【正文】 DY格調(diào)雜志社等少量知名公司入駐，但大多數(shù)入住企業(yè)為涵蓋廣泛行業(yè)領(lǐng)域的中小型企業(yè)，如小型科技公司、外地公司駐北京辦事處、廣告公司、建筑裝飾公司、律師事務(wù)所、文化公司等，與產(chǎn)品定位符合，同時(shí)也證明了美惠大廈的定位較準(zhǔn)確。項(xiàng)目推廣特點(diǎn)（1）商住是項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。針對(duì)中小公司的能實(shí)現(xiàn)辦公的低價(jià)格物業(yè)，以其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)為推廣立足點(diǎn)，價(jià)格是與周邊寫字樓項(xiàng)目相比取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的首要因素。并能在成熟的朝外商圈內(nèi)享受成熟商圈的一切有利條件。（2）為體現(xiàn)其項(xiàng)目品質(zhì)，選擇的主要推廣賣點(diǎn)是地段、多樣化的公寓戶型和運(yùn)動(dòng)健康的室內(nèi)商務(wù)生活方式。美惠大廈與本項(xiàng)目距離較近，也較早的商住項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目可借鑒的方面是客戶對(duì)這種物業(yè)的需求和客戶構(gòu)成。一是客戶的類型大體相似，是本項(xiàng)目客戶定位的參考；二是購(gòu)買或租用商住物業(yè)的客戶經(jīng)過幾年的發(fā)展，從公司未來的發(fā)展來講，會(huì)有一定的客戶希望轉(zhuǎn)換辦公環(huán)境來提升公司的形象，因此可以成為本項(xiàng)目分流客戶的來源之一。當(dāng)時(shí)的銷售價(jià)格對(duì)目前的市場(chǎng)已經(jīng)不再有參考價(jià)值，另外因?yàn)楸卷?xiàng)目是準(zhǔn)寫字樓，作為商務(wù)項(xiàng)目較美惠大廈檔次提升很多，因此，物業(yè)管理水平、物業(yè)費(fèi)、租金水平也不相同，因此，這些方面不能作為參考。佳匯國(guó)際中心一期項(xiàng)目名稱：佳匯國(guó)際中心一期位置：朝外大街吉祥里路電話：65538881/65539447立項(xiàng)類別商住，二三層寫字樓，一層商業(yè)建筑面積（萬M2） 目前價(jià)格、租金銷售價(jià)格14000元/M2，$1516/銷售情況或出租率95%目標(biāo)客戶中小公司物業(yè)管理費(fèi)投資比例投資10%左右，自用為主物業(yè)公司北京中天如日項(xiàng)目主要特點(diǎn)商住公寓為主基本租期1年空間分割框架結(jié)構(gòu)，開放式自由分割60600M2開盤時(shí)間2002年實(shí)用率70%入住時(shí)間2003年層數(shù)、層高，18層車位53總戶數(shù)140戶電梯品牌及數(shù)量奧迪斯交通狀況新中街、二環(huán)、朝陽路、朝陽北路空調(diào)分戶式空調(diào)周邊環(huán)境朝外大街商務(wù)氣氛濃厚裝修情況公共部分精裝修外立面及特點(diǎn)純石材入住公司類型、特點(diǎn)、大型公司科技公司、外地公司北京辦事處、音像文化公司、律師事務(wù)所、咨詢公司、投資顧問公司、廣告公司、醫(yī)藥公司等。產(chǎn)品分析佳匯國(guó)際一期是以商住為主，兼有二、三層為寫字樓，一層為商業(yè)的綜合項(xiàng)目。該項(xiàng)目商住部分的銷售情況較好，已經(jīng)售完。但二、三層的寫字樓銷售效果不夠理想，目前仍沒有完全銷售出去，只能出租。從這一點(diǎn)可以看出，商住項(xiàng)目在這一區(qū)域有較大的需求潛力。這不僅由于商住項(xiàng)目相對(duì)于寫字樓的價(jià)格較低，相對(duì)于只有五十年產(chǎn)權(quán)的寫字樓，商住項(xiàng)目有70年產(chǎn)權(quán)，二十年的產(chǎn)權(quán)差是購(gòu)買者考慮的一個(gè)重要因素。