【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目 錄項(xiàng) 目 評 析 一、 地塊位置3二、 建筑指標(biāo)3三、 地塊價值分析3住 宅 篇一、 景田片區(qū)住宅發(fā)展現(xiàn)狀8二、 項(xiàng)目SWOT分析9三、 項(xiàng)目定位10四、 項(xiàng)目營銷推廣建議16五、 銷售計(jì)劃及推廣策略21 商 場 篇一、 商業(yè)裙樓價值分析25二、 商場功能定位25三、 客戶定位27四、 價格定位28五、 營銷策略30寫 字 樓 篇一、 寫字樓市場綜述33二、 項(xiàng)目SWOT分析34三、 項(xiàng)目定位35四、 物業(yè)發(fā)展建議37五、 營銷推廣策略38六、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃及分期推廣策略41項(xiàng) 目 評 析一、 地塊位置僑福大廈用地位于福田景田片區(qū)新聞路與景田南路的交匯處，東臨規(guī)劃中的中心花園和深圳報業(yè)大廈，北側(cè)及西側(cè)為成熟的的高尚住宅區(qū)，南面是北京天鴻集團(tuán)在建項(xiàng)目安柏麗晶。二、 建筑指標(biāo)用地面積：3219㎡建筑總面積：25700㎡建筑層數(shù)：共29層；地下1F－2F為車庫；地上1F－3F為商業(yè)；4F－12F為辦公樓；13F－29F為公寓。建筑容積率：8建筑覆蓋率：%建筑總高度：停車位置數(shù)：地面：27 ；地下：98商業(yè)面積：3855㎡辦公樓面積：12850㎡三、 地塊價值分析一） 地塊周邊環(huán)境研究對本地塊輻射半徑500米以內(nèi)的環(huán)境及未來城市發(fā)展趨勢進(jìn)行全面的研究分析。 生活便捷程度分析a、 交通狀況及未來發(fā)展?fàn)顩r市內(nèi)交通：毗連交通主干道深南路，距新州路5分鐘路程可通達(dá)市內(nèi)各處。具體主要公交路線如下：204建設(shè)路蛇口碼頭113黃貝嶺蛇口碼頭105海上世界德興花園209 松平山田心村213 布吉海關(guān)香蜜湖311 西鄉(xiāng)蓮塘未來發(fā)展?fàn)顩r：香蜜湖地鐵站b、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況 目前商業(yè)狀況 日用購物：民潤市場、盛田惠頂樂商場、歲寶百貨、山姆 菜市：香梅市場、景田綜合市場c、 休閑娛樂場所分布 公園：獅嶺山公園、蓮花山公園 娛樂設(shè)施：香蜜湖水上樂園、高爾夫俱樂部、乘長風(fēng)健康城 未來發(fā)展?fàn)顩r：市民中心、音樂廳d、 醫(yī)療、教育、郵電設(shè)施分布 醫(yī)院藥店：一致藥店、中聯(lián)藥房、天健醫(yī)院、友誼醫(yī)院、教育：景鵬小學(xué)、城建幼兒園、華強(qiáng)職中郵電：香蜜郵局e、 餐飲分布狀況名典咖啡、東座酒店、帝都酒店、f、 金融、證券機(jī)構(gòu)分布情況 農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中國銀行、深圳發(fā)展銀行、海通證券 居住文化氛圍分析居住氛圍：項(xiàng)目周邊的居住氛圍已逐漸形成，隨著合正名園二期即將入伙和瑞達(dá)苑的全面入住加之安柏麗晶和香逸名園的預(yù)售屆時本區(qū)域的居住人口將大幅增加，各種設(shè)施也將趨于完善，區(qū)域居住氛圍亦會逐漸成熟起來。文化環(huán)境：景田南片區(qū)屬中心區(qū)的一級輻射區(qū)域，各種文化娛樂設(shè)施比較齊全。比如,待建中的中心區(qū)各項(xiàng)設(shè)施和現(xiàn)有的香蜜湖度假村、市高爾夫俱樂部等將大大充實(shí)居民各種文化生活需求，提高生活品質(zhì)。 辦公環(huán)境分析項(xiàng)目周邊聚集了報業(yè)大廈、深茂大廈、人民大廈、華富大廈及在建的中電貿(mào)易大廈五棟寫字樓。