【正文】 DY格調(diào)雜志社等少量知名公司入駐，但大多數(shù)入住企業(yè)為涵蓋廣泛行業(yè)領域的中小型企業(yè)，如小型科技公司、外地公司駐北京辦事處、廣告公司、建筑裝飾公司、律師事務所、文化公司等，與產(chǎn)品定位符合，同時也證明了美惠大廈的定位較準確。項目推廣特點（1）商住是項目的主要賣點。針對中小公司的能實現(xiàn)辦公的低價格物業(yè)，以其性價比優(yōu)勢為推廣立足點，價格是與周邊寫字樓項目相比取得競爭優(yōu)勢的首要因素。并能在成熟的朝外商圈內(nèi)享受成熟商圈的一切有利條件。（2）為體現(xiàn)其項目品質(zhì)，選擇的主要推廣賣點是地段、多樣化的公寓戶型和運動健康的室內(nèi)商務生活方式。美惠大廈與本項目距離較近，也較早的商住項目，對本項目可借鑒的方面是客戶對這種物業(yè)的需求和客戶構成。一是客戶的類型大體相似，是本項目客戶定位的參考；二是購買或租用商住物業(yè)的客戶經(jīng)過幾年的發(fā)展，從公司未來的發(fā)展來講，會有一定的客戶希望轉換辦公環(huán)境來提升公司的形象，因此可以成為本項目分流客戶的來源之一。當時的銷售價格對目前的市場已經(jīng)不再有參考價值，另外因為本項目是準寫字樓，作為商務項目較美惠大廈檔次提升很多，因此，物業(yè)管理水平、物業(yè)費、租金水平也不相同，因此，這些方面不能作為參考。佳匯國際中心一期項目名稱：佳匯國際中心一期位置：朝外大街吉祥里路電話：65538881/65539447立項類別商住，二三層寫字樓，一層商業(yè)建筑面積（萬M2） 目前價格、租金銷售價格14000元/M2，$1516/銷售情況或出租率95%目標客戶中小公司物業(yè)管理費投資比例投資10%左右，自用為主物業(yè)公司北京中天如日項目主要特點商住公寓為主基本租期1年空間分割框架結構，開放式自由分割60600M2開盤時間2002年實用率70%入住時間2003年層數(shù)、層高，18層車位53總戶數(shù)140戶電梯品牌及數(shù)量奧迪斯交通狀況新中街、二環(huán)、朝陽路、朝陽北路空調(diào)分戶式空調(diào)周邊環(huán)境朝外大街商務氣氛濃厚裝修情況公共部分精裝修外立面及特點純石材入住公司類型、特點、大型公司科技公司、外地公司北京辦事處、音像文化公司、律師事務所、咨詢公司、投資顧問公司、廣告公司、醫(yī)藥公司等。產(chǎn)品分析佳匯國際一期是以商住為主，兼有二、三層為寫字樓，一層為商業(yè)的綜合項目。該項目商住部分的銷售情況較好，已經(jīng)售完。但二、三層的寫字樓銷售效果不夠理想，目前仍沒有完全銷售出去，只能出租。從這一點可以看出，商住項目在這一區(qū)域有較大的需求潛力。這不僅由于商住項目相對于寫字樓的價格較低，相對于只有五十年產(chǎn)權的寫字樓，商住項目有70年產(chǎn)權，二十年的產(chǎn)權差是購買者考慮的一個重要因素。價格租金分析佳匯國際一期的銷售價格原是12000元/平方米，隨著整個區(qū)域?qū)懽謽堑膬r格上漲和佳匯二期寫字樓的推出，一期寫字樓的價格也上漲到14000元/平方米。目前1516美元/，是區(qū)域商住物業(yè)的平均租多水平，處于區(qū)域辦公物業(yè)的低租金水平。低租金影響入住公司的類型和檔次?？蛻舴治雠c美惠大廈的客戶相類似，佳匯國際一期的入住公司也是中小型的科技公司、外地公司北京辦事處、音像文化公司、律師事務所、咨詢公司、投資顧問公司、廣告公司、醫(yī)藥公司等分布較廣的公司類型。是典型的商住項目入住的公司類型。項目推廣特點分析同樣以商住為主要賣點。