價(jià)格租金分析佳匯國(guó)際一期的銷售價(jià)格原是12000元/平方米，隨著整個(gè)區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)格上漲和佳匯二期寫字樓的推出，一期寫字樓的價(jià)格也上漲到14000元/平方米。目前1516美元/，是區(qū)域商住物業(yè)的平均租多水平，處于區(qū)域辦公物業(yè)的低租金水平。低租金影響入住公司的類型和檔次?？蛻舴治雠c美惠大廈的客戶相類似，佳匯國(guó)際一期的入住公司也是中小型的科技公司、外地公司北京辦事處、音像文化公司、律師事務(wù)所、咨詢公司、投資顧問公司、廣告公司、醫(yī)藥公司等分布較廣的公司類型。是典型的商住項(xiàng)目入住的公司類型。項(xiàng)目推廣特點(diǎn)分析同樣以商住為主要賣點(diǎn)。針對(duì)中小公司的能實(shí)現(xiàn)辦公的低價(jià)格物業(yè)，以其性價(jià)比優(yōu)勢(shì)為推廣立足點(diǎn)，價(jià)格是與周邊寫字樓項(xiàng)目相比取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的首要因素。并能在成熟的朝外商圈內(nèi)享受成熟商圈的一切有利條件。同時(shí)突出地段、商圈的成熟性及周邊商業(yè)配套的豐富性對(duì)商務(wù)辦公的便利。佳匯國(guó)際中心一期與本項(xiàng)目距離較近，入市時(shí)間也較接近，客戶需求類型和客戶構(gòu)成對(duì)本項(xiàng)目借鑒較多，因項(xiàng)目入住時(shí)間較短，能分流的可能性不大。銷售價(jià)格對(duì)目前的市場(chǎng)有一定的參考價(jià)值，另外因?yàn)楸卷?xiàng)目是準(zhǔn)寫字樓，作為商務(wù)項(xiàng)目較美惠大廈檔次提升很多，因此，物業(yè)管理水平、物業(yè)費(fèi)、租金水平也不相同，因此，這些方面不能作為參考。佳匯國(guó)際中心二期項(xiàng)目名稱：佳匯國(guó)際中心二期位置：朝外大街吉祥里路電話：65538881/65539447立項(xiàng)類別寫字樓建筑面積（萬M2） 目前價(jià)格、租金銷售價(jià)格15500元/M2，銷售情況或出租率40%目標(biāo)客戶投資物業(yè)管理費(fèi)3美元/(24．9元/M2/月)投資比例以自用為主物業(yè)公司北京中天如日項(xiàng)目主要特點(diǎn)整層銷售基本租期1年空間分割框架結(jié)構(gòu)，開放式自由分割802094開盤時(shí)間尚未開盤實(shí)用率75%入住時(shí)間層數(shù)、層高，22層，,車位157個(gè)總戶數(shù)——電梯品牌及數(shù)量5部中美合資奧的斯交通狀況朝陽路、二環(huán)、新中街空調(diào)中央空調(diào)周邊環(huán)境商務(wù)氣氛濃厚裝修情況公共部分精裝修外立面及特點(diǎn)石材配套面積、內(nèi)容、租售情況3300平方米商業(yè)配套，包括：商務(wù)中心、高級(jí)咖啡吧、高級(jí)中餐廳、西餐廳、娛樂中心、休閑會(huì)所、酒吧、員工餐廳、便利店等設(shè)施。入住公司類型、特點(diǎn)、大型公司購(gòu)買客戶以散戶為主。產(chǎn)品分析佳匯國(guó)際中心二期是純寫字樓項(xiàng)目。目前區(qū)域的商務(wù)辦公產(chǎn)品升級(jí)，商住項(xiàng)目減少，純寫字樓項(xiàng)目尤其是甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目增加。佳匯國(guó)際中心二期是區(qū)域商務(wù)辦公產(chǎn)品的升級(jí)的一部分，定位為甲級(jí)寫字樓。相對(duì)于商住產(chǎn)品，純寫字樓的硬件配置更合辦公的需要，精裝修大堂、中央空調(diào)、公共的衛(wèi)生間，為辦公空間自由公割采用框架結(jié)構(gòu)，層高增加，車位也有所增加。