【文章內(nèi)容簡介】 興洲長江大橋，早已引起許多投資者的興趣，將會為武漢增添多個經(jīng)濟增長極。如今，即將被大橋貫通的武漢中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。天興洲長江大橋所經(jīng)之處，將武鋼、武漢開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等串連起來，形成一個強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補的產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射城市外圍的黃陂、江夏等郊區(qū)(縣市)的新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城，促進武漢區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。盤龍城與武漢其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢是有武漢航空港這一快捷的交通樞紐，它為盤龍城贏得富人青睞立下了汗馬功勞。盤龍城正處在武漢市北郊外環(huán)線上，這樣就形成空中、陸地相交叉的立體交通網(wǎng)，這一靜一動很符合富人的心態(tài)。第三部分 產(chǎn)品篇項目定位研究及相關(guān)建議SWOT分析 項目主題定位營銷策略建議運營流程建議一、 項目SWOT分析1． 項目SWOT分析優(yōu)勢分析—Sa) 區(qū)位優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。b) 區(qū)域品牌優(yōu)勢：盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是一個政府全力支持多方位區(qū)域，知名度較高。c) 區(qū)域環(huán)境a) 捷運交通，極具投資增值潛力楚天大道——橫貫整個盤龍城東西主要交通紐帶；盤龍城——未來武漢規(guī)劃的人居新城；地處盤龍城核心，四面通達(dá)，貼近生活的距離，馳騁無極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)城市化進程貼近開發(fā)區(qū)政府逐漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。 c) 保值增值廣闊發(fā)展空間盤龍城的居住區(qū)成熟、武漢城市發(fā)展框架的拉大、武漢居住新城地位的日益鞏固，都將為項目所在區(qū)域帶來廣闊的保值增值發(fā)展空間。d) 環(huán)境優(yōu)勢：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長江樂園、盤龍古城文化概念的利用e) 品牌優(yōu)勢：項目由一級開發(fā)商開發(fā)，公司開發(fā)實力雄厚。劣勢分析—Wa) 本項目目前交通不便，辦公、商業(yè)氛圍不足；板塊整體配套不足規(guī)模小帶來產(chǎn)品配套及概念營造上的局限機會分析—Oa) 政策導(dǎo)向。新的政府規(guī)劃中，把盤龍城定位為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，新規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金，從而促進整個區(qū)域經(jīng)濟；b) 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場的進入，天興洲大橋即將開通，都將為盤龍城注入新的活力，連接武漢三鎮(zhèn)，將會吸引更多的人流及眼球；c) 盤龍城正處在開發(fā)期我們才有機會。d) 二、 項目主題定位根據(jù)對武漢寫字樓市場的分析及結(jié)合本案狀況，認(rèn)為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免的開發(fā)選擇。理由：本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。設(shè)計上的先天不足很難讓本案進入豪華甲級寫字樓行列。理由：◎ 本案所立于盤龍城，并非中心商務(wù)區(qū)；◎ 17層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計傳統(tǒng)；◎ 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大；◎ 沒有豪華大堂支撐。由此可見單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：1) 有一部分企業(yè)進入住宅辦公，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進同出的尷尬，這讓公司的形象大打折扣。 2) 現(xiàn)甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費、停車費，低實用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛剛起步的企業(yè)還負(fù)擔(dān)不起這種高昂的代價。3) 有一群自由工作者，特別是一些基于信息的制造、加工、傳播類的工作，如編輯記者、自由撰稿人、軟件設(shè)計人員、網(wǎng)站設(shè)計、美術(shù)、音樂等藝術(shù)工作者、財務(wù)工作者、廣告、咨詢等，因為他們的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中獨立完成或通過在網(wǎng)上與他人的協(xié)同工作來完成。但由于家里可能還有其他家人，工作會影響到家中人，所以他們急需要一個屬于自己工作和休息的空間。