針對中小公司的能實現(xiàn)辦公的低價格物業(yè)，以其性價比優(yōu)勢為推廣立足點，價格是與周邊寫字樓項目相比取得競爭優(yōu)勢的首要因素。并能在成熟的朝外商圈內(nèi)享受成熟商圈的一切有利條件。同時突出地段、商圈的成熟性及周邊商業(yè)配套的豐富性對商務辦公的便利。佳匯國際中心一期與本項目距離較近，入市時間也較接近，客戶需求類型和客戶構成對本項目借鑒較多，因項目入住時間較短，能分流的可能性不大。銷售價格對目前的市場有一定的參考價值，另外因為本項目是準寫字樓，作為商務項目較美惠大廈檔次提升很多，因此，物業(yè)管理水平、物業(yè)費、租金水平也不相同，因此，這些方面不能作為參考。佳匯國際中心二期項目名稱：佳匯國際中心二期位置：朝外大街吉祥里路電話：65538881/65539447立項類別寫字樓建筑面積（萬M2） 目前價格、租金銷售價格15500元/M2，銷售情況或出租率40%目標客戶投資物業(yè)管理費3美元/(24．9元/M2/月)投資比例以自用為主物業(yè)公司北京中天如日項目主要特點整層銷售基本租期1年空間分割框架結構，開放式自由分割802094開盤時間尚未開盤實用率75%入住時間層數(shù)、層高，22層，,車位157個總戶數(shù)——電梯品牌及數(shù)量5部中美合資奧的斯交通狀況朝陽路、二環(huán)、新中街空調(diào)中央空調(diào)周邊環(huán)境商務氣氛濃厚裝修情況公共部分精裝修外立面及特點石材配套面積、內(nèi)容、租售情況3300平方米商業(yè)配套，包括：商務中心、高級咖啡吧、高級中餐廳、西餐廳、娛樂中心、休閑會所、酒吧、員工餐廳、便利店等設施。入住公司類型、特點、大型公司購買客戶以散戶為主。產(chǎn)品分析佳匯國際中心二期是純寫字樓項目。目前區(qū)域的商務辦公產(chǎn)品升級，商住項目減少，純寫字樓項目尤其是甲級寫字樓項目增加。佳匯國際中心二期是區(qū)域商務辦公產(chǎn)品的升級的一部分，定位為甲級寫字樓。相對于商住產(chǎn)品，純寫字樓的硬件配置更合辦公的需要，精裝修大堂、中央空調(diào)、公共的衛(wèi)生間，為辦公空間自由公割采用框架結構，層高增加，車位也有所增加。價格租金分析佳匯國際二期的寫字樓價格15500元/平方米，是區(qū)域同檔次寫字樓的平均水平，但因為其不臨主街，位置較其它項目差，因此其銷售也沒有其它項目理想。2005年4月初，因銷售效果不到理想，佳匯國際二期被迫下調(diào)價格至15000元/平方米。客戶分析目前銷售量40%左右，以自用型客戶為主。項目推廣特點分析佳匯國際中心二期寫字樓項目推廣主題是5A智能寫字樓。（1）地理位置優(yōu)越，交通便利：西距東二環(huán)路300米，東臨工人體育場100米，南到朝外大街100米，北至聚龍花園。與長安街、東二環(huán)路、東三環(huán)路、東直門等12大交通主干道相交，區(qū)域內(nèi)密集有40多條公共線路、地鐵和城鐵。東直門交通樞紐將項目與市中心、國際機場、各大商圈、居住區(qū)域連為一體，路網(wǎng)四通八達，便于交通組織，出行極為方便（2）成熟的商務氛圍和眾多可利用資源。項目毗鄰外交部、司法部、文化部、銀監(jiān)委、北京市發(fā)改委、朝陽區(qū)政府等眾多政府機關；緊鄰CBD地區(qū)和使館區(qū)。區(qū)域內(nèi)集中了港澳中心、保利大廈、亞洲大酒店、國際俱樂部飯店、京倫飯店、中國大飯店等眾多的五星級及四星級的高檔飯店，同時集中了中國人壽大廈、豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、華普國際大廈、華潤大廈、京廣中心等眾多高檔寫字樓。（3）框架結構實現(xiàn)開放式辦公空間可自由分割。