價(jià)格租金分析佳匯國(guó)際二期的寫字樓價(jià)格15500元/平方米，是區(qū)域同檔次寫字樓的平均水平，但因?yàn)槠洳慌R主街，位置較其它項(xiàng)目差，因此其銷售也沒有其它項(xiàng)目理想。2005年4月初，因銷售效果不到理想，佳匯國(guó)際二期被迫下調(diào)價(jià)格至15000元/平方米。客戶分析目前銷售量40%左右，以自用型客戶為主。項(xiàng)目推廣特點(diǎn)分析佳匯國(guó)際中心二期寫字樓項(xiàng)目推廣主題是5A智能寫字樓。（1）地理位置優(yōu)越，交通便利：西距東二環(huán)路300米，東臨工人體育場(chǎng)100米，南到朝外大街100米，北至聚龍花園。與長(zhǎng)安街、東二環(huán)路、東三環(huán)路、東直門等12大交通主干道相交，區(qū)域內(nèi)密集有40多條公共線路、地鐵和城鐵。東直門交通樞紐將項(xiàng)目與市中心、國(guó)際機(jī)場(chǎng)、各大商圈、居住區(qū)域連為一體，路網(wǎng)四通八達(dá)，便于交通組織，出行極為方便（2）成熟的商務(wù)氛圍和眾多可利用資源。項(xiàng)目毗鄰?fù)饨徊?、司法部、文化部、銀監(jiān)委、北京市發(fā)改委、朝陽區(qū)政府等眾多政府機(jī)關(guān)；緊鄰CBD地區(qū)和使館區(qū)。區(qū)域內(nèi)集中了港澳中心、保利大廈、亞洲大酒店、國(guó)際俱樂部飯店、京倫飯店、中國(guó)大飯店等眾多的五星級(jí)及四星級(jí)的高檔飯店，同時(shí)集中了中國(guó)人壽大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、華普國(guó)際大廈、華潤(rùn)大廈、京廣中心等眾多高檔寫字樓。（3）框架結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)開放式辦公空間可自由分割。（4）整售。㎡，這是區(qū)域許多高檔寫字樓項(xiàng)目共同的特點(diǎn)，開發(fā)商基于對(duì)項(xiàng)目的信心和區(qū)域?qū)懽謽窍芰Φ男判?，提出整棟或整層銷售，希望引進(jìn)大型公司大量購(gòu)買，從而實(shí)現(xiàn)快速銷售、快速回款。同時(shí)，通過這一銷售策略，以提升自身產(chǎn)品檔次和知名度。（5）硬件配套先進(jìn)。智能系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、安防一體化系統(tǒng)等。佳匯國(guó)際中心二期是純寫字樓項(xiàng)目，銷售價(jià)格為區(qū)域的平均水平。因本項(xiàng)目除立項(xiàng)內(nèi)容外，其它內(nèi)容都是標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，因此，佳匯國(guó)際中心二期與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，相對(duì)于本項(xiàng)目在入市時(shí)間上相對(duì)于本項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)，但位置沒有本項(xiàng)目?jī)?yōu)越，展示性較差，因此，本項(xiàng)目可以著力從位置方面來突出自身的價(jià)值。寫字樓項(xiàng)目預(yù)售針對(duì)的客戶主要是投資者，佳匯國(guó)際二期銷售效果不理想，聲稱銷售達(dá)到40%，但2005年4月初調(diào)整價(jià)格已表明銷售效果不理想，估計(jì)銷售率不超過20%，目標(biāo)客戶定位也不夠準(zhǔn)確，投資者較少。佳匯國(guó)際中心二期是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，因此它的銷售效果直接影響本項(xiàng)目的定價(jià)和客戶定位。