4) 還有一部分投資者看好商務(wù)空間的投資價值，也看到了本案存在巨大的升值空間，急于購得用于出租。5) 很多中小型公司都在尋找能注冊、投入低的辦公室。認(rèn)為：上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動力。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。1． 主題定位SHOW商務(wù)寫字樓“盤龍中樞新SOHU時代”，為盤龍新區(qū)中心經(jīng)濟繁榮的見證，確立“SHOW寫字樓”的地位。SHOW旨在表達(dá)現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。瞄準(zhǔn)盤龍新區(qū)寫字樓市場空白點；鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公的新模式；打造現(xiàn)代簡約的開放空間；尋求個性時尚與自然景觀的完美結(jié)合；巨大的升值空間給你帶來新的投資機遇；搶占新一代寫字樓市場的領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是SHOW商務(wù)寫字樓的策劃總思路2． 客戶定位以上前5種都是我們的客戶來源3． 市場定位（營銷定位）高樓層（1617層）：高級豪華寫字樓，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。中樓層（6層—15層）：小面積實惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。1) 定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價，完成項目的銷售利潤指標(biāo)； 2) 定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實力的企業(yè)和機構(gòu)購買入住，提升整個項目檔次； 3) 定位部分個性化的產(chǎn)品類型，針對性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個項目的市場競爭力；三、營銷策略建議1．所處區(qū)位為未來最具發(fā)展前景和增值潛力。w 盤龍城的（絕版）商務(wù)“核心”，新世紀(jì)的超級形象“座標(biāo)”（門面）。w 新區(qū)城市中心區(qū)，見證中心城成就。w 有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間。w 絕版同時擁有交通與景觀兩大雙重優(yōu)勢。2． 建議高規(guī)劃、高起點w 面臨全球信息化和全球經(jīng)濟一體化的挑戰(zhàn)，引進最先進的智能化系統(tǒng)，率先實現(xiàn)5A級智能化及智能化系統(tǒng)的集成。 將5A（通訊自動化、辦公自動化、樓宇自動化、保安自動化、管理自動化）5個自動化系統(tǒng)高度集成，創(chuàng)造一流的智能化大廈。w 引導(dǎo)未來的現(xiàn)代商務(wù)理念：每20平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會所，多功能會議廳。w 商務(wù)中心：提供國際電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機、文件裝幀、打字、復(fù)印、傳真、秘書留言、接待、特快專遞、律師咨詢、工商咨詢服務(wù)等。w 商務(wù)配套：多功能廳、咖啡廳。w 展覽中心（可由多功能廳）：配設(shè)尖端科技之信息網(wǎng)絡(luò)，充足的通訊設(shè)施并附加光纜網(wǎng)絡(luò)傳送，為業(yè)主及周邊商界人士提供各類科技、貿(mào)易、藝術(shù)等展示的場所。 3．“盤龍中樞新SOHU時代”形象：w 大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風(fēng)范。w 大企業(yè)，大形象；小企業(yè)，大形象；小單位，大配套。w 大視野，大形象，大事業(yè)。w 展現(xiàn)成功風(fēng)采，感受時代氣息；w 擁抱SHOW商務(wù)寫字樓，笑傲二十一世紀(jì)； 4．匯集巨大人流，吸聚人氣財氣：大環(huán)境佳：新盤龍，新商務(wù)中樞，最具活力，商機無限。 小環(huán)境好：位居盤龍重要地段，人流、物流暢旺。四、 運營流程建議1．大堂，走廊，衛(wèi)生間以及公共區(qū)域在裝修風(fēng)格上，應(yīng)簡約大方，使用目前較為流行的間接照明，把光線射到頂棚、墻面或其他界面上形成反射光,光線較柔和均勻，讓光與線條式的裝修特點融合于一體，體現(xiàn)現(xiàn)代化的個性特點。2．五樓只有公共衛(wèi)生間，則應(yīng)設(shè)為物業(yè)用房。咖啡廳可引進市內(nèi)比較出名的中西餐廳或咖啡廳，比如綠茵閣，上島咖啡廳，兩岸咖啡廳。使office起到?jīng)Q定性的作用。4．電梯分單雙層供應(yīng)。5．以親情化的配套和服務(wù)，營造項目的舒適氛圍。6．以高品位的金融主題會所營造樓盤的文化氛圍。7. 以知名的、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司介入，完善項目的軟環(huán)境第四部分 推廣篇推廣主題賣點提煉廣告操作思路媒體操作思路一、推廣主題w 樹造大廈“盤龍中樞新SOHU時代”的品牌、形象；切入角度：絕版商業(yè)旺地，高地點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建筑，為盤龍新區(qū)發(fā)展與繁榮的象征和形象的代表。w 波浪式營銷推廣，周期性掀起高潮；根據(jù)寫字樓銷售周期長的特點，廣告投放宜注重長線，擬