（4）整售。㎡，這是區(qū)域許多高檔寫字樓項目共同的特點，開發(fā)商基于對項目的信心和區(qū)域?qū)懽謽窍芰Φ男判模岢稣麠澔蛘麑愉N售，希望引進大型公司大量購買，從而實現(xiàn)快速銷售、快速回款。同時，通過這一銷售策略，以提升自身產(chǎn)品檔次和知名度。（5）硬件配套先進。智能系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、安防一體化系統(tǒng)等。佳匯國際中心二期是純寫字樓項目，銷售價格為區(qū)域的平均水平。因本項目除立項內(nèi)容外，其它內(nèi)容都是標準寫字樓，因此，佳匯國際中心二期與本項目形成競爭，相對于本項目在入市時間上相對于本項目具有優(yōu)勢，但位置沒有本項目優(yōu)越，展示性較差，因此，本項目可以著力從位置方面來突出自身的價值。寫字樓項目預售針對的客戶主要是投資者，佳匯國際二期銷售效果不理想，聲稱銷售達到40%，但2005年4月初調(diào)整價格已表明銷售效果不理想，估計銷售率不超過20%，目標客戶定位也不夠準確，投資者較少。佳匯國際中心二期是本項目的主要競爭項目，因此它的銷售效果直接影響本項目的定價和客戶定位。以純甲級寫字樓在15000元/平方米的價格下尚不能達到理想的銷售效果，那么本項目為商務樓，價格不能超過15000元/平方米，應定在這一價格以下。客戶可以借鑒，但本項目要以高檔的形象出現(xiàn)，但客戶不能以投資者為主，而是要合理劃分投資與自用的比例。通過調(diào)研分析，我們認為本項目目標客戶中投資者約占20左右。主力客戶是中小成長型公司。需求面積為90300平方米為主，少量公司會進行整層購買特殊數(shù)字層。藍籌銘座項目名稱：藍籌銘座位置：朝陽門華普大廈北側100米電話：65510666/0999立項類別公寓建筑面積目前價格、租金目前租金23元/銷售10000元/平方米以上銷售情況或出租率入住率90%以上目標客戶商住兩用中小公司物業(yè)管理費投資比例物業(yè)公司項目主要特點商住為主，主要是辦公的中小公司基本租期1年空間分割商務辦公：戶內(nèi)隔墻可拆除，戶戶可邊通，戶式中央空調(diào)節(jié)器開盤時間2001實用率75%入住時間20011．30層數(shù)、層高17層車位總戶數(shù)電梯品牌及數(shù)量LG電梯交通狀況東是東二環(huán)，向南為朝陽路，朝陽門地鐵站空調(diào)分戶式空調(diào)周邊環(huán)境富華大廈、華普大廈、美惠大廈及朝陽區(qū)社保中心裝修情況公共部分精裝修，其它為毛坯。外立面及特點涂料，灰白色配套面積、內(nèi)容、租售情況一層1萬平方米底商配套已經(jīng)出售，目前南側未出租商鋪面積較多，經(jīng)營餐飲、銀行等入住公司類型、特點、大型公司科技公司、旅行社、建筑裝飾、廣告公司、律師呈務所、工貿(mào)公司、咨詢公司、家具公司等。特點：公司規(guī)模較小。產(chǎn)品分析藍籌名座也是北京市較早的商住項目，兼顧商、住兩用，沒有公共衛(wèi)生間，戶型、層高、電梯、弱電等都是按照民用建筑的標準建設。也因此，實用率相比寫字樓較高，可以達到75%.分戶空調(diào)正是早期商住項目的典型特征之一。價格租金分析由于藍籌名座的產(chǎn)品檔次低，租金水平在同類產(chǎn)品中也相對較低。入住的公司也較其它商住項目的規(guī)模小。客戶分析與富華大廈、美惠大廈、佳匯國際中心一期相比，入住的公司仍是科技公司、旅行社、建筑裝飾、廣告公司、律師呈務所、工貿(mào)公司、咨詢公司、家具公司等。有些公司的規(guī)模更小一些。入住率90%以上，說明區(qū)域?qū)ι套懽謽堑男枨笕暂^大。