以純甲級(jí)寫字樓在15000元/平方米的價(jià)格下尚不能達(dá)到理想的銷售效果，那么本項(xiàng)目為商務(wù)樓，價(jià)格不能超過15000元/平方米，應(yīng)定在這一價(jià)格以下?？蛻艨梢越梃b，但本項(xiàng)目要以高檔的形象出現(xiàn)，但客戶不能以投資者為主，而是要合理劃分投資與自用的比例。通過調(diào)研分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶中投資者約占20左右。主力客戶是中小成長(zhǎng)型公司。需求面積為90300平方米為主，少量公司會(huì)進(jìn)行整層購(gòu)買特殊數(shù)字層。藍(lán)籌銘座項(xiàng)目名稱：藍(lán)籌銘座位置：朝陽門華普大廈北側(cè)100米電話：65510666/0999立項(xiàng)類別公寓建筑面積目前價(jià)格、租金目前租金23元/銷售10000元/平方米以上銷售情況或出租率入住率90%以上目標(biāo)客戶商住兩用中小公司物業(yè)管理費(fèi)投資比例物業(yè)公司項(xiàng)目主要特點(diǎn)商住為主，主要是辦公的中小公司基本租期1年空間分割商務(wù)辦公：戶內(nèi)隔墻可拆除，戶戶可邊通，戶式中央空調(diào)節(jié)器開盤時(shí)間2001實(shí)用率75%入住時(shí)間20011．30層數(shù)、層高17層車位總戶數(shù)電梯品牌及數(shù)量LG電梯交通狀況東是東二環(huán)，向南為朝陽路，朝陽門地鐵站空調(diào)分戶式空調(diào)周邊環(huán)境富華大廈、華普大廈、美惠大廈及朝陽區(qū)社保中心裝修情況公共部分精裝修，其它為毛坯。外立面及特點(diǎn)涂料，灰白色配套面積、內(nèi)容、租售情況一層1萬平方米底商配套已經(jīng)出售，目前南側(cè)未出租商鋪面積較多，經(jīng)營(yíng)餐飲、銀行等入住公司類型、特點(diǎn)、大型公司科技公司、旅行社、建筑裝飾、廣告公司、律師呈務(wù)所、工貿(mào)公司、咨詢公司、家具公司等。特點(diǎn)：公司規(guī)模較小。產(chǎn)品分析藍(lán)籌名座也是北京市較早的商住項(xiàng)目，兼顧商、住兩用，沒有公共衛(wèi)生間，戶型、層高、電梯、弱電等都是按照民用建筑的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。也因此，實(shí)用率相比寫字樓較高，可以達(dá)到75%.分戶空調(diào)正是早期商住項(xiàng)目的典型特征之一。價(jià)格租金分析由于藍(lán)籌名座的產(chǎn)品檔次低，租金水平在同類產(chǎn)品中也相對(duì)較低。入住的公司也較其它商住項(xiàng)目的規(guī)模小?？蛻舴治雠c富華大廈、美惠大廈、佳匯國(guó)際中心一期相比，入住的公司仍是科技公司、旅行社、建筑裝飾、廣告公司、律師呈務(wù)所、工貿(mào)公司、咨詢公司、家具公司等。有些公司的規(guī)模更小一些。入住率90%以上，說明區(qū)域?qū)ι套懽謽堑男枨笕暂^大。項(xiàng)目推廣分析（1）商住、價(jià)低，針對(duì)中小公司是藍(lán)籌名座主打的賣點(diǎn)。（2）適合商務(wù)辦公的空間：戶內(nèi)隔墻可拆除，戶戶可邊通，戶式中央空調(diào)節(jié)器，加寬戶門設(shè)計(jì)，辦公區(qū)域采用綜合布線系統(tǒng)：每20平方米一個(gè)語音點(diǎn)和一個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)，80瓦/平方米供電。（3）人性辦公：4000平米中庭花園，改變商務(wù)灰色的臉。180平方米玻璃商務(wù)大堂，配備背景音樂系統(tǒng)。陽光走廊，和陽光交換心情。6層商務(wù)人公寓：頂層送平臺(tái)花園，在高處，綠色怒放。