在市場調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，此區(qū)域內(nèi)90%的住宅中存有公司購買用以辦公的現(xiàn)象。由此，可以看出本區(qū)域辦公環(huán)境優(yōu)良、氣氛濃郁、市場認(rèn)知度高且需求旺盛。 生活環(huán)境質(zhì)量狀況分析空氣質(zhì)量：地塊周圍皆為住宅區(qū)，無污染源且新聞路非主干道來往車輛較少基本無灰塵干擾，空氣質(zhì)量優(yōu)良。綠化質(zhì)量：項(xiàng)目本身缺少綠化，但地塊東側(cè)是一規(guī)劃中的綠地可彌補(bǔ)項(xiàng)目此方面的欠缺。視覺效果：項(xiàng)目南向單位景觀被安柏麗晶所遮擋，但西北碧波香蜜盡收眼底，向東可遠(yuǎn)眺蓮花山美景。 聽覺效果：正南面安柏麗晶的落成對本項(xiàng)目來說恰好起到了隔音壁的效果，所以項(xiàng)目雖然毗鄰深南路卻絲毫沒有受到深南大道車流噪音的影響。 周邊人口狀況研究及發(fā)展趨勢常住人口：東方玫瑰園、合正名園、時代華庭、瑞達(dá)苑等，這些樓盤的定位主要是針對一次置業(yè)的高級白領(lǐng)、金領(lǐng)和二次置業(yè)者。無論從學(xué)識還是自身素質(zhì)他們都屬于深圳的中、高階層檔次較高；隨著華富大廈、錦文閣等小戶型樓盤的面市推動了片區(qū)租賃市場的發(fā)展，從市場租金水平分析，此片區(qū)的租賃客戶多以中高層白領(lǐng)為主。流動人口：項(xiàng)目周邊集中了深茂商業(yè)中心、特區(qū)報業(yè)大廈、人民大廈、華富大廈等寫字樓，加上在住宅中的辦公公司。其中主要以金融、地產(chǎn)、貿(mào)易企業(yè)居多故來往人流中多以公司白領(lǐng)、中高層管理人員和客戶為主。發(fā)展趨勢：隨著本項(xiàng)目的建成此區(qū)域的常住人口會發(fā)展到在市內(nèi)工作的中層白領(lǐng)，地鐵的通車和中心區(qū)的逐步完善將強(qiáng)勢支撐本區(qū)域現(xiàn)有的人口構(gòu)成?？梢?，預(yù)言本區(qū)域?qū)⒁劳兄行膮^(qū)的各種優(yōu)越因素發(fā)展成一個高尚住宅小片區(qū)。 周邊競爭地塊開發(fā)狀況分析 現(xiàn)階段景田南在售項(xiàng)目為香逸名園，在建項(xiàng)目有安柏麗晶、國泰豪園、瀚園大廈。據(jù)我司調(diào)研，這些樓盤都是中、大戶型設(shè)計(jì)主要針對二次置業(yè)者自住之用與本項(xiàng)目互不沖突。反之，在銷售過程中對本項(xiàng)目的投資部分還可起到一定的推動作用。但，世紀(jì)星源公司開發(fā)的項(xiàng)目（位于合正名園東面現(xiàn)為空地）,定位于商住兩用小戶型，是本項(xiàng)目住宅銷售最大的一個競爭對手；中電貿(mào)易大廈將對本項(xiàng)目寫字樓部分的銷售產(chǎn)生一定的壓力，瀚園大廈是純小戶型住宅，對本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。※ 地塊綜合評價本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便捷，環(huán)境清幽，鬧中取靜，商務(wù)、居家氛圍濃郁。周邊基本無雜亂建筑，視野清新開闊，片區(qū)形象好；緊臨中心區(qū)和地鐵站，具有較高的投資價值和升值潛力，競得此地是貴司的明智之舉。住 宅 篇一、 景田片區(qū)住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀一） 市場綜述：景田片區(qū)北起北環(huán)大道，南止深南大道，西到香梅路，東達(dá)新洲路。