項目推廣分析（1）商住、價低，針對中小公司是藍籌名座主打的賣點。（2）適合商務辦公的空間：戶內(nèi)隔墻可拆除，戶戶可邊通，戶式中央空調(diào)節(jié)器，加寬戶門設計，辦公區(qū)域采用綜合布線系統(tǒng)：每20平方米一個語音點和一個數(shù)據(jù)點，80瓦/平方米供電。（3）人性辦公：4000平米中庭花園，改變商務灰色的臉。180平方米玻璃商務大堂，配備背景音樂系統(tǒng)。陽光走廊，和陽光交換心情。6層商務人公寓：頂層送平臺花園，在高處，綠色怒放。（4）周邊配套完善和市政環(huán)境的改善帶來的便利：2億元的“后花園”朝陽區(qū)政府2002年斥資2億元，建設北起朝陽北路，南至東大橋路口南側街心花園，東至國安賓館，規(guī)模與西單文化廣場相當。藍籌名座與美惠大廈的檔次和水平相當，是與本項目距離最近的商住樓，也是較早的商住項目，對本項目可借鑒的方面仍是客戶對這種物業(yè)的需求和客戶構成。一是客戶的類型大體相似，是本項目客戶定位的參考；二是購買或租用商住物業(yè)的客戶經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)有客戶希望轉換辦公環(huán)境來提升公司的形象，但又希望在此成熟的區(qū)域辦公，因此可以成為本項目分流客戶的來源之一。本項目是準寫字樓，要提高項目的檔次形象，須提高物業(yè)管理水平，物業(yè)費、租金要與周邊的甲級寫字樓。藍籌名座當時的銷售價格對目前的市場已不再有參考價值。萬泰北海大廈項目名稱：萬泰北海大廈位置：朝陽門北大街6號電話：85282000立項類別綜合甲級寫字樓、商業(yè)建筑面積 1—4層商業(yè) 5—15辦公目前價格、租金出租：25美元/銷售情況或出租率出租：30%目標客戶內(nèi)、外資大型企業(yè)物業(yè)管理費含在租金內(nèi)$ /，商業(yè)$ /投資比例出租物業(yè)公司東江物業(yè)管理有限公司項目主要特點以高檔形象出現(xiàn)基本租期1年空間分割703000平方米開盤時間1999實用率70%入住時間1999年層數(shù)、層高18層車位192總戶數(shù)電梯品牌及數(shù)量三菱，8部客、3部貨梯交通狀況東四十條地鐵、二環(huán)4800空調(diào)中央空調(diào)周邊環(huán)境毗鄰港澳中心、保利大廈、富華大廈、外交部裝修情況公共部分精裝修，豪華大堂。其它毛坯：無天花、毛坯墻、水泥地外立面及特點環(huán)型，玻璃幕墻，花崗巖外墻。配套面積、內(nèi)容、租售情況商場、中西餐廳、商務中心、票務中心、員工餐廳、寶力豪健身俱樂部，大部分已經(jīng)在經(jīng)營入住公司類型、特點、大型公司首創(chuàng)人壽、廣發(fā)證券、期貨公司、春蘭（整層）、實業(yè)公司、科技、貿(mào)易、投資咨詢、安永會計師事務所、迪成方正信息系統(tǒng)公司等29家公司。產(chǎn)品分析萬泰北海大廈位于二環(huán)邊，介于港澳中心和富華大廈之間的一棟寫字樓與商業(yè)的綜合體。精裝修豪華大堂，內(nèi)設高檔的餐飲。多部進口電梯和扶梯，天然石材外墻?？蚣芙Y構使之可以實現(xiàn)703000平方米自由分割的空間，所有的硬件環(huán)境都是甲級寫字樓的配置。但產(chǎn)品的外立面設計不醒目，顯不出檔次。價格：萬泰北海大廈的租金為25美元/，相比旁邊的富華大廈高出6美元/。在配置相似的情況下，高定位使其出租率也較低，目前還只有30%左右?？蛻舴治鋈f泰北海大廈的檔次較高，風格與港澳中心相似，也是一至二層是高級餐飲等。進入的公司規(guī)模也較大，有一定的知名度和實力。目前