（4）周邊配套完善和市政環(huán)境的改善帶來的便利：2億元的“后花園”朝陽區(qū)政府2002年斥資2億元，建設(shè)北起朝陽北路，南至東大橋路口南側(cè)街心花園，東至國(guó)安賓館，規(guī)模與西單文化廣場(chǎng)相當(dāng)。藍(lán)籌名座與美惠大廈的檔次和水平相當(dāng)，是與本項(xiàng)目距離最近的商住樓，也是較早的商住項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目可借鑒的方面仍是客戶對(duì)這種物業(yè)的需求和客戶構(gòu)成。一是客戶的類型大體相似，是本項(xiàng)目客戶定位的參考；二是購(gòu)買或租用商住物業(yè)的客戶經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)有客戶希望轉(zhuǎn)換辦公環(huán)境來提升公司的形象，但又希望在此成熟的區(qū)域辦公，因此可以成為本項(xiàng)目分流客戶的來源之一。本項(xiàng)目是準(zhǔn)寫字樓，要提高項(xiàng)目的檔次形象，須提高物業(yè)管理水平，物業(yè)費(fèi)、租金要與周邊的甲級(jí)寫字樓。藍(lán)籌名座當(dāng)時(shí)的銷售價(jià)格對(duì)目前的市場(chǎng)已不再有參考價(jià)值。萬泰北海大廈項(xiàng)目名稱：萬泰北海大廈位置：朝陽門北大街6號(hào)電話：85282000立項(xiàng)類別綜合甲級(jí)寫字樓、商業(yè)建筑面積 1—4層商業(yè) 5—15辦公目前價(jià)格、租金出租：25美元/銷售情況或出租率出租：30%目標(biāo)客戶內(nèi)、外資大型企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)含在租金內(nèi)$ /，商業(yè)$ /投資比例出租物業(yè)公司東江物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目主要特點(diǎn)以高檔形象出現(xiàn)基本租期1年空間分割703000平方米開盤時(shí)間1999實(shí)用率70%入住時(shí)間1999年層數(shù)、層高18層車位192總戶數(shù)電梯品牌及數(shù)量三菱，8部客、3部貨梯交通狀況東四十條地鐵、二環(huán)4800空調(diào)中央空調(diào)周邊環(huán)境毗鄰港澳中心、保利大廈、富華大廈、外交部裝修情況公共部分精裝修，豪華大堂。其它毛坯：無天花、毛坯墻、水泥地外立面及特點(diǎn)環(huán)型，玻璃幕墻，花崗巖外墻。配套面積、內(nèi)容、租售情況商場(chǎng)、中西餐廳、商務(wù)中心、票務(wù)中心、員工餐廳、寶力豪健身俱樂部，大部分已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)入住公司類型、特點(diǎn)、大型公司首創(chuàng)人壽、廣發(fā)證券、期貨公司、春蘭（整層）、實(shí)業(yè)公司、科技、貿(mào)易、投資咨詢、安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所、迪成方正信息系統(tǒng)公司等29家公司。產(chǎn)品分析萬泰北海大廈位于二環(huán)邊，介于港澳中心和富華大廈之間的一棟寫字樓與商業(yè)的綜合體。精裝修豪華大堂，內(nèi)設(shè)高檔的餐飲。多部進(jìn)口電梯和扶梯，天然石材外墻。框架結(jié)構(gòu)使之可以實(shí)現(xiàn)703000平方米自由分割的空間，所有的硬件環(huán)境都是甲級(jí)寫字樓的配置。但產(chǎn)品的外立面設(shè)計(jì)不醒目，顯不出檔次。價(jià)格：萬泰北海大廈的租金為25美元/，相比旁邊的富華大廈高出6美元/。在配置相似的情況下，高定位使其出租率也較低，目前還只有30%左右。客戶分析萬泰北海大廈的檔次較高，風(fēng)格與港澳中心相似，也是一至二層是高級(jí)餐飲等。進(jìn)入的公司規(guī)模也較大，有一定的知名度和實(shí)力。目前