由于市中心區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地日益減少，景田有緊臨中心區(qū)、西靠香蜜湖等交通和景觀的優(yōu)勢，成為近幾年來，深圳房地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛的區(qū)域之一，各個有實(shí)力的發(fā)展商爭相進(jìn)入同時也受到廣大購房者的認(rèn)同和喜愛。從景田各樓盤的分布來看，景田北當(dāng)屬現(xiàn)階段的熱點(diǎn)地區(qū)，開發(fā)樓盤眾多且規(guī)模大聚集了萬科、天健等實(shí)力型開發(fā)商進(jìn)行連鎖式開發(fā)；景田南相對而言個盤開發(fā)規(guī)模要小，新盤面市量少。二) 市場特征分析：* 區(qū)域內(nèi)多以中、大戶型為主一般集中在80㎡－130㎡左右且開發(fā)地域呈北密南疏狀態(tài)。*區(qū)域小戶型項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量少，供小于求。* 片取租賃市場活躍，投資回報率高。*片區(qū)內(nèi)有90%的住宅內(nèi)存有公司辦公現(xiàn)象。二、 項(xiàng)目SWOT分析 S優(yōu)勢分析：*中心區(qū)一級輻射區(qū)，物業(yè)升值潛力大。*地處深圳中腹部，靠近深南路和紅荔路，來往市各區(qū)異常方便。交通快捷。*周邊配套比較完善，生活方便。*本區(qū)租賃市場遼闊，給投資型物業(yè)很強(qiáng)力的支撐。*本區(qū)特有的住宅辦公現(xiàn)象為本區(qū)物業(yè)開發(fā)帶來了延展空間。*規(guī)劃中的福田文化中心將大大提升本片區(qū)物業(yè)的居住辦公質(zhì)素。*開發(fā)商實(shí)力雄厚，樓盤質(zhì)數(shù)高。W劣勢正視：*作為寫字樓和住宅的混合項(xiàng)目，樓盤形象欠統(tǒng)一，可能會導(dǎo)致推廣火力分散。*項(xiàng)目正西、南兩面被深茂大廈和安柏麗晶所包圍，無景觀資源。*戶型設(shè)計(jì)有欠缺，部分兩房有黑廳現(xiàn)象。*地塊處于較為封閉的空間，商業(yè)價值和辦公價值都受到很大的限制。 O機(jī)會點(diǎn)：*中心區(qū)的建設(shè)正如火如荼，近兩年景田片區(qū)將是最大的受益者之一，規(guī)劃中的香蜜地鐵站和水晶島地鐵站的建成為本片區(qū)業(yè)主的居住、工作生活帶來了無比的便利。*根據(jù)本區(qū)域市場的特點(diǎn)開發(fā)出宜商宜住型物業(yè)。 T威脅點(diǎn)： 近期房價有小幅回落跡象以至持幣觀望人數(shù)增加，所以兩年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)和房價走勢將直接影響本項(xiàng)目的銷售業(yè)績；世界星源項(xiàng)目將對本樓盤的銷售產(chǎn)生一定的壓力。三、 項(xiàng)目定位一）客戶定位 本項(xiàng)目戶型已確定為38㎡－52㎡之間的單房、一房和兩房三種房型。根據(jù)戶型特點(diǎn)（雖然部分兩房存在黑廳現(xiàn)象對于居家十分不便但是作為辦公用途則可迎刃而解）、項(xiàng)目位置，周邊環(huán)境等因素我司對目標(biāo)客戶做以下定位：白領(lǐng)階層包括公司、工廠的中高級管理人員、中級技術(shù)人員。職業(yè)廣泛分布于醫(yī)療、保險、貿(mào)易、金融、旅游、餐飲、房地產(chǎn)各類行業(yè)等 客戶特征描述：年齡普遍在23－30歲以內(nèi)，來深時間2年以上有獨(dú)立強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)收入、文化層次較高、工作相對穩(wěn)定；厭倦長期的租房經(jīng)歷，希望有獨(dú)立的私人空間，向往自由、閑適的生活氛圍；年輕、好動、充滿活力，喜歡標(biāo)新立異、時代感強(qiáng)的個性化事物；買房尤其看重位置，不愿