銷售周期長的特點(diǎn)，廣告投放宜注重長線，擬